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離婚時に財産分与で家を分ける3つの方法!状況別の売却方法も解説

離婚 財産分与

離婚をするときには、夫婦で財産を分与します。分与の対象となる財産の種類は多く、現金や預金以外に自宅などの不動産も含まれます。現金と異なり、不動産は簡単に2つに分けるということができません。では、どのように家を分ければよいのでしょうか。実は、状況により財産分与で家を分ける方法は変わってきます。

この記事では、離婚時に財産分与で家を分ける方法や売却の方法について詳しく解説します。

目次

財産分与の対象になる家・ならない家

財産分与
自宅などの家について、当然のように財産分与の対象になると考えている人は少なくないでしょう。しかし実際は、すべての家が財産分与の対象になるわけではなく、状況により対象となる家とならない家に分かれます。では、財産分与の対象となる家とはどのようなものでしょうか。その基準について詳しく見ていきましょう。

そもそも財産分与とは

民法では、離婚の際、相手に対して、財産の分与を請求することができることが定められています。これを「財産分与」といいます。結婚している間に夫婦で協力して築き上げた財産は、どちらか一方だけのものではなく、お互いの所有物です。そこで、離婚する際には、それぞれの貢献度(一般的には、1/2ずつ)に応じて分配することになっています

財産分与は以下のように、「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」の3つに分かれます。

清算的財産分与

夫婦で協力して築き上げた財産を貢献度に応じて分配するものです。財産分与と聞いて、多くの人が思い浮かべるのが、清算的財産分与です。今回見ていく財産分与については、基本、清算的財産分与として考えてください。

扶養的財産分与

扶養的財産分与とは、一方が病気であったり、高齢であった場合などで、離婚後の生活が窮してしまうと考えられる場合に、生活の補助を目的として財産を分与することをいいます。

慰謝料的財産分与

浮気をしているなど、慰謝料が発生する離婚の場合に、慰謝料と財産分与を区別せず、一緒に行う分与方法です。

財産分与の対象になる家

財産分与の対象となる財産は、結婚している間に、夫婦で協力して築き上げたものです。家について考えるなら、結婚している間に購入した物件が該当します。財産分与になる家の名義がどちらか一方であっても、関係ありません。夫婦の共有名義で購入した家はもちろん、夫(妻)名義の家であっても、結婚している間に購入しているのであれば、財産分与の対象となります。

ただし、別居してから離婚に至った場合、別居中に購入した家は、夫婦で協力して築き上げた財産にはならず、財産分与の対象にならない可能性が高いため、注意が必要です。

財産分与の対象にならない家

財産分与の対象とならない家とは、夫婦で協力して手に入れたものではない物件のことです。具体的には、次の3つの方法で取得した家が、一般的に財産分与の対象外となるものです。

結婚前から所有していた家

結婚前から所有していた家は、どちらか一方の努力により取得したものとなるので、財産分与の対象とはなりません

結婚前から所有していた財産で購入した家

例えば、婚姻直後に、夫が独身時代から積み立てていた定期預金により、家を購入した場合、その家は夫婦で協力して築き上げた財産にならないので、財産分与の対象になりません。※財産の状況などによっては、財産分与の対象になる可能性もあります。

相続により取得した家

夫婦どちらか一方の親族(父や母など)が亡くなり、相続で取得した家は、夫婦で協力して築き上げた財産とはいえないので、財産分与の対象になりません

離婚時に財産分与で家(マンション)を分ける3つの方法

結婚している間に購入した家やマンションは、基本的に財産分与の対象になります。しかし、お互いの貢献度で分けるといっても、家やマンションは簡単に2つにできるものではありません。では、どのように分けたらよいのでしょうか。ここでは、一般的な3つの方法を紹介します。

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現物によって分与をする方法

もっとも簡単な方法は、家やマンションのすべてをどちらか一方に分与する方法です。財産分与では、すべての財産の価値を求め、例えば半分ずつになるように、分与します。そこで、家やマンションをどちらか一方に分与し、その他の財産を他の一方に分与します。

例えば、所有している財産が、3,000万円の価値を持つ家と現金・預金3,000万円である場合、妻に家を、夫に現金・預金を分与することにより、家のすべてを妻に分与することができます。

相手に金銭の支払いをする方法

財産分与で家やマンションを分ける方法の1つに、一方(例えば夫)に家やマンションを全て分与する代わりに、他方(例えば妻)に金銭の支払いをする方法があります。これは、他の財産の価値に比べて、家やマンションの価値が高い場合に用いられることが多いです。

例えば、所有している財産が、3,000万円の価値を持つ家と現金・預金1,000万円の合計4,000万円である場合、夫婦で半分ずつ分けるとなると、1人2,000万円ずつ分けることになります。夫が3,000万円の家の分与を受けた場合、妻は現金や預貯金の1,000万円しか分与されず、不公平です。そこで、夫から妻へ1,000万円の金銭を渡し、1人2,000万円ずつ分与されたのと同じ状態にします。

売却し、現金化したものを分与する方法

夫婦どちらも、離婚後に家やマンションを引き継ぐ意思がない場合の分与の方法が現金化です。家やマンションを売却して得た金銭を、2人で分けます。現金化することで財産の分与はしやすくなりますが、売却がなかなかできなかった場合、分与が完了するまでに時間がかかるなどの注意点もあります。

離婚時の財産分与の流れ

離婚 財産分与
ここまで、財産分与の対象となる家や財産分与の方法について見てきました。ここからは、財産分与をする場合の流れについて見ていきましょう。

夫婦どちらかが住み続ける場合の流れ

まず、夫婦どちらかが家やマンションに住み続ける場合の一般的な流れを見ていきましょう。

①分与できる財産を確定させる

まずは分与できる財産が何かを確定させます。家やマンションの場合は、名義、住宅ローンや連帯保証人の有無、不動産の価値(不動産鑑定士や不動産業者などに依頼する)を確定させます。

財産分与は、離婚と同時に決定されることが多い(ただし、離婚してから2年以内であれば、財産分与の請求は可能)ため、それまでに分与できる財産を確定させておく必要があります。

②財産分与の割合を決める

財産分与は、離婚協議の際に決定するのが一般的です。離婚協議の際に、家をどのように分与するのかを話し合いで決めます。話し合いで決まらない場合は、裁判所の調停や裁判で決めることになります。

③財産分与

財産分与の割合が決まれば、その通りに財産分与します。では、「夫婦どちらかに家やマンションを財産付与する」とは、具体的に何をするのでしょうか。それは「登記」です。不動産登記簿の所有者を、財産付与された人にします。もともとの名義と分与を受ける人が同じであれば問題ありませんが、共同名義や別の人の名義の場合は、法務局で所有権移転(不動産名義変更)登記を行う必要があります。

住宅ローンが完済し、売却により財産分与をする場合の流れ

次に、住宅ローンが完済した状況で、売却により財産分与をする場合の流れを見ていきましょう。

①分与できる財産を確定させる+②財産分与の割合を決める

ここまでの流れは、夫婦どちらかが住み続ける場合と同じです。

③不動産業者に相談し、売却する

家やマンションは知り合いなどに売却する場合を除き、一般的には、不動産業者を通じて販売します。

④財産分与

売却が終わり、現金化できたら、話し合いなどで決めた財産分与の割合どおりに分与します。

住宅ローンが残っている家に住み続ける場合の流れ

住宅ローンが残っている家を現物で分与し、その家に住み続ける場合の流れを見ていきましょう。

①分与できる財産を確定させる

分与できる財産を確定させる時に重要となるのが、住宅ローンの残高と家の価値です。家はプラスの資産、住宅ローンはマイナスの資産です。家の価値から住宅ローンの財産を差し引いた金額が、その家の価値となります。

例えば、所有している家の価値が3,000万円、住宅ローンの残高が2,000万円の場合、家の価値は差額の1,000万円になります。

②財産分与の割合を決める

住宅ローンが残っている家を現物で分与する場合のもう1つの注意点が、住宅ローンの名義です。例えば、家は妻に財産分与し、住宅ローンの名義は夫のままでは、夫は離婚後も住宅ローンを支払い続けることになります。慰謝料の意味を込めて、離婚後も住宅ローンを支払い続けるという方法もありますが、返済が滞った場合は、妻は住んでいる家を差し押さえられる可能性もあります。

そこで、住宅ローンの名義を変更するのか、そのままにしておくのかなども、財産分与の割合を決める際には、協議する必要があります。

③財産分与

財産分与の割合が決まれば、その通りに財産分与します。家の所有者が変わる場合は、所有権移転登記を行い名義変更します。

住宅ローンの名義を変更する場合は、金融機関などに相談します。ただし、住宅ローンの名義の変更は難しいこともあります。それは、そもそも住宅ローンを融資する際には、借りる人の収入や財産、職業などの情報を基に、総合的に融資の可否や金額を判断しているからです。新たに住宅ローンの名義人になる人の収入や財産、職業など状況によっては、名義の変更を拒否されることがあるため、他の金融機関での借り換えなど、別の手段を考えなければならない場合もあるので、注意しましょう。

【状況別】家(マンション)の売却方法

上でも少し触れましたが、使用しない家や不動産については売却・現金化し、財産分与することになります。しかし、住宅ローンの有無などの状況によっては、すぐに売却できないこともあります。そこで、ここでは状況別に家やマンションの売却方法を見ていきましょう。

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住宅ローンが残っている場合(アンダーローンの場合)

次に住宅ローンが残っている場合について、見ていきます。実は、住宅ローンが残っているケースには、住宅の売却価格より住宅ローンの残高が少ない場合と多い場合があります。住宅の売却価格より住宅ローンの残高が少ない場合のことをアンダーローンといいます。アンダーローンの場合は、問題なく売却できます

住宅の売却価格から住宅ローンの残高を差し引いた残りが、金銭として受け取る金額です。実際には、不動産業者や司法書士への手数料などの諸経費がかかるため、その分は受け取る金額から差し引かれます。

住宅ローンが残っている場合(オーバーローンの場合)

家を売却する場合、気をつけなければならないのが、住宅の売却価格より住宅ローンの残高が多いケース、いわゆるオーバーローンの場合です。オーバーローンの場合は、売却しても負債が残る、いわばマイナスの財産です。実は、マイナスの財産であるオーバーローンの場合は、財産分与の対象外になります。そのため、オーバーローンになっている家の売却は通常できません

この場合に用いる方法が「任意売却」です。任意売却とは簡単にいうと、融資を受けている金融機関の許可を得て、家を売却する行為のことです。原則、売却代金は、住宅ローンの返済に充てられます。ただし、任意売却の場合は、家の売却ができても、ローン残高の返済を免除されるものではありません。売却代金を返済に充てても、残っているローン残高部分については返済していく必要があります。

ローン残高は財産分与の対象にならず、ローン名義人が支払う必要があります。ただし、窓口がローン名義人であるというだけなので、返済方法はきちんと夫婦で話しあっておくことが大切です。

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離婚で家を売却した場合の税金について

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離婚で家を売却した場合、住宅ローンの取り扱いなどに気を取られがちですが、同じように注意しなければならないのが、税金のことです。支払いが遅れると、延滞税などのペナルティがかかることもあります。

そこで、離婚で家を売却する場合は、どの税金がかかるのか、あらかじめ理解しておく必要があります。ここでは、離婚で家を売却する場合の税金について見ていきましょう。

財産分与では贈与税や不動産取得税はかからない

家だけでなく、離婚で財産を分与する場合に気になるのが、贈与税のことです。例えば名義が夫の財産を妻に分与する場合、贈与ではないのかと考えがちですが、財産分与とは、名義にかかわらず、夫婦で協力して築き上げた財産を分ける行為のため、これは贈与には該当しません。そのため、贈与税もかかりません。同じ理由で、不動産取得税もかかりません

家の取得後に支払う税金はある

家を財産分与しても、不動産取得税はかかりませんが、家を取得した後に支払いが生じる税金がありますそれが登録免許税と固定資産税です。

登録免許税は、法務局で所有権移転登記をする際に支払う税金のことです。税率は固定資産税評価額の2%となっています。

固定資産税は家を持っていることに対して課される税金です。固定資産税の税率は、原則、固定資産税評価額の1.4%です。家のある地域によっては、0.3%程度の都市計画税がかかることもあります。

贈与税や譲渡所得税がかかるケースもある

財産分与では、贈与税はかかりません。ただし、貢献度を換算しても、明らかに多くもらっている場合や贈与税逃れのための偽装離婚と判断された場合などでは、贈与税がかかることになります。財産分与する際には、明らかに多すぎにならないように気を付ける必要があります。

次に、家を売却した場合に注意したいのが、譲渡所得税です。購入価格より高く家を売却できた場合など、家の売却で利益が出た場合には、その利益に対して譲渡所得税が課されます譲渡所得税は、家を何年所有していたかによって、税率が異なります

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合長期譲渡所得)
この場合は、利益に対して20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)です。

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の場合短期譲渡所得)
この場合は、利益に対して39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)です。

贈与税や譲渡所得税は、場合によってはかなり高い税額となることがあるため、資金計画をきちんとしておく必要があります。

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まとめ

離婚時に財産分与で家を分ける方法には、「現物によって分与をする方法」「相手に金銭の支払いをする方法」「売却し、現金化したものを分与する方法」の3つがあり、自分達に合った方法を選ぶ必要があります。家を売却する場合にも、住宅ローンの状況などで売却方法が異なります。そのため、1人ですべてをこなすことは難しいと思われます。離婚時に財産分与で家を分ける場合には、弁護士や専門の不動産会社に相談しましょう。

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