自己資金ゼロでも不動産投資はできる！メリットと注意点を解説

不動産投資を始めたいけれど、自己資金はできるだけ使いたくないと悩んでいませんか？雑誌やインターネットなどで「自己資金ゼロで始められる」または「自己資金はあった方がいい」などいろいろな情報を見たことがある人もいるでしょう。しかし、何が正しい情報なのかわからないという方も多いのではないでしょうか？実は、自己資金ゼロでも不動産投資は始められるのです。

今回は、不動産投資を始めたいという方のために、自己資金ゼロで始めるメリットや注意点について詳しく解説します。

自己資金ゼロでも不動産投資はできる

不動産投資を始める際、物件を購入するために多くの方が金融機関でローンを組みます。ローンを組む不動産投資が大多数を占めることから、自己資金ゼロでは不動産投資が始められないと考えている方もいるでしょう。結論からいうと自己資金ゼロで始めることはできますが、安定した不動産投資をおこなうことは難しくなります。自己資金ゼロで始めたい方は、どのような費用がかかるのかを知っておくことが大切です。

不動産投資にかかる自己資金

不動産投資は、自己資金や財産がないという方でも大きな投資効果を生み出すことができます。賃貸物件の空室がなくなれば、毎月家賃が入ってくるため安定した資金を確保することができるでしょう。賃貸物件を購入するために支払う費用には、物件の金額だけでなく次のような費用が必要となります。

頭金

頭金とは、物件購入するときに支払う費用で、物件価格からローン金額を引いたものです。例えば借入金額が3,000万円の物件で2,700万円をローンで支払う場合、返済額の残り300万円を頭金として支払います。一般的に頭金は自己資金でまかなうものだと考えられていましたが、頭金なしでも組めるフルローンというものが存在するのです。

諸経費

不動産投資を始めるためには、収益物件を購入する費用以外に次のような諸経費が必要です。諸経費には、司法書士の手数料・不動産登記費用・仲介手数料・不動産取得税・印紙税・固定資産税・都市計画税・ローン事務手数料・ローン保証料・火災保険料・地震保険料などがあります。諸経費も一般的に自己資金で準備するものだと考えられていましたが、金融機関の一部では引越し費用・仲介手数料まで借りられるローンを提供しています。

自己資金ゼロで不動産投資をするメリット・デメリット

自己資金ゼロで不動産投資を始めている方の中には、安定した賃貸経営を続けている方もいます。自己資金ゼロでも投資効果の高い物件を購入できれば、大きな収入につながるでしょう。しかし、一般的に金融機関でローンを組むには頭金が最低でも物件価格の1割～2割は必要です。自己資金ゼロで始められるフルローンはメリットだけでなく、デメリットのほうが多いと考えられているのです。

メリット

これから不動産投資を始める方の中には「自己資金が手元にない」「自己資金を使いたくない」といった方はいませんか？自己資金ゼロなら、最初に支払う資金面の負担を少なくすることができるため大きなメリットがあると感じる方もいるでしょう。しかし自己資金ゼロで始める最も大きなメリットは「空室になってしまった」「突然修繕費用が必要になった」などの場合、手元の資金で補うことができる点です。自己資金をすべて頭金に使ってしまうと、突然お金が必要になったときに対応できなくなります。突然の出費に備えてお金を残しておくことは、大きなリスクを回避する方法となるでしょう。

デメリット

自己資金をゼロにする場合、いくつかのデメリットが存在します。不動産投資は、空室リスク・修繕リスクなどとても大きな出費が発生することがあります。自己資金ゼロで不動産投資を始める方は、次のデメリットについて確認しておきましょう。

１．お金が必要になったときに対応できない

自己資金ゼロの方は「もともと貯金が少ない」「毎月の収入が少ない」という場合もあるでしょう。このような方が自己資金ゼロで不動産投資を始めると、収入が減ってしまった場合、支払いが滞ってしまう可能性があります。安定した収入がない方は、突然お金が必要になったときのために自己資金をつくっておきましょう。

２．ローン金利が高くなる

自己資金ゼロで金融機関から融資を受けた場合、自己資金がある人に比べてローン金利が高くなります。自己資金ゼロの場合、自己資金がある人に比べてお金に余裕がないため資金の回収が難しいと考えられているからです。ローン金利を抑えるために、最低でも物件価格の１割～２割は自己資金を準備しておくといいでしょう。

マイナス金利政策で自己資金ゼロから始める投資家が増えた

2016年2月に日本銀行がマイナス金利の導入を決めたことが、投資家の中で話題となりました。日本銀行で預かっている資金の一部がマイナス金利になってしまうため、できるだけ融資が必要な人にお金を貸し出そうとしたのです。このマイナス金利の導入が決まったことで、多くの投資家が融資を受けようとしました。

マイナス金利の導入が決まったときは自己資金ゼロで不動産投資を始める方が多かったのですが、年々増えているため現在金融機関のローン審査基準はさらに厳しくなっています。これから自己資金ゼロで不動産投資を始める方は、ますます難しくなっていくでしょう。

不動産投資の種類

不動産投資の種類にはマンション・アパートなどを購入する「区分投資」、アパートをまるごと購入する「一棟投資」、一戸建てを購入する「戸建て投資」があります。この3つの不動産投資について理解しておくと、自分がやってみたい方法を見つけることができます。例えば「一棟投資」「戸建て投資」であれば物件の建て替えやリフォームなど自分の意思で決められるのです。自己資金ゼロで始める方は、不動産投資の種類についてひとつずつ確認していきましょう。

区分投資

区分投資とは、アパートやマンションの一室を購入し、賃貸経営をすることで入居者から家賃を回収する方法です。区分投資には、ひとり暮らしを対象としたワンルームタイプや家族を対象としたファミリータイプの物件などがあります。

区分投資はアパートやマンションの部屋を購入するため、物件の共有部分の修繕や建て替えは自分の意思で変えることはできません。その分、共用部分の修理は毎月支払っている管理費・修繕積立金などから支払われるため、出費を少なくすることができるのです。ただし、マンションの一戸だけを貸し出すため大きな収益は得られません。区分投資で収益を増やしたい方は、複数戸のマンションを購入し少しずつ投資を増やしていくことを考えてみるといいでしょう。

一棟投資

一棟投資とは、アパートなどの土地・物件をまるごと購入し、賃貸経営をすることで入居者から家賃を回収する方法です。区分投資とは違いアパートなどをまるごと管理するので、物件の修繕や建て替えなどすべて自分の意思で決めることができます。一棟投資はたくさんの部屋を管理するため、収入がゼロになるというリスクを減らすことも可能です。アパートを一棟まるごと購入するため初期費用はかかりますが、大きな収益を得たいという方にはおすすめです。

戸建て投資

戸建て投資とは、一戸建てを購入し、賃貸経営をすることで入居者から家賃収入を回収する方法です。戸建て投資も一棟投資と同じで、物件の修繕や建て替えなどその地域のニーズに合った部屋に変えることもできます。ただし一戸建てはファミリー層には人気がありますが、ひとり暮らしの方にはあまりニーズがありません。物件を購入しようとしている場所が、ファミリー向けなのかひとり暮らし向けなのかを調べておくことが必要となるでしょう。

区分マンションは返済リスクが低い

できるだけリスクは避けたいという方は、区分マンションから始めていきましょう。区分マンションは、自己資金やローン金額をできるだけ抑えたいといった方でも始められます。将来マンションの戸数を増やすことができれば、突然資金が必要になったときも他の物件の収入で補うことができます。区分マンションは物件を管理する手間が少ないので、会社員や不動産投資初心者の方に向いています。

1.空室になりにくい

区分マンションは交通の便など立地のいい場所が多いため、もし入居者が退去してしまっても部屋が埋まりやすいのが特徴です。「周辺の環境がいい」「利便性がいい」などの物件を選ぶと、毎月の収入がゼロになってしまうリスクを減らすことができるのです。ワンルームマンションはひとり暮らしの方が多いため、就職・転勤などの時期になると空室になりますが条件のいい物件はすぐに次の入居者が決まります。特に女性のひとり暮らしは、セキュリティの高い物件に入居したい人が多いため区分マンションは人気が高いです。ファミリー向けマンションは、一度入居者が入ると長い間住んでくれるため空室リスクを減らすこともできます。

2.少額から不動産投資を始められる

区分マンションは少額で不動産投資を始めることができるため、自己資金ゼロでも始めやすいのが特徴です。自己資金ゼロで不動産投資を始めたい方は、リスクの少ない区分マンションもひとつの方法として考えておくといいでしょう。区分マンションは、少額の費用で物件を購入できるためできるだけリスクを抑えたいという方に向いているのです。

とくに中古のワンルームマンションは、都心でも安い物件を見つけられるので検討してみてはいかがでしょうか？区分マンションは「交通の便がいい」「隣に公園がある」などの条件が整っていればワンルームマンションでも十分に利益を得ることができます。

3.売却しやすい

不動産投資がうまくいけば、あらたな物件を購入するために区分マンションを売却したくなる場合もあるでしょう。そのような場合でも区分マンションであれば、入居者の需要が高いため購入してもらえる確率が高くなります。区分マンションは立地がよい場所にあることが多く、とくに都心などにある物件は郊外に比べて売却しやすいのが特徴です。

どちらかといえば、中古物件でも一般的な間取りの区分マンションの方が売れやすい傾向にあるのです。例えば、ファミリータイプであれば2～3LDKといった家族4人で住めるタイプの区分マンションが人気です。このように、その地域でどんな区分マンションが求められているかを知ることで売却しやすくなり返済リスクを低くすることもできるのです。

フルローンを利用する際の3つの注意点

自己資金ゼロで不動産投資を始めるなら、物件の購入資金をすべて借りるフルローンという方法があります。フルローンは、不動産投資を始めるための費用をすべてローンだけで始める方法です。自分の貯蓄を減らすことなく不動産投資を始められるので、メリットを感じる方もいるでしょう。しかし、自己資金ゼロの方がフルローンを利用するには3つの注意点があります。

1.信用にキズがついていないか

フルローンを利用するには、あなたが最後まで滞りなく返済できるかどうかを判断するために信用できる情報が必要です。金融機関ではこの情報を調べるため、これまでのクレジットカードやローンなどの使用履歴を信用情報機関で調べます。信用情報機関では、契約内容・返済状況・取引実績・申し込み履歴などを調べることができます。

これから不動産投資を始める方は、自分の信用情報にキズがついていないかもう一度確認しておきましょう。自分の信用情報は、CICやJICCに確認すれば分かります。信用情報を開示するには、スマホ・郵送・窓口などで申し込むことができます。
参照：CIC「情報開示とは」　
参照：JICC「信用情報の確認」　

2.購入予定の物件に価値があるか

フルローンを利用する場合は、できるだけ空室リスクを減らさなければいけません。そのためには物件自体にどれくらい収益性があるか見定める力が必要となってくるでしょう。以下のような条件のある物件は、空室リスクが少なく物件運営に価値があると考えられます。金融機関は購入予定の物件にどれくらいの価値があるかを詳しく調べます。物件の価値を調べるには、以下のような項目を参考にしてみましょう。

利便性の高い場所

東京など都心の物件は、駅から歩いて5分～10分位で行ける利便性の高い物件が人気です。また「主要な駅まで乗り換え回数が少ない」「都心まで30分以上かからない」といった場所にある物件も需要があり、売却する際にも有利な条件となるため物件価値があると認められるのです。

借りる人にあった環境

ファミリー層かシングル層かによって借りる人にあった環境は違います。例えばファミリー層であれば、公園やショッピングセンターなどがある場所、シングル層であればコンビニやドラッグストアなどがある場所が好まれます。このようにそれぞれのニーズに合った環境があるかなども調べておきましょう。自分で現地に行って確認する方法もありますが、不動産会社で調べてもらったあとに見学すると手間と時間を少なくすることができます。

人気のある場所

特急・快速電車などが停まる駅の近くにある物件・町並みがきれいで高級住宅地が近い物件など、人気な場所にある物件は入居者が入りやすく空室になってもすぐに埋まります。購入しようとしている物件のある場所は、どんなイメージを持たれているかどんな人が住んでいるかも事前に調べておくといいでしょう。物件の近くに住んでいる人やその地域のことをよく知っている人に、周辺のイメージを聞いてみるのもひとつの方法です。

3.毎月支払える金額なのか

フルローンを利用すると、毎月支払う金額が通常よりも増えてしまう場合があります。できるだけ早く支払いを終えたいため、毎月の支払いを通常よりも多く組んでしまう方もいるのです。サラリーマンなどで収入が安定している方でも「空室リスク」「災害リスク」などいつどんな出費があるかわかりません。収支計画をしっかりと作成し、突然お金が必要になった場合でも支払いが続けられるかどうか確認しておくことが大切です。収支計画は自分で作ることもできますが、難しくてわからないという方は不動産会社で相談してみましょう。

少しでも自己資金を貯めてから不動産投資を始めるのがベスト

余裕のある不動産投資をするには、自己資金を貯めてから始めることが大切です。自己資金を準備していれば、毎月のローンの支払いを抑え突然の出費にも備えることができます。自己資金ゼロで不動産投資を始めようと考えていた方は、自己資金を貯めてから始めた方がいいでしょう。

不動産投資で起こりうる突発的な出費

不動産投資を始めてみたら、ローン以外にこんなにもたくさん出費があるとは思わなかったという方もいます。不動産投資を続けていくためには、どのような支出がいつ発生するか事前に把握しておくことが大切です。不動産投資で発生する支出には、税金・設備・共有部分の修繕・管理費などさまざまな費用があります。

税金

不動産投資に必要な税金は、「物件を購入するとき」「物件を所有しているとき」に税金を支払います。多くの方はローンのことばかり考えてしまいがちですが、土地や物件に必要な税金の金額や支払う時期、納税する方法などをしっかりと確認しておきましょう。

物件を購入したとき

土地・建物などを取得したとき「不動産取得税」「印紙税」を支払います。

印紙税は、不動産売買契約書や金融機関の契約書に貼る印紙代のことです。

物件を所有しているとき

土地・物件を所有している間は、毎年「固定資産税」「都市計画税」を支払います。東京都の場合、6月・9月・12月・2月の年4回に分けて支払い、固定資産税は固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は固定資産税評価額の0.3％必要です。
参照：東京都主税局

室内設備の故障

長い間賃貸経営を続けていると、室内の設備がどんどん古くなり修繕の必要なものも増えます。例えば給水管の修繕・給湯器やエアコンの交換など、複数戸になれば多額の費用が必要となるでしょう。これらの費用をまかなうためには、あらかじめ自己資金を貯めておくことが必要となります。交換・故障などの費用を抑えるために、何年ぐらいで修繕費用が必要になるのか計画を立てておくことも大切です。

共有部分の修繕

一棟投資・戸建て投資の場合、バルコニー・外壁・屋上の補修などの共有部分も修繕や交換が必要になります。これらの修繕費がいつ必要になるかを知っておくためには、あらかじめシミュレーションを作成することが大切です。

一般的に、共有部分は次のような年数で修繕が必要となります。

修繕が必要になる場所	修繕が必要になる時期
バルコニーなどの防水	10年～15年
外壁の塗装はタイルの張り替え	10年～15年
給排水管の修繕・交換	15年～20年
エントランス・廊下などの電気設備	10年～15年
階段などの鉄部の塗装	3年～5年

一棟投資をしている方は、どの部分がどれくらいの時期で修繕が必要となるかを把握しておくことが必要です。

管理費・修繕積立金

マンションを区分所有する際は、管理会社に対して管理費・修繕積立金を毎月支払わなくてはいけません。もし入居者が退去してしまっても、管理費・修繕積立金は自己資金の中から払っていかなくてはならないのです。入居者が退去してしまった場合に備えて、これらの費用を準備しておくことが必要となってくるでしょう。不動産投資のための収支計画は、どんなものにどれくらいの金額を設定するかによって大きな差がでます。新築物件であっても、長期間空室が出る場合や災害などで修繕が必要になる場合を考えて収支計画を立てていきましょう。

余剰資金がないまま不動産投資を始めるのは危険

無理なローンの支払いを続けていると、入居者の支払いが滞ってしまったり、出費が続いてしまったりする可能性が高くなります。ローンの返済を滞ったままにすると、金融機関より債権回収が始まるためさらに毎月の支払いが増えてしまいます。

自己資金ゼロで不動産投資をするのが向いている人・向いていない人

自己資金を貯めている人の方が、安定した不動産経営を続けることができます。不動産投資をこれから始めようとしている方は「自己資金ゼロで始められるか」「自己資金を準備してから始めた方がいいのか」をもう一度確認しましょう。安易に「自己資金ゼロで始められる」という言葉を信用するのはとても危険です。貯金・収入・支出など具体的な数値を家計簿などで確認しておくと、あなたが自己資金ゼロで不動産投資をするのが向いているかどうかのひとつの指標となります。

自己資金ゼロで不動産投資をするのが向いている人

不動産投資に利用する物件を持っている方・土地を持っている方は、自己資金ゼロで不動産投資をするのに向いています。例えば、もともと土地を持っていれば物件を建てる費用だけで済むのでその分ローン金額を減らすことができるからです。その土地が「利便性のいい場所」「人気のエリア」などにあれば、空室になることが少なくなるため自己資金がなくても安定した不動産投資を続けることができます。自己資金ゼロで不動産投資をするのが向いている方は、土地・物件すべての費用が必要な人ではなく、ローン金額を少しでも減らすことができる人です。

自己資金ゼロで不動産投資をするのが向いていない人

「毎月安定した収入がない方」「貯金が少ない方」は、自己資金ゼロで不動産投資をするのに向いていません。なぜならば、収入がなくなったり設備が古くなったりすればその費用を自分の貯蓄で支払ったりしなければならないからです。このような方は、物件価格の1割～2割ほど自己資金を貯めてから不動産投資を始めるといいでしょう。自己資金の貯め方については、次のような方法があります。

まとめ

自己資金ゼロで不動産投資を始められる方は、豊富な貯蓄がある・土地をもともと持っているなど突然の出費が発生しても対応できる方です。不動産投資は、頭金・諸経費など物件を購入する費用以外にかなりの資金が必要となります。不動産投資を始めたあとも空室・災害・修繕などのリスクがあり、突然の出費が重なる場合もあるでしょう。

自己資金ゼロでも不動産投資を始めることはできますが、安定した賃貸経営をするには自己資金を準備しておくことが大切です。これから不動産投資を始める方は、自己資金ゼロでスタートするのではなく、物件価格の1割～2割程度を自己資金として準備することから始めましょう。