不動産投資に必要なものとは？稼ぎ方と費用や契約書類を詳しく解説

不動産投資を始めるにあたって、準備しなければいけないものは沢山あります。なかには用意に時間のかかるものもあるため、早めに準備を始めないと投資のスタートに支障が出るかもしれません。

また、不動産投資で失敗しないためには、自己資金や書類だけでなく、基礎的な知識を身につけることも重要となります。

この記事では、不動産投資に必要な「モノ」「カネ」「知識」について、わかりやすく解説していきます。スムーズな投資スタートを切るために、ぜひ参考にしてください。

また、自分1人で動くのが不安なときは、不動産投資の専門家に相談するのもおすすめです。あなたの希望や状況に合わせて、最適な不動産投資の方法をアドバイスしてもらえます。

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不動産投資に必要な自己資金は10~30%程度が一般的

土地や建物を購入するためには、多額の費用が必要です。また、購入後も維持管理や修繕に費用がかかりますので、投資を開始する前からある程度の資金を確保しておかなければいけません。

まずは不動投資に必要な費用を把握し、金銭的な準備を整えていきましょう。

不動産投資に必要な費用一覧

具体的な不動産投資の初期費用は、以下の通りです

• 物件の購入費用（ローンを組む場合は頭金）
• 仲介手数料
• 投資ローン保証料
• 火災保険料
• 不動産取得税
• 登録免許税

物件購入費はもちろんのこと、仲介してくれた不動産に支払う仲介手数料や保険料、さらに税金が必要です。

初期費用の相場は、新築物件であれば購入費用の10~30%程度とされるのが一般的です。購入する物件の種類や頭金の金額、年収や職業など複数の要因で変わります。

下記の記事でも、不動産投資の初期費用について詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

また、自己資金がなくても投資ローンを組むこともできます。しかし、自己資金なしでの不動産投資はリスクが高くなるため、あまりおすすめはしません。

自己資金なしでの不動産投資については、下記の記事でも解説しています。

自己資金が多いことのメリット

自己資金を多く用意できれば、下記のようなメリットがあります。

• 融資審査に通りやすくなる
• 返済が楽になる
• トラブル時に対応しやすくなる

融資を受けるときに頭金の割合を多くすれば、金融機関の審査が通りやすくなります。借入総額が少なくなるだけでなく、融資担当者に「しっかりと準備を整えている=計画的に行動ができる人」と好印象を与え、審査に通りやすくなるのです。

また、頭金を多く投入することで毎月の返済額を少なくしたり、金利の優遇を受けられたりする可能性もあります。

さらに、返済が楽になれば毎月のキャッシュフロー（お金の流れ）も良くなるため、突発的な修理が必要だったり、家賃滞納で収入がなかったりといったトラブルにも対処しやすくなります。

自己資金を多くすることのデメリット

自己資金を多くすることで発生するデメリットもあります。

• 不動産投資の開始時期が遅れる
• レバレッジ効果が下がる

自己資金を貯めるのに時間がかかると、その分だけ不動産投資の開始時期が遅れます。投資は「投資した金額×投資期間」で利益が決まりますが、不動産投資は融資によって資金調達が可能なので、投資期間をどれだけ伸ばせるかが重要です。

そして、融資を受けることで得られる「レバレッジ効果」が、自己資金を多くすることで下がってしまいます。

自己資金が多いと下がる「レバレッジ効果」とは？

投資には、レバレッジ効果という「小さい力で多くの利益を得る」メリットが存在します。言い換えれば、少ない資金で投資規模を広げることを意味します。

借金は少ない方が得策に感じますが、投資の場合は必ずしもそうではありません。できるだけ少ない出費で大きな利益を得ることが、投資においては重要な戦略なのです。

すべてを自己資金で賄うのではなく、金融機関から融資を受けて、通常であれば手が届かない物件を購入可能です。そうすれば利回りが良くなり、得られる収益も多くなります。

反対に、融資を受けずに自己資金で一括購入すると、このレバレッジ効果はなくなります。

レバレッジ効果を意識して投資をしないと、本来得られるはずの利益を逃す結果になってしまうのです。

レバレッジ効果の算出例

では、レバレッジを効かせた投資運用方法についてみていきましょう。例えば、1,000万円の自己資金があったとします。自己資金をすべて使い1,000万円の物件を購入するケースと、さらに金利3％で1,000万円を借り入れて2,000万円の物件を購入したと仮定します。

いずれの物件の利回りも10％だとした場合、どのように年間利益が異なるのか比較してみましょう。

上記の計算式をみてわかるように、同じ資金でも融資を受けることで年間の利益が増やせます。

これが10年続いた場合は、単純計算で700万円もの差がでることになります。借り入れが返済できれば金利もなくなるため、さらに年間利益を増やすことが可能です。

不動産投資で必要となる書類

投資用物件を購入したり、融資を受けたりする際には、複数の書類を準備する必要があります。

書類に不備があると契約や決済が遅れ、運用に支障がでてきます。スムーズに投資を始められるよう、事前にどんな書類が必要かを調べておきましょう。

不動産投資で、書類を準備しなければいけないシーンは、以下の3つの場面です。

• 物件購入時
• 融資審査申込み時
• 金銭消費賃貸契約時

それでは、各シーンでどんな書類が必要になるのかを紹介していきます。

物件購入時に必要となる書類

物件購入時に必要になるのは、購入予定の不動産の情報を証明する書類と、新しく所有権者となる人の身分を証明する書類です。

書類名	概要	取得先
買付証明書	物件購入の意思があることを証明する書類	不動産会社
身分証明書	契約者であることを証明する書類	自分で用意する
印鑑証明書	契約申込時に必要	市町村
住民票	契約者の現住所を証明する書類	市町村
委任状	代理人がいる場合に用意	自分で用意する

融資審査申込み時に必要となる書類

融資を受ける前に、ローンを組めるかどうかの審査が行われます。その審査に必要な書類は、以下の通りです。まずは、どんな状況においても必要になる書類から紹介します。

書類名	概要	取得先
借入申込書	融資を受ける際の申込書	金融機関
団体信用生命保険申込兼告知書	団体信用生命保険に加入するための書類	金融機関
物件概要書	不動産の住所や価格、面積、構造などを記した書類	不動産会社
レントロール（家賃明細表）	入居状況や賃料、その他契約内容などの詳細を記した書類	不動産会社
重要事項説明書	売買契約における重要事項を記した書類	不動産会社
売買契約書	売買契約を証明する書類	不動産会社
建物図面	建物の平面図や間取り図	不動産会社
登記事項証明書	不動産の情報を証明する書類	法務局
公図	土地の位置や形状を記した書類	法務局
納税証明書	過去3年分の納税証明書	税務署
身分証明書	契約者であることを証明する書類	自分で用意する
印鑑証明書	契約申込時に必要	市町村
住民票	契約者の現住所を証明する書類	市町村
委任状	代理人がいる場合に用意	自分で用意する

続いて、以下は、状況に応じて必要になる書類です。なくても融資は通りますが、ケースによってはあった方が審査に有利に働きます。

書類名	概要	取得先
不動産資格証明	不動産関連の資格に関する書類	自分で用意する
借用証書	現在の借金の支払い状況	金融機関
連帯保証人の身分証明書	保証人の本人確認書類	保証人が用意
連帯保証人の所得証明書	源泉徴収票や確定申告類など	保証人が用意

会社員の場合は、以下の書類も必要です。勤務先に発行してもらいましょう。

書類名	概要	取得先
源泉徴収票	前年度の所得税を証明する書類	勤務先
給与証明書	給与所得を証明する書類	勤務先

一方で、個人事業主の場合は、以下の書類を用意してください。

書類名	概要	取得先
確定申告書	収入を証明するための書類	税務署

決済時に必要となる書類

融資が受けられるようになれば、いよいよ物件の引き渡しが始まります。決められた期日に物件購入代金を支払い、物件の所有権者となれるのです。そのときに必要な書類を紹介します。

書類名	概要	取得先
身分証明書	契約者であることを証明する書類	自分で用意する
印鑑証明書	契約申込時に必要	市町村
住民票	契約者の現住所を証明する書類	市町村
登記事項証明書	不動産の情報を証明する書類	法務局

不動産投資を始める前に「不動産投資の稼ぎ方」を知ろう

不動産投資というと、ほとんどの人が「家賃収入」を思い浮かべると思います。しかし、不動産投資で収益を得る方法は、家賃収入だけではありません。成功している投資家は以下の2つの方法を上手に使い分けています。

• 長期運用で家賃収入を得る「インカムゲイン」
• 売却益で利益を得る「キャピタルゲイン」

いずれの方法も、良い部分もあれば悪い部分もあります。大切なのは、自分のライフスタイルや、投資の考え方にあった稼ぎ方を選択することです。そこで、ここからは上記の方法を解説するとともに、上手な稼ぎ方について紹介していきます。

長期運用で家賃収入を得る「インカムゲイン」

インカムゲインは、資産の保有によって得られる利益のことです。不動産投資の場合、家賃収入がインカムゲインにあたります。

入居者がいる限り、毎月決まった金額を得ることができます。安定した収益を確保できるのがインカムゲインのメリットです。

そのため、大きく稼がずとも「毎月副収入を得たい」「老後の生活費のため」という目的で不動産投資する場合は、インカムゲインを重視した物件探しをおこないます。

一方、家賃を値上げできるケースはほとんどないため、インカムゲインで想定以上の利益は得られません。むしろ、空室が出た場合は収益が下がってしまうリスクもあります。

インカムゲインは「利回り」によって決まる

インカムゲインの算出で重要となるのが、物件の利回りです。利回りとは、投資額に対する収入割合を指します。

表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）の2種類があり、違いはそれぞれ次の通りです。

表面利回り	・「物件の満室想定年収÷物件の価格」で算出。 ・経費を考慮せず、購入価格と賃料収入のみで計算する。
実質利回り	・「（年間収入－運営経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）」で算出。 ・購入時にかかる経費と、物件を保有することでかかる経費を計上。

インカムゲインがどれくらいになるかは、実質利回りを見る必要があります。

利回りについては別の記事でも解説しているので、そちらも参考にしてください。

売却益で利益を得る「キャピタルゲイン」

キャピタルゲインとは保有している資産を売って売却益を得ることです。不動産投資では、投資物件を売り、売却金を手にすることを意味します。

キャピタルゲインは一度にまとまった収益があり、うまく高値で売れれば想定以上の利益を得られる点がメリットです。

場合によっては大きく稼ぐこともできるため、「資産を早く拡大させたい」という場合はキャピタルゲインを狙った物件をおこないます。

しかし、売却時期を見誤ると相場よりも低い価格で売ることになってしまうリスクがあります。

キャピタルゲインを狙うのであれば、できるだけ高い売却益を得られるよう、都市開発が進んでいる、もしくは人口が増加傾向にあるなど「賃貸需要が今後高くなりそうな物件」を探しましょう。

インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせる方法もある

インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせる方法もあります。

つまり、賃料収入で利益を積み重ねつつ、市場相場が上がった時に売却する方法です。

値上がりまでいかなくても、物件の資産価値が下がる前に売ることができれば、積み重ねた賃料収入の分だけトータルで資産を増やすことができます。

インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせるためには、いずれ売却することを想定した「出口戦略」が重要です。

出口戦略の考え方については下記ページで詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

インカムゲインとキャピタルゲインの組み合わせは「出口戦略を考慮した物件選び」が大切

状況次第で出口戦略を柔軟に変えることもありますが、不動産投資の場合は最初の物件選びで出口戦略を意識することが大切です。

賃料収入が安定しそうな物件を選ぶのはもちろんですが、想定した所有期間内に下落する可能性が少ない物件を選ぶのも大きなポイントとなります。

例えば、都心の一等地や高級マンションは資産価値が下がりにくいので、10年ほど経っても大きく値崩れすることなく売れる可能性があります。

また、あえて安い築古物件を購入し、リフォームなどで資産価値を上げてから売却するという方法も考えられるでしょう。

売却時期も重要で、譲渡所得の税率が上がる所有後5年のタイミングや、減価償却費が終了して計上できる経費が少なくなるタイミングなど、コストが上がる前に売却するといった想定も必要です。

参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」

参照：国税庁「減価償却のあらまし」

不動産投資の具体的な流れ

実際に不動産投資を決意してから運営を始めるまでの流れは以下のように進んでいきます。

1. 不動産会社探し
2. 物件選び
3. 投資ローンの申込み
4. 売買契約の締結

1.不動産会社探し

まずは、パートナーとなるべき不動産会社を探しましょう。前述したように、投資をする目的や融資を受けるか否かによって、選ぶべき物件の条件が異なります。

また、金融機関は不動産会社がバックについているか、その不動産会社が信頼できるかどうかによって、融資をするかしないかを決めることがあります。できるだけ投資物件の売買実績がある不動産会社を選ぶようにしましょう。

2.物件選び

続いて、どんな物件があるのか情報収集から行います。

情報収集は、不動産会社を経由してもよいですし、周辺の物件を見て回ったり、インターネットのポータルサイトを閲覧したりするという方法もおすすめです。立地や周辺環境、建物の外観や間取りをチェックし、自分の投資計画にあった物件を選びましょう。

3.投資ローンの申込み

金融機関の融資審査が受けられるのは、本契約の後です。融資審査には、売買契約書や投資物件の重要事項説明書が必要になります。

ただし、金融機関によっては売買契約前に審査を行えることもありますので、不動産会社の担当者と話し合いながら、契約を進めていきましょう。スムーズにいけば、2~3カ月ほどで融資審査が終わりローンを組むことができます。

融資に通りやすい条件とは？

不動産投資ローンと住宅ローンは、融資条件が違います。住宅ローンは「個人の返済能力」によって融資可能か否かが決まります。一方で、投資宅ローンは「返済能力」のほか「物件の収益性」も厳しくチェックされるのです。

融資条件が通りやすい人を「属性が良い」と呼びます。この属性とは、返済能力が高く滞納しないなど、返済に有利な要素を持っている人のことです。

これから投資する物件が安定的に大きく収益を出せると予想できれば、金融機関はこれをひとつの「資産」とみなします。資産があれば、返済が滞る心配が少なくなると判断するわけです。

個々の状況にもよりますが、下記のような物件が「収益性の高い物件」といえます。

• 法定耐用年数が長い
• 立地がいい
• 築年数が浅い

ここで必要となるのが、不動産会社の手腕です。優秀な不動産会社なら、融資がつきやすい物件を熟知しています。

そのため、どんな条件であれば融資計画がうまくいくかをアドバイスしてくれる不動産会社を選んでいきましょう。

物件の収益性によって審査基準が変わるため、あらかじめ審査が通りやすい条件を整えておくことが大切です。

不動産投資で受けられる2つの融資の違い

投資ローンには「アパートローン」と「プロパーローン」という金融商品があります。この2つのローンは「審査基準」「金利」などが大きく異なるため、どちらが今後の投資計画にとって有利なのか、事前に調べておきましょう。

	アパートローン	プロパーローン
メリット	・保証人が不要 ・頭金が不要な場合もある	・融資金額の上限がない ・金利を安くすることが可能 ・条件によっては審査が緩い ・資金の用途に制限はない
デメリット	・審査基準が厳しい ・居住用の投資物件のみ	・事業者のみ ・頭金が必要

上記のローンの違いをひとことで説明すると、アパートローンは融資条件に制限があるのに対し、プロパーローンは金融機関の独自の審査をクリアすれば用途や返済期間に明確な制限がありません。

つまり、プロパーローンは「多額のお金を借りたい」「投資を事業として拡大していきたい」と計画している人に向いているということです。

4.売買契約の締結

融資審査に通ったら、売主と売買契約を結びます。不動産会社や金融機関の担当者、司法書士も集まって、契約手続きを進めていきます。不動産会社から重要事項説明がおこなわれるので、細かい売買条件などを確認しましょう。

売買条件の確認後、書類に署名・捺印をすれば契約成立です。融資されたお金で決済を済ませ、鍵や権利書などを売主から受け取ることで引き渡しが完了します。

不動産投資で失敗しないためには計画的に動くことが必要

不動産投資で失敗する人の特徴に「知識不足」「準備不足」があります。不動産投資では「ヒト」「モノ」「カネ」の動きを把握し、損失を出さないために何をすべきかを、考えていかなければいけません。

投資にはリスクがつきものとは言いますが、どんなリスク発生が起こり得るか知り、その時に取るべき行動がわかっていれば、リスクの回避は可能です。

下記の関連記事でも初心者向けに詳しい解説をしているので、よろしければ参考にしてください。

まとめ

不動産投資は、先を見据えた計画と判断が必要です。収益性の高い物件を選ぶことも大切ですが、今後どのように投資を展開していくか、損失を抑えるためにどの辺で撤退すべきかなど、長期的に考えることも大切です。

もし、ひとりで計画することが難しいと感じた場合は、不動産会社をパートナーにして投資を進めていくことも可能です。できるだけスムーズに投資を始められるようにしっかりとした投資計画を立ててみましょう。

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