建物の共有敷地の持分を売却する4つの方法と価格相場をわかりやすく解説!

共有敷地

「親の敷地を共有名義で相続することになったけど、その敷地に相続人ではない親戚が建物を建てて住んでいる」などのケースも考えられます。

このように親戚や第三者などが住んでおり、土地(敷地)を自由に活用できないことも懸念されます。相続した持分を売却したいと考える人もいるでしょう。

この記事では、建物の共有敷地における持分を売却する4つの方法を具体的に解説していきます。

また、売却価格相場や共有物分割請求訴訟を申し立てるまでの流れなどもわかりやすく説明するので、ぜひ参考にしてみてください。

共有敷地の持分を売却する4つの方法

共有敷地 売却
建物の所有権はなく敷地の共有持分を有している場合、持分の売却方法は主に以下の3つです。

  1. 敷地の他の共有者に売却する
  2. 建物の所有者に敷地の共有持分を売却する
  3. 共有持分の専門買取業者に売却する
  4. 共有物分割請求によって現金化する

共有不動産の売却や賃貸は共有者の同意がなければおこなうことが不可能です。単独でおこなえる行為は法律や権利関係によって限られています。

このように持分のみはリスクとなるため、買主が見つかりにくい傾向にあります。そのため、基本的な売却先は他の共有者や建物の所有者などになります。

①共有者に売却する

共有者が土地をそのまま活用するのであれば、持分の売買交渉を聞き入れてくれることがあります。

例えば、地代収入を得るために敷地を保有する共有者もいるかもしれません。敷地の所有権(持分)を有していることで、建物の所有者に対して地代を請求できます。

また、賃貸契約にもよりますが、土地の完全な所有権を取得したあとに明け渡し請求する可能性もあります。明け渡し請求が認められれば、土地を自由に活用できます。

ただし、共有者が持分を買い取れるほどの資金力がなければ売買は難しいでしょう。

加えて、個人間取引は契約内容や条件が曖昧になってしまうことも考えられるため「売買契約書」を共有者と確認しながら作成することが大切です。

②建物の所有者に敷地の共有持分を売却する

もし賃貸借契約が結ばれているまま相続したとしたら、建物の所有者は「借地権」・敷地の所有者(共有者)は「底地」を有していることになります。

建物を売却したり建て替えなどをおこなうために、借地権者は地主から承諾をもらわなければいけません。そのときに承諾料も支払う必要もあります。

つまり、賃貸借契約が結ばれていることによって借地権者だけの意思では自由に自宅を処分・活用することは不可能というわけです。

そのため、賃貸借契約を解除する目的で建物の所有者が土地(底地)の買取を検討しているケースもあります。もし建物の所有者から持分の売買交渉を持ちかけられたのであれば、その取引に応じてもよいかもしれません。

ただし、取引価格の折り合いがつかないなど必ずしもお互いが納得のいく結果になるわけではないことに注意しましょう。

③共有持分の専門買取業者に売却する

「トラブルなく持分を売却したい」「持分を買い取ってくれる人が見つからない」などの場合、共有持分専門の買取業者に売却することも検討してみましょう。

大手不動産業者や一般物件を中心に扱う買取業者では、共有不動産における複雑な権利関係を解消できないケースが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。

一方で、共有持分・共有不動産を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。

数ある買取業者の中でも、共有不動産のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は共有持分のみでも高価格での買取を実現しています。

共有敷地の持分は当社におまかせ!

当社クランピーリアル・エステートでは、今回のテーマでもある共有敷地の持分など権利関係が複雑に絡むような物件でも積極的に買い取っております。

全国800を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しており、トラブルや法的な権利などを調整しながら運用できる強みがあります。

また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。

売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。

④共有物分割請求訴訟によって現金化する

「共有者から持分の売買交渉を拒否された」「いつまでも共有関係を解消できない」などのケースであれば「共有物分割請求訴訟」を申し立てることも手段のひとつです。

共有物分割請求訴訟が受理されれば「現物分割」「競売」「価格代償による分割」のいずれかによって共有関係が解消されます。

仮に競売が選ばれると裁判所がオークション形式で買主を募ります。買主が見つかれば売却され、現金化できるということです。

ただし、共有者だけでなく建物の所有者にも間接的な影響を及ぼすため、訴訟を起こすことで関係が悪化してしまうリスクもゼロではありません。

「共有関係を解消したいけど、今後の関係性も大切にしたい」のであれば、共有不動産の法律や権利関係に詳しい弁護士に相談することも検討してみてください。

共有不動産に詳しい弁護士に依頼することで、穏便に共有関係を解消できるかもしれません。

区分所有マンションは訴訟が認められない

共有敷地の建物が区分所有マンションの場合、共有物分割請求が認められない可能性があります。住人には「区分所有権」と「敷地利用権」が認められます。

区分所有権・・・マンションの一室など専有部分に対する所有権のことです。

敷地利用権・・・区分所有者が建物の共用部分や敷地を利用できる権利のことです。

区分所有法によってこの2つの権利を切り離して処分することは禁止されています。

共有敷地に対する共有物分割請求訴訟を認めてしまうと、住人は敷地利用権(敷地の共有持分)を奪われてしまうことになりかねません。

また、区分所有権と敷地利用権が切り離されてしまうことになるため、共有物分割請求訴訟は認められないというわけです。

共有敷地の持分を売却するときの価格相場

相場
共有敷地の持分を売却するときの価格相場は買主によって異なります。

次の項目から「第三者に売却する場合」と「共有者や建物の所有者に売却する」場合に分けて、持分の価格相場を詳しく解説していきます。

第三者に売却する場合

共有敷地を第三者に売却するときの取引価格は条件や契約内容などによって異なるため、明確な相場があるとはいえません。そもそも買主が見つからない可能性が高いです。

なぜなら、共有敷地の持分を購入したとしても自由に活用できるわけではなく、共有者から同意をもらわなければならないからです。

加えて見ず知らずの第三者が共有敷地の取り扱いについて同意をもらうのは簡単でありません。そのため、このような物件であれば買主は購入を避けるでしょう。

仮に買主が見つかったとしても、大幅に値下げしなければならないケースもあります。

ただし、賃貸借契約により安定して地代収入を生み出すような物件であれば、投資家やオーナーに対して売却活動をおこなうことで取引が成立するかもしれません。

共有者や建物の所有権者に売却する場合

共有者や建物の所有者であれば「更地価格に持分割合を掛けた金額」でも妥当な取引だといえます。

例えば、より多くの地代を受け取るために1人の共有者がすべての持分を買い取ろうとしているケースも考えられます。

また「賃貸借契約を解除したい」「不動産全体を自由に活用したい」などの理由で建物の所有者が敷地の購入を検討している可能性もゼロではありません。

タイミング良くお互いのニーズが一致すれば、大幅な値下げをすることなく相場に近い価格で買い取ってくれることもあるでしょう。

共有物分割請求訴訟の流れ

訴訟 流れ
共有物分割請求訴訟はいきなり申し立てることはできません。訴訟を申し立てる前に共有者の間で分割協議をおこなっており、話し合いがまとまらないときに限ります。

次の項目から共有物分割請求訴訟までの流れを踏まえながら「共有物分割協議」と「共有物分割請求訴訟」についてわかりやすく解説します。

共有物分割協議

共有物を分割する方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3つがあり、協議によって分割方法を決定します。

協議をおこなう際は特定の場所に全員が同席する必要はなく、電話やメールなどを利用しても協議は成立します。

ただし、共有物分割請求訴訟を起こすためには「協議がおこなわれた事実」を証明しなければいけません。

協議した証拠を提出できなければ共有物分割請求訴訟の申し立てが受理されない可能性があります。

そのため「内容証明郵便を利用する」「協議内容を文書化する」など、協議に関する記録を残しておくことが大切です。

共有物分割請求訴訟

前の項目でも説明したように、分割方法の話し合いがまとまらないときは共有物分割請求訴訟を申し立てることができます。

訴状に希望の分割方法を明示したとしても提案に留まるため、裁判所が決定した分割方法に従わなければいけません。

ケースによっては自分が望まない方法で分割されてしまう可能性もあるので慎重に判断することが大切です。

共有物分割請求訴訟の基礎知識や手続きなどをより詳しく知りたいという人は以下の記事を参考にしてみてください。

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まとめ

共有者や建物の所有者が土地の所有権を取得することを検討している可能性も考えられます。お互いのタイミングやニーズなどが一致すれば共有敷地の持分を買い取ってくれるケースもあります。

ただし「取引価格の折り合いがつかない」「共有関係が解消できそうにない」などのように必ずしも交渉が上手くいくとは限らないでしょう。

関係を悪化させずに共有関係を解消したいのであれば、共有持分の権利関係に詳しい弁護士に相談することで良い結果が得られるかもしれません。

また、共有持分の専門買取業者に依頼することで、共有者とトラブルにならずに持分を売却できる可能性も高いといえます。

共有敷地の持分における売却に疑問や不安があるという人などは、弁護士や専門買取業者に相談することが大切です。

最終更新日:
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