「老後2000万円問題」ともいわれている現代、老後資金に不安を抱えている人もいるでしょう。年金以外に老後資金を形成する方法として、不動産投資を検討しているのではないでしょうか。
長期で定期的な家賃収入を見込める不動産投資は年金対策になりえます。ただし、投資である以上必ず成功するとは限らないため、リスクに対する対策を講じたうえで不動産投資を始めることが重要です。
当記事では、不動産投資が年金対策になる理由から、投資を始めるためのSTEPや注意点まで解説していきます。成功させるポイントも解説するため、年金対策として不動産投資を始めることを検討している場合は参考にしてみてください。
目次
募る年金に対しての不安
厚生労働省が公表する「主な年齢の平均余命」によると、平均寿命は男性の場合81.64 年、女性の場合は 87.74 年であるとわかります。「人生100年時代」といわれているように、国内の平均寿命は年々上がっている傾向にあります。
また、「老後2000万円問題」「退職金の減少傾向」など、老後資金に対する問題は近年増えているのが現状です。そのため、老後資金の形成に対して不安を抱えている人もいるでしょう。
老後資金を形成するためにも、不動産投資は有効な手段の1つです。不動産投資に成功すれば、年金とは別に定期的な収入が長期的に得られます。
とはいえ、不動産投資にはデメリットもあります。不動産投資を検討している場合、メリットやデメリットなどを踏まえて、利用を慎重に検討してみてください。
不動産投資が年金対策になる理由とは
不動産投資は年金対策になりえます。その理由には下記が挙げられます。
- 定期的に家賃収入が得られるため
- 長期的に収入が得られるため
不動産投資に成功すれば、定期的な家賃収入を長期的に得られます。不労所得であるため、年金と同様に働かずとも収入を得ることが可能です。
不動産投資を始める場合、これらのメリットを把握したうえで利用を検討してみてください。
定期的に家賃収入が得られるため
不動産投資が年金対策になる理由には、定期的に家賃収入を期待できることが挙げられます。
不動産投資で購入した不動産に入居者がいる限り、その人から毎月決まったタイミングで一定額の家賃をもらえます。また、別途費用がかかりますが、管理会社をつけて不動産の管理を任せれば、体力面で心配な老後でも楽に収入を得られます。
なお、家賃収入のうち手元に残るのは、物件の維持管理費や修繕費、住宅ローンの返済金額を差し引いた金額となるのが一般的です。そのため、基本的には家賃分の金額をすべて得られるわけではありません。
不動産投資を始める場合、家賃収入と出費のバランスを考慮したうえで利用を検討するとよいでしょう。
長期的に収入が得られるため
土地や建物といった不動産は、資産として長期間所有できるのが一般的です。物やサービスの値段が上昇するインフレ下では現金の価値は減少しますが、不動産はその物件自体に価値があるため、インフレ下でも資産価値が目減りしづらい点も不動産投資のメリットです。
建物自体は築年数の経過による経年劣化で資産価値は減少しますが、それに比例して家賃が下がるわけではありません。そのため、借り手がいれば長期間ある程度の家賃収入を得られる点が年金対策になる理由の1つといえます。
また、株式や暗号資産などと比較すると、不動産の値動きは比較的緩やかである傾向があります。株式などよりもリスクが低く、長期間一定の収入を見込めるのが不動産投資のメリットといえるでしょう。
年金対策として不動産投資を始める3STEP
年金対策として不動産投資を始める場合、大まかには下記のような流れとなります。
- 物件を探す
- 頭金を用意する
- 収支計画を立てる
まずは、不動産投資をするための物件を探すことから始まります。そして、住宅ローンの負担を減らすための頭金を用意し、そのうえで不動産投資による収支計画を立てることが重要です。
年金対策として不動産投資を始める場合、これらの3STEPを把握しておくとよいでしょう。
STEP1 │ 物件を探す
年金対策として不動産投資を始める場合、物件探しは重要です。物件探しの際は、下記などを基準に検討してみるとよいでしょう。
- エリア
- 価格
- 築年数
- 周辺環境
- 物件の規模や構造
前提として、不動産投資には物件を購入するための費用が必要です。住宅ローンによる借入額と自己資金を合わせた金額の範囲内の物件を探しましょう。
また、不動産投資を始めるには、物件の居住者が必要です。そのため、物件探しの際には、需要のあるエリアや築年数、周辺環境といった要素から、ニーズの高い物件を探すのが重要です。
STEP2 │ 頭金を用意する
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、月々の返済が必要です。借りた金額が多ければ多いほど、月々の返済額も増える仕組みです。
頭金を用意することで住宅ローンの借入額が少なくなり、月々の返済額も減ります。不動産投資の場合は物件の維持管理費や税金などの支払いも必要になるため、毎月の出費を抑えるためにも可能な限り頭金を用意しておくことが重要です。
あくまで目安ですが、不動産購入の頭金は物件価格の10%〜20%を用意するのが一般的です。
なお、頭金として用意できる金額が多ければ多いほど、資金力が評価されて金融機関からの信用を得られると予測されます。信用を得られれば金利や融資期間などが優遇される可能性もあります。
目安は物件価格の10%〜20%ではありますが、好条件で融資を受けるためにも、可能な限り頭金を用意することを検討してみてください。
STEP3 │ 収支計画を立てる
不動産投資を始める場合、さまざまな費用がかかります。具体的には、下記のような費用が挙げられます。
| 発生する費用 | 支払いが必要なタイミング |
|---|---|
| 物件の維持管理費 | 物件購入から毎月 |
| 住宅ローンの返済費用 | 物件購入から毎月 |
| 固定資産税 | 物件購入から毎年 |
| 都市計画税 | 物件購入から毎年 |
| 不動産購入の頭金 | 不動産購入時 |
| 仲介手数料 | 不動産購入時 |
| 登録免許税 | 不動産購入時 |
不動産投資を成功させるには、支出よりも収入のほうが最終的に多くなるような計画を立てることが必要です。
たとえば、「不動産購入時にかかった費用はいつまでに回収できるのか」「家賃収入から購入後にかかる費用を差し引くとどの程度の金額が手元に残るのか」などを把握しておくことが挙げられます。
年金対策の不動産投資は、事前に無理のない収支計画を立てておくようにしましょう。
【年金対策】不動産投資の種類
年金対策としての不動産投資には、大まかに4種類があります。
| 不動産投資の種類 | 概要 |
|---|---|
| 一棟投資 | 建物全体を所有したうえで、一部屋ずつ賃貸に出して賃貸経営をする投資方法 |
| 戸建て投資 | 一戸建ての不動産を所有したうえで、その物件を運用して収益を上げる投資方法 |
| 区分投資 | マンションやアパートの1室を所有したうえで、その部屋を運用して収益を上げる投資方法 |
| 底地投資 | 所有している土地を運用して収益を上げる投資方法 |
不動産投資の4種類には、それぞれメリットとデメリットがあります。不動産投資を始める場合、それぞれのメリットとデメリットを把握したうえで、自分に向いている種類で投資を始めてみるとよいでしょう。
なお、不動産投資の始め方については、「【不動産投資のやり方】前準備から物件購入の流れと購入後の管理方法まで不動産投資の全てを解説します」の記事で詳しく解説しています。
自分に向いている投資種類を見つけた後は、こちらの記事を参考にして不動産投資を始めてみるのも検討してみてください。
一棟投資
一棟投資とは、マンションやアパートなどの建物全体を所有したうえで、一部屋ずつ賃貸に出して賃貸経営をする投資方法のことです。一棟投資には、下記のようなメリットとデメリットがあります。
| メリット | ・空室が埋まれば多くの利益を見込める ・大規模修繕やリフォームを所有者の意向で進められる ・収入が0になるリスクが少ない |
|---|---|
| デメリット | ・初期費用が高額になりやすい ・容易に売却できない（流動性が低い） ・物件の修繕やリフォームなどにかかる費用が膨らみやすい |
投資に回せる部屋数が多い一棟投資では、空室が埋まれば埋まるほど収入も増えます。また、全部屋が空室になる可能性が低いため、収入が0になるリスクが少ないのも一棟投資のメリットです。
ただし、一棟丸ごと購入が必要なため初期費用が高額になる点や、買い手が見つかりにくく売りにくい点といったデメリットもあります。
つまり、一棟投資は始めにくいうえにやめづらい投資方法であり、不動産投資のなかでハイリスク・ハイリターンな方法ともいえます。
戸建て投資
戸建て投資とは、一戸建ての不動産を所有したうえで、その物件を運用して収益を上げる投資方法のことです。具体的には、賃貸や民泊などとして運用するのが一般的です。
戸建て投資には、下記のようなメリットとデメリットがあります。
| メリット | ・入居期間が長ければ賃貸経営が安定する ・中古物件であれば比較的少額から始められる |
|---|---|
| デメリット | ・リフォームやリノベーションが必要になるケースがある ・空室になれば収入が0になる |
戸建て投資では、入居期間が長ければ賃貸経営が安定し、安定した収入も得られます。また、中古物件を運用するのが一般的であり、物件によっては初期費用を抑えて不動産投資を始められるのも戸建て投資のメリットです。
収入が安定しやすく初期費用を抑えられる点から、年金対策としての不動産投資を検討している場合、中古物件での戸建て投資を視野に入れるとよいでしょう。
その場合、家賃収入を安定させるためにも、空室になる可能性が低いファミリー層をターゲットに入れて不動産会社に営業を行ってもらうのが得策です。
ただし、中古物件での戸建て投資の場合、リフォームやリノベーションが必要になる可能性があります。費用がさらにかかるため、中古物件での戸建て投資を始める際には、リフォームなどの費用も考慮したうえで収支計画を立てるようにしましょう。
区分投資
区分投資とは、マンションやアパートの1室を所有したうえで、その部屋を運用して収益を上げる投資方法のことです。区分投資には、下記のようなメリットとデメリットがあります。
| メリット | ・ひと部屋のみの購入であるため初期費用を抑えられる ・ほかの方法よりも管理がしやすい ・天災や火災などのリスクを分散させられる |
|---|---|
| デメリット | ・空室になれば収入が0になる ・ほかの方法よりも収益は少ない ・部屋以外のリフォームやリノベーションは難しい |
1室のみを運用する区分投資は、一棟投資や戸建て投資よりも初期費用を抑えて不動産投資を始められるうえに、物件の管理がしやすい投資方法です。
ただし、1部屋のみの運用であるため、ほかの方法よりも収益は少なくなるのが一般的であり、空室になれば収入が0になるリスクがあります。また、マンションやアパート全体のリフォームなどは所有者の独断で行えない点も区分投資のデメリットです。
とはいえ、費用を抑えたうえで管理がしやすい区分投資は、比較的参入しやすい不動産投資ともいえます。不動産投資の経験がない場合には区分投資が向いているともいえるでしょう。
底地投資
底地投資とは、所有している土地を運用して収益を上げる投資方法のことです。具体的には、駐車場として運用したり、テナントを募って貸し出したりすることが挙げられます。
底地投資には、下記のようなメリットとデメリットがあります。
| メリット | ・比較的安定した収入を見込める ・固定費がほかの方法よりもかかりづらい ・管理の手間がかからない |
|---|---|
| デメリット | ・ほかの方法よりも収益は少ない ・借り手がつかなければ収入が0になる ・容易に売却できない（流動性が低い） |
底地投資の場合、借り手は土地に家や店舗などを建てるケースが一般的です。そのため、基本的には長期間の貸し出しとなり、安定した収入を見込めます。
また、ほかの投資方法とは異なり土地のみを運用するため、建物の維持管理にかかるコストがかからない点も底地投資のメリットです。
ただし、貸し出すのは土地であることから、ほかの投資方法よりも収益が見込めないうえに、借り手がつかなければ収益が0になるデメリットもあります。
需要が少ないエリアであれば売却が難しいデメリットもあり、底地投資は始めやすくやめづらい不動産投資ともいえるでしょう。
年金対策としての不動産投資を成功させるポイント
年金対策として不動産投資を始めても、必ず成功するとは限りません。不動産投資を検討している場合、成功させるためのポイントを把握しておくとよいでしょう。
- 不動産会社や物件は複数検討する
- 不動産投資のメリットやデメリットを理解しておく
- 空室を出さない工夫を考える
- 築年数が古くなった時の計画を考える
- 金利の上昇にも備える
不動産会社や物件は複数検討する
年金対策としての不動産投資を成功させるためのポイントには、不動産会社や物件を複数検討することが挙げられます。
老後に安定した収入を得るためには、ニーズがあり長期間の家賃収入を見込める物件を選ぶことが重要です。物件によって、立地の需要や築年数といった条件が異なるため、複数を検討したうえで、最も収益を見込める物件を選ぶことが大切です。
また、購入する物件の状態や周辺環境をさらに詳しく把握しておくためにも、不動産投資で活用する物件を決める際には現地調査を行なうことも重要です。物件を見つけた後は最低でも1度は現地調査を行うようにしてみてください。
なお、不動産会社によって、実績や得意とするエリアなどはそれぞれ異なります。
業者によって借り手を探す活動の質が変わることも考えられるため、依頼する不動産会社を選ぶ際は、複数に相談したうえで、最も信頼できる業者を探すことをおすすめします。
不動産投資のメリットやデメリットを理解しておく
不動産投資には、メリットだけでなくデメリットもあります。
- 空室になるリスクがある
- 入居者による家賃滞納のリスクがある
- 維持管理費や税金などの費用がかかる
- 建物の場合はリフォームやリノベーションが必要な場合がある
不動産投資は、借り手がいることで成り立つ投資方法です。空室状態が続けば収益は出ないため、需要のある不動産を探すことが重要です。
また、入居者による家賃滞納のリスクもあり、場合によっては家賃回収のために法的手続きが必要になり、費用がさらにかさむケースも想定されます。
家賃滞納の対策として不動産投資を始める場合は、物件を所有者だけで管理するのではなく、賃貸経営を管理会社に委託するとよいでしょう。
さらに、不動産の所有には維持管理費や税金などの費用がかかり、建物の場合はリフォームやリノベーションのための費用もかかるケースもあります。
不動産投資を始める前には、どの程度の費用がかかるのかを把握したうえで、無理のない収支計画を立てておきましょう。
空室を出さない工夫を考える
不動産投資で注意すべきは空室になるリスクです。そのため、空室を出さないための工夫を考えることが不動産投資を成功させるためのポイントとなります。
空室を出さないための工夫としては下記が挙げられます。
- ペットの可不可などターゲットに合わせた条件設定をする
- 家賃設定を見直す
- 更新料や敷金・礼金を見直す
- 部屋や共用部の清掃体制を整備する
- 無料Wi-Fiや宅配ボックスといった設備を導入する
- リフォームやリノベーションを行なう
空室を出さないためには、借り手の満足度を高めることが重要です。まずはターゲットを設定したうえで、それに合わせて満足度を高めるための工夫を考えてみるとよいでしょう。
なお、アパートの空室を埋めるための具体的な対策については、「アパートの空室が埋まらないときはどうする？効果的な７つの方法を紹介」の記事も参考にしてみてください。
築年数が古くなった時の計画を考える
建物の場合、築年数が経つにつれて物件の経年劣化が進みます。劣化が進みやすい箇所としては、物件の外壁や屋根、室内の壁や水回り設備などが挙げられます。
物件の経年劣化が進めば修繕が必要です。そのため、不動産投資を始める際には、物件の築年数が古くなった際の修繕計画を立てておくことも重要です。
金利の上昇にも備える
住宅ローンを利用して不動産投資を始める場合、借入に金利が適用されます。住宅ローンの金利を種別すると、おおまかには固定金利と変動金利の2つに分けられます。
固定金利は完済までの金利が一定になるタイプですが、変動金利よりも高金利であるのが一般的です。変動金利は固定金利よりも低金利なのが一般的ですが、市場状況などによって適用されている金利が変動する可能性があります。
低金利を求めて変動金利を選んだ場合、将来的に金利が上昇するリスクがあります。そのため、将来的な金利の上昇リスクに対する対策を検討しておくことが大切です。
- 必要以上の借入を避ける
- 頭金を可能な限り用意する
- より低金利な住宅ローンに借り換えをする
変動金利の住宅ローンで不動産投資を始める場合、上記のような金利上昇に対する対策を講じておきましょう。
年金対策を失敗させない！不動投資産会社の選び方
不動産会社によって、得意とするエリアや過去の実績は異なります。運用する物件があるエリアを得意としており実績がある不動産会社を選ぶことは、不動産投資を成功させるための対策の1つといえます。
不動産投資を始める場合、信頼できる不動産会社を探すためにも下記の選び方を参考にしてみてください。
- 実績を確認する
- サポート体制を確認する
- メリットばかりでなくリスクも説明してくれる
実績を確認する
不動産会社を選ぶ際は、業者の実績を確認することが大切です。十分な実績がある不動産会社に依頼すれば、空室リスクを避けられる可能性を高められます。
不動産会社の実績を調べる際には、売買棟数や管理戸数を見ておくとよいでしょう。とくに、不動産投資で運用するエリアの売買棟数や管理戸数が多い業者であれば、そのエリアを得意としていることも考えられます。
実績は不動産会社の公式サイトで掲載されているのが一般的です。不動産投資を始める場合、複数の業者の実績を確認したうえで、最も信頼できる不動産会社に依頼をするとよいでしょう。
サポート体制を確認する
不動産会社は仲介だけでなく、物件の管理委託業務も行なっているのが一般的です。不動産の価値は管理体制によっても左右されるため、管理体制が整っている不動産会社を選ぶことも大切です。
管理体制が整っている不動産会社の例としては、「定期メンテナンスを行なってもらえる」「需要に合わせた家賃の再設定を提案してもらえる」といったサポートを行なっている業者が挙げられます。
なお、不動産会社に管理業務を委託する場合、管理費が基本的にかかります。管理費の安さで業者を選ぶと、十分な体制で物件管理が行われないリスクがあります。
不動産投資を始める場合、管理費だけでなくサポート体制も比較検討したうえで依頼する業者を選ぶとよいでしょう。
メリットばかりでなくリスクも説明してくれる
不動産投資には、メリットだけでなくデメリットもあります。また、運用する物件によってもメリットやデメリットがあるため、これらを把握したうえで不動産投資を始めることが重要です。
不動産会社のなかには、自社の利益を優先するために、メリットのみを伝えて不動産投資を無理に勧めてくる業者も存在します。
そのため、メリットだけでなく、不動産投資によるリスクとそれに対する対策を十分に説明してもらえる不動産業者を選ぶようにしてみてください。
まとめ
定期的な収入を見込める不動産投資は、老後資金を形成するための有効な手段の1つです。株式などよりも低リスクで長期間一定の収入を期待できるため、不動産投資は年金対策にもなりえます。
ただし、不動産投資にはメリットとデメリットがあり、投資を成功させるためにはリスクを十分に把握したうえで、それに対する対策を講じておくことが重要です。
また、信頼できる不動産会社に依頼することも、不動産投資を成功させるためのポイントです。1社に絞るのではなく、複数社を比較検討したうえで、信頼できる不動産会社を探すとよいでしょう。
なお、不動産投資会社を探す際は、不動産投資情報や会社の評判などを調べられる「イエベスト」の利用も検討してみてください。
