賃貸経営を法人化するメリットやタイミングを分かりやすく解説

アパート

マンション経営やアパート経営といった賃貸経営を行っているオーナーの中には、個人として賃貸経営を行うべきなのか、法人として行うべきなのか悩んでいる人も多いと思います。法人として賃貸経営を行った方が良いという明確な理由がないまま法人化した場合、後悔する可能性もあるため、法人化のメリットをしっかり理解しておくことが重要です。

この記事では、賃貸経営を法人化するメリットやタイミングを分かりやすく解説します。

アパート経営を法人化するメリット

法人化
所得分散(不動産収入の獲得)、相続税対策(節税対策)といったようにアパート経営を行う大家さんの目的は様々です。副業として不動産投資を行って家賃収入を得ている人もいれば、個人経営・会社経営で本格的に取り組んでいる人もいます。個人経営の場合には個人事業主、会社経営の場合には会社設立による法人化という方法があります。「どの方法を選んでもあまり変わらないのでは?」と思っている人もいるかもしれませんが、そんなことはありません。副業、個人経営、会社経営のどれを選ぶかによって、不動産経営の結果にも大きな差が生じるので注意が必要です。法人化することには以下の4つのメリットがあります。

・所得税を抑えることができる
・経費を多く計上できる
・融資を受けやすくなる
・損失の繰越控除期間が長い

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

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所得税を抑えることができる

賃貸不動産を取得して家賃収入を得ている場合には不動産所得が生じます不動産所得とは、「不動産投資で得られる収入-経費」がプラスの場合に課される税金です。個人に適用される所得税の税率は以下の通りです。

所得金額 所得税率 住民税率 控除額
195万円以下 5% 10% 0円
195万円超330万円以下 10% 10% 9万7,500円
330万円超695万円以下 20% 10% 42万7,500円
695万円超900万円以下 23% 10% 63万6,000円
900万円超1,800万円以下 33% 10% 153万6,000円
1,800万円超4,000万円以下 40% 10% 279万6,000円
4,000万円超 45% 10% 479万6,000円

個人に適用される所得税は累進課税という制度が導入されており、所得が多くなるほど税率が高くなります。サラリーマンオーナーの場合には、会社から受け取る給与所得に不動産所得が合算されるため、所得税の税率が高くなります。一方、法人化した場合に適用される法人税の税率は以下の通りです。

税金の種類 分類 税率
法人税 利益800万円以下 利益×15%
利益が800万円超 利益×23.2%
地方法人税 なし 法人税×10.3%
 

法人事業税

利益が400万円以下 利益×5%
利益が400万円超 利益×7.3%
利益が800万円超 利益×9.6%
法人県民税 なし 法人税×1%+均等割り
法人市民税 なし 法人税×6%+均等割り

法人の場合、800万円を超えるかどうかが1つの基準になります。しかし、800万円を超えても、法人税の税率は30%程度です。個人の税率は最大55%になることを考えると、900万円以上では個人で不動産投資を行うよりも法人化して不動産投資を行った方が、所得税の節税効果が期待できるでしょう。

経費を多く計上できる

個人が不動産投資を行う場合は、不動産投資で得られる収入は不動産所得として扱われます。そのため、不動産投資を行うにあたって要した費用しか経費として計上できません。例えば、生命保険の保険料、家族に支払う役員報酬、通信費や自動車の購入費用も私的なものか事業に要したものかの判断が困難なので上限や制限があります。

一方で、法人が不動産投資を行う場合は、得られるのが不動産収入であっても事業所得として扱われるので経費の制限や上限がほとんどなくなります。例えば、生命保険の保険料、家族の役員報酬は全額経費に計上可能、法人名義で自動車を購入すれば社用車として扱われるため、こちらも全額経費に計上可能です。

個人でうまく経費を計上して、所得税負担を軽減しようとしても、経費として認められるかは分かりません。税務調査が入った場合、経費として認められず、税金を追加徴収されてしまう可能性もあるので注意が必要です。しかし、法人化することで経費として計上できるため、所得税負担を軽減できるほか、どれが経費なのかを判断する手間と時間も省くことができるでしょう。

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融資を受けやすくなる

賃貸物件を購入する際は多額の資金が必要です。そのため、自己資金だけでは賃貸物件の購入資金が不足する、現金を手元に残しておきたいなどの理由で、金融機関から融資を受けながら不動産投資を行うのが一般的です。融資を行う相手が個人の場合、金融機関は契約者の死亡や相続を考慮しなくてはなりません。そのため、融資に慎重になる可能性が高いと言えます。

一方、法人は原則寿命というものがありません。そのため、金融機関は契約者の死亡や相続を考慮する必要はないため、融資に前向きになる可能性が高いと言えます。個人だと年齢制限や保証人の確保などの点で融資をスムーズに受けることができない可能性が高いですが、法人には年齢がなく、法人の代表者が保証人になればいいので融資をスムーズに受けることが可能です。法人は個人よりも信用力が高く評価されるケースが多いため、融資を受けやすい、融資上限額が大きくなりやすいこともメリットと言えるでしょう。

損失の繰越控除期間が長い

例えば、修繕や保証金の返還などで1,000万円の赤字が生じたとします。給与所得が500万円のサラリーマンオーナーの場合、500万円から赤字の1,000万円を引くと利益が0になり、所得税が課されません。まだ500万円の赤字が残っていますが、サラリーマンオーナーの場合はこの赤字を繰り越すことができないため、翌年に利益が生じるとその利益に対して所得税が課されることになるのが一般的です。

しかし、個人事業主として青色申告を行った場合には赤字を3年間繰り越せるため、所得税の節税効果が期待できます。さらに法人化した場合には赤字を繰り越せる期間が10年間に延びます赤字決算になることは決して良いこととは言えませんが、利益が生じた場合でも長期間繰り越せるため、節税効果の高さが法人化の大きなメリットと言えるでしょう。

アパート経営の法人化に必要な手続き

法人化手続き
アパート経営を行う際は、法人として行った方が個人として行うよりもメリットが多いことが分かりました。そのため、法人化に興味を持った人も多いと思いますが、どうやって法人化を進めればいいのでしょうか?アパート経営の法人化に必要な手続きは以下の5つです。

・法人の種類を決定する
・法人の定款を作成する
・法人の登記書類を作成する
・法務局で設立登記を行う
・税務署に法人の開業届を提出する

それぞれの手続きについて詳しく見ていきましょう。

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法人の種類を決定する

法人と一口に言っても、株式会社、合同会社、合資会社など法人には多くの種類があります。そのため、まずはどの法人を設立するのか決めなくてはなりません。株式会社とは、株主が会社の株を所有し、出資割合に応じた責任を負う法人形態です。会社の代表者や経営者が株主となっているのが一般的で、法人を設立する際は株式会社を選ぶことがほとんどです。合同会社とは、株式会社と比べると小資金で設立できる法人形態です。株式会社とは異なり、社員全員が出資して責任を負うという特徴があります。出資比率とは異なる利益配分を自由に設定できるのがポイントです。

合資会社とは、有限責任社員と無限責任社員の2人が必要で、少額資本金で設立できる法人形態です。株式会社には、最低資本金が設定されていたため、株式会社を設立することは容易ではありませんでした。そこで、合資会社を選ぶ人が多かったのですが、株式会社の最低資本金が撤廃されたので合資会社を設立する人はほとんどいません。このように法人形態によって特徴が大きく異なるため、どの法人を設立するかよく考えてから設立することが重要です。

法人の定款を作成する

どの法人を設立するか決めた後は、法人の定款の作成に移ります。定款とは、設立した法人のルールです。定款を作成する際は会社法という法律に基づきながら作成する必要があります。定款に最低限盛り込んでおかなくてはならない項目は以下の5つです。

・会社の商号
・本店の所在地
・代表者の氏名と住所
・会社の事業目的
・出資の財産と金額

株式会社の場合は、株式を譲渡する際の制限の有無、取締役の人数、取締役が3人以上であれば取締役会の設置の有無、設置するのであれば監査役の設置の有無なども定款に盛り込む必要があります。

法人の登記書類を作成する

法人を設立する際は、法人の登記を行わなくてはなりません法人の登記には、以下のような書類が必要です。

・定款
・資本金の払込証明書
・就任承諾書
・役員全員の印鑑証明書
・印鑑届出書
・登記申請書

どの法人を設立するかによって必要な書類は多少異なります。就任承諾書とは、法人設立から就任していた役員の実印を押した書類です。就任承諾書の実印が本物なのか証明するために、発行から3カ月以内の役員全員の印鑑証明書が必要になります。また、法人として契約を行う際に使用する法人印の作成に必要な印鑑届出書も準備しなくてはなりません。登記申請書とは、法人設立登記に必要な書類ですが、法務省のホームページからダウンロードまたは法務局の窓口でもらうことができます。

法務局で設立登記を行う

法人の設立登記は法務局で行います。小規模の法人の場合には、オンライン申請を行うことで登記の時間と手間を省くことができます。しかし、設立登記に必要な書類の不足や不備があった場合は、時間と手間がさらにかかるので注意が必要です。法務局の窓口で設立登記を行う場合には、相談窓口で相談しながら手続きを進められるのでスムーズです。登記が完了した日が法人の設立日になるため、設立日にこだわっている場合、時間的な余裕を十分に持ってから法人の設立登記を行いましょう。

税務署に法人の開業届を提出する

法人の設立登記が完了しても、不動産投資の法人化が完了したわけではありません税務署に法人の開業届を出してようやく法人化が完了します。税務署に法人の開業届をだす際に必要な書類は以下の通りです。

・登記簿謄本
・定款の写し
・株主名簿の写し
・会社設立時の貸借対照表
・出資者の氏名や出資金額を確認できる書類

必要な書類は設立した法人の種類によって異なります。法人の開業届は設立登記と同時に行う必要はありませんが、開業から2カ月以内という期限が設けられています。届出の期限が迫って焦ることがないように、早めに届出を行いましょう

アパート経営を法人化するタイミング

法人化
アパート経営を法人化することで得られるメリットが大きいものの、法人化の手続きは時間と手間がかかることが分かりました。時間と手間がかかることを踏まえた上で、アパート経営を法人化するのに最適なタイミングはあるのでしょうか?法人化に最適なタイミングは以下の2つです。

・最初から法人化する
・所得が増えたタイミングで法人化する

それぞれのタイミングについて詳しく見ていきましょう。

最初から法人化する

一度個人でアパート経営を行ってから法人化する場合には、所有するアパートを経営者個人の名義から法人の名義に変更しなければなりません。そうなると、不動産取得税、登録免許税が二重にかかることになるため、手続きの手間だけでなく税負担が大きくなります。しかし、最初から法人としてアパート経営を行えば、これらの手間と税負担を軽減することが可能です。

また、アパート経営を始めた後に法人化する場合、アパート経営を行いつつ法人化の手続きを進めなくてはなりません。多忙な日々の中で手続きを進めた場合、書類の不足や不備が生じてスムーズに手続きを進めることができない可能性もあるため、最初から法人化した方が良いと言えるでしょう。

所得が増えたタイミングで法人化する

既にアパート経営を始めているのであれば、所得が増えたタイミングで法人化した方が良いと言えます。所得が少ない場合、個人に適用される所得税の税率の方が法人税よりも低いため、法人化するメリットは大きくありません。

しかし、アパート経営によって得られる所得が900万円を上回った場合は、法人税の税率の方が個人に適用される所得税よりも低くなるため、節税効果が高くなりますアパート経営で得られる所得が900万円を上回った瞬間が法人化の1つのタイミングと言えるでしょう。

手続きやタイミングが分からなければ税理士に相談

法人化の手続きを進めるのに時間と手間がかかるのをどうにかしたい、法人化のタイミングが分からないといった悩みを抱いている人も多いと思います。そこで登場するのが税理士です。税理士は税務の専門家ですが、法人の設立に必要な手続きをサポートしてくれるため、円滑に法人化を進めることが可能です。

また、法人の設立後も、会計業務をサポートしてもらえる、節税のアドバイスを受けられる、資金繰りについて相談できるなどのメリットがあります。税理士に法人化の手続きのサポート・税務に関するアドバイスを依頼した場合、税理士報酬が発生します。税理士報酬は法人の規模によって異なりますが、法人化の手続きの手間を省く、安定したアパート経営を行うためにも専門家に頼った方が良いと言えるでしょう。

まとめ

法人がアパート経営を行うと、所得税を抑えることができる・経費を多く計上できるといったメリットがあると聞いて、真実かどうか気になっている人も多いと思います。法人としてアパート経営を行うことには多くのメリットがありますが、所得が少ない場合には不動産所得に対して適用される税率が個人の方が低くなります必ず法人化した方が良いとは言えないため、法人化すべきかどうかをよく考えてから法人化することが重要です。

それらの判断が難しい場合は、税理士に相談することをおすすめします。税理士に相談すると税理士報酬が発生しますが、法人化のタイミングに関するアドバイスや手続きや設立後の税務サポートが受けられます「こんなはずではなかった」と法人を設立してから後悔しないためにも、法人化のメリットや必要な手続きについて事前に調べるだけでなく、税理士に相談しながら法人化を進めましょう

最終更新日:
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