売買代金を決める前に知っておくべき譲渡所得税のポイントとは?

譲渡所得税

自宅を売却に出す際には、売買価格が最も気になることと思いますが、忘れてはならないのが「税金」です。不動産は高額な資産であるだけに、課税される税金も場合によっては高額になる可能性があるため、事前によく理解しておく必要があるでしょう。

そこで今回は、自宅を売却する際に課税される可能性がある「譲渡所得税」のポイントや注意点について解説していきたいと思います。

譲渡所得税ってどんな税金?

譲渡
譲渡とはすなわち「売却」のことであり、譲渡所得とは売却によって得た所得を意味しています。つまり、譲渡所得税とは売却したことによって生じた所得に対して課税される所得税のことです。不動産売買の場合でいうと、不動産が高く売れるのは望ましいことですが、その分税金も高くなることを忘れてはいけません。

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あくまで「所得」に対して課税されることに注意

譲渡所得税の計算において重要なことは、課税対象となる価額は不動産売却による利益そのものではなく、あくまで「所得」であるということです。

例えば、2,000万円で購入した自宅を1,500万円で売却した場合、一見すると500万円も安く売れているため、譲渡所得税は課税されないかのようにも見えます。ところが、建物については毎年減価償却されていくため、譲渡所得の計算のベースとなる金額は、購入代金そのものではなく、そこから減価償却費を差し引いた金額になるのです。よって、購入した金額よりも高く売れなかったからといって、必ずしも譲渡所得税が課税されないというわけではないことに注意しましょう。

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自宅を売却した場合の譲渡所得税の計算方法について

譲渡所得計算
では次に、譲渡所得税の計算方法について見ていきましょう。

ポイント1:譲渡所得を算出する

譲渡所得税を計算するためには、まず課税対象となる「譲渡所得」を算出する必要があります。譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡収入金額-(取得費+ 譲渡費用)

譲渡収入金額とは、すなわち自宅を売却した際の売買代金のことですが、ここで重要なのは「取得費」です。取得費について「購入代金」と勘違いする人が多いため注意する必要があります。取得費とは、購入代金から減価償却費を差し引いたものです。

下記は、自宅を売却する際の「減価償却費」の計算方法になります。

減価償却費 = 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率は構造ごとに次のように規定されています。

木造:耐用年数33年 償却率0.031%
軽量鉄骨:耐用年数40年 償却率0.025%
鉄筋コンクリート:耐用年数70年 償却率0.015%

なお、上記はあくまで自宅(非事業用)の場合ですので、不動産投資物件などの場合とは異なります。このように、取得費については、実際に自宅を購入した際の購入代金よりも低くなりますので注意しましょう。

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ポイント2:譲渡費用に含まれるもの

譲渡所得の計算に影響するもう1つの要素が「譲渡費用」です。譲渡費用とはすなわち、自宅を売却する際にかかった費用のことで、主に次のようなものが該当します。

・売却する際に不動産会社に支払った仲介手数料
・登記にかかった費用
・売買契約書に貼った収入印紙代
・建物を取壊して売却した場合は、取壊し費用や建物の損失額
・売却にあたって測量が必要だった場合はその費用
・借地の場合は、名義書換手数料など

譲渡費用は取得費と合わせて譲渡所得を引き下げるための重要な要素となりますので、もれなく計算に盛り込むようにしましょう。

ポイント3:課税譲渡所得を求める

上記の計算によって、譲渡所得が算出できても、それに直接税率をかけるわけではありません。自宅の売却については、譲渡所得からさらに「特例制度」を適用して控除することができます。

自宅を売却した場合の3,000万円控除とは?

不動産の中でも「自宅」の売却については、譲渡所得の計算において、以下の適用要件に当てはまれば、所有していた期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高で3,000万円控除できます

【3,000万円控除の適用要件】
・自宅に住んでいたこと
・転居した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していること
・土地と建物ともに自分のものであること
・店舗兼住宅等の場合、居住用部分のみ
・買主が第三者であること
・特例適用年分の前年・前々年の所得税の申告で住宅借入金等特別控除の特例を適用していないこと
・特例適用年分の所得税の申告で住宅借入金等特別控除の特例を適用していないこと
・特例適用年分の所得税の申告で他の譲渡に関する特例を適用していないこと
・特例適用年分の前年と前々年の所得税の申告で居住用財産関係の特例を適用していないこと

詳しくは、国税庁の下記ホームページでご確認ください。
参照:国税庁

なお、住んでいたかどうかについては、あくまで「生活の拠点」であったかどうかで判断します。そのため、転勤などで一時的にそこから離れて単身赴任していたとしても、配偶者がそのまま残って住んでいれば、生活の拠点として認められる可能性があります。また、自宅が2つ以上ある人については、主として拠点となっている自宅にのみ本特例が適用可能です。

一般的に自宅として所有している物件を売却した場合については、ほとんどのケースで3,000万円特別控除を適用することが可能なため、自宅の売却については譲渡所得が3,000万円を超えなければ譲渡所得税も課税されないと考えて問題ないでしょう。ただし、3,000万円特別控除を適用するためには、必ず「確定申告」をしなければならない点に注意が必要です。譲渡所得が3,000万円を超えないからといって、何もしないと特例が適用できず、譲渡所得税が課税される可能性があることを覚えておきましょう。

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ポイント4:譲渡所得税の税額計算

3,000万円控除が適用されなかったり、適用してもなお譲渡所得が上回る場合は、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税の税額は次の計算式によって算出します。

税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

譲渡所得税は、総合課税ではなく分離課税となるため、ほかの所得とは分離して税率をかけて税額を算出します。税率については、自宅を所有していた期間によって次のような違いがあるため注意が必要です。

長期譲渡所得(所有期間が5年を超える場合):所得税15% 住民税5%
短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合):所得税30% 住民税9%
※所有期間は不動産を売った年の1月1日時点を基準とする

このように、譲渡所得税の税率については、所有していた期間が5年を超えているかどうかによって、税率が大幅に異なるため、譲渡所得税が発生しそうなケースにおいては、売却するタイミングに注意しなければなりません。

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自宅を10年超所有している場合は、さらなる特例も

買い換え特例
自宅の所有期間が1月1日時点で5年を超えていれば、長期譲渡扱いになりますが、自宅の場合についてはさらに特例措置があります。自宅の所有期間が10年を超えている場合については、「10年超所有軽減税率の特例」が適用され、次のような税率が適用されます。

・課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
・課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

このように、長期譲渡の場合よりもさらに譲渡所得税が軽減されるのです。

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マイホームの買換え特例とは?

自宅を売却した際に適用できる特例は、3,000万円控除だけではありません。自宅を売却する際には、売却して別の物件を購入して住み替えるケースがありますが、この場合は「マイホームの買換え特例」が適用できる可能性があります。マイホームの買換え特例は、自宅を売却して買換えた場合に、次のような特例が適用できます。

・売却した自宅と同じか高い物件に買換えた場合:譲渡益に対する課税の繰り延べ
・売却した自宅よりも安い物件に買換えた場合:差額を収入金額として譲渡所得の金額を計算

このように、高い物件に買換えた場合については、譲渡所得税が免除になるのではなく、買換えた自宅を将来的に売却する際に課税を繰り延べることができます。また、安い物件に買換えた場合における、譲渡所得の計算は以下の通りです。

収入金額 = 売却価額−買換価額
譲渡所得 =収入金額−(売ったマイホームの取得費 + 譲渡費用)×(収入金額÷ 売却価額)

特例の適用要件は以下の通りです。

【マイホームの買換え特例の適用要件】
・自分が住んでいる、もしくは、住まなくなってから3年以内(その住宅に住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで)
・所有期間が売却した年の1月1日において、土地・建物ともに10年超
・居住期間が通算して10年以上
・2019年12月31日までに売却すること

ただし、3,000万円控除や軽減税率の特例との重複適用はできないため気をつけましょう。

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まとめ

以上、自宅を売却する際に課税される可能性がある譲渡所得税のポイントや譲渡所得税の税額計算方法、様々な特例について解説してきました。

自宅の売却については、譲渡所得税が課税される可能性がありますが、自宅は他の不動産とは違い、3,000万円控除があるように、かなり優遇されているため、非課税となる可能性は高いでしょう。ですが、自宅は非常に高額な資産であるため、場合によっては特例を適用しても課税されるケースもあります。

自宅を売却する際には、できる限り高く売りたいという気持ちが先行してしまい、売った後の税金については全く考慮していない方がたくさんおられますが、これは大変危険です。万が一、譲渡所得税が課税された場合については、税金を現金一括で納付しなければならないため、売却する際には税額も考慮に入れて、いくらで売るのかを決定する必要があるでしょう。

まずは、今回ご紹介した譲渡所得税の計算式に、ご自身の条件をあてはめて、譲渡所得税を試算してみることをおすすめします。

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