マンションを売却するときの税金から特例や消費税を分かりやすく解説

マンション売却

マンションを売却する際に気をつけたいのが税金のことです。マンションを売却すると費用だけでなく、様々な税金が発生します。また、マイホームなどの居住用あるいは投資用(事業用)の違いなどによっても取扱いが異なる消費税についても注意が必要です。

さらに税金は支払うだけでなく、様々な税務上の特例措置がありますので上手く利用することで節税対策にもつながります。そこでマンション売却時において大切な税金についてわかりやすく解説していきます。

マンション売却にかかる5つの税金

マンション売却
マンションに限りませんが、不動産は購入時と同様に売却時にも諸費用とともに様々な税金がついてまわります。マンション売却時の税金について知識がないと損する場合もありますのでしっかりと理解しておきましょう。また、税金については毎年少しずつ変更される可能性もあるため、売却の際は最新の税法について把握しておくことが重要です。

まずマンション売却時の税金は「必ず発生するもの」と「利益が出た場合に発生するもの」に分けることができます。以下の表にあるように両方合わせて5種類の税金があります。

必ず発生する税金 印紙税・登録免許税
利益が出た場合に発生する税金 所得税・復興特別所得税・住民税

印紙税

マンションなどの不動産を売却する場合、売主は買主との間で不動産売買契約書を交わしますこの契約書を締結する際に必ず貼り付けるのが印紙です。印紙税はこの印紙を購入して契約書上に貼り付けることで納税することになります。印紙税は契約書上の売却金額によって税率が異なります。例えば契約金額が1,000万円~5,000万円であれば20,000円、5,000万円~1億円以下では60,000円となっています。

尚、2020年3月31日までに締結される不動産の売買契約で契約金額が10万円を超えるものについては軽減措置の適用が受けられます。下の表にある「軽減後の税率」はこの措置が適用された後の契約金額別の納税額となっています。例えば契約金額が1,000万円~5,000万円の場合、本来は20,000円の税額となるところを半分の10,000円に軽減されています。

契約金額(売却金額) 本則税率 軽減後の税率
500万円~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円~5億円以下 100,000円 60,000円
5億円~10億円以下 200,000円 160,000円

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登録免許税

マンションを買主に売却する場合、登記上の名義を変更する必要があります。名義変更のために必要になってくるのが登録免許税です。登録免許税の納税額は登記の種類によって税率が異なります。マンションを売却する場合はマンションの建物部分と土地部分のそれぞれに対して所有権の移転登記が必要になります。登録免許税はこの両方の登記に対して発生します。

実際の税率ですが、建物部分も土地部分もともに「固定資産税評価額×2%」がかかります。ただし、印紙税同様にこちらも2019年3月31日までは軽減税率が適用されますので実際の税率は低くなります。軽減税率適用後の税率は建物部分が「固定資産税評価額×0.3%」土地部分が「固定資産税評価額×1.5%」となります。

課税標準 本則税率 軽減後の税率
建物部分 固定資産税評価額 2% 0.3%
土地部分 固定資産税評価額 2% 1.5%

所得税(譲渡所得税)と復興特別所得税、住民税

マンションを売却する際、売却価格が取得価格と売買に発生する登記費用などの諸経費を合算した額を上回ると譲渡益が発生します。譲渡益は税務上「課税譲渡所得」とされ、後述する「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されない場合は課税対象となります。もしこのような譲渡所得が発生したら翌年に確定申告をおこない、譲渡所得税を納付する必要があります。また、譲渡所得が発生した場合は復興特別所得税や住民税も加わります。この復興特別所得税は東日本大震災の復興財源を確保するために課税されているもので、2037年まで徴収される時限的な税金です。

譲渡所得税の計算方法 譲渡所得×所得税率
復興特別所得税の計算方法  (譲渡所得×所得税率)×2.1%
住民税の計算方法 譲渡益×住民税率

尚、通常はよほどの譲渡益が発生しない限り、後でご紹介する税務上の特例措置によって納税は免除となることが多いです。しかし、特例措置が適用されないような場合や譲渡益が特例措置を上回るほどの金額の場合は以下のような計算方法によって求められる税金を納めることになります。

次に譲渡所得税の実際の計算方法と譲渡所得や課税譲渡所得の内訳ですが、以下のように求めることができます。

譲渡所得税=「課税譲渡所得 ☓ 譲渡所得税の税率」
譲渡所得=「売却価格 —(取得価格+売却不動産の購入時と売却時に要した諸経費)」
課税譲渡所得=「譲渡所得 — 特別控除」

上記の計算方法の各項目ですが、「譲渡所得税の税率」については後述する「軽減税率」が適用される場合を除いて、マンション売却までの売主の所有期間に応じて2種類の税率のいずれかが適用されます。「取得価格」については遺産相続などで取得した場合を除いて通常はマンション取得価格から減価償却費を引いた金額が該当します。減価償却費は個人の居住用だったマンションの場合は定額法法人所有で事業用に利用されてきたマンションなどの場合は定率法が適用されますので注意が必要です。

上記の取得価格には取得費用の他に購入時の不動産会社に支払った仲介手数料や登記費用、登録免許税、不動産取得税などが含まれます。尚、相続や購入時の金額がわかるような契約書等の書類が不明なために取得価格が判明しないような場合は簡便的に売却価格の5%を取得価格にする方法が税務上認められています。さらにマンションを相続により取得した場合で相続税の申告期限の翌日以後3年以内に譲渡する場合は、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。

「売却不動産の購入時と売却時に要した諸経費」ですが、購入時や売却時にかかった総費用になります。諸経費は不動産会社に支払う仲介手数料などの譲渡費用の他に、司法書士の登記費用、売買契約書の印紙代、さらに賃貸などの事業用マンションで占有者などがいた場合の立退料などが含まれます。

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マンションの所有期間で異なる2つの税率

マンション売却で譲渡所得税などの税金が発生する場合ですが、税率についてはマンションの所有期間に応じて2つの譲渡所得があり、税率もそれぞれ異なります。課税上の特例措置を控除してもなお課税対象となる譲渡益がある場合は所有期間によっていずれかの税率が適用されることになります。

譲渡所得はマンションの所有期間に応じて「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」に分かれています。また、適用税率については短期譲渡所得のほうが長期譲渡所得よりも高くなります。所得の分け方ですが、マンションを譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の場合が短期譲渡所得譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年超の場合が長期譲渡所得となります。

尚、所有していた期間を計算する場合、売却した年月日ではなく、譲渡した年の1月1日という点に注意が必要です。例えば、2014年3月1日に購入したマンションを5年後の2019年3月1日に売却しても、所有期間はあくまで2019年1月1日までで計算されます。従ってたとえ5年所有したとしても5年以下の短期譲渡所得となってしまいます。

「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」のそれぞれの税率については以下のように計算されます。譲渡所得税は既にご紹介した復興特別所得税である2.1%分が加算されています。

短期譲渡所得の場合 税額=短期譲渡所得金額×30.63%
長期譲渡所得の場合 税額=長期譲渡所得金額×15.315%

ご覧のように短期譲渡所得のほうがはるかに高い税率となります。従ってマンションを将来売却する計画があり、譲渡所得税が発生しそうな場合は所有期間によって売却のタイミングを慎重に見極めることも重要になってきます。

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マンション売却における2つの特例

マンション売却
マンション売却の際にたとえ譲渡益が発生しても、個人が居住用マンションを譲渡して課税上の特例措置が適用される場合は譲渡所得税などの税金が免除となるケースがあります。

それがこれからご紹介する「居住用財産の3,000万円特別控除」一般に「軽減税率の特例」と呼ばれている「居住用財産の長期譲渡所得の特例」の2つの特例措置になります。2つの特例措置ですが、両方とも重複して適用することが可能です。

居住用財産の3,000万円特別控除

個人で居住用に所有していたマンションを売却した場合で譲渡益が発生すると、譲渡益から3,000万円までの控除が認められます。この特例措置が「居住用財産の3,000万円特別控除」と呼ばれるもので、譲渡益が3,000万円に満たない場合は譲渡益の全額を限度として認められる制度です。

課税譲渡所得=譲渡益 —3,000万円特別控除

3,000万円の特別控除ですが、マンションの所有期間に関係なく適用を受けることができます。マンションを夫婦で共有している場合は共有者それぞれに3,000万円の特別控除が認められています。従って最高で6,000万円の特別控除が適用されることになります。

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軽減税率の特例

3,000万円の特別控除の他にも重複して利用できるのが「居住用財産の長期譲渡所得の特例」です。この特例は「軽減税率の特例」とも呼ばれ、通常の税率よりも低い税率の適用が受けられる制度です。ただし、3,000万円の特別控除とは異なり、軽減税率の適用は居住用のマンションを譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超えている必要があります。

軽減税率の特例は3,000万円の特別控除後の譲渡所得金額に対する以下の税率が適用されます。

譲渡益 所得税率 住民税率
6000万円までの部分 10.21% 4%
6000万円を超える部分 15.315% 5%

ご紹介した2つの特例の他にも「特定の居住用財産の買換えの特例」や譲渡損失が発生した場合の損益通算や繰越控除の制度もあります。詳しくは税務署や税理士などに相談しましょう。

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投資用マンションや収益物件を売却するときは消費税がかかる

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居住用マンションを売却する場合 消費税課税対象外
投資用・事業用マンションを売却する場合 建物部分:消費税課税対象

敷地利用権部分:消費税課税対象外

つまり、サラリーマンなどの個人が投資用ではなく、居住用に購入したマンションを売却する場合は消費税の課税対象外となります。反対に投資用マンションや収益物件などの売却の場合は建物部分については消費税の課税対象となります。原則として不動産売却において土地は消費するものではないため消費税の課税対象にはなりません

マンションの場合、建物部分と敷地利用権から成り立っており、敷地利用権は一般の戸建住宅や商業用ビルなどの土地部分に該当します。従って、敷地利用権については消費税の課税対象となりません。反対に建物部分については所有者が法人や個人にかかわらず、消費税の課税対象になるのです。

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マンション売却後の確定申告

譲渡益が発生したときに必要な税金のうち、譲渡所得税と復興特別所得税については譲渡した翌年に確定申告をする必要があります。確定申告はすでにご紹介した税務上の優遇措置を利用する場合にも済ませておかなければなりません。譲渡益が発生していたにもかかわらず、確定申告を期限内にやらなかったり、申告自体をしない場合は後から重加算税などのペナルティが科せられる場合もあります。

普段は会社で源泉徴収をされているサラリーマンの場合、確定申告に慣れていないという方も少なくありません。確定申告は毎年2月16日~3月15日までという申告期限がありますので忘れずに済ませておきましょう。確定申告は税務署の窓口でも直接できますが、郵送やインターネットでも可能です。特に確定申告のシーズンは窓口が非常に混み合いますので郵送やインターネットがおススメです。ただし、税務署に個別相談がある場合や申告書の記入方法などを確認したい場合は税務署の担当者が受けつけてくれますので訪問してみましょう。

次に確定申告が必要な場合についてこれまでご紹介してきた内容の確認も含めてケース別にご紹介します。

購入価格よりも売却価格が低かったケース
この場合は当然のことながら譲渡益がありませんので、譲渡所得税も発生しません。よって確定申告は不要となります。不動産を売却した翌年の確定申告のシーズンに税務署から「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」などの往復はがきが届くことがあります。この場合、返信用のはがきに利益が発生しなかった事実を記載して返信すれば手続きが完了します。
譲渡益が発生し、特別控除の適用があるケース
譲渡益が発生し、3,000万円の特別控除や軽減税率の適用を受ける場合は売却した年の翌年に確定申告をする必要があります。確定申告の際は取得価格や売却価格の記載のある売買契約書の添付が必要になります。このケースで特別控除や軽減税率の適用を受けない場合や特別控除の範囲を超えるほどの譲渡益が発生した場合も確定申告が必要です。

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まとめ

マンションを売却する際は費用だけでなく、税金も合わせてどれくらい発生するのかを事前に知っておくことが大切です。また、税金は場合によっては売却のタイミングにも影響してきますので、正しい理解と最新の情報を入手しておくことも重要です。

今回の記事でご紹介した内容をよく検討して売却時に慌てることのないようにしましょう。また、マンション売却にかかる税金のご相談は税理士と連携している不動産会社に問い合わせることをオススメします。

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