【共有不動産の空き家の売却方法】注意点から税金や特別控除も解説

空き家

「相続により兄弟で不動産を共有することになったものの、生活拠点から離れているために誰も住んでいない」、「離婚によりそれまで住んでいた家を1/2ずつ共有すると決めたものの、お互い気まずくてどちらも住むことができない」など、様々な理由から誰も住むことがなくなった共有不動産がそのまま放置されていることがあります。

最近は特定空き家といって、古くなった危険な空き家が放置されていることが社会問題となり、行政が積極的に対応しています。そこまで古くない空き家であっても、人が住んでいない住宅は傷みがはやいですから、利用する機会がない空き家は早めに処分したほうが良いでしょう

しかし、共有している不動産を売却する場合には、自分ひとりで所有している不動産を売却する場合とは異なる様々な注意点があります。

この記事では、共有している空き家に関する注意点を解説しますので、ぜひ参考にしてください。

共有不動産の空き家を売却する3つの方法

不動産売却
共有している空き家を売却する場合、「自分の持分のみを売却するか、それとも不動産全体を売却するか」、「全くの他人に売却するか、プロの買取業者にお願いするか、それとも同じ不動産の共有者に売却するか」という2つの選択肢から売却先を考えなければいけません。

不動産を共有していると、固定資産税や修繕費を共有者の間で精算しなければならなかったり、賃貸住宅として貸し付ける際に共有者の過半数の賛成を得なければならなかったりと多くの手間がかかってしまいます。したがって、一般の方が不動産の共有持分を購入することは通常あまり考えられません。

必然的に、持分のみを売却する場合には不動産の共有持分を専門に取り扱っている買取業者に依頼するか、それとも他の共有者に買い取ってもらうかのいずれかの方法を選択することになるでしょう。

したがって、共有している空き家を売却する場合には以下の3つの方法が考えられます。

・共有持分を買取業者に買い取ってもらう方法
・共有持分を他の共有者に買い取ってもらう方法
・不動産全体を売却する方法

順番に、それぞれの方法のメリット・デメリットを確認していきましょう。

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共有持分をプロの買取業者に買い取ってもらうメリット・デメリット

プロの買取業者に依頼する一番のメリットは、なんと言っても日常的に共有持分の買い取りを行っていますから、査定から売買契約、入金までスムーズかつ素早く進行することです。また、共有者が持分の買い取りに消極的な場合や買い取りたくても資金がない場合など、共有者への売却が困難な場合にはプロの買取業者に依頼する以外の選択肢は事実上ないと言ってよいでしょう。

一方、デメリットとしては、他の共有者に売却するときと比較して買取価格が低くなる可能性があることが挙げられます。不動産を2人で共有している場合には、他の共有者が持分を買い取れば共有状態を解消できますから、持分をその不動産の価格をもとにして、例えば売却する方の持分割合が1/2であれば不動産価格の1/2の価格で購入してくれる可能性があります。場合によってはもう少し高めに買い取ってくれる可能性もあるでしょう。

しかし、プロの買取業者に買い取りを依頼した場合には共有名義の相場の価格で買い取りを行いますから、他の共有者に売却する場合と比較すると、どうしても買取価格の面では見劣りしてしまいます。

また、不動産を共有しているのは家族同士、親戚同士のことが多いのですが、その中に他人が入ることとなってしまうことも場合によってはデメリットになるでしょう。共有者への根回しなく買取業者に持分を売却してしまうと、共有者にとってはあなたが他人を共有関係に引き入れたように見えてしまいます。

後々、家族・親戚関係に悪影響を与えることがないよう、事前に十分な根回しをするか、共有持分の買い取りに十分なノウハウを持つ業者を選択することが重要です。

なお、本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートでも共有持分の買取を行っております。弊社の「不動産スピード買取窓口」に依頼をして頂くと最短48時間以内という早さで現金化が可能なだけでなく、税理士や弁護士を中心とした士業とのネットワークを活かし、特殊な物件も柔軟に買い取ることができます。

また、共有持分の買取実績が豊富ですから、他の共有者とのトラブルを避けるノウハウも蓄積しております。

共有持分の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください

共有持分を他の共有者に買い取ってもらう方法のメリット・デメリット

共有持分を他の共有者に買い取ってもらう方法の一番のメリットは、共有関係に他の人が参加しないため、共有者同士でのトラブルが発生する心配が少ないことです。

また、現在は空き家であっても、将来は共有している不動産を賃貸したり、建物を解体して更地として活用したいと考えている場合には、共有持分を買い取ることで受け取ることができる家賃や地代が増えますので、持分を購入する共有者にもメリットこそあれデメリットがあるわけではありません。

さらに、2人で共有している場合には共有状態を解消できますので、資産価値の大きな上昇が期待できますから、持分を買い取る共有者にもメリットが期待できます。したがって、他の共有者が買い取ることに同意してくれた場合には、その方に売却するのが最良の方法となることが多いでしょう。

しかし、他の共有者の中に持分を買い取ることができるだけの資産を持っている方がいない場合には、この方法を実行することができないことがデメリットです。

不動産の共有持分は資産価値が低いため、その持分の買い取りにより単独名義になるのでない限り、金融機関から十分な融資を受けることは困難であることが多いでしょう。

不動産全体を売却する方法のメリット・デメリット

複数人で共有している不動産全体を売却する方法のメリットは、買手がその不動産の単独名義者になることができますから、共有名義のみを売却する数々のデメリットを回避することができることです。可能であれば、是非この方法で空き家を処分すべきでしょう。

ただし、共有している不動産全体を売却するには共有名義者全員の同意が必要です。共有名義者の中には「親が残してくれた実家を手放したくない」、「売値が安すぎると思うので、賛成できない」、「他の共有名義者と話をしたくない」といった理由で売却に賛成してくれない方がいることが多いです。

特に、相続でトラブルになってしまったり、離婚により共有状態となった不動産の場合には、売却に向けた話し合いがまとまらないケースも多く、合意に達することができないことがあります。

そのような場合には直接相手と話し合いをせず、間に弁護士に入ってもらったり、書面でのやりとりを行うなどの方法も考えられます。共有持分の買取業者の中にはそのようなノウハウを持っている業者も多いですから、共有持分の売却を希望している場合には不動産全体の売却についても相談してみると良いでしょう。

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空き家の売却にかかる税金や諸経費

税理士
共有している不動産を売却した場合であっても、単独名義の不動産を売却した場合と同様の税金や譲渡費用がかかります。例えば、不動産の売却により利益が発生すれば所得税がかかりますし、不動産業者に売却の仲介や代理を依頼すれば仲介手数料や代理手数料がかかります。

また、現在登記されている事項に修正が必要な場合には、売買契約に先立って最新の情報を登記しておかなければいけません。その際は登記に伴う登録免許税と、司法書士に依頼する場合には司法書士報酬が必要です。

空き家を売却する際には、建物の解体費用や清掃費用が必要となるかもしれません。しかし、古民家風のカフェなど、古い建物を活かして再利用することが人気を博していますから、そのような不動産を探している方がいるかもしれません。また建物を解体する予定の方が不動産を探していることも考えられます。

買手との売買契約を締結し、売買の条件となっている場合にはともかく、買手が見つかる前に建物の解体や清掃を行うのはムダになってしまう可能性がありますから避けたほうが無難でしょう。建物の解体や清掃は買手が行うものとし、その分の費用を売却価格から差し引くという契約を締結するのも一案です。

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収入印紙の軽減税率に注意

売買契約の際、契約書に貼り付ける収入印紙代が必要です。不動産業者に代理や仲介を依頼している場合には、通常は不動産業者が印紙を準備してくれており、売主は印紙代を支払うだけというのが一般的です。その際は、不動産業者への仲介手数料や代理手数料の請求書に印紙代の記載があるケースが多いです。

しかし、業者や地域によっては収入印紙を自分で負担しなければならない場合もありますから、事前に確認しておきましょう。もし自分で準備するよう言われた場合には、収入印紙の金額の確認も忘れないようにしましょう。

収入印紙の代金は売却した共有持分の金額によって定められていますが、期間限定で軽減税率が導入されていることに注意しましょう。現在のところ2020年3月31日までの時限措置となっていますが、期限ギリギリになると延長されるのが通例となっています。

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売主側も司法書士報酬が必要かも

関東を含む東日本では、ひとつの不動産取引が成立した際にお願いするのは1人の司法書士ですし、その司法書士報酬は買手が負担することが取引慣行として成立しています。インターネット上の情報も、東日本の取引慣行について紹介されている情報がほとんどのようです。

しかし、関西や西日本の一部の地域では、売手と買手がそれぞれ司法書士に依頼する取引慣行のエリアもありますから、特に東日本から西日本に転居された方などは取引慣行の違いに驚くかもしれません。

司法書士報酬は高額ではありませんから、それにより資金繰りに支障が生じるということは考えにくいですが、お願いする司法書士の知り合いがおらず困惑してしまうかもしれません。

司法書士への依頼方法に限らず、不動産売買はエリアごとに取引慣行が異なることがあります。インターネットでは関東圏の情報を中心に紹介されていることが多いため、それらの情報を鵜呑みにすることなく不動産業者に確認しながら売却を進めたほうがいいでしょう。

相続した空き家の売却なら「3,000万円特別控除」を受けられる

相続により空き家となった不動産を、相続があった日から3年後の年内中に譲渡し、かつ譲渡日が2019年12月31日までの場合には、譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例があります。

売却した際にかかる税金から3,000万円が差し引かれるわけではなく、売却して発生した利益から3,000万円が差し引かれることに注意しましょう。

また、不動産を共有している場合には、全員で3,000万円ではなく1人3,000万円の控除を受けることができます

また、この制度を利用するにあたり知っておくべき代表的な要件をお知らせしますが、この特例は複雑ですから制度のすべてをこの記事で解説するのは適切ではありません。一般の方がすべてを自分で判断したり、手続きしたりするのは困難ですから、実際にこの特例を利用するにあたっては必ず税務署や専門家に事前に相談しましょう。

また、住宅の売却には様々な特例がありますが、この特例を利用すると他の特例を利用できなくなることがあります。また、「相続財産を譲渡した場合の相続税の取得費加算」という制度とも併用することができません。

「空き家の3,000万円特別控除」制度を利用することで、かえって不利になってしまうことも考えられますから、相続税の納税が発生した場合には、相続税の申告をお願いした税理士に確認すると良いでしょう。

参照:国税庁

相続した建物の条件

まず大前提として、亡くなった方が主な住まいにしていた1つの物件に限りこの制度が適用されます。

また、以下の条件を満たしている必要があります。

イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと

区分所有建物を共有名義と混同される方が多いようです。区分所有建物とは、1つの建物のうち区切られた特定部分をそれぞれ異なる方が所有している(特定部分を共有していることも考えられます)建物です。一般的には分譲マンションのまるごと1棟が区分所有建物として登記されているでしょう。

一方、共有名義とは1つの建物を複数人で所有するものですので、両者はまったく異なります。

ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

その不動産に1人で住んでいた方が亡くなったことで空き家となってしまったことが必要ですから、たとえば亡くなった方の配偶者が一緒に住んでいたような場合にはこの制度は対象とはなりません

また、例えば父と母が1/2ずつ物件を共有し、居住しているという状況で、父が亡くなった際にその持分を長男が相続し、数年後に母が亡くなって残りの持分を長男が相続したとします。

その場合、母から相続した持分のみがこの制度の対象となることに注意が必要です。

その他の適用を受けるための条件

適用を受けるための建物の条件の他にも、いくつかの条件を満たす必要があります。ここでは代表的なものをご紹介します。

相続後に居住や賃貸をしていない

その物件を相続したあと、その物件に自分が居住したり、賃貸物件として貸し出したりした場合にはこの制度の適用を受けることができません。居住していたかどうかはあくまで実態により判断されますが、住民票をその不動産に移したかどうかがひとつの判断基準となるでしょう。

相続した物件を売却するにしても、それまでの間に居住したり賃貸したりすることを検討されることもあるかと思います。しかし、この制度の適用を受ける可能性がある場合には事前によく考えたほうがいいでしょう。

売却する物件の代金が1億円以下

売却する物件の代金が1億円以下でなければいけません。共有している空き家を売却する場合であっても、一人ひとりの共有持分の譲渡対価ではなく、物件全体の譲渡対価が1億円以下である必要があります。

相続人が耐震リフォームをするか、家屋を取り壊してから売却している

不動産を相続した方がその物件を売却する前に耐震リフォームをするか、家屋を取り壊してから土地を売却しなければいけません。売却後に買手が耐震リフォームをしたり、家屋を取り壊したりするのではなく、あくまで売手が耐震リフォームをしてから売却する必要があります。

空き家を解体してから売却するときの注意点

空き家を解体する場合には、固定資産税・都市計画税が増加することに注意しましょう。

<固定資産税>
・土地に住宅が建っている場合、200平方メートルまでの部分は小規模住宅用地とされ、固定資産税が1/6に減額
・200平方メートルを超え、かつ家屋の床面積の10倍までの部分は一般住宅用地とされ、固定資産税が1/3に減額
<都市計画税>
・都市計画税が課税される地域では、小規模住宅用地の都市計画税は1/3、一般住宅用地の都市計画税は2/3に減額

買手が決まってから引き渡しまでの間に空き家を解体するのは問題ありませんが、古い建物で価値がないからと買手が決まらないうちに建物を解体してしまうのは固定資産税・都市計画税の増加を考慮すると得策ではありません

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空き家を解体すると固定資産税が6倍に?

インターネットでは「空き家を解体すると固定資産税が6倍になる」という解説をしているサイトがありますが、それは事実ではありません。確かに固定資産税が1/6となる小規模住宅用地の特例が適用されなくなりますが、代わりに負担調整措置という制度が適用されるからです。

負担調整措置により、建物が建っていない土地の固定資産税・都市計画税は30%減額されますから、実際に増加する固定資産税は4倍超といったところです。

しかしいずれにせよ、空き家を解体することにより固定資産税や都市計画税が大きく増加することに間違いありませんから、解体を決める際は固定資産税や都市計画税への影響をよく考えましょう。

空き家をそのまま放置し続けることのリスク

特定空き家
空き家をそのまま放置し続けている場合、固定資産税の他にその期間中ずっと清掃代がかかってしまいます。空き家に清掃代がかかるのかと驚かれる方がいるかも知れませんが、空き家を放置してしまうと壁や屋根が破損していき、家の中に雨や風が入り込んで荒れ放題になってしまいます。

そのような状態になってしまった建物を再度居住できるように修繕しようとしても、多額の費用がかかる上に柱や床に歪みが生じてしまっており、実現することは困難です。

それでもさらに放置すると、床や柱が腐って倒壊の恐れが生じ、解体しようにも足を踏み入れることすら危険な建物となってしまいます。また、床に草が生えたり、最悪の場合には木が生えることもあります。そのような状況になってしまうと解体費用が高額になり、解体しようにも困難になってしまいます。

空き家なのですから、あまり神経質な清掃等は必要ありません。しかし、定期的に最低限の清掃を行う必要があります。近所にお住まいであればご自分で清掃できますが、そうでなければ業者に依頼しなければならず、定期的に費用がかかってしまうでしょう。

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特定空き家等に指定されてしまうかも

2015年の5月から、そのまま放置すれば倒壊の恐れがあって危険だったり、著しく景観を損なっている空き家を地方自治体が特定空家に指定することができるようになりました。

特定空家に指定され、助言や指導を受けても状況が改善しない場合、状況を改善するよう勧告が出されると同時に住宅用地特例の対象から除外される、つまりその建物が建っていても固定資産税や都市計画税の減税を受けることができなくなります

それでもさらに放置した場合、状況を改善するように命令を受けます。この命令に違反した場合には、最大で50万円以下の罰金を支払わなければいけません。

それでもなお、どうしても状況の改善がなされなかったり、所有者と連絡が取れなくなったりした場合、行政代執行といって地方自治体が持ち主に代わって状況を改善します。一般的には、その空き家を解体することになるでしょう。

「地方自治体が代わって解決してくれるなら、自分が対応しなくても良いのではないか」と考える持ち主がいるかも知れませんが、行政代執行により支出された費用の全額が持ち主に請求されます。

この請求は税金と同様の扱いを受けますので、銀行口座や有価証券、自動車や不動産などの資産はすべて裁判を経ることなく差し押さえの対象となるなど、自治体には回収のための強い権限が与えられています。したがって、費用の徴収を回避するのは困難でしょう。

また、行政代執行により解体を行う場合には、費用をなるべく安く済ませる工夫は行いませんから、自分で解体する以上の費用がかかってしまいます。

それ以前の段階であっても近隣住民に危険が及んだり、トラブルになったりすることも考えられますから、特定空き家等に指定される前に必要な手立てを講じましょう。

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売却以外に空き家を有効活用する方法は?

売却や賃貸以外に空き家を有効活用する方法として、倉庫として自分で利用したり、貸し出したりすることが考えられます。あくまで住宅用に建設されていますからあまり重量物を置くことはできませんが、その分安価にすれば地域によっては借手がつくでしょう。

また、地域の集会所や防災用品置き場として自治体に寄付することも考えられます。不動産は所有しているだけで維持費や固定資産税等の費用がかかりますが、持ち主の意思で所有権を放棄することができません。したがって、購入したり贈与を受けたりしてくれる方がいない場合、嫌でも所有を続けなければいけません。

どうしても市場価値が低く、売却が難しい不動産は、思い切って引き取り手がいるうちに寄付することも検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

共有不動産である場合を中心に、空き家のリスクや活用方法などを解説しました。

しかし、これらのリスクを回避したり活用したりするための対策を打とうにも、共有名義のままでは共有者の過半数、または全員の同意が必要となります。

共有者同士が緊密に連絡を取り合っているのであればよいのですが、そうでなければ共有状態の解消を目指してみてはいかがでしょうか

最終更新日:

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