戸建てやマンションなどの自宅用不動産を購入する際に、夫婦双方の収入を考慮して、ペアローンで住宅ローンを組むことがあります。その場合、購入した不動産は共有名義となります。
持ち家を購入し、夫婦が円満に結婚生活を続けながら暮らしていれば問題ありませんが、夫婦関係が破綻し、離婚することになった場合には、困難を伴う共有名義不動産の解消問題が生じます。
ここでは、不幸にして婚姻関係が破綻した場合、共有不動産の住宅ローンをどのように処理すればいいのかをお伝えします。
目次
離婚するときは共有名義不動産の住宅ローンをどうすればいいのか？
夫婦の共有名義で購入したマイホームを財産分与したり、銀行などから借りた住宅ローンの返済を行ったりするには、どのような方法をとれば争いを起こさずに問題を解消できるのでしょうか。
財産分与を行う
大前提として、離婚する際には、夫婦の共有財産等を財産分与などによって清算する必要があります。
通常の場合、共同で購入した不動産については以下のいずれかの方法がとられます。
他方の持分相当額を単独所有となった者が支払う
この場合、共有持分不動産の買取代金を支払うだけではなく、車など他の共有財産を他方の所有物にすることで、実質、公平にする方法がとられます。
共有不動産自体を売却して、売却代金額を分配する
共有不動産を売却し、売却代金を公平に分割します。ただし、住宅ローンがある場合は簡単にはいきません。売却代金が残債を上回っていないと、通常は金融機関が売却を許可しません。家を売っても借金を完済できないからです。
離婚したからと言って、住宅ローンがなくなるわけではありません。財産分与と同時に、共同で負担する住宅ローンなどの債務処理を考える必要があるのです。
不動産を売却して住宅ローンを精算する方法とは
共有物件を売却するには、共有者全員の同意が必要ですので、夫婦双方が売却に同意する必要があります。
離婚後の話し合いで、夫婦のどちらかが当該共有物件に住み続ける希望を持っている場合には、この方法はとれないことになります。この方法をとる場合は物件を売却して、そこから住宅ローンの返済と税金を支払い、残額を夫婦で分配の手続きを行うことになります。
原則、住宅ローンの残債よりも高い価格で売却できれば問題はありません（アンダーローン）。この場合、返済した住宅ローンの残額を夫婦で分けることになります。
しかし、住宅ローンの残債よりも低い金額でしか売却できなかった場合（オーバーローン）には、問題が生じます。不動産を譲渡する場合、売主は当該不動産に設定されている抵当権などの担保権を解除して、負担のない状態にした上で買主に所有権を移転する義務を負うのが一般的です。
従って、住宅ローンの不足分を自ら調達して返済するか、新たに残債務の返済について金融機関と協議して、抵当権などの担保権を解除する必要があります。弁護士や不動産会社に相談して、任意売却の手続きを行うことも検討しなくてはいけません。その結果、不足分については離婚後も夫婦が返済しなければならないことになります。
最終的には、残債について引き続き夫婦が連帯債務を負うことになるのか、夫婦の一方のみが債務者となるのか、金融機関との協議によって決定されることになります。この合意によって債務者となった者は引き続き、不足分の債務の返済を続けることになります。
共有不動産の名義変更をするときの注意点
離婚に際して共有物件を売却するのではなく、一方の共有者の単独所有としたい場合もあるでしょう。離婚した夫婦の一方が家を出て行き、もう一方が引き続き当該不動産に住み続けるパターンです。当事者間でこれについて合意するのは簡単です。
しかし、住宅ローンの債権者である金融機関との間では、それほど簡単な話ではありません。共有名義で住宅ローンを組んで不動産を取得した場合、金融機関としては夫婦双方の収入等を考慮して、借り入れの可否について審査を行います。従って、夫婦のどちらかが勝手に抜けるのは、金融機関としては回収リスクを高めることになるため、安易に認めることができないのです。
回収保全のため、住宅ローンの金銭消費貸借契約書では、不動産自体の名義を変更する際には、金融機関の承諾が必要と定めているのが一般的です。この点に関しては、各自が保管する金銭消費貸借契約書の条項を確認する必要があります。このような定めがある場合には、金融機関と話し合って、同意を得た上で共有名義の変更手続をとらなくてはいけません。
住宅ローンの共有名義を変更する3つの方法
住宅ローンを完済しないまま離婚する時に、住宅ローンの返済義務はどう取り扱えばいいのでしょうか。3つの解決手段を見ていきましょう。
1．住宅ローンの借り換えをする
1つめは、当該不動産に居住する人が、単独で新たに住宅ローンを組み直す方法です。借り換えによる融資で、前の住宅ローンを返済します。これによって、前の共有名義での住宅ローンは完済され、新たに当該不動産に居住する人のみを債務者とする、新たな住宅ローンの支払いが発生することになります。後は、単独名義で住宅ローンを返済すればいいわけです。
但し、この方法は、当該不動産に居住する者が残債務についての住宅ローンを受けられるだけの資金力を有し、審査に通ることが前提となります。ある程度は住宅ローンの返済が済んでいて、残債務が減少していれば、実現の可能性は高いのですが、残債務が相当額残っている場合では、当事者の資力等によっては、借り換えができない場合も考えられます。
また、この方法では、従来の住宅ローンの返済と、新たな住宅ローンの設定という手続をとるため、例えば、物件抵当権についても前のものを解除してもらいその抹消登記を行い、改めて新たな住宅ローンの抵当権を設定する手続が生じます。そのための費用や手間も考える必要があります。
2．共有名義をどちらかに統一する
上記のように、従来の住宅ローンとは全く別の住宅ローンに借り換えるのではなく、従来の住宅ローンの継続を前提として、債務者を共有者の一方に限定する変更をしてもらう方法があります。この方法は、住宅ローンの債権者（金融機関）との間で締結される金銭消費貸借契約自体の内容の変更となります。
ただ、金融機関としては、夫婦二人の収入等を前提として融資の可否を判断してきたわけです。当該不動産が夫婦の一方のみの単独所有となり、住宅ローンの返済もその者のみが負うことになると、金融機関としては回収リスクが大きくなります。従って、この方法が認められるには、住宅ローンの返済を行う者が、相応の収入や資産を有していることが必要になります。
3．連帯債務者や連帯保証人を他の人に代わってもらう
上記で述べたとおり、これまで夫婦二人が連帯して債務を負担し、相互に保証人となっていた住宅ローンについて、一方のみのローンに名義変更することに、金融機関はなかなか応じてくれないのが実情です。
そこで、考えられる方法としては、離婚相手以外の誰かを新たに連帯債務者や連帯保証人にすることで、離婚相手を債務者から外します。
要は、資力を補える第三者を追加することで、離婚する相手方の離脱を認めてもらうという方法です。
この場合、新たに連帯債務者、連帯保証人として加入する第三者の資力等によっては、金融機関も名義変更に応じる可能性があります。最終的には金融機関との協議になりますので、粘り強く交渉することになります。
共有名義人が行方不明で連絡が取れない場合、どうすればいいのか？
共有名義人の一方が行方不明となっている場合は、どうすればいいのでしょうか。民法では、行方不明者がいる場合について、失踪宣告という制度を設けています（民法第30条）。これは、一定期間、生死不明な状態が続いた場合に、法律上の取り扱いとして、その人が死んだものとして取り扱う制度です。
具体的には、普通失踪と特別失踪という2つの制度があります。
上記のいずれかによって失踪宣告がなされると、その行方不明者は死んだものとして扱われ、相続手続が開始されることになります。その結果、失踪宣告を受けた者の共有持分は、配偶者であるもう一方の共有者、相続人である子や親、兄弟と相続順位に従って相続されます。
その結果、当該不動産は、もう一方の配偶者とこれらの相続人の共有となり、住宅ローンの債務も同様に、相続分に応じて承継されることになります。
相続による共有持分の移転や、債務の承継は、相続制度によって生じる包括的承継ですので、債権者である金融機関の同意や承諾は必要とされません。
自分の共有持分だけを売却することもできる
共有持分は、所有権の性質を持つ権利です。従って、共有者は自己の持分を自由に譲渡する等の処分が可能です。つまり離婚に際して、共有持分を処分すること自体は可能です。夫が7割、妻が3割という状態で共有持分を所有していたら、夫は7割分を自由に売却できます。
自分の持分のみ売却する方法
共有持分状態の不動産は基本的に売れにくいです。新しい買主にしても、購入した不動産を自由に使うことが難しいので、なかなか購入してくれる人が見つかりません。
しかし、不動産会社の中には、共有持分を買い取ってくれる会社もあります。そういった会社は安く共有持分を買い取り、もうひとりの所有者から残りの持分を買い取ることで、不動産を安く手に入れることを目的としています。
自分で共有持分だけを売ろうとしたが、買主が見つからない時は、共有持分の買い取りを専門としている不動産会社に相談してみましょう。
本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートでも買取を行っております。
弊社は税理士や弁護士などを中心とした士業とのネットワークを活かした買取を行っているので、他の共有者などとトラブルにならない方法で柔軟に対応することができるという強みがあります。
共有持分の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
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持分を売却するときの注意点
不動産を売却する場合は、売主は不動産についていた抵当権などの担保権を抹消して、一度クリーンな状態にして買主に所有権を移転する義務を負うのが一般的です。
共有持分を譲渡する場合も同様に、不動産に設定されている抵当権などを解除して、きれいな状態で買主に移転する必要があります。共有持分の売却代金で、住宅ローンを完済できない場合もあります。その時は、不足額を何らかの形で返済するか、または債務の返済に関して金融機関に相談し、任意売却に取り組むなどの対策を講じて、抵当権を解除してもらう必要があります。
売却した後は、夫婦間の財産分与や慰謝料、養育費の話し合いも進め、子供を引き取る方が家に住み続けるのか、夫と妻のどちらが親権を持つのかなども決めていきましょう。
まとめ
離婚することになった場合の住宅ローンについて取りあげてみました。
夫婦共有による不動産の取得は、世間的には多く行われており、それ自体は問題ありません。ただ、不動産を処分する必要が生じたり、夫婦間に何らかのトラブルが生じたりした場合には、共有による所有が、様々なトラブルを引き起こす原因となるのも事実です。ですから、不動産を取得する際には、共有で本当に問題ないのか、しっかり検討する必要があります。
一方で、既に共有としてしまった不動産については、できるだけ早く共有関係を解消することを検討すべきでしょう。
また、離婚することになった場合には、上述のように、共有不動産の処理や住宅ローンの処理に関して、複雑な問題が生じかねません。住宅ローンの返済が滞ると、最悪、家を競売にかけなければいけない事態も起こりえます。自宅を失った上に住宅ローンだけが残り、負債を背負い続けるケースもあるのです。
ですから、離婚の可能性が極めて高くなった場合、できるだけ早いタイミングで法律の専門家や、不動産の専門家に相談して、当該物件の評価額がどれだけなのか、現在の住宅ローンの債務がいくらあるのか、と言った事実も含めて、最善の対応方法を検討する必要があります。
