自己資金500万円で始める不動産投資！成功する物件選びのコツ

「不動産投資には高額な自己資金が必要」というイメージもありますが、実は500万円あれば始められます。

500万円を頭金にしてローンを借りても良いですし、500万円以下の物件を現金一括で買うのも方法の1つです。500万円以下の物件でも、収益は十分あげられます。

いずれにせよ、不動産投資で大切なのは「物件選び」と「運用方法」です。予算の中から優良物件を選び、堅実な運用計画を立てれば、自己資金が500万円でも不動産投資は成功できます。

この記事では、自己資金500万円でどのような不動産投資が可能か、詳しく解説していきます。

なお、より細かい悩みや不安についてアドバイスを受けたいときは、不動産投資会社に相談しましょう。物件選びから運用中の管理業務まで、一貫したサポートをしてもらえます。

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自己資金500万円で不動産投資はおすすめ？

500万円の自己資金があれば、株やFXといった投資方法も選択肢に入ります。しかし、初心者が長期運用を想定する場合、もっともおすすめなのは不動産投資です。

賃貸して家賃収入を得る不動産投資は、経済情勢に左右されにくく安定した収入を得られます。また、ローンを使えば少ない自己資金でも高額な物件を購入可能です。

なにより、株やFXのように常に市場を意識しなくても良い点が、初心者でも続けやすい部分となります。無理のない範囲でじっくりと資産を増やしたい場合、不動産投資はぴったりの方法です。

ただし、短期的な目線で儲けようとすると、リスクも高くなります。自己資金500万円で不動産投資を始める場合は、自分の目的や状況に合わせて、物件の選び方や運用方法を慎重に考えましょう。

なお、不動産投資に必要な自己資金については、下記の関連記事でも詳しく解説しています。

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自己資金500万円だけでどんな物件を運用できる？

ローンを使わず自己資金500万円だけで不動産投資を始める場合、主な投資対象は区分マンションや木造戸建てとなります。ほかには、投資用の土地も候補に入りますし、数は少なくなりますが一棟アパートやマンションも投資可能です。

ただし、どの物件種別であっても、築古かつ首都圏や人気エリアから少し外れた物件が基本です。

新築物件や人気の高いエリアだと数千万~数億円はかかるのが普通で、500万円での購入は困難です。新築や人気エリアの物件が500万円以下で売られていた場合、なにか問題を抱えていると考えたほうが良いでしょう。

また、500万円以下で買える物件は、大規模リフォームや建て替えをしないと貸し出せないような物件も少なくありません。建て替えに法律の規制がかかる物件（再建築不可物件）もあります。

自己資金500万円だけでも投資用物件は買えますが、収益化が困難な物件も多いため、慎重に選ぶ必要があります。

自己資金500万と融資でどんな物件が運用できる？

自己資金を元手にローンを借りて不動産投資をする場合、信用度にもよりますが5~6倍程度の融資を受けられます。つまり、自己資金500万円なら最大で3,000万円程度の借入が可能です。

3,000万円の予算があれば、新築戸建てや都市部の区分マンションも候補になるため、さまざまな物件から幅広く選べます。ローンを借りればレバレッジ効果も得られるので、効率重視で投資をしたい人にはおすすめです。

ただし、ローンを借りれば返済負担が発生しますし、高額物件ほど維持管理費や税金も高くなります。ローンを借りて不動産投資を始める場合は、しっかりとした運用シミュレーションが重要です。

自己資金500万円で不動産投資を始める方法

ここからは、自己資金500万円で不動産投資を始める方法を、流れに沿って解説していきます。段階としては、以下の5つに分けられます。

1. どの規模の収益物件を運用するか決める
2. 物件の資産価値や利回り等を見極めて選ぶ
3. 物件を購入する
4. 管理会社と委託契約を結ぶ
5. 運用を開始する

どのタイミングでなにをすべきか、各段階の重要ポイントはなにか、それぞれ紹介していきます。

どの規模の収益物件を運用するか決める

まずは、どの規模の収益物件を運用するか決める必要があります。言い換えれば、自己資金だけで始めるか、ローンを借りるかの選択です。

自己資金のみで始める場合、先述した通り築古の区分マンションや戸建てが候補になります。初期費用（仲介手数料や登記費用など）が物件価格の10%ほどかかるので、実際には450万円あたりの物件が購入目安です。

ローンの場合、先述の通り3,000万円程度は借りられます。ただし、初期費用や予備費などを考えると、実際に購入する物件は1,500万円~2,500万円あたりがおすすめです。

予算ぎりぎりの物件を購入すると、賃貸経営にゆとりがなくなります。ローン審査も自己資金に余裕を持たせたほうが有利なので、予算より低めの価格帯で選ぶようにしましょう。

なお、自己資金のみとローン利用それぞれのメリット・デメリットは、以下の関連記事で解説しています。

物件の立地や利回り等を見極めて選ぶ

規模や予算がある程度決まったら、選択肢の中から収益性の高い物件を見極めます。具体的なポイントとしては、以下が重要です。

• エリア、立地
• 築年数
• 管理状態
• 設備内容
• 利回り

例えば、エリアや立地が悪いと賃貸需要は下がりますし、管理状態が悪いと修繕費やリフォーム費用が高くなります。しかし、不動産投資初心者がこれらのポイントを事細かに調べるのは困難です。

そのため、物件選びの際は不動産投資会社にアドバイスをもらうのがおすすめです。アドバイスを貰いつつ投資物件を紹介してもらえるので、初心者でもスムーズに始められます。

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物件を購入する

物件選びが終わったら、購入手続きに進みます。物件購入は、以下のような流れで行われます。

• 物件の内覧や調査を行う
• 購入を申し込んで売買条件を交渉する
• 必要書類を揃える
• 購入契約を結ぶ
• 代金を支払い物件の引き渡しを受ける

物件の購入には、さまざまな書類が必要です。主に、以下のような必要書類があります。

• 購入申込書
• 印鑑証明書
• 本人確認書類
• 住民票
• 事前審査申込書※
• 収入証明書※
• 納税証明書※
• 勤務先の会社概要※
• 借入残高証明書※
• 物件に関する書類（物件概要書や間取図、レントロールなど）※

※ローンを借りる場合に必要

上記の書類はあくまで一例です。詳細な必要書類については不動産会社から指示があるため、それに従いましょう。また、以下の関連記事でも詳しく解説しています。

管理会社と委託契約を結ぶ

物件を購入したら、次に物件の管理会社を決定します。自分で管理することも可能ですが、本業が忙しい人や賃貸管理業務をやったことがない人は、管理会社に委託するのがおすすめです。

物件の管理業務は、日々の清掃から入居者の募集、家賃回収にクレーム対応とさまざまなものがあります。管理会社によって入居率や退去率も変わるため、いかに優良会社を選ぶかが大切です。

主なポイントは以下の通りです。

• 客付け力の高さ
• 管理委託費の金額
• 担当者の対応（丁寧さやスピード感）
• 対応している業務内容

詳しくは、下記の関連記事で解説しています。

運用を開始する

管理会社と委託契約を結んだら、運用がスタートします。管理会社に委託すれば放ったらかし状態も可能ですが、不動産知識の向上や的確な投資判断のためにも、こまめに状況を確認しましょう。

オーナーとして重要なのは、運用成績や市場動向、法律の改正といった情報をもとに、賃貸経営の舵取りをすることです。リフォームや家賃の見直しは必要か、売却すべきタイミングはいつかなど、そのときの状況に応じて判断します。

優秀な管理会社や不動産投資会社と繋がっていれば、悩みや不安も気軽に相談できるので、積極的にやり取りをしましょう。

なお、確定申告については毎年自分でやるか、税理士に委託する必要があるので注意が必要です。確定申告の方法については、下記の関連記事で解説しています。

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自己資金500万円で運用するおすすめ収益不動産

自己資金500万円で運用するときのおすすめは、「立地の良い区分マンション」です。空室リスクが少なく、費用も少額で始められます。

より深掘りするならば、以下の3つが重要となります。

• 立地が良い収益物件
• 区分マンション
• 人口減少率が低いエリアの地方物件

上記の3点に該当する物件であれば、安定した収益が狙えます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

立地が良い収益物件

物件選びにおいて、立地はもっとも重要です。立地が良ければ高い賃貸需要が見込めますし、築古で多少ボロい建物でもリフォームなどでカバーできます。

「立地が良い」の判断基準としては、以下のようなポイントが挙げられます。

• 駅近
• 学校や公園が近い
• 商業施設が充実している
• 日当たりや景色が良い
• 騒音が少ない
• 治安が良い

自己資金のみで500万円以下の物件を探すなら、都市部とアクセスの良い郊外エリアに絞ります。車や交通機関も込みで30分以内のエリアなら、通勤・通学圏内として許容範囲です。

ローンを借りる予定なら、都市部の区分マンションも候補に入ります。相場の高い東京都23区内でも、ワンルームマンションなら2,000万円程度から築浅物件が購入可能です。

区分マンション

区分マンションのおすすめポイントは、空室リスクが少ないことです。単身者向けが多く、退去されても次の入居者を早めに見つけられる傾向にあります。

立地や築年数などの条件を揃えた場合、戸建てや一棟もの（マンション・アパート）より安く購入しやすい点もメリットです。先述した通り、郊外なら500万円以下の物件も見つかります。

管理の手間も少ないことから、投資初心者ほど少額の区分マンションで運用経験を積むのがおすすめです。

人口減少率が低いエリアの地方物件

自己資金が500万円の場合、地方物件（都心・首都圏以外）も選択肢に入ります。地方というと過疎化のイメージもあるかもしれませんが、地域活性化に力を入れている場所もあり、エリア選びに失敗しなければ勝算はあります。

地方で物件を選ぶときは、人口の増減が大切です。地域の不動産会社に相談するか、下記の人口マップなどで確認するなどして、そのエリアの特徴をよく調べておきましょう。

→デジタル田園都市国家構想実現会議事務局「地域経済分析システムRESAS（リーサス）　人口増減マップ」

人口減少率が高いと空室リスクが高まりますし、反対に増加傾向なら不動産価格の値上がりも期待できます。売却益が期待できるので、将来的な売却（出口戦略）も取りやすくなります。

自己資金500万円の不動産投資における出口戦略

不動産投資では、物件選びと同じくらいに出口戦略が重要です。出口戦略とは「いかに収支をプラスにして運用を終わらせるか」の戦略を指します。

自己資金500万円だけで購入できる築古物件は、特に手放すタイミングを意識する必要があります。築古物件は経年劣化による需要低下や修繕費増加、減価償却の終了といった要因で赤字に転落しやすいため、収入と支出のバランスが取れているうちに処分しなければいけません。

しかし、実際に上記をシミュレーションするには知識と労力が必要となり、投資初心者には見極めが少々困難です。不動産投資会社なら初心者にもわかりやすくアドバイスしてくれるので、迷ったときは相談してみましょう。

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自己資金500万円以内でできる少額不動産投資

ここまでは、収益物件を購入して賃貸運用するという、いわば「普通の不動産投資」について解説しました。しかし、普通の不動産投資以外にも、数万円程度から可能な「少額不動産投資」があります。

• 不動産クラウドファンディング
• REIT（不動産投資信託）
• 不動産小口化商品

これらは物件を直接運用できるわけではないため、「大家になって自分の裁量で不動産投資をしたい」という人には向いていませんが、自己資金500万円の投資方法としては優秀です。

次の項目から、それぞれ詳しく解説します。なお、少額不動産投資については別の記事でも詳しく解説しているので、よろしければご覧ください。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、インターネット上のプラットフォームを通じて、不動産開発や運用に関するプロジェクトに少額から出資する方法です。

最大の特徴は、最低1万円あれば投資が可能なことです。リスクが小さく、高利回りな案件が多いため、誰でも気軽に始められます。

一方、他の少額不動産投資にも共通するデメリットですが、物件の運用に関する決定権がありません。案件によりますが、物件の所有権を取得できない（取得できても運用に口を出せない）仕組みです。

不動産クラウドファンディングを始める場合は、プラットフォームの選び方が重要となります。案件数が多く、内容が詳しく開示されているものを使いましょう。

REIT（不動産投資信託）

REIT（不動産投資信託）とは、不動産や不動産関連資産を運用する投資信託のことです。投資信託は「投資家から集めた資金を専門家（投資法人）が投資・運用する商品」を指します。

REITは証券取引所に上場しているため、株式のように売買できます。普通の現物不動産投資と比べても高い流動性があり、資金の引き揚げも好きなときに可能です。

一方、価格変動が起こりやすく、購入時より価格が下回る可能性があります。また、投資法人の倒産で上場廃止となり、出資した資金を全額回収できない恐れもあります。

REITを選ぶときは、価格や利回りのほか、投資法人の運用成績もチェックしましょう。

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、不動産を小口に分割して売買できるようにした商品のことです。商品の内容にもよりますが、複数の投資家で物件を共有する形になります。

不動産小口化商品の特徴として、相続税の節税になる点が挙げられます。「任意組合型」という商品の場合、相続時には現物不動産と同じ扱いとなるため、現金のまま相続するより評価額が低くなります（不動産の相続税評価額は市場価格の7~8割程度になる）。

ただし、商品数が少ないため選択肢が少ない点はデメリットです。また、運用期間が長く、資金の流動性は低くなります。

不動産小口化商品に投資するときは、物件の収益性や将来的な資産価値、運用元の信頼性を調べるようにしましょう。

自己資金500万円の不動産投資で注意するポイント

自己資金500万円の不動産投資を始める場合、以下の2点には注意が必要です。

• 自己資金を使い尽くさない
• 中古物件購入時は修繕費用がいくらかかるのか注視する

500万円は自己資金として十分ではありますが、決して潤沢とはいえません。資金計画はしっかりとシミュレーションして、無駄遣いをしないようにしましょう。

それぞれ詳しく解説します。

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自己資金を使い尽くさない

不動産投資において、500万円はあっという間に使い尽くせる金額です。しっかり用途を考えないと、賃貸経営を続けられなくなる可能性があります。

不動産投資では、運用中のメンテナンスに費用がかかります。税金の支払いや災害時の突発的な出費もあるので、手元にはいつでもある程度の現金が必要です。

しかし、最初に自己資金をすべて使ってしまうと、支払いができず資金ショートを起こす恐れがあります。そのため、自己資金は可能な範囲で残しておくようにしましょう。

現金一括だと自己資金を残すのは難しいため、運用中の資金繰りに自信がなければローンの利用がおすすめです。

先述の通り、自己資金のみの場合は450万円あたりの物件が、ローンを使うときは1,500万円~2,500万円あたりの物件が購入目安となります。

中古物件購入時は修繕費用がいくらかかるのか注視する

自己資金500万円のみで購入できる物件は、ほぼすべて築古物件です。築古物件は経年劣化が進行しているため、修繕費用がいくらかかるのかをしっかり見積もる必要があります。

修繕費用は一般的に数十万円、場所や損傷規模によっては数百万円が相場です。修繕費用があまりにも高額だと、運用コストが増えてしまい、安く購入した意味が無くなります。

初期費用としての修繕だけでなく、運用中に起こるであろう修理や設備交換も想定しなければいけません。すべてを予想するのは難しいかもしれませんが、資金繰りに困らないよう余裕を持ったシミュレーションが大切です。

どのような修繕が必要になるか、ホームインスペクターに調べてもらうのもおすすめです。ホームインスペクターは建物の劣化や不具合に精通した専門家で、「すぐに修繕が必要な箇所」や「将来的に修繕が必要になるであろう箇所」を調査できます。

また、物件全体の修繕やリフォームは高額になるので、重要な部分に絞って対処することも大切です。雨漏り・シロアリ被害といった致命的な損傷や、水回りなどの重要な部分を優先的に直しましょう。

不動産投資でリフォームする場合の費用対効果については、下記の関連記事でも解説しています。

まとめ

不動産投資において、自己資金が500万円もあれば収益化は十分可能です。しかし、決して余裕があるわけではないので、慎重さと的確な投資判断が必要となります。

現金一括で購入する場合、使えるお金がギリギリになってしまうので、資金計画は念入りに立てましょう。

物件選びや運用方法で迷ったら、まずは不動産投資会社へ相談するのがおすすめです。個々の状況や事情に合わせて最適なアドバイスをしてもらえるので、初心者でも安心して不動産投資を始められます。