投資ブームによって、投資マンションの人気が高まっています。しかしその裏で、悪質な虚偽説明によって言葉巧みに消費者をだまそうとする事業者もいます。
ここでは、投資マンションの購入に際して悪質な虚偽説明に引っかかってしまった場合の契約解除、または契約取り消しの方法について解説します。
目次
クーリングオフ制度で契約解除できるケース
一定の条件を満たす場合に限り、商品の購入契約を無条件で取り消すことができるのが「クーリングオフ」という制度です。投資マンションを訪問販売もしくは電話勧誘販売で購入した場合には、クーリングオフ制度を利用して契約解除することが可能です。
不動産のクーリングオフに関しての規則は、宅地建物取引業法第37条で次のように定められています。
この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。この条文から、投資マンションのクーリングオフをするために満たすべき条件を読み取ることができます。
1.業者が「宅地建物取引業者」であること
条文の冒頭では、「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について」とあります。第一に、相手が宅地建物取引業者であることが条件であることが分かります。宅地建物取引業者ではない事業者との取引や個人間売買の場合にはクーリングオフは適用できません。
2.契約が、訪問販売や電話勧誘によるものであること
条文中で「売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした」場合とあります。つまり、訪問販売や電話勧誘による契約であることが条件のひとつです。近年、訪問販売はあまり一般的ではないかもしれませんが、電話での執拗で言葉巧みな勧誘は多くなっています。このようなきっかけで契約したのであれば、クーリングオフできる可能性があります。自分から店舗に出向いたり、業者に問い合わせて契約した場合には、クーリングオフ制度は適用できないことになります。クーリングオフができない場合に試すことのできる対処法については、この後に取り上げます。
3.クーリングオフの期限内であること
クーリングオフには期限があります。業者からクーリングオフについての説明を受けた日から起算して、一定の日数のうちに手続きをしなければなりません。期限は商品や事業者によって異なりますが、一般的なのは8日、長いものだと20日という期限もあります。業者がするべき説明とは、当該契約がクーリングオフ制度によって無条件に契約解除できることと、クーリングオフをする場合に必要な手続きと方法についてです。悪質な事業者の場合、クーリングオフについての説明を怠る可能性も高くなります。それでも、説明を受けていないからクーリングオフはできないのだろうか、と考える必要はありません。事業者から、クーリングオフによって解約できるという事実とクーリングオフをする場合の手続き方法の説明を受けていないなら、クーリングオフ可能な期間はまだスタートしておらず、終わってもいないことになります。つまり契約から何カ月・何年経っていようが、クーリングオフは可能ということになります。
4.事業者からクーリングオフに関する書類を受け取っていない
クーリングオフには期限があるものの、例外もあります。事業者から、クーリングオフについての書類が交付されていない場合です。クーリングオフ制度を適用できる商品の購入契約では、クーリングオフについて記載した書類と、クーリングオフをする場合に必要になる書類を消費者が受け取ることになっています。その書類を受け取った日からクーリングオフ可能期間が経過するまでの間は、クーリングオフ通知書などを用いてクーリングオフをすることが可能になるのです。一般的には、クーリングオフについての説明時に関連書類も交付することが多いものです。もし書類を受け取っていないなら説明を受けていない場合と同様、クーリングオフ可能期間が始まっても終わってもいないことになり、いつまででもクーリングオフが可能です。冒頭で述べた通り、クーリングオフ制度を利用するためには訪問販売もしくは電話勧誘による購入でなければなりません。それ以外の経路で購入した場合は、他の手段を使って契約解除することになります。続く部分では、クーリングオフ制度を利用できない時に考えたい契約解除の方法を解説します。
悪質な虚偽説明による契約の取り消しは可能な場合がある
近年の投資ブームにより、自分から投資マンションを探して契約する人も多くなっています。そのため、クーリングオフ制度での契約解除ができないケースも増えています。それでも、悪質な虚偽説明などによって契約してしまった場合には、消費者の意思で契約を取り消すことが可能な場合があります。契約の取り消しについては「消費者契約法」という法律が鍵となりますので、少しずつ紐解いていきましょう。
消費者契約法第4条1項に基づく契約の取り消し
消費者契約法第4条では、虚偽説明など事業者の悪質な行為によって事実を誤認してしまったり、不当行為によって困惑させられたことで契約をした場合などに、契約の取り消しができると定めています。第4条に度々出てくる「重要事項」という言葉は、消費者の購入や契約の判断に影響を与えるような情報を指します。条文の冒頭に出てくる「勧誘をするに際し」とは、消費者と事業者が最初に接触を持ってから実際に契約が締結されるまでの間を指しています。
第4条1号では、事業者から重要事項について事実と異なることを告げられたり、事実と誤認してしまうことを告げられた場合に、契約の取り消しができるとしています。第4条1号の事項は不実告知とも呼ばれるもので、おもに嘘をつかれたり騙されたりして契約をした場合に適用できます。なお、事業者の側に悪意がないとしても、告げたことが事実でなかった場合には適用できますから、事業者側の勘違いや知識不足による不実告知があった場合も契約を取り消すことができます。これを投資マンションの購入の場合に当てはめると、商談や契約の際に知らされていたマンションの価格が実際に請求された価格と違ったなど、客観的に見ても明らかに事実と異なる虚偽説明をされた場合に該当します。不実告知については、客観的に判断した時に事実と異なることが認められるかがポイントです。
例えば、3000万円と聞いていた物件の価格が実際には3500万円だったなどの場合は、事実と異なることは誰の目にも明らかです。しかし物件に関して、「住環境が良い」「子育て世代にぴったりのロケーション」などのセールストークがあり、それにひかれて契約したものの実際には違っていたという場合は、客観的な判断が難しいため適用できない可能性が高いです。住環境の良し悪しや子育てにおいての利便性は、人それぞれ感じ方の違う主観的なものであるためです。
第4条2号では、将来の変動が予想される不確実な事項について断定的判断を提供することが事由のひとつとされています。断定的判断の提供とは、将来の利益や価格など現時点では不確かな事柄に対して、あたかも確約されているかのような誤解をさせることを指します。例えば、「この辺の地価は絶対に値上がりします」とか「確実に利益が出ます」などの断定的な言葉での勧誘が該当します。ただし事業者が「絶対」とか「確実」という言葉を述べたかどうかは重要ではなく、そのように誤解させるような情報を提供したかがポイントです。投資マンションの契約取り消しにおいては、第4条2号が争点となることがよくあります。
例えば、利回りや家賃保証制度に関して、「この部屋には家賃保証がつけられます。なので毎月〇万円は確実に入ってきます。ということは年利〇％になりますから、ローンが終わる10年後には〇〇万円の利益を手にしていただけます」などの説明を受けるかもしれません。家賃保証があることや、概算の利回りはまったくの嘘ではないかもしれません。しかし、10年後に利益がいくら出る、という情報は現時点では不確かなものです。さらに、あたかも家賃保証が10年後まで一定額であるかのような誤解も招く説明です。不動産は経年劣化とともに価値が下がっていくものですから、家賃保証があるとしても保証額は年数の経過とともに下がっていくのが普通です。それとともに利回りも変動するのが現実ですから、上記のような説明は断定的判断の提供に該当するでしょう。
第4条2号は、事業者による単なる試算結果の提示などには該当しません。投資マンションの購入に際しては、購入した場合に支払うことになる金額と、それによって実現するであろう収益を試算して比較検討することがあるでしょう。その際事業者が「試算」と表明している以上は、断定的判断の提供をしたことにはなりません。さらに、事業者が単なる予想や個人的見解を述べることも該当しません。例えば「今のところ、このような物件は周囲にないので投資には良いと思う」とか「あと何年かしたら近くにショッピングモールができるそうだから、生活便利な地域になるのでは」といったような情報です。
消費者契約法第4条2項に基づく契約の取り消し
第4条2項は、消費者にとっての利点は告げたものの、不利なことをあえて告げなかったことによって結ばれた契約についての規定です。事実不告知、または不利益事実の不告知と呼ばれるものです。事業者から重要事項などについて良い面ばかりを強調して説明され、悪い点については何も聞かされていないとすれば、一般の消費者は不利益事実つまり自分にとって都合の悪い点が存在するとは認識しないのが普通です。第4条2項は、一般の消費者がこのような誤認をしてしまう場合に適用されます。
投資マンション購入の場合で考えると、物件の築年数の新しさや設備の充実具合を説明される一方で、事故物件に該当するにもかかわらず事業者がその事実を意図的に隠した場合などが該当します。事故物件である事実を、その原因が発生した時からいつまでの期間告知するべきかについては明確な基準がないのも現実ですが、原因発生後に初めてその物件を購入する人に対しては原則として告知するべきと考えられています。また、物件のアピールポイントとして眺望や日当たりの良さ、風通しの良さや静かさなどを告げておきながら、近隣に高層マンションや産業廃棄物処理場などの建設計画がある事実を伏せていた場合も不利益事実の不告知になります。構造上、または設備上の重大な欠陥があることを知りながら、その事実を告げずに契約させた場合も同様です。投資マンションの場合は、抵当権など第三者の権利が設定されていることを隠していたことで裁判になることもあります。
第4条2項のポイントは、消費者にとっての利点は説明されているが、消費者にとって都合の悪い点を事業者が把握していたにもかかわらず故意に説明しなかったということです。利点について何も告げられていない場合や、事業者自身も把握しようがなかった問題や担当者の知識不足によって説明が漏れていた、などの場合には適用できません。末尾にあるように、事業者側が不利益な点について説明しようとしたのに消費者の側が何らかの仕方で拒んだ場合も同様です。
消費者契約法第4条3項に基づく契約の取り消し
第4条2項までは、虚偽説明による事実誤認によって締結された契約についての規定でした。3項は、事業者の不当行為によって困惑させられたため締結した契約についてです。悪質な虚偽説明に加えて以下のような行為もあったのなら、契約を取り消せる可能性が一層高まります。
3項1号では、事業者が消費者の自宅や職場で勧誘を行った際、消費者が「帰ってほしい」という意思表示をしているにもかかわらず退去せず、それによって消費者を困惑させ契約を強いた場合について規定しています。帰って下さいと直接述べる以外にも、「忙しいので結構です」「契約はしません」などと言うことで間接的に退去を促したのに、退去しなかった場合にも適用できるようです。
3項2号はその逆で、消費者側が店舗や事務所などで契約を迫られ、帰りたいという意思表示をしているにもかかわらず帰してもらえないためにしぶしぶ契約した場合などです。このような不当行為は退去妨害または監禁とされ、程度によっては監禁罪や強要罪も絡んでくる事態です。近年は飲食店や車内、知人の家などで執拗に勧誘される事例も増えています。そのため場所については、事業者が勧誘に用いた場所であればどんな場所でも本法を適用するとされています。また、事業者の代理人や委託先による行為にも適用されます。「帰りたい」と言葉にする以外にも、身振りや素振り、行動によって帰りたいという意思を表していれば退去妨害や監禁があったものとみなされます。
消費者契約法第8条1項に基づく契約の取り消し
消費者契約法第8条と9条では、消費者に著しく不利益な契約条項は無効とすることが定められています。第8条と9条の事由のみで契約を取り消すことはできない場合もありますが、複数の事由に該当する場合には取り消しできる可能性があります。悪質な虚偽説明はあったと認識しているものの、第4条の事由に該当するか自信がない場合には、以下の事由に該当するような契約条項が提示されていないか確認してみましょう。
消費者契約法第8条1項では、事業者の損害賠償責任が免除されている契約条項については無効にできると定めています。第8条1項の内容を簡単に述べるなら、事業者がいかなる場合も一切の責任を負わないなどとしている契約条項は無効となる、ということです。つまり、投資マンションに対する瑕疵担保責任は一切負わないとか、契約書の内容に間違いがあっても一切関知しないなどという契約条項は無効です。
消費者契約法第8条2項に基づく契約の取り消し
消費者契約法第8条2項では、消費者の解除権を取り上げる契約条項は無効としています。事業者側が消費者へ負っている債務を履行しなかったり、物件に隠れた瑕疵があった場合には契約を解除できるという権利が、消費者にはあります。それが解除権です。消費者の解除権を放棄させるような条項が契約内容に盛り込まれているなら、その条項は無効です。
消費者契約法第9条に基づく契約の取り消し
消費者契約法第9条では、消費者が支払う金銭の規定において事業者側に法令違反があった場合、条文内で定めるところを超えるものについては無効にできると定めています。
1号では、消費者の都合で契約解除する場合の違約金が相場とかけ離れて高額な場合や、契約解除に伴う消費者の責務を不当に重くするような条項は、平均的な部分を超えたところについては無効になるとされています。2号では、消費者が支払う遅延損害金について年14.6％を超える額を定めた場合、その超えた部分については無効としています。
消費者契約法による契約取り消しは、期限と時効に注意
消費者契約法により、消費者が購入や契約を取り消す権利は「取消権」と呼ばれます。注意したいこととして、取消権には期限と時効があります。
投資マンションを購入したのが悪質な虚偽説明によって重要事項を誤認したためであった場合は、誤認に気が付いたときから6カ月以内が取り消し手続きの期限です。6カ月を超えてしまうと取消権は消滅します。事業者などの不当行為によって困惑させられて契約した場合は、困惑状態から脱した時から数えて6カ月以内が期限となります。
誤認、困惑どちらの場合も、契約締結から5年を超えると時効によって取消権は消滅してしまいますので気をつけましょう。なお、上記の期間内であっても取り消しができないケースもあります。
投資マンションの購入契約を取り消すためには、どういった経緯で事業者と関わり始め、どういった経緯で購入を検討していったのかについての詳細で具体的な取引記録を作成しておく必要があります。また、取り消したい理由も法令に基づき明確に示すことができなければなりません。クーリングオフと異なり、契約の取り消し通知は口頭や電話、メールなどでも行えます。しかし、証拠が残らない方法での通知は後にトラブルの元となるため、契約取り消しは書面の形にし、内容証明郵便で事業者に通知するのが最善です。
まとめ
悪質な虚偽説明をする事業者であれば、もめ事になることもあらかじめ予測しています。ですから、消費者にクーリングオフや契約取り消しをさせないための対応策も周到に用意しているはずです。ここまで紹介してきた消費者契約法に基づく事業者の不当行為などがあった場合でも、それを消費者側が証明することは非常に難しいものです。客観的な証拠や証明ができなければ、事業者に相手にされず泣き寝入りになってしまうでしょう。投資マンションの購入には、多額のお金が動いているはずです。事業者と押し問答している間に取り消し期限を過ぎてしまえば、それこそ取り返しのつかない事態になりかねません。
弁護士は、紛争の仲裁におけるプロです。投資マンションの購入に際して悪質な虚偽説明があったなら、自分ひとりで何とかしようとせずに弁護士に相談しましょう。解決の可能性が最も高く、自分の負担が一番少なくなる対処法です。
