不動産投資を続けていると、収益性の高い物件と低い物件が出てきます。自分自身が所有している土地や建物の収益性が悪くなってきたら、どこかのタイミングで売却してより収益性の良い物件に買い換えたいところです。ただし、物件を売却すると「譲渡所得税」が発生してしまうことがあるため、税金負担を懸念してそのままにしている人も少なくないでしょう。そんな場合にぜひ活用をおすすめしたいのが「特定事業用資産の買い換え特例」という制度です。この制度は、景気対策や土地の流動化を目的に制定された期間限定の特例制度なので、買い換えを検討される方は早めの決断が必要です。
この記事では、「特定事業用資産の買い換え特例」のメリットや注意点などについて詳しく解説していきます。
目次
物件を売却した場合に課税される「譲渡所得税」とは？
不動産投資をしていて物件を売却する場合、売却したことによって生じた所得に対して所得税が課税されます。この所得のことを「譲渡所得」といい、他の所得と分離して課税されるため、一般的に「譲渡所得税」と呼んでいるのです。特定事業用資産の買い換え特例は、譲渡所得税の軽減制度なので、まずは譲渡所得税について簡単に解説したいと思います。
譲渡所得の計算方法について
譲渡所得については、以下の計算方法で算出します。
譲渡代金とは不動産投資でいうところの売買代金のことで、譲渡費用とは物件の売買にかかった仲介手数料などの経費のことをいいます。ここでポイントなのが「取得費」です。
取得費のよくある誤解
不動産投資をしている人から、譲渡所得税についての質問をされるとき、決まって言われる言葉があります。「売った時よりも高く売れた場合に課税される税金でしょ？」つまり、1億円で買ったマンションを1億2,000万円で売った場合に、利益である2,000万円に対して税金がかかるんでしょ？という意味で言っているのですが、実はこれ大きな間違いなんです。上記の考え方をしている人は、「取得費＝当初購入した価格」と認識しているわけですが、正しくは「取得費＝当初購入した価格から建物の減価償却費を差し引いた金額」なのです。マンションの購入代金は土地部分と建物部分から構成されており、建物については日々劣化していく「償却資産」であるため、毎月一定の金額を減価償却していくことになります。よって、買った金額から毎月減価償却費分が差し引かれていくため、買った金額よりも安く売れたとしても、譲渡所得税が課税される場合があるのです。
ワンポイント豆知識：取得費がわからない場合どうすればいい？
不動産を長期保有していると、当時の契約書などを紛失してしまい、正しい取得費が不明になってしまうこともあるでしょう。そのような場合は、取得費を「譲渡価額の5％」として譲渡所得を計算する「概算取得費」を用います。概算取得費による譲渡所得の計算は、強制されているわけではありませんが、契約書の紛失などで合理的に取得費を計算することが不可能な場合については、概算取得費で計算するのが一般的です。
譲渡所得税の税率について
譲渡所得税の税率は、譲渡した物件の「所有期間」に応じて、次の2つの区分に分かれ、それぞれ税率が異なります。
譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡となり、次の税率が課税されます。
所得税15％
住民税5％
短期譲渡所得
譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡となり、長期譲渡所得よりも高い税率が課税されます。
所得税30％
住民税9％
このように、所有期間が短い場合はおよそ2倍の税率で課税されるのです。
譲渡所得税の具体例
それでは実際にどのくらいの税金が課税されるのかについて、以下のような条件で計算してみたいと思います。
譲渡費用200万円
取得費1,700万円
長期譲渡所得の場合
譲渡所得＝9,100万円-200万円-1,700万円＝7,200万円
所得税＝7,200万円×15％＝1,080万円
住民税＝7,200万円×5％＝360万円
短期譲渡所得の場合
譲渡所得＝9,100万円-200万円-1,700万円＝7,200万円
所得税＝7,200万円×30％＝2,160万円
住民税＝7,200万円×9％＝648万円
実際に計算してみると、減価償却が進んでいる場合、取得費が低くなってしまうため、所得税が高額になる可能性があることがわかります。
このように、不動産を売却する際において譲渡所得税は非常に大きな負担となりますが、「特定事業用資産の買い換え特例」を使えば、この負担を大幅に軽減することが可能なのです。
特定事業用資産の買い換え特例とは？
特定事業用資産の買い換え特例とは、事業用の土地や建物を売却して、原則として売却した年またはその前年、もしくは翌年に一定の事業用資産を取得し、取得した日から1年以内に事業の用に供した場合や、供する見込みがある場合について、課税の繰延が受けられる制度のことです。
特例の適用には、組み合わせがポイントに
特定事業用資産の買い換え特例を適用するためには、「売却する資産」と「買い換え資産」の組み合わせが要件を満たしている必要があります。組み合わせの主な具体例は以下の通りです。
売却する資産：
既成市街地区域内にある事業所等として使用されている建物（貸付けの用に供されているものも含む）または、その敷地の用に供されている土地で所有期間が10年を超えるもの
買い換え資産：
既成市街地等以外の地域内にある土地や建物（立地適正化計画を作成した市町村のその立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域以外の地域内にある誘導施設にかかるものを除く）
売却する資産：
誘致区域（首都圏の近郊整備地帯内や都市開発区域内の計画工業団地等、およびこれに類する一定の区域）外の土地または建物
買い換え資産：
誘致区域内にある土地または建物
売却する資産：
既成市街地等内にある土地や建物
買い換え資産：
既成市街地等内にある土地または建物で、土地の計画的かつ効率的な利用に資するものとして所定の施策の実施に伴い、その施策に従って取得されるもの
売却する資産：
所有期間が10年を超える土地や建物
買い換え資産：
国内にある免責300㎡以上の土地等で、特定施設（事務所、事業所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、住宅等（福利厚生施設は除く）の敷地の用に供されるものおよび建物）
なお、買い換えによって取得した土地の面積が、売却した土地の面積の5倍を超える場合については、超える部分の面積に対する買い換えた土地の部分は、買い換え資産に該当しないため注意が必要です。
特例の適用で課税割合はどうなる？
特定事業用資産の買い換え特例が適用できた場合、課税割合は以下のように軽減されます。
2：東京都23区および首都圏近郊整備地帯等を除いた地域から首都圏近郊整備地帯等（東京都23区を除く首都圏既成市街地、首都圏近郊整備地帯、近畿圏既成都市区域、名古屋市の一部）への買い換え・・・25％
3：上記1・2以外の買い換え・・・20％
例えば3に該当する買い換えであれば、譲渡所得の80％が繰延できることになるのです。
実質的な税率は4％？特例の効果について具体例で考えてみましょう
譲渡所得を100とした場合、長期譲渡所得であれば20％の税率が課税されるため、20の税金を納なければなりません。一方で、特定事業用資産の買い換え特例の課税割合の分類3に該当する場合、譲渡所得のうち、課税されるのは20％だけに軽減されるため、20に対して20％が課税され4の税金を納めることになります。つまり、特例が適用できると、税率は実質的に4％になるということなのです。特例が適用されない場合、手元に残るのは100-20＝80ですが、特例が適用できれば100－4＝96も残ることになるため、かなりの節税効果があるといえるでしょう。ただし、買い換え特例はあくまで課税の繰延であり免除ではありません。そのため、最終的に買い換えた物件を売却する際には、買い換え前に売却した物件の取得費を基に計算することになるため、場合によっては割高になる可能性もありますので、特例の適用には入念なシミュレーションをした上で判断することをおすすめします。
買い換え特例の適用を受けるためには
特定事業用資産の買い換え特例の適用を受けるためには、売却した翌年の3月15日までに所得税の確定申告をする必要があります。具体的には、確定申告書の「第三表」の特例適用条文の欄に「措法37条」と記載し、譲渡所得計算明細書と買い換えた物件の登記事項証明書等を添付して税務署に提出しなければなりません。また、その際には以下のような添付書類が必要です。
2．買換資産の登記事項証明書などその資産の取得を証する書類
3．譲渡資産及び買換資産が特例の適用要件とされる特定の地域内にあることを証する市区町村長等の証明書
なお、買換資産を取得する見込みで、この特例の適用を受けた場合には、上記の2の登記事項証明書などは、買換資産を取得した日から4カ月以内に提出する必要があります。
小規模宅地等の特例との組み合わせで、相続税対策にもなる
「小規模宅地等の特例」と組み合わせることで、将来発生する相続税対策としても有効活用できます。
小規模宅地等の特例とは？
小規模宅地等の特例とは、条件にあてはまる小規模な面積の宅地については、相続税の課税価格の計算にあたって、評価額の一定割合が減額されるという特例です。不動産投資の場合、被相続人等の事業用の宅地等で、貸付事業用宅地等に該当する宅地に区分されるため、200㎡までの宅地について、50％軽減されます。買い換え前の資産が200㎡を大幅に超える駐車場等だった場合、小規模宅地等の特例を適用しても、200㎡を超える部分については評価額をおさえることができません。そこで、広大な駐車場を売却して、都心部のマンションなどに買い換えすることで、土地の面積については200㎡以内におさえられるため、小規模宅地等の特例を適用することで、より相続税を節税することができるのです。
賃貸ビルなどは、さらに評価額をおさえられる
また、駐車場を売却して賃貸ビルなどに買い換えした場合、土地については「貸家建付地評価」、建物については「貸家評価」で計算されるため、小規模宅地等の特例と相まって、さらに相続税を節税することができます。計算式は以下の通りです。
1億円×（1－70％×30％×100％）＝7,900万円
また、評価額3,000万円の貸家評価額については以下のように計算します。
このように、賃貸物件に買い換えすることで、土地も建物も評価額の計算において大幅に引き下げることができるため、小規模宅地等の特例の適用とあわせて計算すれば、資産の組み換えによってかなりの相続税が節税できるのです。
まとめ
この記事では、「特定事業用資産の買い換え特例」のメリットや注意点、税金に関するポイントなどについて詳しく解説してきました。特例を適用することで、収益性の高い不動産への買い換えや、相続税対策などをスムーズに進めることができますので、事業用資産をお持ちの方は、ぜひ一度検討してみることをおすすめします。
