「共有名義の敷地だけを売却したい」という人もいると思います。
共有敷地を売却するには、他共有者の同意が必要です。
1人でも同意が取れなければ、売却はできません。
権利関係が複雑な共有敷地は、敷地そのものを売るより、自分の共有持分だけ売却するほうが簡単です。
共有持分だけの売却なら、共有者の同意は不要です。専門の買取業者に依頼すれば、最短48時間で現金化できます。
とくに、弁護士と連携した買取業者なら、権利関係が複雑な共有敷地でもトラブルを起こさず高額での買取が可能です。
無料査定を利用して、売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。
目次
共有敷地の持分を売却する3つの方法
「土地の共有持分のみをもっており、建物の所有権はない」という場合、土地の共有持分を売却するには下記の方法があります。
- 土地の他共有者に売却する
- 建物の所有者に売却する
- 共有持分の専門買取業者に売却する
共有不動産の売却や賃貸借契約は、共有者の同意が必要です。
このように、持分のみを取得しても不動産の収益化に制限があるため、共有持分は買主が見つかりにくい傾向にあります。
そのため、基本的な売却先は他の共有者や建物の所有者になります。
1.共有者に売却する
共有者が土地をそのまま活用するのであれば、持分の売買交渉を聞き入れてくれることがあります。
例えば、地代収入を増やすために持分割合を大きくしたい共有者がいるかもしれません。
しかし、共有者に持分を買い取ってもらうには、相手に持分を買い取れるほどの資金力が必要です。
また、個人間取引は契約内容や条件が曖昧になってしまうことも考えられるため、条件をしっかりと話し合って、売買契約書を作成することが大切です。
2.建物の所有者に売却する
建物の所有者との間に賃貸借契約が結ばれていれば、建物の所有者は「借地権者」となり、敷地の所有者（共有者）は「地主」となります。
契約内容によりますが、建物の売却や建て替えをおこなうためには、借地権者は地主から承諾をもらわなければいけません。
そのときに承諾料を支払う必要もあります。
つまり、借地権者だけの意思では自由に建物を処分・活用できないということです。
そのため、賃貸借契約を解除する目的で借地権者が土地（底地）の買取を検討しているケースもあります。
3.共有持分の専門買取業者に売却する
「トラブルなく持分を売却したい」「持分を買い取ってくれる人が見つからない」などで悩んでいる場合は、共有持分専門の買取業者に売却することも検討してみましょう。
大手不動産業者や一般物件を中心に扱う買取業者では、共有不動産における複雑な権利関係を解消できないケースが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。
一方で、共有持分・共有不動産を専門に扱う買取業者であれば、高値での買取が可能です。
「弁護士と連携した買取業者」なら権利関係のトラブルも任せられる
上記のとおり、共有敷地の持分売却は権利関係が複雑なため非常に困難です。
不動産業者でも専門家以外は詳しくない場合があるため、一般の人では混乱してしまう人も多いでしょう。
専門知識のもと、適切なアドバイスをもらいながら売却するには、共有持分の専門買取業者のなかでも「弁護士と連携した買取業者」がおすすめです。
当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、全国の弁護士や税理士と連携した共有持分専門の買取業者です。
持分売却について無料相談も承っているので、お気軽にお問い合わせください。
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共有敷地の持分を売却するときの価格相場
共有敷地の持分を売却するときの価格相場は、買主によって異なります。
ただし、一般的に共有持分のみの売却価格は低くなりがちです。
次の項目から「共有者や建物の所有者に売却する」と「第三者に売却する場合」の場合にわけて、持分の価格相場を解説していきます。
共有者や建物の所有権者に売却する場合は「本来の価値」で売れやすい
買主が共有者や建物の所有者であれば、共有持分がもつ本来の価値（敷地全体の資産価値に持分割合をかけたもの）で売れる可能性が高いでしょう。
先に解説したとおり、共有者がより多くの地代を受け取るために持分割合を増やしたい場合や、建物の所有者が賃貸借契約を解除したいと考えている場合があります。
第三者より共有者や建物の所有権者のほうが、持分を取得したときのメリットが大きいのです。
タイミングよくお互いのニーズが一致すれば、大幅な値下げをすることなく相場に近い価格で買い取ってくれることもあります。
第三者に売却する場合は「半額」が目安
共有敷地を第三者に売却するときの取引価格は土地の条件によって異なるため、明確な相場があるとはいえません。
一般的に、買主が見つからないことが多く、売却できても半額になるケースが少なくありません。
なぜなら、共有敷地の持分を購入したとしても自由に活用できるわけではなく、処分や改修には共有者から同意をもらわなければならないためです。
ただし、弁護士と連携しており、共有者との交渉や権利調整に強い買取業者なら、高額での買取も可能です。
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「共有物分割請求」でも敷地の分割や現金化が可能
「共有者から持分の売買交渉を拒否された」「いつまでも共有関係を解消できない」などの状況であれば「共有物分割請求」を申し立てることも手段の1つです。
共有物分割請求では「現物分割」「競売による換価分割」「共有者間の持分売買による価格賠償分割」のいずれかによって、共有関係が解消します。
仮に競売が選ばれた場合、裁判所がオークション形式で購入希望者を募り、買主が見つかれば売却されて現金が手に入ります。
共有物分割請求は、協議と訴訟の2段階に分かれていずれも共有者との交渉になるので、請求をおこなう場合は不動産問題に詳しい弁護士へ相談しましょう。
まずは共有物分割協議をおこなう
まずは、協議によって分割方法を決定します。
共有者のだれかが請求を起こせば、他の共有者は協議を拒否できません。
協議にあたって全員が同席する必要はなく、電話やメールなどを利用しても成立します。
ただし、次の段階である訴訟を起こすためには「協議がおこなわれた事実」を証明しなければいけません。
協議した証拠を提出できなければ、共有物分割請求訴訟の申し立てが受理されない可能性もあります。
そのため「内容証明郵便を利用する」「協議内容を文書化する」など、協議に関する記録を残しておくことが大切です。
協議がまとまらないときは共有物分割請求訴訟をおこなう
協議で分割方法がまとまらないときは、共有物分割請求訴訟を申し立てることができます。
訴状に自分が希望する分割方法を記載できますが、それはあくまで「提案」に留まります。
最終的には裁判所が決定した分割方法にしたがわなければいけません。
場合によっては自分が望まない方法での分割になることもあるので、訴訟は「最終手段」として、慎重に検討しましょう。
共有物分割請求訴訟の基礎知識や手続きなどをより詳しく知りたいという人は、以下の記事を参考にしてみてください。
まとめ
共有敷地の売却を検討するなら、土地の共有者や建物の所有者が購入を希望している可能性も検討しましょう。
お互いのタイミングや条件が一致すれば、共有敷地の持分を買い取ってもらえるかもしれません。
また、共有持分の専門買取業者に買い取ってもらうことで、共有者とトラブルにならず持分を売却できる可能性もあります。
共有敷地の持分における売却に疑問や不安があるという人などは、不動産に詳しい弁護士や共有持分専門の買取業者に相談してみましょう。
共有敷地についてよくある質問
はい、敷地の共有持分のみでも売却可能です。自分の共有持分だけなら、共有者の同意なく売却できます。ただし、敷地上に他者の建物があると、需要が下がってしまう可能性は高いでしょう。
敷地の共有者や、建物の所有者が相手であれば、敷地の共有持分も売却しやすいでしょう。ほかには、共有持分の専門買取業者に依頼すれば最短数日で現金化も可能なのでおすすめです。
はい、あります。一般的な物件を扱う大手不動産会社よりも「共有持分を専門としている買取業者」へ売却したほうが高額となる可能性があります。また、離婚などで共有者どうしがトラブルになっている共有持分は、弁護士と連携している専門買取業者への売却がおすすめです。→ 共有持分専門の買取査定はこちら
共有持分の買取価格相場は通常不動産の半額程度、もしくはさらに低い価格となる場合がありますが、売却先によっては相場に関わらず比較的に高い価格で買取していることもあります。そのため、買取相場が明確に決まっているわけではありません。
不動産の買取自体を断られている物件でも売却できます。共有不動産は権利関係が複雑でコストもかかるので買取を積極的におこなっていない会社もあります。そういった場合も「共有持分の専門買取業者」へ売却すると良い結果が得られることが多いです。
