初めて相続を経験する人にとって基本的な流れや注意点などわからないことがたくさんあるでしょう。
また、家族が亡くなったことで葬儀・法要などに追われたり、気持ちの整理ができていなくてもさまざまな手続きをおこなわなければなりません。
この記事では、不動産相続についての基本的な流れや注意点などについて詳しく解説します。また、不動産ごとの相続についても説明するので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産相続の基本的な流れ
まずは、相続が開始されてから不動産の相続が終わるまでの基本的な流れを時系列順に整理しておきましょう。不動産相続の流れは以下の通りです。
- 死亡届を提出する
- 遺言書の有無を調べる
- 必要書類を準備する
- 遺産分割協議を実施する
- 相続登記をおこなう
- 相続税を申告する
次の項目からそれぞれの流れについてわかりやすく解説していきます。
①死亡届の提出
被相続人が亡くなったとき、最初におこなうことは「死亡届の提出」です。
死亡届は死亡の事実を知った日から7日以内に提出しなければなりません。もし国外で死亡が確認されたのであれば、その事実を知った3カ月以内に提出します。
死亡届の提出先は「死亡者の死亡地または本籍地・届出人の所在地の市区町村における役所」です。ちなみに、死亡者の本籍地・住所地に届け出るとその後の手続きをスムーズに進められる場合が多いといわれています。
また、死亡届の手続きが可能な対象者は以下の通りです。
・後見人 ・保佐人 ・補助人 ・任意後見人
※必ずしも相続人である必要はありません。
参照：法務省「死亡届」
参照：法務省「死亡届の記載例」
②遺言書の有無を確認する
相続において遺言書の内容が最も優先されます。そのため、被相続人が遺言書を残していないか確認する必要があります。
「被相続人の自宅で遺言書を見つけた」「相続人などに遺言書が渡されていた」などのケースでは、家庭裁判所に「遺言の検認」手続きを申し立てます。
自宅や相続人の手元に残されている遺言書は「自筆証書遺言（秘密証書遺言）」なので、家庭裁判所の検認手続きをおこなわなければ開封できません。
万が一、検認前に勝手に開封をすると過料を請求されることがあるので注意しましょう。
また、他の相続人に許可を取らず開封することで「偽造・改ざん・改変」を疑われてしまい、相続争いの原因となってしまう可能性も高くなります。
2020年から自筆遺言証書の検認が不要となる
2020年7月から自筆証書遺言を法務局で保管する制度が新たに運用されます。
この制度を利用することで自筆証書遺言が残されていたとしても、家庭裁判所の検認手続きを経ずに相続手続きを進める（遺言を開封する）ことができるようになります。
法務局に保管をしてもらえれば、遺言書の紛失・滅失のリスクも下がるでしょう。そのため、遺言を残す人にとってメリットのある制度といえます。
参照：法務省「法務局における自筆証書遺言に係る遺言書を保管する制度について」
③必要書類を準備する
不動産相続の手続きでは多くの書類が必要になります。その必要書類は以下の通りです。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（全部事項証明書）
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本（全部事項証明書）
- 相続人全員の印鑑証明書
- 相続する不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
- 不動産の固定資産評価証明書
- 不動産を相続する人の住民票
これらの書類収集は不動産の相続手続きの中でも負担のかかる作業です。書類の不備があれば、手続きのやり直しなどで多くの時間や費用を費やしてしまうこともあります。
仕事のなどの都合で平日の日中に役所に訪問できないケースも考えられます。
自力で書類を集めるのが難しいのであれば、代理人や弁護士・司法書士などの専門家に依頼することも検討するとよいです。
相続関係情報証明制度
相続手続きにおける書類収集の負担はとても大きなものです。特に財産や相続人が多ければ多いほど、手続きのたびにさまざまな書類を収集・提出しなければなりません。
多くの書類が必要なため、収集漏れによって手続きをやり直すリスクも高くなるでしょう。
このようなリスクを防ぐために法務局の「相続関係情報証明制度」を利用するとよいです。登記官の認証を受けた「法定相続情報一覧図」の写しを提出するだけで手続を進められるようになり、書類収集・管理の手間を軽減できます。
④遺産分割協議を実施する
遺言書が残されていなかった場合、相続人同士の話し合いによって相続財産の分割方法を決定しなければなりません。この話し合いを一般的に「遺産分割協議」といいます。
遺産分割協議でまとまった内容は「遺産分割協議書」という文書に記録します。遺産分割協議書は「遺産の相続手続き（不動産や預貯金の名義変更）」の際に必要となりますので忘れずに作成しましょう。
遺産分割協議書の書き方については法律などでルールが定められているわけではありません。
しかし、記載内容に過不足があると相続手続きをスムーズに進められない場合があります。そのため、不動産の分割方法は正確に記載することが大切です。
遺産分割協議書の作成に不安がある場合、司法書士などの専門家に依頼するとよいでしょう。
なお、遺産分割協議は「相続人全員の同意」がなければ成立しません。特に「寄与分」「特別寄与料」「生前贈与」のあるケースでは、遺産分割協議がなかなかまとまらないことも少なくありません。
もし協議がまとまらないのであれば、家庭裁判所の調停・審判を利用して遺産分割協議を進めることも可能です。また、相続トラブルが起きる前に弁護士に相談することも大切です。
⑤相続登記をおこなう
相続した不動産を売却・活用したいのであれば「相続登記」をおこなって名義変更しなければなりません。なぜなら、登記上の所有者になっていなければその不動産における権利を主張できないからです。
相続登記をおこなうためにはさまざまな必要書類を準備する必要があります。書類が不足していたり不備があると相続登記を完了できないので注意しましょう。
また、登記をおこなう際に「登録免許税」という費用がかかります。
次の項目から相続登記における必要書類と費用についてわかりやすく解説していきます。
相続登記の必要書類
相続登記をおこなうためには登記手続きの申請書のほかに「相続の発生を証明する書類」「不動産を相続する人に関する書類」「相続不動産に関する書類」を提出する必要があります。
具体的な必要書類は前の項目で説明していますが、もう一度整理しておくと以下の表のようにまとめることができます。
・戸籍謄本 ・住民票または戸籍の除票 ・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の印鑑証明 ・遺言書または遺産分割協議書
・不動産を相続する人の住民票
・登記事項証明書（全部事項証明書） ・固定資産税評価証明書
必要書類を集める際、被相続人の戸籍は「最新（死亡時）の戸籍だけでは足りない」ことに注意しなければなりません。なぜなら、被相続人の戸籍は死亡を確認するためだけでなく、相続人の範囲を調査するためにも必要となるからです。
もし被相続人が転籍を繰り返しているのであれば、過去の戸籍をすべて集めましょう。
相続不動産の登記事項証明書（全部事項証明書）は原則として、どこの法務局のものでも取り寄せることが可能です。遠方の不動産を相続する際、その不動産の所在地を管轄する法務局に問い合わせてみるとよいでしょう。
参照：法務局「管轄のご案内」
相続登記の費用
相続登記をおこなうときには「登録免許税」と呼ばれる手数料を納付しなければいけません。
登録免許税の金額は「固定資産税評価額の0.4％」です。なお、固定資産税評価額は1000円未満の端数を切り捨てて計算し、100円未満の登録免許税も切り捨てとなります。
例えば、固定資産税評価額が500万900円だった場合の登録免許税額は「500万円×0.4％＝10,000円」となります。
また、相続登記の手続きを司法書士に依頼した場合、司法書士に支払う報酬も必要となります。司法書士の報酬額はそれぞれのケースや条件などによっても異なりますが、数万円～10万円程度が相場だといわれています。
参照：日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート（平成25年2月実施）第１ 所有権移転登記－４ 相続」
⑥相続税の申告
被相続人の財産を相続した場合、相続開始から10カ月以内に相続税の申告をおこなう必要があります。期限に間に合わないと減税措置の特例が受けられないこともあるため、早めに申告することが大切です。
申告は被相続人の死亡時における住所地を管轄する税務署に申告書を提出しておこないます。
ちなみに、相続税の対象となる財産はすべての相続財産に加え「みなし相続財産（生命保険金・死亡退職金）」「相続開始前3年以内に被相続人から贈与を受けた財産」「相続時精算課税制度の対象となる財産」が含まれます。
相続財産が多いことで相続税申告のための計算が複雑になるケースも少なくありません。不要な税金を支払ってしまわないためにも税理士に任せるとよいでしょう。
参照：国税庁「相続税の申告のしかた（平成30年分用）p.2」
不動産相続における3つの注意点
相続は人生で頻繁に経験するものではないため、不備に気づかないまま手続きを進めてしまうことも少なくありません。もし不備が見つかったとしたら、それまでおこなった手続きが無効となり余計な手間がかかってしまうこともあります。
また、不動産の相続をやり直すことも簡単ではありません。仮に登記をやり直すことになれば書類を再び収集する必要があり、費用も負担しなければなりません。
次の項目から不動産相続における3つの注意点について解説していきます。
遺産分割協議は必ず相続人全員でおこなう
遺産分割協議は相続人が1人でも欠けた状態でおこなわれると無効となります。以下のようなケースでは相続人の欠員が生じやすいので注意しましょう。
- 相続人（兄弟姉妹など）と連絡がつかない
- 代襲相続が発生する場合（相続人だった子が死亡していて孫が相続人となるような場合）
- 数次相続（相続開始後に相続人にさらに相続が発生すること）が生じた場合
- 被相続人に前妻・夫との間に子や婚外子がいる可能性があるとき
- 被相続人が自分の子を養子縁組に出していた場合
これらのケースでは弁護士・司法書士・土地家屋調査士などの専門家に相続人の調査を依頼した方が安心といえます。
また、以下のケースでは「代理人」を立てる必要があります。
- 未成年の相続人や胎児がいる場合
- 成年被後見人がいる場合
不動産の分割方法は慎重に判断する
不動産は現金のように複数人で分けることが難しい財産です。不動産を複数の相続人で分割する方法には以下の4つの方法があります。
代償分割：他の相続人に代償金を支払い不動産を相続する方法
換価分割：不動産を売却して得た代金を相続人で分割する方法
共有分割：不動産を複数の相続人（相続人全員）で共有して相続する方法
上記のうち、比較的公平で手間のかからない分割方法は「共有分割」です。しかし、共有不動産を売却・活用する際は、共有者の同意をもらわなければなりません。
万が一、相続後に共有者と連絡が取れなくなってしまうと、売却したり賃貸することもできなくなってしまう恐れがあります。不動産の分割については話し合いを設けて、相続人全員が納得できる方法を選ぶことが大切です。
相続登記を忘れずにおこなう
相続登記は手続きの申請期限はありません。そのため、相続が発生しても相続手続きをせずに、そのまま放置してしまっているケースも珍しくありません。
しかし、相続登記をおこなっていないと、不動産を売却・処分したいという場合に大きな支障をきたしてしまいます。なぜなら「相続人全員の共有不動産」という扱いになるからです。また、不動産の権利を主張できないため、第三者への売却・賃貸なども不可能です。
それだけでなく、相続人が死亡すればその相続人（子→孫→ひ孫）へと引き継がれていくことで、共有者の人数が膨れあがってしまいます。
共有者の数が増えると手続きも複雑になります。自分と全く血縁のない他人（孫の配偶者など）が共有者に混ざることで、トラブルが生じるリスクも高くなります。
相続不動産を売却したり賃貸する予定がないとしても、トラブルを未然に防ぐために相続登記を忘れずにおこなうことが大切です。
土地を相続するときの注意点
建物が建っていない土地の相続は不動産相続において比較的容易なケースといえます。建物がないため修繕・管理の手間など少なくて済み、選択できない分割方法もないからです。
だとしても、土地は高額な財産であり登記の手続きをやり直す手間もかかってしまうこともあるため、後悔しない相続方法を選ぶことが大切です。
以下では、土地の相続における2つの注意点について説明します。
土地の価格は大きく変動する
土地の価格は周辺地価の上昇・下落によって大きく変動することがあります。
例えば、1人の相続人だけが代償相続した場合、土地の価格が上昇したことで不公平だと主張する相続人も現れるかもしれません。
また、現物分割は公平な分割方法だと思う人もいるでしょう。しかし、土地を公平に分割することは簡単ではありません。
なぜなら、同じ面積の土地でも接道条件や形状の違いによって価値が異なることも珍しくないからです。
実際の相続ではこれらのリスクについても十分に検討した上でトラブルにならない分割方法を選択しましょう。
固定資産税の負担にも注意
土地は所有しているだけでも固定資産税の負担が生じます。更地であれば「住宅用地の特例」が受けられないため、本来の固定資産税を支払わなければなりません。
利用しないまま土地を放置していることで税金などのコストがかかるだけの負の財産となってしまいます。
また、利用価値の低い土地を「負動産」として自分の子どもに残すことにもなりかねません。
一戸建てを相続する時の注意点
一戸建てを相続する際、建物が存在するため現物分割による相続は難しいでしょう。建物を残したまま物理的に分割することは現実的に不可能です。
そのため、複数の相続人が不動産を受け継ぐのであれば、共有分割による相続を選択することになります。しかし、相続後に面倒な事態になるリスクが高いことは、前の項目で解説した通りです。
相続財産が自宅のみの場合はトラブルになりやすい
相続不動産の典型例は被相続人の自宅（戸建て）です。被相続人の自宅は相続財産の中で比較的価値が高いことが多く、以下のような問題に対処しなければならない可能性が高くなります。
- 自宅を相続しない相続人の遺留分を侵害してしまう可能性が生じる
- 自宅を相続した相続人が他の相続人に代償金を支払う必要が生じる
- 自宅を相続した被相続人の配偶者が預貯金・現金を相続できなくなる
また、これらの問題への対応をめぐって相続人の間にトラブルが生じるケースも少なくありません。相続財産が限られるケースでは「公平な相続」と「現実的な相続」を両立させることが難しいこともあるでしょう。
2020年4月から配偶者居住権が新設される
配偶者が単独で自宅を相続することで「現金・預貯金を相続できなくなる」「他の相続人（子）に代償金を支払う必要が生じる」などの可能性があります。
例えば「代償金を支払うための現金や預貯金が捻出できない」「自宅にかかる相続税などが支払えない」などの理由で自宅を相続放棄しなければならず、転居を強いられるケースもあります。
このような問題を解決するために、2020年4月から「配偶者居住権」という新たな権利が認められることになりました。
配偶者居住権を設定すれば、配偶者が亡くなるまで自宅の居住権は法的保護の対象となります。
また、自宅の財産価値が下がるため、配偶者の現金・預貯金の相続分を増やすこと（相続税の節税）も可能となります。
空き家を相続するリスク
被相続人の財産を相続する場合、使用する予定のない「空き家」が含まれているケースも珍しくありません。
「不動産は持っていれば損をしない」という気持ちでとりあえず相続する人もいるでしょう。しかし、使用する予定のない空き家を相続した場合、以下のようなリスクが潜んでいます。
- 維持・管理コストが高い
- 傷みやすい
- 老朽化により周辺住民に迷惑をかける可能性がある
- 空き巣・放火などの標的にされやすい
- 特定空き家に指定されると負担が増える
利用されていない家屋は通気が悪いなどの理由から通常よりも老朽化が早くなるといわれています。建物が老朽化すれば、屋根や壁の崩落などによって周辺住民に危害を加えてしまうこともあるかもしれません。また、空き巣や放火などのリスクも高くなります。
それだけでなく、老朽化が進み「倒壊寸前のボロ空き家」のような状態になると、不動産の資産価値は大幅に下がります。
倒壊の危険性が高いと判断された場合、自治体から「特定空き家」に指定され「小規模住宅用地の特例が受けられなくなる」「修繕・解体の代執行を受け費用を高額請求される」などの可能性もあります。
何らかの理由で空き家を相続・所有する場合、メリットとデメリットを比較してみましょう。もしデメリットが大きくなりそうであれば、売却することも検討してみてください。
マンションを相続する時の注意点
マンションを相続する場合、代償分割・換価分割・共有分割の3つの中から分割方法を選択することになるでしょう。
例えば、相続財産となるマンションを使用している相続人がいる場合、その相続人がマンションを代償分割がによって相続するケースが多いといわれています。
居住予定のないマンションを相続するというケースでは、共有で相続したあとに賃貸物件として活用するということも考えられます。
しかし、マンションの価値は下落しやすく、維持・管理にかかるコストも増えてしまうなどのリスクがあります。次の項目ではこれらのリスクについてわかりやすく説明します。
マンションの価値は下落しやすい
マンションは築年数が経つにつれて資産価値や賃貸物件としての価値（競争力）も低下してしまう恐れがあります。
そのため、将来の価格上昇を見込んでマンションをとりあえず置いておくことは得策ではないでしょう。賃貸物件（収益物件）として活用するとしても、常に借主を確保できるわけではありません。
特に賃貸物件は所有者ではどうすることもできない事情（近くのコンビニ・スーパーが撤退するなど周辺地域の環境変化）で競争力が弱くなってしまう可能性があることにも注意しましょう。
維持コストが増えていくリスク
マンションを所有するのであれば「維持・管理にかかるコストが増える可能性がある」ことにも注意が必要です。
例えば、分譲マンションの修繕積立金は「段階増額積み立て方式」が採用されているケースが多いです。
そのため、一戸建てよりも維持・管理コストが高くなる傾向にあります。
また、賃貸に出すことを前提にすれば、借主に住み続けてもらうために定期的な修繕・リフォームおこなわなければならないこともあるでしょう。マンションの修繕やリフォームは費用もかかり、管理組合との日程調整などの労力の負担もあります。
このようにマンションの家賃収入によって安定した収益を得るためには、相応の負担が必要となるケースが多いといえます。
これらの負担が大きいと感じるのであれば、相続したマンションを早めに売却した方がよいかもしれません。
まとめ
不動産相続は亡くなった人の葬儀や法要、身辺整理などと並行して、さまざまな手続きをおこなう必要があります。
仕事をしながらこれらの手続きをこなすことは、容易ではないでしょう。また、さまざまな手続きや準備などを同時進行することによって、ミスを犯してしまう可能性も高くなるかもしれません。
手続きの時間が取れなかったり少しでも不安に感じたのであれば、弁護士・司法書士などの専門家に相談しましょう。
また、不動産は所有しているだけでもさまざまなコストが生じます。不動産の状況によっては、資産価値よりもコストの方が高くなってしまうケースもあります。
不動産を相続する際は、分割方法や保有などにおけるメリット・デメリットを十分に見極めて慎重に結論を出すことが大切です。