再建築不可物件を「投資物件として有効活用したい」と考える人の間で、注目を集めているのが「民泊」です。
再建築不可物件であっても、特定の条件を満たすことで、民泊として運営できます。
当記事では、再建築不可物件を民宿として運営できる条件や、民泊運営する上での注意点について詳しく解説していますので、参考にしてください。
なお、再建築不可物件を民泊運営しても収益化が困難な場合は、早めに処分することをおすすめします。再建築不可物件は老朽化が進んでも建て替えができないため、長く放置すると倒壊し被害が及んだ隣家から数千万円もの損害賠償を請求された事例もあります。
再建築不可物件を早く確実に処分するなら、再建築不可物件の売却に長けた専門業者へ相談するとよいでしょう。専門業者なら、例えば提携している解体業者へ格安で工事を依頼し、コインパーキングとして活用するなどの運用も可能です。そのため、再建築不可物件もそのままの状態で買い取ってくれるのです。
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目次
再建築不可物件でも民泊として運営できる
建物を建てるためには、接道義務を満たさなければならない義務があります。
接道義務を満たしていない物件は、再建築不可物件となってしまいます。
再建築不可物件は、物件を建て替え・新築できませんが、民泊として運営できるのでしょうか。
結論から言うと、再建築不可物件であっても民泊として運営できます。
民泊の運営についてを定める法律（民泊新法）に「再建築不可物件は民泊ができない」といった制限などはありません。
逆にいうと、再建築不可物件であっても、民泊運営の条件を満たせば、民泊として運営可能です。
住宅宿泊事業法（民泊新法）によって民泊が認められている
2018年6月15日に施行された、住宅宿泊事業法によって民宿の運営が認められています。
一般的な戸建て民家や、所有している再建築不可物件を使う場合の民宿に該当するのが、主にこの「住宅宿泊事業法（民泊新法）の民宿」です。
民宿を運営できる要件や基準が、旅館業法などに比べて大きく緩和されています。
ホテルや旅館を民宿に使用するのではなく、住宅を民宿として利用できるところが、住宅宿泊事業法（民泊新法）の民宿の大きな特徴です。
ただし、自治体によって用途地域や期間などが細かく規制されていることもあります。
住宅宿泊事業法（民泊新法）の民宿では、家主が宿泊者と一緒に宿泊して民泊を管理する「家主居住型」と、家主は宿泊せず、民泊施設管理者が民泊を管理する「家主不在型」があります。
民宿を運営できる条件
再建築不可物件で民宿を運営する場合は、住宅宿泊事業法（民泊新法）によるケースがほとんどです。
そこで、ここでは住宅宿泊事業法（民泊新法）によって民宿を運営する要件について解説します。
民宿を運営できる主な要件は次のとおりです。
1.営業日数
住宅宿泊事業法（民泊新法）による民宿では、営業日数の上限が決められています。
営業できるのは、1年間に180日までとなります。
180日以上営業する場合は、旅館業法の許可を受ける必要があります。
また、1日単位での貸し出しが原則となっています。
2.住宅（家屋の設備）
住宅宿泊事業法で民泊を運営するためには、その家屋が住宅でなければなりません。
その家屋が住宅として認められるためには、台所や浴室、便所や洗面設備など、生活の本拠として使用するために必要な設備を揃える必要があります。
もしも、現状の設備が不足している場合は、リフォームや増設が必要になってしまいます。
3.行政への届け出
住宅宿泊事業法（民泊新法）により民泊を運営するためには、都道府県知事に各種届出書類を提出する必要があります。
具体的には、以下のような書類が必要となります。
- 届出書
- 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
- 欠格事由に該当しないことを誓約する書面
- 住宅の登記事項証明書
- 住宅が「入居者の募集が行われている家屋」を証する書類
- 「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」を証する書類
- 住宅の図面
4.衛生面や安全面の確保
民泊を運営するためには、定期的な清掃などの衛生面の確保が必要です。
また、非常用の照明器具や火災報知器、避難経路の表示などの安全面の確保もしなければなりません。
外国人向けの案内や宿泊者名簿などの、帳簿管理も必要となるケースもあります。
家主不在型の場合は、これらの管理ができる民泊施設管理者の駐在も条件となります。
民泊を運営するために必要な手続き内容
これまで説明したように、再建築不可物件であっても民泊として運営できます。
それでは、民泊を運営するために必要な手続きとはどのようなものでしょうか。
住宅宿泊事業法での民泊は、届出制です。必要書類を揃えて、各自治体に届け出をすると、承認がおりて民泊を運営できるようになります。
1.書類を準備する
民泊を運営するための届け出を提出するためには、次の事前準備が必要です。
- 民泊を運営しようとする自治体の情報を確認する
- 住宅宿泊事業届出書の用意
- 消防法令適合通知書の入手
各自治体では、営業日数や区域などで独自の制限を設けている場合もあります。
そこで、あらかじめ各自治体で民泊に対する規制がないかどうか、情報を確認しておく必要があります。
住宅宿泊事業届出書は、各自治体の窓口や観光庁の民泊制度ポータルサイトなどで入手できます。
また、民泊の適正な運営を確保する目的から、届出時に消防法令適合通知書も合わせて提出する必要があります。消防法令適合通知書は、管轄する消防署で入手します。
2.住宅宿泊事業届出書の作成・申請
事前に用意した住宅宿泊事業届出書を作成し、自治体窓口（住宅の所在地を管轄する都道府県知事等）に申請します。
住宅宿泊事業届出書には、届出者の氏名（法人名や屋号）や住所、住宅の所在地や不動産番号、住宅宿泊管理業者の氏名等の情報や住宅の図面などを記載します。
3.審査結果の通知
住宅宿泊事業届出書の提出をして、おおむね2週間程度で審査結果の通知が届きます。
承認がおりれば、手続きの完了です。書類の作成や必要書類の用意は少し複雑です。
不明点がある場合は、行政書士などの専門家に相談した方がよいでしょう。
再建築不可物件を民泊運営する上での注意点は？
民泊の手続きが終了したら、いよいよ運営開始です。
その前に、再建築不可物件を民泊として運営する際の注意点を確認しておきましょう。
- 近隣への対策を怠らない
- 収益を上げるなら旅館業法の許可を取得する
- 再建築不可物件を購入して民宿を運営する場合は注意が必要
それでは、再建築不可物件を民宿運営する上で、どのような注意点があるか見ていきましょう。
1.近隣への対策を怠らない
民宿を運営するうえで、注意しなければならないのが近隣住民とのトラブルです。
ゴミなどの衛生面や騒音などで、近隣住民とトラブルになりがちです。
近隣住民から苦情がでても対処せずに放っておくと、自治体などから営業日数などに制限がかかる可能性もあります。
もしも、近隣住民から苦情がでた場合は、真摯に対応する必要があります。
2.収益を上げるなら旅館業法の許可を取得する
住宅宿泊事業法（民泊新法）による民宿の運営は1年間で180日までと決まっています。
しかし、この条件で不動産投資として民宿を運営する場合「初期投資が回収できない」「金融機関からの融資の返済が難しくなる」「利回りが良くない」などのデメリットがでてきます。
そこで旅館業法の民宿許可を取得します。旅館業法の民宿は住宅宿泊事業法（民泊新法）よりも厳しい条件がありますが、180日以上の運営ができるため、収益性は向上します。
3.再建築不可物件を購入して民宿を運営する場合は注意が必要
再建築不可物件を購入して民宿を運営する場合は、建物を取り壊しても、再建築することはできません。
セットバックなどの処置をして家屋を新築したとしても、最低床面積以下となってしまい住宅として認められず、住宅宿泊事業法（民泊新法）による民宿の運営ができない可能性があるので注意しましょう。
ただし、再建築不可物件は建物の再建築はできなくても、リフォームやリノベーションはすることが可能です。
再建築不可物件を購入して民宿を運営する場合は、古戸建のリフォームやリノベーションを検討しましょう。
まとめ
再建築不可物件であっても、民宿を運営することは可能です。再建築不可物件は建て替えができませんが、リフォームやリノベーションをすることが可能です。
リフォームやリノベーションをおこない、民宿として運営しましょう。
また、民宿を運営するためには、さまざまな書類や設備を揃え、行政機関への届け出や許可を受ける必要があるため、しっかりと事前準備を行わなければなりません。
さらに、民宿を運営すれば、黒字が出る場合も赤字が出る場合もあります。収支についてしっかり考え、健全な民宿運営をおこないましょう。
再建築不可物件で民泊を営む場合のよくある質問
接道義務を守れていないなどの理由で建築基準法を満たしておらず、新しい建物の建築が認められていない土地を再建築不可物件といいます。
住宅宿泊事業法において「再建築不可物件は民泊ができない」といった制限はないので、条件さえ満たせば民泊を運営できます。
「営業日数が年間180日までであること」「家屋が住宅であること」「都道府県知事に各種届出書類を提出すること」「衛生面や安全面に問題がないこと」といった条件を満たせば、再建築不可物件で民宿を運営できます。
消防法令適合通知書などの必要書類を入手した後、入手住宅宿泊事業届出書を作成して自治体の窓口へ提出しましょう。審査の結果、承認がおりれば再建築不可物件で民泊を運営できます。
近隣住民とトラブルを避けるため、ゴミなどの衛生面や騒音などに注意が必要です。また住宅宿泊事業法に違反しないよう、営業日数や建物の床面積にも注意しましょう。
