新築なのに事故物件?見分け方を具体例でわかりやすく解説

新築なのに 事故物件

「事故物件」の見分け方を正確に説明できる方は少ないかと思います。

とくに新築の場合、事故物件であるかの判断がむずかしく、売買・賃貸借契約を結ぼうとしている人のなかには、

  • 新築の物件でも事故物件に該当する?
  • 事故物件を新築にすれば告知義務はなくなる?
  • 新築の事故物件をつかまされた場合、解約や損害賠償請求できる?

など、さまざまな悩みや疑問を抱えている方も多いでしょう。

この記事では「自分の家が事故物件ではないか心配な人」や「実際に事故物件を手に入れてしまった人」のために、不動産専門家として疑問やお悩みを解決します。

具体的には・・・

  • 事故物件の見分け方
  • 新築なのに事故物件と誤解しやすいケース
  • 新築物件が事故物件になった時のデメリット

といった重要なポイントを、わかりやすく紹介していきます。

この記事を読めば、新築物件の売買・賃貸借契約を結ぶ場合のトラブルを避けられるようになります。

事故物件の売主・貸主はもちろん、買主・借主にも役立つ内容を解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

事故物件の見分け方は「心理的瑕疵」の有無

はじめに「そもそも事故物件とは何なのか?」を説明します。

「事故物件」とは、心理的瑕疵というトラブルを抱えた物件の中でも、殺人事件のあった物件や自殺の起きた物件など、人が亡くなった物件のことです。

他殺や自殺は、故人が無念を抱えて亡くなることが多いうえ、遺体が見つかるまでに時間が経過しやすく、無残な姿のまま放置されるケースが少なくありません。

そのため、心理的瑕疵物件の中でも、殺人・自殺・不審死など、人の死に関する事件や事故があった物件が「事故物件」と呼ばれます。

ただし、法律上では事故物件の定義がされていないため、 これに該当するか否かは買主や不動産会社によって異なります。

「心理的瑕疵」とは購入・賃借を躊躇する要素

「瑕疵」とは、事前に買主・借主が知っていれば契約を結ばなかった要素のことで「心理的瑕疵」をはじめ「物理的瑕疵」などの4種類があります。

  • 心理的瑕疵
  • 物理的瑕疵
  • 法的瑕疵
  • 環境的瑕疵

「心理的瑕疵」とは、買主が心理的に嫌悪感を抱くような事象のことで、殺人事件や自殺をはじめ、周辺に墓地や暴力団事務所がある場合もこれに該当します。

ただし「心理的瑕疵」の判断基準は人によって異なるため、買主・借主が「気にしない」と判断すれば、その人にとっては事故物件ではない可能性もあります。

一般的には心理的瑕疵物件のうち、次の具体例のような物件を「事故物件」と扱います。

  1. 殺人事件の起きた物件
  2. 自殺のあった物件
  3. 死亡事故が起きた物件

それぞれの具体例について、くわしく見ていきましょう。

例1.殺人事件の起きた物件

殺人事件が起きた場合、ほぼ確実に事故物件と判断されます。

なぜなら、自殺などに比べて内容が凄惨なため、買主や周辺住民へ与える悪いイメージが大きいからです。

賃貸物件が殺人事件の現場として報道されると、家賃を下げたり、空室が出てしまうケースが多いです。

例えば、2008年に江東区で起きた神隠し殺人事件の現場となったマンションは、2007年12月の竣工から半年も経たないうちに事件が起きてしまったため、8〜9万円台だった家賃は事件後は2万円以上安くなり、マンション名も変更されています。

また、2002年に発覚した北九州市監禁殺人事件の現場となったマンションも、事件発覚から15年が過ぎても空室のままだったそうです。

例2.自殺のあった物件

自殺のあった物件も、基本的に事故物件と判断されます。

殺人事件よりは凄惨でないにせよ、飛び降りなどグロテスクな死因も多く、自殺してしまった方の心情も考慮すると、買主や周辺住民へ悪いイメージを与えてしまうためです。

室内での自殺はもちろん、次のように敷地内で自殺した場合も事故物件に該当します。

  • マンションのベランダ
  • 一戸建ての庭
  • 駐車場など

例3.死亡事故が起きた物件

死亡事故が起きた物件については、事故物件に該当しないケースも少なくありません。

殺人や自殺といった意図的な死ではなく、次のような理由から、意図せず物件内で人が亡くなってしまうこともあります。

  • 老衰などによる「自然死」
  • 持病などによる「孤独死」
  • 階段から転落したなどの「事故死」

老衰や病気による自然死や孤独死の場合、買主・借主も「仕方ない」と判断することが多く、通常の物件同様に購入・賃借してくれるケースも珍しくありません。

ただし、自然死や孤独死でも次のように建物へ物理的ダメージを与えてしまったり、近隣住民へ不快感を与えてしまうと、事故物件となってしまう場合もあります。

  • 体液が床に染みついている場合
  • 死臭や蝿が発生している場合
  • 警察を呼んでパトカーがやってきた場合

よく高齢者は賃貸物件を貸してもらえない場合が多いですが、その理由は金銭面だけではなく、自然死や孤独死により事故物件となってしまうリスクも一因とされています。

事故物件は心理的瑕疵を告知しないと売却・賃貸できない

事故物件の売買・賃貸借契約を結ぶ場合、心理的瑕疵を告知しなければなりません。

これは「宅地建物取引業法」という法律で、告知義務があると定められているためです。

宅地建物取引業法第47条第1項
取引の相手の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて説明しないでおく、または嘘を言うようなことをしてはならない出典:e-Govポータル「宅地建物取引業法第47条第1項」

心理的瑕疵を告知せずに事故物件を売ったり貸したりすると、相手方から契約解除されたり損害賠償を請求される恐れもあるため注意が必要です。

近年では事故物件を調べて掲載しているサイトもあるので、買主・借主は「自分の物件が事故物件ではないか?」を簡単に調べられます。

後から心理的瑕疵が発覚すると「瑕疵担保責任」を追及されて、トラブルに発展する恐れもあるので、事故物件を売る場合・貸す場合は必ず事前に心理的瑕疵を告知しましょう。

瑕疵担保責任を負いたくない場合は買取業者へ売却しよう

事故物件を売却・賃借する場合、売主・貸主には心理的瑕疵の告知義務がありますが、告知をすると売却・賃借がむずかしくなるのが現状です。

  • 心理的瑕疵を告知したら、買主・借主に「契約を取りやめたい」と言われた
  • 心理的瑕疵を告知した途端に「価格を下げてほしい」と値下げ交渉をされた

このような場合、事故物件を専門に扱う買取業者へ売却することをおすすめします。

一般の買主ではなく、不動産業者へ売却すれば、瑕疵担保責任を負わずに済みます。

しかし、通常の不動産業者へ売却する場合、事故物件は買取拒否されたり、安値で買い叩かれてしまうことも少なくありません。

一方で事故物件専門の買取業者なら、買取した物件を自社でリフォームしたり、解体して駐車場などに変えてから売却するなど、使い道を熟知しているので高額買取が可能です。

当サイトを運営する「クランピーリアルエステート」も事故物件専門の買取業者として、他社で買取拒否されてしまうような事故物件を数多く買取してきた実績がございます。

事故物件の査定額を知りたい方はもちろん、まだ売却を検討している方もお気軽にご相談ください。

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新築物件が事故物件に該当するケースは少ない

新築物件の場合、人の亡くなった建物さえ解体してしまえば、事故物件に該当しないように思えます。

結論からいうと、新築物件であれば、過去にその物件で人が亡くなった可能性は低いので、事故物件に該当するケースは少ないです。

とはいえ、新築でも事故物件に該当するケースはあるため注意しましょう。

この項目では、新築物件について「事故物件と誤解されやすいケース」と「実際に事故物件に該当するケース」に分けて、それぞれ具体例を使って紹介します。

新築なのに事故物件と誤解されやすいケース

まずは事故物件と誤解されやすい新築物件を紹介します。

次のような場合、一見すると事故物件に思えますが、通常の物件と同様に扱われる可能性が高いです。

  • 建設中に人が亡くなった建物
  • 隣地が事故物件だった土地

もし敷地内で人が亡くなったとしても、建物が完成する前であれば問題視されませんし、隣地が事故物件だとしても、自分の敷地ではないので関係ありません。

それぞれのケースについて、より具体的に見ていきましょう。

1.建設中に人が亡くなった建物

建設中に事故が起きて人が亡くなった場合、事故物件ではなく通常の物件と扱われる可能性が高いです。

なぜなら、建物が完成する前である点や不慮の事故である点を考慮すると、買主も「仕方ない」と許容する可能性が高いからです。

実際にタワーマンションの建設時に転落事故で死者が出た事例がありますが、それによって価値が落ちるということはありませんでした。

このケースでは、売却時の告知事項に心理的瑕疵を掲載せずに売却できましたが、事故物件サイトには掲載されていたので、買主が後から事実を知ってトラブルになる可能性もあります。

売却後のトラブルを避けたいのであれば、やはり重要事項説明書に心理的瑕疵を記載して事故物件を売却したほうがよいでしょう。

2.隣地が事故物件だった土地

自分の土地ではなく隣の土地が事故物件だった場合、自分の物件は事故物件になりません。

ただし、告知義務がないというだけで、買主が物件に悪いイメージをまったく抱かない訳ではありません。

「隣地が事故物件である」と告知せずに物件を売却・賃借しても、相手が周辺住民から聞いたり、ネットで検索することで、その事実を知る可能性は十分あります。

そのため、後になって相手から「知っていれば契約しなかった」と言われてトラブルが起こる可能性がないとはいえません。

トラブルを避けたいのであれば、告知義務がない場合でも「隣地が事故物件である」という事実を伝えてから売却・賃借したほうがよいでしょう。

新築でも事故物件と扱われるケース

つづいて、新築でも事故物件と扱われるケースを紹介します。

次のような場合、一見すると問題ないように思えますが、事故物件として扱われます。

  • 事故物件を解体した後の物件
  • 事故物件を分筆した土地

事故物件を解体しても「事故物件である」という事実を告知する義務がなくなる訳ではなく、分筆しても同様に告知義務は残り続けてしまいます。

それぞれのケースについて、実際にあった事例と共に解説します。

1.事故物件を解体した後の物件

事故物件を解体しても、物理的瑕疵は解消されても心理的瑕疵は払拭できないため、事故物件と扱われてしまいます。

なぜなら「幽霊がいるのではないか?」と感じる買主・借主もいるので、建物を解体しても悪いイメージは払拭できないのです。

そのため、殺人事件や自殺のあった事故物件そのものを解体したとしても、心理的瑕疵の告知義務は残ります。

心理的瑕疵を告知しなかったために、事故物件を解体した土地の売買契約を解除されてしまったケースを紹介します。

Aさんは所有していたアパートで自殺が起きてしまい、入居者が減って赤字になってしまったので、建物を解体して駐車場として土地を売り出しました。

その結果、買主が見つかりましたが「建物を解体したので心理的瑕疵はないはず」と勘違いしたAさんは、過去に自殺が起きた事実を伝えずに土地を売却してしまったのです。

しかし、自殺の起きた事実を買主が知ってしまい「自殺があったと知っていたら購入しなかった」と主張された結果、売買契約を解除されてしまいました。

2.事故物件を分筆した土地

1つの土地を複数に分割して、別の土地へ変えることを「分筆」といいます。

分筆すれば、法律上は別の土地として扱われるため、事故物件ではないように思えます。

しかし、事故物件だった土地は、分筆しても事故物件と扱われる恐れがあります。

実際にあった、事故物件を分筆した土地の売買契約が白紙になったケースを紹介します。

Bさんは「この物件の隣にあった家で自殺があった」という話を不動産業者から聞いた上で、新築物件を購入しました。

しかし、Bさんが購入した土地は「事故物件を不動産業者が買取して分筆した土地」だったのです。

それを知ったBさんが「事故物件を分筆した土地だと知っていたら契約しなかったので、購入をやめたい」と主張したところ、売買契約は白紙になりました。

建物を取り壊しても告知義務はなくならない

事故物件となった建物を解体しても、殺人事件や自殺が起きた事実をなかったことにはできません。

そのため、事故物件の建物を解体しても、心理的瑕疵の告知義務はなくなりません。

とはいえ、心理的瑕疵を告知した上で買主・借主が「問題ない」と判断すれば、売ることや貸すことはできるので、収益が上回るのであれば解体してしまうのも得策です。

ただし、解体費用をかけて建物を取り壊しても、買主・借主が見つからない場合や価格が安くなってしまうリスクもあるため注意が必要です。

売買契約や賃貸借契約を解除できる場合もある

心理的瑕疵とは、事前に知っていれば購入・賃借を躊躇していた要素のことです。

そのため、心理的瑕疵を告知せずに事故物件を売却・賃貸すると、相手から一方的に売買契約や賃貸借契約を解除できる可能性が高いです。

もし心理的瑕疵を伝えた途端、売買契約や賃貸借契約を解除されてしまった場合、訳あり物件専門の買取業者に買取してもらうとよいでしょう。

当サイトを運営する「クランピーリアルエステート」も数多くの事故物件を買取してきた実績を活かして、なかなか処分できない事故物件も早く・高く買取可能です。

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新築物件が事故物件になった場合のデメリット

新築で購入・賃借した物件でも事故物件になってしまうと、売る際や貸す際にデメリットが生じてしまいます。

とはいえ同じ事故物件でも、分譲の物件と賃貸の物件では、それぞれデメリットが異なります。

それぞれの場合ごとに分けて、デメリットを解説していきます。

分譲の事故物件の場合

分譲で購入した物件が事故物件になった場合、売却時にデメリットを抱えてしまいます。

具体的にいうと、事故物件を売る際に次の2点で不利になってしまいます。

  1. 買主が見つかりづらく売れにくい
  2. 売却価格が安くなりやすい

どんなデメリットがあるのか、1つずつ見ていきましょう。

1.買主が見つかりづらく売れにくい

事故物件を売る場合、悪いイメージが付きまとってしまい、買主が見つかりづらくなり「売りたくても売れない」という状況に陥りやすいです。

いくら新築でも事故物件になってしまうと、買主は「できれば事故物件より普通の物件を購入したい」と考えるため、需要が大幅に下がってしまいます。

なかなか事故物件が売れない場合には、次のような対処法があります。

  • 価格を下げて売却する
  • 時間を置いてから売却する
  • 建物を清掃・解体してから売却する
  • 訳あり物件の専門業者に買取してもらう

事故物件は需要が少ない以上、価格を下げない限り、すぐに買主を見つけることは難しいです。

一方で、いったん事故物件を賃貸物件として貸し出して、数年経ってから売却すれば買主が見つかったというケースも少なくありません。

時間が経つほど、殺人事件や自殺のあった事実も風化していき、悪いイメージも少なくなるので、買主が現れやすくなるのです。

また新築物件の場合は少々もったいない気もしますが、事故物件を清掃したり解体することでも、悪いイメージが薄れるので買主を見つけやすくなります。

ただし、清掃費用や解体費用は売主が負担しなければならないため、利益が少なくなってしまったり、赤字になってしまうリスクもある点は留意しましょう。

「清掃や解体をせず、いますぐ事故物件を売りたい」という場合、訳あり物件専門の買取業者に買取してもらうとよいでしょう。

訳あり物件専門の買取業者であれば、一般の買主や不動産業者が購入を控える事故物件でも、そのままスムーズに買取してもらえます。

実際に買取してもらわなくても「どうすれば売却しやすくなるか?」といったアドバイスをもらえることもあるので、一度メールや電話で相談してみるとよいかもしれません。

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2.売却価格が安くなりやすい

先述したとおり、事故物件は買主が見つかりにくいため、売却価格を下げざるを得ないケースが多いです。

通常の物件に比べて、事故物件は約20~50%も売却価格が安くなってしまいます。

できるだけ相場に近い価格で事故物件を売却したい場合、訳あり物件専門の買取業者に買取してもらうとよいでしょう。

専門買取業者であれば、買取した事故物件を自社でリフォームするなど、運用ノウハウを熟知しているので、通常の不動産業者よりも高値で買取してもらえます。

とくに新築の事故物件であれば、買取業者側で大規模なリフォームを施さなくても運用できるため、高額買取してもらえる可能性が高いです。

「いくらで買取してもらえるか?」を把握するためにも、自分の物件が事故物件になってしまったら、まずは一度査定を受けてみることをおすすめします。

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賃貸の事故物件の場合

賃貸契約で貸している物件で殺人事件や自殺などが起こると、入居率の高かった新築物件でも事故物件になって資産価値が下がってしまう恐れがあります。

すると、事故物件を貸し出す大家側には、次のデメリットがあります。

  • 入居者が見つかりづらく空室化しやすい
  • 賃料を安くせざるを得ない

また、借りている家を事故物件にしてしまうと、借主の遺族にもデメリットが及びます。

  • 大家から遺族へ損害賠償が請求される

それぞれのデメリットを解説していきます。

1.入居者が見つかりづらく空室化しやすい

事故物件になると、通常の物件よりも入居者が見つかりにくくなってしまいます。

そして、入居者が見つからないと、賃貸物件に空室が目立ち、大家が得られる家賃収入も大幅に減少してしまいます。

賃貸借契約は数年借りるだけなので、売買契約の買主を探すよりは容易ですが、やはり通常の物件よりも借主が見つかりづらい事実は否めません。

対策としては、賃料を下げたり物件のリフォームを施せば、入居率を上げることができますが、いずれにせよ大家側の収益は減りますし、手間や負担はかかってしまいます。

2.賃料を安くせざるを得ない

「安いから」という理由で事故物件に好んで入居する借主もいるので、家賃を安く設定すれば借主が見つかるケースも少なくありません。

事故物件を貸し出す場合、通常の物件より家賃が20~30%安くなるケースが多いです。

とはいえ、通常の物件よりも収益が減ってしまうことは避けられませんし、賃料が安くても物件を管理しなければならないので、大家にとっての手間や負担は大きいです。

入居者が見つからずに一銭も家賃収入を得られない状況よりは良いですが、賃料が安すぎる場合、賃貸物件をやめて売却してしまったほうが良いケースもあります。

「賃貸物件を続けるべきか?」を検討するためにも、一度査定を受けて事故物件の資産価値を把握しておくとよいでしょう。

3.大家から遺族へ損害賠償が請求される

先述したとおり、事故物件になると入居者が見つかりづらく、空室が生まれると大家は家賃収入を得ることができません。

そのため、賃貸物件を事故物件にしてしまうと、大家から遺族へ損害賠償を請求される恐れがあります。

実際に殺人事件の起きた賃貸物件に関して、大家から遺族へ損害賠償が請求された例を紹介します。

賃借人が借りたマンション内で女性を刺殺して、自身もベランダから投身自殺したケースです。

このケースでは、貸主から連帯保証人である賃借人の父親に損害賠償が請求されました。

裁判の結果、4年後までの賃料減収額154万円と変死事件に伴う修理費用26万円の損害賠償が認められました。

判決の理由としては、事故物件を通常価格で売却できるのは事件発生から4年後と予想され、その間は賃料が約30%安くなってしまうと判断されたためです。

死体から出る血液や体液によって物件そのものを汚してしまうと、清掃費用まで請求される恐れもあります。

しかも新築の物件となると、もともとの資産価値が高いので、通常の物件以上に高額な損害賠償を請求されてしまう可能性が高いです。

もしも大家から損害賠償を請求された場合、必ず不動産トラブルに精通した弁護士へ相談して、和解交渉をしてもらいましょう。

まとめ

もし購入・賃借した物件で過去に殺人事件や自殺が起きていたとしても、その事実は事前に告知しなければならないため、新築の物件が事故物件であるケースは少ないです。

とはいえ、告知義務を守らない売主・貸主もいるため、事故物件を手にしてしまう可能性はゼロではありません。

そのため、新築の物件であっても、インターネットの事故物件サイトなどを利用して、自分の購入・賃借した物件が事故物件でないか調べておいたほうがよいでしょう。

その結果、もし自分の購入・賃借した物件が事故物件だった場合、売買契約や賃貸借契約の解除を申し出ることができます。

また、自分の所有する物件が事故物件となってしまった場合、そのまま売ることや貸すことはむずかしいので、訳あり物件専門の買取業者に買取してもらうとよいでしょう。

当サイトを運営する「クランピーリアルエステート」では、事故物件を清掃・リフォームせず、そのままの状態で買取することも可能です。

「あなたの事故物件をいくらで買取できるか?」といった質問から「事故物件をどう運用すればいいかわからない・・・」という悩みまで、なんでもお気軽にご相談ください。

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