夫婦共同で家を購入し、共有不動産とすることは珍しくありません。
しかし、離婚時に住宅ローンが残っている場合、共有不動産の扱いは複雑となります。
離婚時に共有不動産は売却をして共有関係を解消するのが望ましいですが、住宅ローン残債によっては「任意売却」をしなければなりません。
任意売却には金融機関の許可が必要なため、ローンの残る家を売却したいときは、まず金融機関や不動産業者へ相談しましょう。
また、相手が不動産の売却に応じない場合は、共有持分のみの売却をおすすめします。
当社では、共有持分を共有者とトラブルなく買取可能です。お持ちの共有不動産に関して、お悩みのことがありましたらぜひ一度ご相談ください。
目次
離婚するとき住宅ローン名義はどうすべき？
夫婦の共有名義で購入したマイホームの名義は、離婚時にどのような方法をとればよいのでしょうか。
大きくわけると下記2つの選択肢があげられます。
- ローンを借換えてどちらかの単独名義とする
- 一方が相手の共有持分を買い取って単独名義とする
次の項目から、それぞれ具体的に見ていきましょう。
ローンを借換えてどちらかの単独名義とする
住宅ローンが残っている場合、共有名義から単独名義へローンを借り換える方法があります。
そうすれば、離婚後に住宅ローンの支払いについてトラブルとなることを防げます。
ローンを単独名義に借り換える方法については、のちの項目で詳しく解説しているので参考にしてください。
一方が相手の共有持分を買い取って単独名義とする
夫婦が離婚するときは、財産分与によって財産を均等に分け合うことが原則です。
そのため、共有不動産に夫婦どちらかが居住を続ける場合は、単独所有となる人が配偶者の持分相当額を支払うケースが一般的です。
例えば、1,000万円の不動産に妻が居住を続けることになりました。
このとき、妻は夫に対して500万円（1,000万円の1/2）を支払うことが一般的です。
また、代金だけでなく、車や家具など他の共有財産によって実質公平にする方法もとられます。
住宅ローンが残っていても売却によって共有名義は解消できる
離婚時に住宅ローンが残っていても、売却による共有名義の解消は可能です。
ただし、住宅ローンが残っている場合は、売却益で住宅ローンを返済できるか否かによって、売却方法が変わります。
次の項目から、それぞれの場合について詳しく解説いたします。
アンダーローンなら不動産を一括売却して売却益を財産分与する
アンダーローンとは、売却益が住宅ローン残債を上回っている状態です。
アンダーローンなら、売却益で住宅ローンを完済し残った金額を財産分与できます。
オーバーローンなら任意売却してローンを解消する
不動産を売却する場合、売主は設定されている抵当権を解除した上で買主に所有権を移転する義務を負うのが一般的です。
そのため、オーバーローンの自宅を売却するときは、借入先の金融機関に許可を得ておこなう「任意売却」となります。
アンダーローン、オーバーローンに関わらず、住宅ローンが残る自宅を売却したい場合は、弁護士や金融機関に必ず相談しましょう。
売却益で返せない分は継続で分割返済か自己資産で一括返済する
オーバーローンの場合、売却益を住宅ローンの返済に充てても、完済はできません。
そのため、任意売却した後は分割返済するか、自己資産で一括返済する必要があります。
任意売却後の返済が難しい場合は、金融機関から任意売却の許可が得られないのが通常です。
共有不動産の名義変更には債権者の許可が必要
離婚に際して共有不動産を、どちらかの単独所有としたい場合もあるでしょう。
しかし、住宅ローンが残っている家を売却するには、債権者である金融機関の許可が必要になります。
共有名義で住宅ローンを組んで不動産を取得した場合、金融機関としては夫婦双方の収入等を考慮して、借り入れの可否について審査を行います。
従って、夫婦のどちらかが勝手に抜けるのは、金融機関としては回収リスクを高めることになるため、安易に認められないのです。
住宅ローンの金銭消費貸借契約書では、不動産自体の名義を変更する際には、金融機関の承諾が必要と定めているのが一般的です。
そのため、金融機関と話し合って、同意を得た上で共有名義の変更手続をとらなくてはいけません。
住宅ローンの共有名義を単独名義にする3つの方法
住宅ローンを完済しないまま離婚する時に、住宅ローンの返済義務はどう取り扱えばいいのでしょうか。
下記3つの解決手段があります。
- 住宅ローンを借換えて単独名義に切り替える
- どちらかが債務をすべて引き受ける
- 共有名義解消後に単独で審査通らないなら資力のある連帯保証人をつける
以下の項目から、詳しく見ていきましょう。
1．住宅ローンを借換えて単独名義に切り替える
1つめは、当該不動産に居住する人が、単独で新たに住宅ローンを組み直す方法です。
借り換えによる融資で、前の住宅ローンを返済します。これによって、共有名義での住宅ローンは完済され、新たに「不動産に居住する人のみを債務者とする」新たな住宅ローンの支払いが発生します。
ただし、この方法は、不動産に居住する人が残債務についての住宅ローンを受けられるだけの資金力を有し、審査に通ることが前提となります。当事者の資力によっては、借り換えができない場合も考えられます。
また、この方法では、従来の住宅ローンの返済と、新たな住宅ローンの設定をするための費用や手間も考慮する必要があります。
2．どちらかが債務をすべて引き受ける
上記のように、従来の住宅ローンとは全く別の住宅ローンに借り換えるのではなく、従来の住宅ローンの継続を前提として、債務者を共有者の一方に限定する変更をしてもらう方法もあります。
この方法は、住宅ローンの債権者（金融機関）との間で締結される金銭消費貸借契約自体の内容の変更となります。
ただ、金融機関としては、夫婦二人の収入等を前提として融資の可否を判断してきたわけです。
不動産が夫婦どちらか一方のみの単独所有となり、住宅ローンの返済もその者のみが負うことになると、金融機関としては回収リスクが大きくなります。
従って、この方法が認められるには、住宅ローンを返済する者が、相応の収入や資産を有していることが必要になります。
3．共有名義解消後に単独で審査通らないなら資力のある連帯保証人をつける
上記で述べたとおり、これまで夫婦が連帯して債務を負担していた、住宅ローンの名義変更は困難といえます。
そこで、離婚相手以外の誰か（親族が一般的）を新たに連帯債務者や連帯保証人にすることで、離婚相手を債務者から外します。
つまり、資力を補える第三者を追加することで、離婚する相手方の離脱を認めてもらうという方法です。
この場合、新たに連帯債務者、連帯保証人として加入する第三者の資力等によっては、金融機関も名義変更に応じる可能性があります。
離婚時の共有不動産は「売却」がベスト
これまで説明した通り、離婚時にどちらか一方が不動産に住み続けることは、困難といえます。
「どちらが家に住むか・住まないか」で揉めて離婚協議が長引いたり、離婚後に住宅ローンの返済を巡ったトラブルは避けたいものです。
ですので、住宅ローンが残る家は離婚時に売却して、清算すべきです。
売却益で財産分与することで、余計なトラブルを避けられます。
ローンの残る共有不動産の売却は「弁護士と提携した不動産会社」への相談がおすすめ
離婚時の共有不動産売却を検討しているなら「弁護士と提携した不動産会社」に相談すべきです。
弊社は、税理士や弁護士などを中心とした士業とのネットワークを活かした買取をしているので柔軟に対応できる強みがあります。
離婚をめぐってトラブルが起きている共有不動産でも、積極的に買取をしています。
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まとめ
夫婦共有による不動産の取得は、世間的には多く行われており、それ自体は問題ありません。
ただし、不動産を処分する必要が生じたり、夫婦間に何らかのトラブルが生じた場合には、様々なトラブルを引き起こす原因となるのも事実です。
既に共有としてしまった不動産については、できるだけ早く共有関係を解消することを検討すべきでしょう。
また、離婚することになった場合には、共有不動産の処理や住宅ローンの処理に関して、複雑な問題が生じかねません。
もしも、離婚を検討し始めたらできるだけ早いタイミングで法律の専門家や、不動産の専門家に相談する必要があります。
離婚時の住宅ローンについてよくある質問
「単独所有となった人が他方の持分相当額を支払う」「共有不動産自体を売却して売却代金を分配する」といった2つの方法があります。
金融機関の判断次第ですが、基本的にはむずかしいです。名義の変更ではなく、配偶者が別のローンを新規に組む借り換えるほうが確実です。
売却益で残債をすべて返済できるなら、問題なく売却できます。売却後も住宅ローンが残る場合は、任意売却といった特殊な方法が必要です。
「住宅ローンの借り換えをする」「共有名義をどちらかに統一する」「連帯債務者や連帯保証人を他の人に代わってもらう」といった方法であれば、金融機関からの許可を得られる可能性が高まります。
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