建物の共有敷地の持分を売却する4つの方法と価格相場をわかりやすく解説!

共有敷地 売却

相続などで共有名義の土地を取得したとき、土地の共有者以外が建物を建てて住んでいるケースがあります。

この場合、土地(=敷地)を自由に活用できないため、土地の共有持分を売却したいと考える人もいるでしょう。

この記事では、建物の共有敷地における持分を売却する4つの方法を具体的に解説していきます。

また、売却価格相場や共有物分割請求訴訟を申し立てるまでの流れもわかりやすく説明するので、ぜひ参考にしてみてください。

共有敷地の持分を売却する4つの方法

共有敷地 売却
「土地の共有持分のみをもっており、建物の所有権はない」という場合、土地の共有持分を売却するには下記の方法があります。

  • 土地の他共有者に売却する
  • 建物の所有者に土地の共有持分を売却する
  • 共有持分の専門買取業者に売却する
  • 共有物分割請求によって現金化する

共有不動産の売却や賃貸は、共有者の同意が必要です。このように、持分のみを取得しても不動産の収益化に制限があるため、共有持分は買主が見つかりにくい傾向にあります。

そのため、基本的な売却先は他の共有者や建物の所有者になります。

1.共有者に売却する

共有者が土地をそのまま活用するのであれば、持分の売買交渉を聞き入れてくれることがあります。

例えば、地代収入を得るために敷地を保有したい共有者がいる可能性があります。また、土地の完全な所有権を取得して、建物所有者に明け渡し請求をしようと考える共有者がいるかもしれません。

しかし、共有者に持分を買い取ってもらうには、相手に持分を買い取れるほどの資金力が必要です。

また、個人間取引は契約内容や条件が曖昧になってしまうことも考えられるため、売買契約書を共有者と確認しながら作成することが大切です。

2.建物の所有者に敷地の共有持分を売却する

建物の所有者との間に賃貸借契約が結ばれていれば、建物の所有者は「借地権者」となり、敷地の所有者(共有者)は「地主」となります。

契約内容によりますが、建物の売却や建て替えをおこなうためには、借地権者は地主から承諾をもらわなければいけません。そのときに承諾料を支払う必要もあります。

つまり、借地権者だけの意思では自由に建物を処分・活用できないということです。

そのため、賃貸借契約を解除する目的で借地権者が土地(底地)の買取を検討しているケースもあります。

3.共有持分の専門買取業者に売却する

「トラブルなく持分を売却したい」「持分を買い取ってくれる人が見つからない」などの場合、共有持分専門の買取業者に売却することも検討してみましょう。

大手不動産業者や一般物件を中心に扱う買取業者では、共有不動産における複雑な権利関係を解消できないケースが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。

一方で、共有持分・共有不動産を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。

数ある買取業者の中でも、共有不動産のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は共有持分のみでも高価格での買取を実現しています。

共有敷地の持分は当社におまかせ!

当社クランピーリアル・エステートでは、今回のテーマでもある共有敷地の持分など権利関係が複雑に絡むような物件でも積極的に買い取っております。

全国800を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しており、トラブルや法的な権利などを調整しながら運用できる強みがあります。

また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。

売却が難しい敷地の共有持分でも、当社ならトラブルなく売却できますので、ぜひご相談ください。

4.共有物分割請求訴訟によって現金化する

「共有者から持分の売買交渉を拒否された」「いつまでも共有関係を解消できない」などのケースであれば「共有物分割請求訴訟」を申し立てることも手段の1つです。

共有物分割請求訴訟が受理されれば「現物分割」「競売による換価分割」「共有者間の持分売買による代償分割」のいずれかによって、共有関係が解消されます。

仮に競売が選ばれた場合、裁判所がオークション形式で購入希望者を募り、買主が見つかれば売却されて現金が手に入ります。

ただし、共有者だけでなく建物の所有者にも間接的な影響をおよぼすため、訴訟を起こすことで関係が悪化してしまうリスクもゼロではありません。

「共有関係を解消したいけど、今後の関係性も大切にしたい」という場合、共有不動産の法律や権利関係に詳しい弁護士に相談することも検討してみてください。

共有不動産に詳しい弁護士に依頼することで、平和的に共有関係を解消できるかもしれません。

共有敷地の持分を売却するときの価格相場

相場
共有敷地の持分を売却するときの価格相場は、買主によって異なります。

ただし、一般的に共有持分のみの売却価格は低くなりがちです。

次の項目から「第三者に売却する場合」と「共有者や建物の所有者に売却する」の場合にわけて、持分の価格相場を詳しく解説していきます。

第三者に売却する場合

共有敷地を第三者に売却するときの取引価格は土地の条件によって異なるため、明確な相場があるとはいえません。そもそも、買主が見つからない可能性が高いといえます。

なぜなら、共有敷地の持分を購入したとしても自由に活用できるわけではなく、処分や改修には共有者から同意をもらわなければならないためです。

加えて、見ず知らずの第三者が共有敷地の取り扱いについて同意をもらうのは簡単でありません。そのため、共有持分は購入を避けられやすくなります。

仮に買主が見つかったとしても、大幅に値下げしなければならない可能性があるでしょう。

ただし、賃貸借契約により安定して地代収入を生み出すような物件であれば、投資家やオーナーに対して売却活動をおこなうことで、取引が成立するかもしれません。

共有者や建物の所有権者に売却する場合

共有者や建物の所有者であれば、不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額でも妥当な取引だといえます。

例えば、より多くの地代を受け取るために1人の共有者がすべての持分を買い取ろうとしているケースも考えられます。

また「賃貸借契約を解除したい」「不動産全体を自由に活用したい」などの理由で、建物の所有者が敷地の購入を検討している可能性もゼロではありません。

タイミングよくお互いのニーズが一致すれば、大幅な値下げをすることなく相場に近い価格で買い取ってくれることもあります。

共有物分割請求訴訟の流れ

訴訟 流れ
共有物分割請求訴訟は、いきなり申し立てることはできません。訴訟を申し立てる前に共有者の間で分割協議をおこなっており、話し合いがまとまらないときに申し立てが可能です。

次の項目から、共有物分割請求訴訟までの流れを踏まえながら「共有物分割協議」と「共有物分割請求訴訟」についてわかりやすく解説します。

共有物分割協議

共有物を分割する方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3つがあり、協議によって分割方法を決定します。

協議をおこなう際は特定の場所に全員が同席する必要はなく、電話やメールなどを利用しても協議は成立します。

ただし、共有物分割請求訴訟を起こすためには「協議がおこなわれた事実」を証明しなければいけません。

協議した証拠を提出できなければ、共有物分割請求訴訟の申し立てが受理されない可能性もあります。

そのため「内容証明郵便を利用する」「協議内容を文書化する」など、協議に関する記録を残しておくことが大切です。

共有物分割請求訴訟

前の項目でも説明したように、分割方法の話し合いがまとまらないときは共有物分割請求訴訟を申し立てることができます。

ただし、訴状に希望の分割方法を明示したとしてもあくまで「提案」に留まります。最終的には裁判所が決定した分割方法にしたがわなければいけません。

場合によっては自分が望まない方法での分割になることもあるので、訴訟を起こすかは慎重に判断しましょう。

共有物分割請求訴訟の基礎知識や手続きなどをより詳しく知りたいという人は、以下の記事を参考にしてみてください。

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まとめ

共有敷地の売却を検討するなら、土地の共有者や建物の所有者が購入を希望している可能性も検討しましょう。お互いのタイミングや条件が一致すれば、共有敷地の持分を買い取ってもらえるかもしれません。

ただし、交渉しても「取引価格の折り合いがつかない」「共有関係が解消できそうにない」などのように、思うように売却できないこともあるでしょう。

関係を悪化させずに共有関係を解消したいのであれば、共有持分の権利関係に詳しい弁護士に相談することで、よい結果が得られるかもしれません。

また、共有持分の専門買取業者に買い取ってもらうことで、共有者とトラブルにならず持分を売却できる可能性もあります。

共有敷地の持分における売却に疑問や不安があるという人などは、不動産に詳しい弁護士や共有持分専門の買取業者に相談してみましょう。

共有敷地についてよくある質問

敷地のみ共有しているのですが、売却できますか?

はい、敷地の共有持分のみでも売却可能です。自分の共有持分だけなら、共有者の同意なく売却できます。ただし、敷地上に他者の建物があると、需要が下がってしまう可能性は高いでしょう。

共有敷地の持分を売却するには、どんな方法がありますか?

敷地の共有者や、建物の所有者が相手であれば、敷地の共有持分も売却しやすいでしょう。ほかには、共有持分の専門買取業者に依頼すれば最短数日で現金化も可能なのでおすすめです。

敷地の共有持分を高く買い取ってくれる業者はありますか?

はい、あります。一般的な物件を扱う大手不動産会社よりも「共有持分を専門としている買取業者」へ売却したほうが高額となる可能性があります。また、離婚などで共有者どうしがトラブルになっている共有持分は、弁護士と連携している専門買取業者への売却がおすすめです。→ 共有持分専門の買取査定はこちら

敷地の共有持分は買取相場っていくらぐらいになりますか?

共有持分の買取価格相場は通常不動産の半額程度、もしくはさらに低い価格となる場合がありますが、売却先によっては相場に関わらず比較的に高い価格で買取していることもあります。そのため、買取相場が明確に決まっているわけではありません。

「いろいろな不動産会社に買取を断られてしまった・・・」こんな共有持分・不動産でも売れるの?

不動産の買取自体を断られている物件でも売却できます。共有不動産は権利関係が複雑でコストもかかるので買取を積極的におこなっていない会社もあります。そういった場合も「共有持分の専門買取業者」へ売却すると良い結果が得られることが多いです。

最終更新日:
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