【共有不動産の空き家の売却方法】注意点から税金や特別控除も解説

空き家

老朽化による倒壊の可能性があったり、不審者に不正利用されてしまう可能性があるなど、さまざまな危険性がある「空き家」。空き家には、固定資産税などの維持費もかかるため、空き家を手放したい方も多いでしょう。

かといって空き家の所有権が共有されていると売却が困難になってしまいます。

実際に共有されている空き家を所有している人は

・共有されている空き家を売却したいけど、共有者の同意が必要なの?
・売却にどれくらいお金がかかるか知りたい!
・空き家を放置するとどんなリスクがあるの?

といった疑問が尽きず、悩んでいる方も多いでしょう。

この記事では「共有されている空き家を手放したい人」のために、共有されている空き家売却時の注意点や税金についてを、不動産の専門家としてわかりやすく解説していきます。

具体的には

・共有不動産の空き家を売却する3つの方法
・空き家の売却にかかる税金や諸経費
・空き家を解体してから売却するときの注意点

などを、重要なポイントに絞って解説します。

この記事をよむと、共有されている空き家を売却するが理解できますので、ぜひ参考にしてください。

共有不動産の空き家を売却する3つの方法

不動産売却
不動産を共有していると、固定資産税や修繕費を共有者の間で精算しなければならなかったり、賃貸住宅として貸し付ける際に共有者の過半数の賛成を得なければならなかったりと、多くの手間がかかってしまいます。

したがって、一般の方が不動産の共有持分を購入することはあまり考えられません。

必然的に、持分のみの売却は共有者間で売買するか、共有持分専門の買取業者に依頼するかのいずれかを選択することになるでしょう。

そのため、共有している空き家を売却する場合には以下の3つの方法が考えられます。

・共有持分を買取業者に買い取ってもらう方法
・共有持分を他の共有者に買い取ってもらう方法
・不動産全体を売却する方法

順番に、それぞれの方法のメリット・デメリットを確認していきましょう。

共有持分をプロの買取業者に買い取ってもらうメリット・デメリット

プロの買取業者に依頼する一番のメリットは、なんといっても日常的に共有持分の買い取りをしていますから、査定から売買契約、入金までスムーズかつ素早く進行することです。

また、共有者が持分の買い取りに消極的だったり、買い取りたくても資金がなかったりすると、プロの買取業者に依頼するしか方法がなくなってしまいます。

一方、デメリットとしては、他の共有者に売却するときと比較して買取価格が低くなることです。

共有者間での持分売買のとき、売却する持分割合が1/2であれば、不動産全体価格の1/2以上の価格になる可能性があります。共有状態を解消して不動産単を独所有にできれば、買主としてもメリットになるからです。

しかし、買取業者に買い取りを依頼した場合の売却価格は、単純に「不動産全体の価格×持分割合」にはなりません。共有不動産は管理や処分に共有者との話し合いが必要という点で、査定価格が低くなってしまいます。

また、不動産を共有しているのは家族や親戚同士であることが多く、そのなかに他人が入ることも、場合によってはデメリットになるでしょう。共有者への根回しなく買取業者に持分を売却してしまうと、共有者は「勝手に他人を共有関係に引き入れた」と見られます。

家族や親戚で共有している不動産の持分売却は当社にお任せください!

共有持分を売却すときは、家族・親戚関係に悪影響を与えることがないように十分な根回しをするか、共有持分の買い取りに十分なノウハウを持つ業者を選択することが重要です。

なお、本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートでも共有持分の買取を行っております。

弊社の「不動産スピード買取窓口」にご依頼いただくと最短48時間以内という早さで現金化が可能なだけでなく、税理士や弁護士を中心とした士業とのネットワークを活かし、特殊な物件も柔軟に買い取れます。

また、共有持分の買取実績が豊富ですから、他の共有者とのトラブルを避けるノウハウも蓄積しております。

共有持分を売却したい時だけでなく、空き家のトラブルや扱い方についても丸ごとご相談ください。

共有持分を他の共有者に買い取ってもらう方法のメリット・デメリット

共有持分を他の共有者に売却すれば第三者が共有関係に入らないため、共有者同士でのトラブルが発生する心配も少ないでしょう。

また、現在は空き家であっても将来的に活用したいと考えている共有者にとっては、共有状態の解消によって不動産全体の資産価値が上がりますし、賃貸に出すのであれば賃料を独占できます。

したがって、他の共有者が買い取ることに同意してくれた場合には、その人に売却するのが最良の方法となることが多いでしょう。

しかし、他の共有者が持分を購入する意志と資金がない場合、この方法を使えないのがデメリットといえます。

不動産の共有持分は資産価値が低いため、金融機関から十分な融資を受けられないことが多いでしょう。

不動産全体を売却する方法のメリット・デメリット

複数人で共有している不動産全体を売却する方法のメリットは、買主がその不動産の単独名義人になることで、共有持分のみを売却する数々のデメリットを回避できることです。可能であれば、ぜひこの方法で空き家を処分すべきでしょう。

ただし、共有している不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。共有者のなかには「親が残してくれた実家を手放したくない」「売値が安すぎると思うので賛成できない」「他の共有者と話したくない」といった理由で、売却に賛成してくれないケースもあります。

とくに、相続や離婚でトラブルがあった不動産の場合、売却に向けた話し合いがまとまらず、合意を取れないことがあります。

そのような場合には直接相手と話し合いをせず、間に弁護士に入ってもらったり、書面でやり取りをするといった方法を取ってみましょう。

共有持分の買取業者のなかには、共有者間の交渉に関するノウハウを持つところも多いため、一度相談してみるとよいでしょう。

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空き家の売却にかかる税金や諸経費

税理士

共有している不動産を売却した場合であっても、単独名義の不動産を売却した場合と同様の税金や譲渡費用がかかります。

例えば、不動産の売却により利益が発生すれば所得税がかかりますし、不動産業者に売却の仲介や代理を依頼すれば仲介手数料や代理手数料がかかります。

また、現在登記されている事項に修正が必要な場合には、売買契約に先立って最新の情報を登記しておかなければいけません。

その際は登記に伴う登録免許税と、司法書士に依頼する場合には司法書士報酬が必要です。空き家を売却する際には、建物の解体費用や清掃費用が必要となるかもしれません。

しかし、古民家風のカフェなど古い建物を活かして再利用したいと思う人や、最初から建物を解体する予定で不動産を探している人もいるかもしれません。

しばらく様子を見て売れないようであれば、あらためて解体することもできます。立地や建物の状況にもよりますが、購入希望者が見つかって売買条件の交渉をおこなうまでは建物の解体などは待ってみるといいかもしれません。

建物の解体や清掃は買主がおこなうものとし、その分の費用を売却価格から差し引くという契約を締結するのも一案です。

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収入印紙の軽減税率に注意

売買契約の際、契約書に貼りつける収入印紙代が必要です。不動産業者に代理や仲介を依頼している場合には、通常は不動産業者が印紙を準備して、売主は印紙代を支払うだけというのが一般的です。

しかし、不動産業者や地域によっては、収入印紙を自分で負担しなければならない場合もあります。

もし自分で準備するよういわれた場合には、収入印紙の金額の確認も忘れないようにしましょう。

不動産売買契約書の印紙税には軽減措置があり、軽減措置は期間限定とされていますが、過去に何度も延長されています。国税庁のウェブサイトで最新の情報を確認しましょう。

参照:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

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登記費用の分担に明確なルールはない

不動産の売買時に所有権の変更登記をおこないますが、登記費用(登録免許税と司法書士報酬)を買主と売主のどちらが負担するか、法律では明確に決められていません。

一般的には、買主側が所有権移転登記の登録免許税を負担し、売主側が抵当権抹消登記の登録免許税を負担します。

司法書士については、買主側が依頼して買主と売主双方の登記を代行することもあれば、買主と売主がそれぞれ別に登記の代行を依頼することもあります。これらは地域ごとの慣例によって違うため、不動産業者に確認しながら売却を進めるとよいでしょう。

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相続した空き家の売却なら「3,000万円特別控除」を受けられる

相続により取得した空き家を、相続があった日から3年以内に譲渡し、かつ譲渡日が2023年12月31日までの場合には、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。(※2021年時点での情報です)

売却した際にかかる税金から3,000万円が差し引かれるわけではなく、売却して発生した利益から3,000万円が差し引かれることに注意しましょう。

不動産を共有している場合には、全員で3,000万円ではなく1人3,000万円の控除を受けられます。

この制度を使うための条件を下記で解説しますが、非常に複雑なため、一般の方がすべてを自分で判断したり、手続きしたりするのは困難でしょう。また、住宅の売却にはさまざまな特例があり、この「3,000万円特別控除」を利用すると他の特例を利用できなくなることがあります。

実際にこの特例を利用するにあたっては、必ず税務署や専門家に事前に相談するとよいでしょう。

参照:国税庁「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」

特例の対象となる建物

大前提として、亡くなった人が主な住まいにしていた1つの物件に限り、この制度が適用されます。また、以下の要件を満たしている必要があります。

イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと
ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

注意点として、区分所有建物を共有名義と混同してしまうことがあげられます。区分所有建物とは、1つの建物のうち区切られた特定部分をそれぞれ異なる人が所有している建物です。

一般的には、分譲マンションのまるごと1棟が区分所有建物として登記されています。一方、共有名義とは1つの建物を複数人で所有するもので、両者は性質がまったく違うので注意しましょう。

また、その不動産に1人で住んでいた方が亡くなったことで空き家となってしまったことが必要です。そのため、例えば亡くなった方の配偶者が一緒に住んでいたような場合には、この制度は対象とはなりません。

また、例えば父と母が1/2ずつ物件を共有し居住しているという状況で、父が亡くなった際にその持分を長男が相続し、数年後に母が亡くなって残りの持分を長男が相続したとします。その場合、母から相続した持分のみがこの制度の対象となることに注意が必要です。

特例を受けるために必要な条件

特例を受けるためには、建物の要件以外にもいくつかの条件があります。

  • 相続後に居住や賃貸をしていない
  • 売却する物件の代金が1億円以下
  • 相続人が耐震リフォームをするか家屋を取り壊してから売却している

その物件を相続したあと、その物件に自分が居住したり、賃貸物件として貸し出したりした場合にはこの制度の適用を受けられません。居住していたかどうかは「住民票をその不動産に移したかどうか」が1つの判断基準ですが、住民票を移していなくても実態としてそこに住んでいたとみなされれば適用外になります。

「売却する物件の代金が1億円以下」の条件については、共有している空き家を売却する場合であっても、一人ひとりの共有持分の譲渡対価ではなく物件全体の譲渡対価が1億円以下の必要があります。

耐震リフォームもしくは家屋の取り壊しも条件の1つです。これらを買主に負担させる契約の場合、特別控除は受けられません。

繰り返しになりますが、不動産によって条件を満たしているか、そもそも控除を受けた方が得かどうかの判断はとても難しいものです。不動産売買の税申告をおこなうとき、自分に専門知識がない場合は税理士に相談するほうがよいでしょう。

空き家を解体してから売却するときの注意点

土地にかかる固定資産税と都市計画税は、建物があると大幅に減額されます。空き家を解体したことによって、かえって維持費が高くなる可能性に注意しましょう。

固定資産税・都市計画税は1月1日時点の不動産状況から課税されるので、解体した年に速やかに売却するか、買主が決まってから解体するとよいでしょう

■固定資産税
・土地に住宅が建っている場合、200㎡までの部分は小規模住宅用地とされ、固定資産税が1/6に減額
・200㎡を超え、かつ家屋の床面積の10倍までの部分は一般住宅用地とされ、固定資産税が1/3に減額
■都市計画税
・都市計画税が課税される地域では、小規模住宅用地の都市計画税は1/3、一般住宅用地の都市計画税は2/3に減額

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空き家を解体すると固定資産税が6倍に?

「空き家を解体すると固定資産税が6倍になる」といわれることもありますが、正確ではありません。

たしかに、固定資産税が1/6となる小規模住宅用地の特例が適用されなくなりますが、代わりに「負担調整措置」という制度が適用されるからです。

負担調整措置により、建物が建っていない土地の固定資産税・都市計画税は30%減額されますから、実際に増加する固定資産税は4倍程度です。

しかし、空き家を解体することにより固定資産税や都市計画税が大きく増加することに間違いありませんので、解体を決める際は固定資産税や都市計画税への影響をよく考えましょう。

空き家をそのまま放置し続けることのリスク

特定空き家

空き家をそのまま放置し続けている場合、固定資産税がかかります。

他にも、維持費として壁や屋根の修繕費や、室内の清掃代、庭の草木を伐採するなど最低限の手入れが必要です。多額の費用がかかりますし、放置期間が長ければ再利用もできないほど傷んでしまうでしょう。

清掃や管理に時間を取られたり、空き家が遠方にある場合は業者に各種管理を依頼するための費用かかったりと、空き家を放置することは金銭的にも労力的にも非常にデメリットがあるといえます。

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「特定空き家」に指定されてしまう

古くなって倒壊の危険性がある空き家や、近隣の景観を著しく損なう空き家に関して、市町村が「特定空き家」に指定することがあります。

特定空家に指定され、助言や指導を受けても状況が改善しない場合改善の勧告と同時に住宅用地特例の対象から除外され、固定資産税や都市計画税の減税を受けられなくなります。

勧告を無視すると、今度は状況改善の命令が出されます。この命令に違反した場合には、50万円以下の罰金を支払わなければいけません。

それでも状況が改善されなかったり、所有者と連絡が取れなくなったりした場合、行政代執行といって地方自治体が持ち主に代わって状況を改善します。その場合、対象の空き家は解体されることがほとんどです。

「地方自治体が代わって解決してくれるなら、自分が対応しなくてもよいのではないか」と考える人もいるかも知れませんが、行政代執行により支出された費用の全額は持ち主に請求されます。

この請求によって、銀行口座や有価証券、自動車や不動産などの資産はすべて裁判を経ることなく差し押さえの対象になります。したがって、費用の徴収を回避するのは困難でしょう。

また、行政代執行による解体では費用をなるべく安く済ませる工夫はおこなわれず、自分で解体する以上の費用がかかってしまいます。

それ以前の段階であっても近隣住民に危険がおよんだり、トラブルになったりすることも考えられますので、特定空き家に指定されないよう早めに処分などの対策を取りましょう。

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売却以外に空き家を有効活用する方法は?

売却や賃貸以外に空き家を有効活用する方法として、倉庫として自分で利用したり、貸し出したりすることが考えられます。

住宅用に建設されものは重量物を置くことができませんが、地域と賃料によっては借り手が付く可能性はあります。

また、地域の集会所や防災用品置き場として自治体に寄付することも考えましょう。

不動産は所有しているだけで維持費や固定資産税などの費用がかかります。市場価値が低く売却が難しい不動産は、思い切って引き取り手がいるうちに寄付することも検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

共有不動産である場合を中心に、空き家のリスクや活用方法などを解説しました。

しかし、これらのリスクを回避したり活用したりするための対策を打とうにも、共有名義のままでは共有者の過半数、または全員の同意が必要となります。

共有者同士が緊密に連絡を取り合っているのであればよいのですが、そうでなければ共有状態の解消や、共有持分のみの売却を検討してみましょう。

最終更新日:
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