築30年のマンションを所有する人のなかには、「買い手がつかずに売れないのでは？」「安値でしか売れないのでは？」などと考えるかもしれません。
築30年のマンションだからといって、必ず買い手が付かないわけではありません。むしろ築30年のマンションだからこそのメリットもあるため、コツを抑えることで売却を期待できます。
当記事では、築30年のマンションが売れないと思われがちな理由から、買い手にとってのメリット、売却のコツを解説します。所有を続けるリスクも解説するため、使用用途がないマンションであれば早期で売却することも検討してみるとよいでしょう。
目次
築30年のマンションが売れないと思われがちな理由
一般的に、築年数が古いマンションは資産価値が低く売れづらいと言われています。築30年のマンションが売れないと思われがちな理由には、下記が挙げられます。
- 建物や設備が老朽化している
- デザインが古い
- セキュリティ性への不安がある
- 住宅ローン控除への不安がある
- 競合となる物件が多い
建物や設備が老朽化している
当然ですが、新築の物件よりも築30年のマンションは建物や設備が老朽化しています。たとえば、エレベーターや水回りの設備が古かったり、壁や天井といったマンション自体に傷があったりすると老朽化と捉えられてしまいかねません。
買い手からすれば、設備の不具合や物件の傷があるマンションは今後修繕修理が必要になることから、マンション購入に至らないことも考えられます。
また、老朽化しているマンションは見栄えの問題から購入されないことも考えられます。
デザインが古い
リフォームをすれば内装を新しくすることもできますが、マンションの外観を新しくするのは難しいです。これにより、築30年のマンションは、デザインが古いと捉えられてしまうことも考えられます。
トレンドだけでなく、新築よりも傷や汚れが目立つ点も築30年のマンションが売れづらい理由になり得ます。
セキュリティ性への不安がある
新築のマンションには、オートロックやキーレス錠、ディンプルキーといった防犯システムが導入されている物件があります。
築30年のマンションには防犯カメラのような防犯システムが導入されているかもしれませんが、その他は30年前のシステムをそのまましている物件もあるでしょう。その場合、新築と比べて、セキュリティ性で不安をもたれてしまい購入に至らないことも考えられます。
住宅ローン控除への不安がある
住宅ローンを利用してマンションを購入する場合、住宅ローン控除が適用されれば、所得税や住民税などの控除を受けられます。住宅ローン控除は、以前まで築20年または25年までの物件の購入者が適用対象となっていました。
住宅ローン控除が適用されたうえで物件を購入したいと考える買い手からすれば、控除の対象外となる築30年のマンションは売却が難しい傾向にありました。
住宅ローン控除を受けられないことも、築30年のマンションが売れづらい原因の1つと考えられます。
なお、令和4年度（2022年）に税制改正がされたことで、「登記簿上の建築日付が1982年（昭和 57 年）1月1日以降の家屋」であれば住宅ローン控除の対象になります。
そのため、築30年のマンションでも1982年1月1日以降に建築されていると登記されていれば、住宅ローン控除の対象となり、以前よりも売却できる可能性があるといえます。
競合となる物件が多い
当然ですが、マンションの購入を考えている人は、築30年の物件のみを探しているとは限りません。築年数や価格の安さ、設備といったさまざまな要素から総合的に判断したうえで、購入するマンションを決めるのが一般的です。
そのため、近くに築年数が浅いマンションがあれば、その物件と比較されて購入に至らない可能性もあります。
マンションを売れないまま所有し続けるリスク
売れないマンションを所有し続けることには、下記のようなリスクがあります。
- 修繕管理費や固定資産税といった費用がかかる
- 築年数がかさめばかさむほど買い手がつきづらくなる
マンションを所有していると、修繕管理費という維持コストが原則毎月かかります。また、固定資産税という税金も毎年納めなければなりません。
さらに、不動産の価値は築年数が経過すればするほど下がるのが一般的です。つまり、マンションが売れずに所有を続けると、維持コストを払い続けるうえに、物件の価値が下がりつづけて買い手がさらにつきづらくなることとなります。
使用用途のないマンションは、なるべく早期の段階で売却することが大切といえます。
築30年のマンションには買い手のメリットもある
築30年のマンションには、買い手にとってメリットがある部分もあります。その例には下記が挙げられます。
- 価格が安い
- 資産価値が下がりにくい
- 新耐震基準を満たしている
- 立地のいい物件が多い
これらのメリットを感じてもらえれば、築30年のマンションの売却も期待できます。マンションのアピールポイントになるので、売却活動の際に活用してみるとよいでしょう。
1. 価格が安い
マンションは築年数が浅ければ浅いほど、売却価格が高くなるのが一般的です。そのため、基本的に築30年のマンションは、築浅の物件と比べて売却価格が安くなります。
「マンションの購入価格を抑えたい」「安い物件を購入後にリノベーションしたい」という人には、築30年のマンションの購入が向いているといえます。
2. 資産価値が下がりにくい
不動産の価値は年々下落しますが、その落ち幅は一定ではありません。実際にレインズで公表されている「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」を見れば、築30年以降のマンションの平均価格は他の築年数よりも下落していないことがわかります。
そのため、築30年のマンションは今後大幅に資産価値が下がるとは考えにくいといえます。
購入後もある程度一定の資産価値を保てる点も、築30年のマンションを購入するメリットです。
3. 新耐震基準を満たしている
新耐震基準とは、1981年6月1日以降に施工された耐震基準のことです。1981年6月1日以降に建築確認申請を通した物件であれば、新耐震基準を満たしているといえます。
築30年のマンションは1981年6月1日以降に建てられているため、原則新耐震基準を満たしています。
マンションの購入を検討している人のなかには、「築30年のマンションは耐震性に不安がある」と考える人もいるかもしれません。その場合、新耐震基準を満たしていることを説明すれば、不安の解消につながりマンション売却を期待できます。
4. 固定資産税が安い
マンションを所有している場合、毎年固定資産税を納めなければなりません。固定資産税は「固定資産評価額×1.4％」で計算され、建物の経年劣化などが評価額に反映されます。
そのため、築30年のマンションであれば、経年劣化などが理由で築浅の物件よりも固定資産税が安くなる場合もあるのです。あくまで目安ですが、築30年のマンションにおける固定資産税は5万円〜8万円ほどといわれています。
ただし、固定資産税評価額を決定する要素は、経年劣化以外にもあります。そのため、「築年数が古い＝固定資産税が安くなる」とは一概にいえないので注意しましょう。
5. 立地のいい物件が多い
マンションは需要のある場所から建てられるのが一般的です。築年数が古いマンションであれば、立地のいい場所に建てられていることも考えられます。
立地のよさは買い手の需要にもつながるため、築30年のマンションを売却する場合、立地で買い手がつく可能性もあります。
売れないと思われがちな築30年のマンションを売却するコツ
築30年のマンションも、コツを抑えておけば売却を期待できます。売れないと思われがちな築30年のマンションを売却するコツには、下記が挙げられます。
- リフォームは控えて提示金額を抑える
- 空き室の状態で売る
- マンションが売れやすい2月〜3月を狙う
- マンションの価格相場を把握しておく
- 瑕疵担保保険を付ける
- アピールポイントを整理する
- 腕のいい不動産会社に依頼する
築30年のマンションを売りたい場合、これらのコツを抑えて売却活動をしてみるとよいでしょう。
リフォームは控えて提示金額を抑える
部屋のリフォームをしたうえでマンションを売りに出すと、リフォームにかかった費用を売却価格に上乗せすることになります。その分売却価格が高くなるため、費用面で購入希望者が現れない可能性もあります。
また、マンションの購入者のなかには、自分好みに部屋をリフォームしたいと考える買い手もいます。先にリフォームをしてしまうと、このような人が買い手にならない可能性があるため、まずはリフォームを控えてマンションの買い手を募ってみるのも1つの手です
とはいえ、部屋が汚れているよりもきれいな状態のほうが内見時によい反応が得られると考えられます。リフォームではなく、ハウスクリーニングをしたうえでマンションの売却活動を行なうことも視野に入れてみるとよいでしょう。
空き室の状態で売る
マンションを売る際は、購入を検討している人に部屋の内見をしてもらえます。居住状態の部屋も内見は可能ですが、空き家のほうがいつでも内見を行えます。
また、居住状態では家具や家電が置かれており、部屋の広さが伝わりづらくなるため、基本的には空き家の状態でマンションを売るのがよいでしょう。
マンションが売れやすい2月〜3月を狙う
マンションなどの不動産は2月〜3月に成約件数が増えるのが一般的です。実際に、REINSが公表する「月例速報Market Watch（2021年12月度）」をみると、2月〜3月が1年で最も成約件数が多いことがわかります。
そのため、築30年のマンションも2月〜3月であれば売却できることも考えられるのです。築30年のマンションを売りたい場合、2月〜3月に売却活動をするのも検討してみてください。
マンションの価格相場を把握しておく
マンションなどの不動産を売る場合、その物件種類や地域、築年数といった要因からある程度の価格相場を踏まえておくことが重要です。相場を超えた金額で売り出すと、近くの物件よりも相対的に価格が高くなり、マンションが売れない原因になりえます。
所有するマンションの売却相場を調べる場合、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。地域や築年数などを踏まえて、売却価格の目安を調べてもらえます。
また、不動産会社に査定を依頼する場合、複数の業者に相談することが大切です。相談した業者のなかで最も高い査定額を提示してもらえた不動産会社に依頼できます。
複数の不動産会社に査定を依頼する際は、所要時間2分で無料査定ができる「不動産売却査定」を活用してみてください。
瑕疵担保保険を付ける
瑕疵担保保険（かしたんぽほけん）とは、物件の売買後にキズや欠陥といった不具合（瑕疵）が見つかった際に補修のための保険金が支払われる制度のことです。
瑕疵担保保険が適用される補修部分については、下記のとおりです。
- 床版や基礎杭などの構造耐力上で主要な部分
- 屋根や外壁などの雨水の浸入を防止する部分
参照元：住宅瑕疵担保責任保険協会「住宅瑕疵担保履行法とは」
築30年のマンションの場合、経年劣化などにより補修が必要な部分があることも否定できません。瑕疵担保保険を付けて売却すれば、買い手が物件売却後に保険金による補修ができるため、築30年のマンションも売れる可能性があります。
老朽化によって買い手が付かないおそれがある場合、瑕疵担保保険が付いているマンションであると売却活動でアピールするとよいでしょう。
なお、瑕疵担保保険の概要や加入手続きなどについては、一般社団法人の住宅瑕疵担保責任保険協会の公式サイトを参考にしてみてください。
アピールポイントを整理する
マンションに限らず、不動産を売却する場合、その物件のアピールポイントを明確にしておくことが大切です。アピールポイントを明確にしておくことで、物件のよさを買い手に伝えやすくなります。
アピールポイントの例には、下記が挙げられます。
- 最寄駅からの近さ
- コンビニやスーパーなどの施設の近さ
- 日当たりのよさ
- 地域の治安
- 学校などの子育てに適した施設の近さ
- 加入している保険
- 自動車の出し入れのしやすさ
マンションの購入希望者には、さまざまなニーズがあります。ニーズに対応できるよう、所有するマンションの強みを可能な限り挙げて整理したうえで、売却活動時にアピールしてみるとよいでしょう。
腕のいい不動産会社に依頼する
不動産会社には、それぞれ得意とする物件があるのが一般的です。たとえば、担当している地域や物件種別などが挙げられます。
不動産会社が得意とする物件の売却を依頼することで、ほかの業者よりも早期かつ高値で物件を売却できる可能性があります。
そのため、築30年のマンションを売る場合、複数の不動産会社に相談したうえで、信頼できる業者に依頼することをおすすめします。
なお、不動産会社にマンションの売却を依頼すると、媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には3種類あり、契約の種類によってはほかの不動産会社に依頼ができないものもあるので注意が必要です。
不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、その内容も重要ですが、最も信頼できる不動産会社を探してからにするのがよいでしょう。
媒介契約の種類については、「媒介契約は3種類どれがいい？メリット・デメリットや契約内容の違いを解説」の記事を参考にしてみてください。
信頼できる不動産会社の特徴
築30年のマンションを売る場合、信頼ができるうえに腕のいい不動産会社に依頼することが大切です。信頼できる業者を選ぶ際の基準をまとめましたので、不動産会社を探す際の参考にしてみてください。
- 直近で不動産の販売実績がある
- 査定での対応のよさ
- 築古物件の取り扱い
- 口コミや評価のよさ
- 所有する物件同じ地域にある
なお、不動産会社のなかには、「両手仲介」と呼ばれる買い手と売り手の両方から仲介手数料をとる悪質な手法を用いる業者もあります。
この場合、相場よりも安くマンションを売却することにもなりえるため、不動産会社は信頼できる業者を探すようにしましょう。
まとめ
築30年のマンションを所有する場合、さまざまな要因から売れないことを危惧する人もいるでしょう。しかし、築30年のマンションには買い手にとってのメリットもあり、コツを抑えれば売却を期待できます。
むしろマンションには所有リスクがあるため、使用用途がなければ早期での売却が望ましいです。
マンションを売却する際は、複数の不動産会社に相談したうえで、信頼できる業者を見つけることが重要です。複数の不動産会社に相談する場合、まずは所要時間2分で無料査定ができる「不動産売却査定」を活用してみるとよいでしょう。
