所有している土地を他人に利用させる場合には、借地権を設定することが一般的です。
他人に借地権を設定した「底地」は、所有者が利用できない土地ですから、手放したいと考えるかもしれません。
しかし、底地だけを購入しても購入者は自由に土地を扱えないため、需要が少なく売却も困難です。
まして、底地を共有している場合には、共有名義人同士で売却の方針を固めなければいけません。
共有名義の底地を売却するなら、底地専門の買取業者へ相談することが大切です。まずは以下のフォームから、無料査定を受けてみましょう。
共有名義の底地を売却する4つの方法
共有名義の底地を売却する方法は、以下4つです。
- 共有者全員で売却する
- 底地と借地を交換してから売却する
- 借地権者と共有者全員で「同時売却」する
- 底地の持分権のみを売却する
次の項目から、それぞれの方法を具体的に見ていきましょう。
売却方法1.共有者全員で売却する
底地を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
もしも、売却に反対する共有者がいれば、説得するか他の方法を選ばなくてはいけません。
例えば、兄弟ABで底地を共有しているとき、兄弟2人とも、売却の同意をしなければなりません。
底地の売却先は「借地人」がおすすめ
底地を売却するなら、借地人への売却がおすすめです。
なぜなら、借地人にとっても底地を買い取るメリットが大きいからです。
そこで、借地人は底地を購入することで、全部の所有権を得られるため、自由に土地を扱えるようになります。
このように、借地人にとっても、底地を購入することはメリットが多くあるのです。
底地専門の不動産会社に売却するのもよい
「底地の売却がうまくいかない」「借地人への交渉が決裂した」という人は、底地専門の不動産会社に相談するのがよい方法です。
底地専門の不動産会社は、底地を多く取り扱ってきた実績とさまざまなノウハウがあるので、トラブル無く底地の売却が可能です。
当社、クランピーリアルエステートも底地を専門的に取り扱っている不動産買取業者です。
地主と借地人のトラブルなども多く解決してきた実績とノウハウがあるので、まずは一度相談ください。
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売却方法2.底地と借地を交換してから売却する
底地が広く、土地を分割できる場合は、底地と借地を交換してから売却する方法も考えられます。
空いている土地を分筆して底地権者の土地とし、建物が建っている部分の土地は借地権者の土地とする方法です。
この方法は、借地権者が金銭を支出することなく権利を取得できるメリットがありますが、現実にはなかなかうまくはいかないものです。
実際には、分筆をしても土地の価値を下げることがないような位置で分筆し、価値の差分は金銭にて賠償する方法を取ることになるでしょう。
また、底地と借地を交換するときも、他共有者の同意が必要なので注意しましょう。
売却方法3.借地権者と共有者全員で「同時売却」する
借地人へ借地権の購入を持ちかけた時、借地人も売却の意思を持っているなら「同時売却」することも選択肢の一つです。
同時売却とは、地主と借地人が協力し、底地と借地権を同時に売り出すことです。
同時売却することで、通常の不動産と同じように売却できるため、相場通りの価格で売却できる可能性が高くなります。
ただし、同時売却の際にも借地人だけでなく、他共有者の売却同意が必要なので注意しましょう。
売却方法4.底地の持分権のみを売却する
「借地人に借地権の売却意思がない」「他共有者の売却同意が得られない」といった場合、自分が所有する底地の持分だけを売却することも検討するとよいです。
この場合、まずは他共有者へ持分を売却できないか確認してみましょう。
他共有者は、底地の持分権を購入することで、単独名義の底地を所有できます。底地を単独名義にできれば、地代収入も単独で受け取れるため、共有者間のトラブルをなくせます。
共有者への売却も困難であれば、底地の共有持分を「共有持分専門の買取業者」へ売却するとよいです。
専門買取業者であれば、底地を管理活用するためのノウハウを豊富に持っているため、安くなりがちな底地の共有持分でも高値で買い取りしてくれます。
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売れにくい共有名義の底地を早く高く売る2つのコツ
これまで説明したように、共有名義の底地は売却が困難です。
そこで、共有名義の底地を売るときは、以下2つのコツを意識してみましょう。
- 借地権の内容を明文化しておく
- 契約変更により地代を値上げしておく
次の項目から、具体的に確認していきましょう。
借地権の内容を明文化しておく
大昔に借地権を設定した場合には、契約書が古い情報のままになっていたり、そもそも契約書が存在しないことがあります。
長い付き合いのある借地権者と底地権者の間ではトラブルがなかったかもしれませんが、それでは購入者は底地を安心して購入できません。
したがって、借地権の内容をきちんと契約書として明文化しましょう。
契約書への記載内容がわからなかったり、契約書の作成が困難な場合は弁護士へ相談するとよいでしょう。
契約変更により地代を値上げしておく
底地を購入したとしても、購入者はその土地を自分で利用できるわけではありません。
そのため、一般的には地代を目的として投資目的で底地を購入する人がほとんどです。
したがって、契約を変更して地代を値上げしておけば、それだけ底地を高値で売却できます。
ただし、地代を値上げするためには、正当事由が必要になります。
地代の値上げ交渉については、以下の記事を参考にしてみてください。
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底地を売却したときは税理士への相談がおすすめ
共有している底地を売却したときは、納税・確定申告が必要になります。
しかし、一般の人がご自身で譲渡所得の税務申告をするには高度過ぎる内容ですから、ぜひ税理士に譲渡所得の申告をお願いすることをお勧めします。
ただし、税理士と言っても、譲渡所得に詳しい税理士は限られています。
自宅を売却したという程度の譲渡所得の申告でしたら多くの税理士が処理できますが、借地権が関係し、かつ共有不動産の譲渡所得を処理できる税理士は多くありません。
不動産仲介業者や買取業者が提携している税理士を紹介してもらうよう、お願いするのも一案でしょう。
共有名義のまま底地を売却する際の注意点
最後に、共有名義の底地を売却する際の注意点についてお伝えします。
共有名義は共有者それぞれが底地権者となるため、通常の単独名義の底地とは異なる対応が必要です。
共有名義の底地を売却する際の注意点は次の3つです。
- 共有者全員の同意が必要なこと
- 共有者間で最低売却価格を決めておくこと
- 売却代金の分割方法を明確にしておくこと
共有者全員の同意が必要
底地全体の売却には、共有者全員の同意が必要です。
たとえ1人でも売却に反対する、あるいは、何も意思表示しない場合には底地全体を売却できません。
つまり「連絡先を知らない」「連絡しても相手にされない」などの理由で共有者の意思確認ができない場合には、その共有者の意思を無視して手続きを進められないということです。
共有者全員が売却に同意していることを明確に示す必要があります。
もし底地の売却に反対している共有者がいれば、その共有者に持分買取を提案してみるとよいでしょう。
持分のみであれば、自分の意思で売却が可能です。
そして、底地を売却したいあなたと売却したくない共有者の利害が一致するので話がまとまりやすいです。
共有持分のみであれば自分の意思だけで売却できる
「共有者全員から売却の同意が得られない」「そもそも連絡が取れず交渉も難しい」といった場合は、自分の持分のみ売却することも検討してみましょう。
自分の持分だけであれば、売却に他共有者の同意はいりません。いつでもすぐに売却できます。
ただし、共有持分の売買は特殊な不動産取引になるります。「底地の共有持分」となると、一般的な仲介業者では取り扱ってもらえないケースが少なくありません。
そのため、持分売却は「共有持分専門の買取業者」に相談しましょう。とくに、弁護士と連携した買取業者であれば、複雑な権利関係も適切に調整できます。
共有者間で最低売却価格を決めておく
借地権者に売却を提案し、そのまま受け入れられれば問題ありません。
しかし、借地権者から値下げの交渉をされたとき、共有者間で最低売却価格を決めていなければ、交渉に応じるのか、お互いの妥協点を見つけるのか、売却自体をやめるのか、意思決定に時間がかかります。
なぜなら、共有者のなかでも「早く売りたい」「できるだけ高く売りたい」と考えが異なる場合があるからです。
そのため、価格交渉の際にも共有者間で素早く意思決定できるように、売却する際は「売却価格は最低でも○万円、それ以下は売却しない」と最低売却価格を決めておくことをおすすめします。
売却代金の分割方法を明確にしておく
共有名義の底地売却では、代表者が1名が代金を受け取ったあと、共有者に分割する流れが一般的です。
このとき、持分割合に応じての分割が原則です。
ただし、分割方法を明確にしていなけいと、持分比率以上の代金を要求する共有者が現れる場合があります。
もちろん持分比率以上を渡す必要はありませんが、それでも、その共有者への対応に手間がかかります。
売却後の余計なトラブルを避けるためにも、売却前に代金の分割方法を明確にしましょう。
なお、売却にかかる費用負担も持分割合に応じるため、費用の証明として領収書は欠かさず保管しておくことが大切です。
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まとめ
底地は借地人へ貸している状況の土地なので、売りに出しても購入者は自由に土地を扱えません。
そのため、売却しようとしても買主が見つからなかったり、売却価格が非常に安くなってしまいます。
また、底地が共有名義の場合は、売却がさらに困難になってしまいます。
かといって、売却をあきらめる必要はありません。この記事で紹介した方法や、早く高く売るコツを満たすことで、共有名義の底地であっても売却できることでしょう。
共有名義の底地を売却するときによくある質問
「共有者全員で売却する」「底地と借地を交換してから売却する」「借地権者と共有者全員で同時売却する」「底地の持分権のみを売却する」といった方法があります。
「借地権の内容を明文化しておく」「契約変更により地代を値上げしておく」といったコツを満たすことで、共有名義の底地でも売却できることでしょう。
共有している底地を売却したときは、納税・確定申告が必要になります。しかし、共有名義の底地における税金については、計算が非常に難しくなるため、税理士に譲渡所得の申告をお願いすることをお勧めします。
共有名義の底地を売却するには、法的な知識が必要になります。そのため、共有名義の底地を売却するなら、弁護士と提携した不動産会社へ依頼・相談するのがおすすめです。「無料相談可能！」弁護士と提携した不動産会社はこちら
共有名義の底地を所有しているなら、できるだけ早く共有状態の解消・底地整理をおこなうべきです。底地を共有名義のまま放置すると、底地を自由に管理できなかったり、他共有者が持分を第三者へ売ってしまうなどのリスクがあります。
