事故物件を民泊運営するときの注意点と必要な手続き、収益を上げる3つのポイント

事故物件 民泊

格安な不動産を購入したい人にとって、事故物件はタイムリーな物件です。
なぜなら、相場よりも安く物件を購入できる可能性が高いからです。

事故物件を購入してリフォームを行い、全面的に改装することで、事故物件であることが分からないようにすれば、賃貸物件として運営することも十分可能です。

また、住居用の賃貸物件にするだけではなく、最近では、外国人向けの民泊物件として利用することを視野に入れている人もいるでしょう。

この記事では、事故物件を購入し、民泊物件として活用しようとしている人、また、自分の物件が事故物件化して資産価値が下がってしまったため、賃貸から民泊物件に変えて新規に活用しようとしている人に向け、事故物件を民泊物件として活用するための手続きやノウハウをお伝えします。

事故物件を民泊として運営するときの注意点

事故物件 民泊
まず、所有している事故物件を民泊物件として運営するには、どんな点に注意するべきでしょうか。

心理的瑕疵があることを必ず告知する

事故物件とは、その物件内で自殺や事故、火災などがあり、死者が発生したなど、「その事実を知った人が住んだり、泊まったりすることを避けたくなる」物件を指します。

法律上は心理的瑕疵物件と言います。

日本では昔から、物件内で人が亡くなった、殺人事件などの犯罪が起きたなどの問題が生じた場合、「室内で心霊現象が発生するかもしれない」と多くの人が怖れ、避ける傾向にあります。

不動産投資においては大きなリスクです。

心霊現象は科学的に証明されたものではなく、告知しなくてもいいと考える人もいますが、そんなことはありません。

法律では、心理的瑕疵が存在する場合、告知義務があるとしています。たとえ、一泊のみの宿泊施設だとしても、その物件で過去に事件などがあったことは、必ず、ホームページなどで告知しなければいけません。

説明義務を果たさないと、後々、訴訟問題に発展する可能性もあります。

特に、今は自然死でも、インターネット上の事故物件情報サイトの『大島てる』などで、写真画像や情報が公開され、拡散される傾向にあります。

隠そうとしても、検索で発覚してしまう可能性が高いため、心理的瑕疵物件であることを隠さずに公開し、トラブルを避けましょう。

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リフォームだけではなく、お祓いもしておく

事故物件を購入し、事故当時のそのままの状況で貸しだそうという人は、まずいないでしょう。

遺体の血痕や体液が染み付いた状態の部屋は、見た目に不気味な印象を与えるだけではなく、感染力の高いウイルスが発生するなど、衛生面や健康面で大いに問題があります。

民泊物件を運営するには、役所の許可が必要です。そのような状態では、民泊物件としての認可が下りることはまずないでしょう。

リフォームやリノベーションを絶対に行わなくてはいけません。また、内装などの入れ替えだけではなく、神職の方に頼んでお祓いも行っておきたいところです。

「21世紀の時代に非科学的だ」と思う人はいるかもしれませんが、お祓いをすることで安心する人は、まだまだ多いのです。

きちんとお祓いをし、亡くなった人を供養したことを伝えれば、事故物件であったとしても、怪奇現象を心配することもなくなり、納得して多くの人が泊まってくれるでしょう。

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民泊運営に必要な手続きと流れ

では、次に、事故物件を民泊に転用し、運営するために必要な手続きとその流れを説明します。実は、「民泊」という言葉については、法律上の明確な定義はありません。ただ、一般的には「住宅(戸建住宅、共同住宅等)の全部又は一部を活用して宿泊サービスを提供すること」とされています。この表記にしたがい、「民泊」を行う際に必要な手続きや、民泊を運営した場合にかかる税金などの概要を整理してみましょう。
参照:厚生労働省HP 民泊サービスと旅館業法

民泊には3つの形態がある

民泊には、3つの形態があります。

①旅館業法による簡易宿泊所営業の許可を受ける方法
②国家戦略特区法による認定を受ける方法
③住宅宿泊事業法(民泊新法)による届出を行う方法

①の「許可」は、行政機関の裁量による許可があって、初めて営業が可能になります。

これに対し、②の「認定」は、法律が定める要件を備えていれば、必ず認定されることを指します。

その意味で、認定の方が許可よりもハードルは低いといえます。③の「届出」は、所定の要件を備えた上で行政機関への届出を行えば、事は足ります。
更にハードルは低くなります。

以上から、手続き的には、③の民泊新法による方法が最も簡単だといえます。

また、民泊を行うには所定の手続きを経る必要があり、手続きを経ないで民泊の運営を行った場合、6カ月以下の懲役又は100万円以下の罰金が課される可能性があります(旅館業法第10条)。

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①旅館業法による簡易宿泊所営業許可

旅館業法によれば、宿泊施設の営業は、都市計画法上の住居専用地域や工業地域等では認められません

また、設備などの要件も他の形態と比べ、最も厳格です。

一方で、営業許可が下りれば、他の形態のような営業上の制限はありません。

手続きについてですが物件が法律の定める要件(用途地域の制限、床面積、消防設備、その他の設備)を満たした上で、許可申請書に必要書類をそえて都道府県(保健所を設置する市、特別区では市または特別区)に許可を申請します。

申請では所定の手数料を納める必要があります。

申請に許可が下りると、現地調査が行われます。

申請の内容が正しいか、設備等の検査が行われます。
これらの手続きを経た上で問題が無いと判断されれば、営業の許可が下ります。

②国家戦略特区法による認定

国家戦略特区法による認定の条件は、次の通りです。

まず、特区として認められた自治体であること、その地方自治体が条例を定めていることです。

国家戦略特区における民泊運営も、都市計画法上の用途地域による制限があり、住居専用地域、工業地域での事業は認められていません

また、更に条例等によって制限されている場合もあり、必ず確認する必要があります。

また、建築基準法上では、施設の用途は住宅・共同住宅でなければならないとされています

更に注意が必要なのは、戦略特区における民泊運営の条件です。

2泊3日以上の施設の滞在が必要で、1泊だけのお客さんは宿泊できないことになっています。

手続きに際し、施設の所在地が戦略特区内にあり、条例が定められていることを確認する必要があります。

そして、施設が所定の設備を備えるなど、要件を満たしていることは当然ですが、加えて近隣への説明が求められます。

具体的な方法については、条例を確認する必要があります。実際は、所定の書類等を添付して申請書を作成し、所定の手数料を都道府県(保健所を設置する市、特別区では市または特別区)に納めます。

申請が認められれば、書類の審査を行った上で現地の調査が入ります。
所定の要件が備わっていることが確認されれば認定となり、民泊施設としての営業が可能になります。

③住宅宿泊事業法(民泊新法)による届出

この届出は、2018年6月から施行された住宅宿泊事業法によって認められた形態です。

旅館業法、特区民泊とは異なり、原則として用途地域による制限はありません
(但し、例外的に条例で特に制限されている場合があるため、事前の確認が必要です)

最大の特徴は、営業日数が物件単位で年間180日以内に規制されている点です。

また、運営者が常駐しない場合、管理業者に管理を委託する必要があります。

対象物件は「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」(自宅の空部屋を利用する場合)、「入居者の募集が行われている家屋」(賃貸物件・分譲物件として入居者等を募集中の物件)、「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」(セカンドハウス・別荘等)とされています。

そのため、当初から民泊を行う目的で建てられた物件では、住宅宿泊事業法による民泊は認められません。消防設備については、自宅の空部屋を利用する場合には原則として必要ありませんが、それ以外は一定の設備を備える必要があります。

営業への手続きですが、営業を開始する日の前日までに所定の方法で、各都道府県に必要書類を添付して届け出ることになります。
添付書類は大きく分けて以下の3種類に分かれます。

①届出者が欠格事由に該当していないことを証明する書類
②物件が民泊を行うために必要な要件を満たしていることを証明する書類
③民泊事業を行うことが許された物件であることを証明する書類

届出は、所定の届出書を紙面で提出する方法と、オンラインシステム(民泊制度運営システム)から行う方法の2つがあります。

届出に手数料等は必要ありません、民泊新法による場合は届出で足りますので、その後の許可や認定等を待つ必要はありません。
参照:民泊制度運営システム

民泊運営で収益を上げる3つのポイント

民泊
民泊物件は民泊新法の施行により、ビジネスモデルが大きく変わりました。

民泊新法では日本全国で民泊物件の営業ができますが、年間の営業日数が180日以内と制限されています

空室が発生する中、半年の間しか営業できないにもかかわらず、どうやって収益を上げていけばいいのか、そのポイントをお伝えします。

1.他の民泊物件との差別化を図る

半年の間しか稼働できない以上、収益を上げるには稼働率を高めるのではなく、宿泊料と客単価を上げる必要があります。

客単価を上げるには価格競争に参加するのではなく、自分の物件でしか味わえない体験を提供するなど、競合する民泊施設との差別化を図らなくてはいけません。

テレビなどで紹介され、人気を得ている外国人旅行者向けの宿泊施設は、日本ならではの体験ができる雰囲気を持った内装の物件や、親子や女性がのびのびと遊べるような広々とした楽しい空間など、それぞれがユニークな特長を持ったものが多いです。

価格競争に身を置くだけでは、採算が悪化するだけです。

客単価を高めるには、初期投資で内装に力を入れたり、オプションサービスを設けたりと、工夫を凝らす必要があります。

ユニークを売りにする、快適な宿泊を提供するなどの戦略を採りましょう。

差別化ができれば、エアビー(Airbnb)などにも良い口コミが集まり、予約が多く入るようになるでしょう。

2.観光地でアクセスの良い場所に物件を持つ

外国人が日本に来る理由、それは観光のためです。

観光地でアクセスの良い場所に民泊物件を持てば、観光に訪れた人の宿泊先として十分な需要が見込めます。

物件の価格や利回りを優先するのではなく、利用者にとって使いやすい場所の物件を購入することを第一に考えましょう。

それでも有名な観光地の周辺は、不動産価格も高いです。

周辺のレジャースポットなどを調べ、今後人気のでそうなエリアに宿泊施設用の民泊物件を買うなど、先行投資を行いましょう。

そういったレジャースポットの運営側と提携し、お互いに無料で客を紹介する、宿泊場所を紹介するなどの活動を行えば、安定した観光需要が見込めます。

3.他の店舗や施設との併合型にする

差別化の一環ですが、民泊物件内のすべての部屋を宿泊施設にするのではなく、店舗などの複合施設型の民泊物件として運営することを考えてみましょう。

ただ単に宿泊場所を提供するのではなく、日本食が食べられるレストランや喫茶店が施設内に併設されているとしたらどうでしょうか。

観光客は色々な場所に向かわずに、一箇所で日本の文化を満喫できます。

観光地ですから、日本の衣装を貸し出す店舗を設けても良いでしょう。物件を購入したら、半分を宿泊施設、もう半分を体験型店舗などにして運営することを考えてみましょう。

オーナーとしてゲストである外国人観光客を相手に、日本らしい対応やサービスをすることも重要です。

民泊の収入にかかる税金や確定申告について

確定申告
民泊事業により所得を得た場合、所得税を納める義務が生じます。

これについては、各人が確定申告を行う必要があります。

会社形態で民泊事業を運営し、事業年度を定めている場合、事業年度の終了後に確定申告を行います。

個人は、翌年の2月16日から3月15日までの1カ月間(3月15日が土曜日や日曜日にあたる場合は翌月曜日まで)に、毎年1月1日から12月31日までの1年分の所得を申告し、納付します。

確定申告が必要となる場合

サラリーマンなどが本業を持ちつつ、副業として民泊運営を行う場合、所得金額が20万円を超えれば、確定申告を行う必要があります。

民泊をメインの事業として行う場合、所得が38万円以上であれば、確定申告が必要になります。

ここでいう「所得金額」とは単純な売上ではなく、売上から必要経費を除いた、いわゆる純利益をいいます。

万一、確定申告を行わなかった場合、以下の税率による追徴課税が課せられることがありますので、必ず申告は行わなければなりません。

・納税額が50万円までは15%
・納税額が50%を超えたときは20%

民泊による所得は何の所得に当たるのか

確定申告を行う場合、何の所得に該当するかが問題となります。

・自宅の空き部屋で民泊を行う場合は雑所得
・それ以外の場合は基本的に不動産所得

但し、一定規模以上の場合は事業取得とすることも可能です。

この場合、青色申告が可能になります。

きちんと帳簿をつければ、65万円までの特別控除を受けることも可能となります。

確定申告書の記載方法についての詳細は、税理士などに相談されることをおすすめします。

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まとめ

事故物件を民泊物件に転用し、運営するのは決して簡単ではありません。

物件のリフォームやリノベーションを行い、お祓いをしてから役所での手続きや届出が必要になってきます。
お金も時間も掛かります。
ただし、そのコストに見合う収益を得ることが十分可能である点が、民泊運営の最大の魅力です。

海外からの観光客はまだまだ増加傾向にあり、その勢いは衰えるところを見せません。

東京や大阪だけではなく、京都や沖縄などはホテルが不足しているため、政府としても民間の民泊物件が増えることを歓迎しています。

価格競争に巻き込まれないよう、オンリーワンの価値観を提供することで収益化を目指しましょう

最終更新日:

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