地代滞納許せない!時効防止法や無催告で借地契約を解除する方法を紹介

地代 滞納

土地を誰かに貸している地主さんの多くが抱える悩みである借地権者の地代滞納トラブル。

借地契約を結んだ当初は地代をしっかりと払ってくれていたけれど、長い付き合いになるとともに地代を滞納するようになってきたなどのケースも事例として多く見られます。

今回は、地代滞納トラブルにおける借地契約解除について説明します。地代を滞納されてしまった時の対応策や滞納防止策なども紹介します。

地主は地代滞納による借地契約の解除が可能

契約解除
借地権者に地代を滞納された場合、借地契約を解除することは可能です。

ただし、借地契約を確実に解除できるケースとして「裁判によって契約解除の正当性が認められた場合のみ」となります。

そのため、地主はトラブルが発生したからといって一方的に契約を解除することはできません。

地主と借地人の信頼関係に着目される

裁判では、地代を滞納したという事実そのものよりも「滞納によって地主と借地権者の信頼関係が破壊されたか否か」が争点となります。

借地権者が滞納した理由や金額、期間、支払いの意志などの観点から信頼関係の破壊といえるほどではないと判断された場合、借地契約の解除が認められない場合もあります。

信頼関係が破壊されたのかどうかを判断する基準はありませんが、過去の判例から
借地契約書の契約解除条項に記載されている滞納期間等を超過して滞納が発生している
地代の支払い催告をしたけれど催告期間内に支払いがない
などの場合は借地契約の解除が認められる可能性が高いといえます。

つまり、地代の滞納期間が長期であったり、支払いの意志が見えないなどのケースであれば、借地契約解除の正当性を主張できるといえます。

無催告でも借地契約を解除できる場合がある

地代を滞納されている場合、地主は借地権者へ支払いの催告をしようと考えることでしょう。

しかし、催告をしなくても借地契約が解除できる「無催告解除特約」というものがあります。

借地契約の契約書等に「○カ月分の賃料滞納があった場合、催告をすることなく契約を解除することができる。」などの特約が取り決められている場合、地主は催告せずに借地契約を解除することが認められる場合があります。

ただし、無催告解除特約は絶対的に認められるというわけではなく、特約を付した場合でも原則として前の項目でも説明した「信頼関係が破壊されたのかどうか(背信性があるか)」が重要視されます。

信頼関係破壊の法理

賃貸借契約において、なぜここまで当事者同士の信頼関係に着目されるのか不思議に思う人もいるでしょう。

人と人が結ぶ契約において、契約内容の決まりごとが必ずしも絶対的に正しいというわけではなく、人道的理念上においてどうなのかという点も重要とされています。

例えば、当事者が決まりごとを盾に好き勝手に契約解除できることになってしまえば、解除された相手の意思を一切考えないことになり契約自体が合理性のないものとなってしまうおそれがあります。

そこで裁判所は、信頼関係を基礎とする継続的契約である賃貸借契約において、当事者同士の信頼関係を破壊するような行為であったのかという点も客観的な判断材料としているのです。

このことを「信頼関係破壊の法理」といい、法律の根底にある規則のひとつでもあります。

人の主張に対して人が判決を下すのですから、その信頼関係破壊の行為がどの程度のものなのかという基準は存在せず、ケースバイケースということになります。

参照:国民生活センター「入居中のトラブルと相談対応⑵」

地代滞納トラブルの基本的な対応策

弁護士
地代滞納のトラブルが発生したときに、どのような対応策が考えられるのか説明します。

1.書面で契約解除についての催告状を送る

地代滞納が発生したときは、まず滞納している借地権者に書面で催告状を送りましょう。

口頭での催告よりも催告をした事実が残る書面のほうがよいといえます。また、相手に催告状を送ったことが記録される配達証明郵便などを利用しましょう。

なぜ催告の事実が大事なのかというと、債務不履行(今回の場合は地代を支払わないこと)などで契約解除を相手に求める場合、不利益を被った当事者が催告という行為をする必要があると民法で定められているためです。

民法第541条(履行遅滞等による解除権)では、以下のように記されています。

当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。出典:http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089_20180401_429AC0000000044&openerCode=1#1984、総務省 行政手続のオンライン利用の推進「民法 第541条」

催告状には「いつまでに支払ってくだい」などの具体的な期間に加えて、「催告に従わなかった場合は契約解除しますよ」という意思も記載しておくことが重要です。

また、催告と契約解除通知を一緒にしてしまったほうが無駄な手間を省くことができ、相手に危機感を与えることもできます。

2.借地権者が話し合いや交渉に応じた場合

滞納している借地権者が、書面等の催告や契約解除通知によって話し合いや交渉に応じた場合はできるだけ穏便に解決を図ることが大事です。

滞納が続いている理由や今後の支払い計画、借地契約などについて、冷静に話し合うことができるような空気を作ることを心がけましょう。

また、相手から「地代を分割で支払いたい」、「来月まで待ってほしい」などの交渉をされることもあります。

交渉の上、再度約束を取り交わす場合はしっかりと合意書(示談書)などの書面で残し、合意の証明印なども忘れないようにしましょう。

約束を守れなかった場合の対応についても記載しておくとよいですね。

3.契約解除通知に応じない場合は法的手段を検討する

催告状と契約解除通知を送ったのにもかかわらず、支払いに応じない、返答も一切なく無視されているなどの場合は法的手段を検討するのもよいでしょう。

法的手段とは具体的にいうと裁判所に訴訟の提起をすることになります。

この時点で賃貸借契約解除の効力が発生し、あとは借地権者の退去と滞納地代の支払いを請求することになります。

不動産明渡請求訴訟

借地からの退去と滞納地代を請求する場合、不動産明渡請求訴訟を裁判所に提起します。

不動産明渡請求とは、名前の通り不動産の明け渡しを求める訴訟です。

この際、借地権者が所有する建物が借地上にある場合は「建物の撤去」も同時に請求しなくてはなりません。

裁判では、賃貸借契約における契約書や合意書、催告をおこなった事実がわかる催告書や解除通知書など、地主の主張を裏付けるものを全て提出することになります。

これにより、再三に渡る催告にも応じなかったなどの地主側の主張が立証されれば、信頼関係の破壊があったと認められ、借地契約の解除請求と滞納地代の請求が有効とされます。

土地明け渡しの強制執行

不動産明渡請求の判決が確定した後、借地権者は土地を明け渡すことになります。

素直に借地権者が明け渡しに応じればよいですが、裁判の判決が出たのにもかかわらず借地を明け渡さずに住み続ける人も存在します。

判決後においても住み続ける借地権者を退去させるには、裁判所に土地明け渡しの強制執行の申立をおこない対処しなくてはいけません。

土地明け渡しの強制執行は国が権力を行使し、借地上から建物などを取り去り強制的に退去させる最終手段ともいえます。

建物の解体費用などは地主が負担しなくてはならない場合があるということを前もって認識しておきましょう。また、費用をかけたくない場合は自主的に退去してもらうよう交渉を重ねるのもよいでしょう。

借地契約解除が難しい場合は合意解約で明け渡してもらう

合意契約

地主側から借地契約解除をおこなうには契約内容に契約解除に関する規定があることに加え、解除の申立に正当な事由が認められなければなりません。

そこで、地主と借地人の「合意解約」で借地契約を終了させるという手段もあります。

合意解約とは、借地契約を結ぶの当事者が、契約を解約することに合意して契約終了とするものです。

借地権者が地代を滞納している時点で解約に合意をとる必要はありません。

しかし、借地権者と余計な争いをしたくないという場合や、借地権者側の事情を知って同情の余地があると判断した場合、当事者同士の和解として合意解約という手段を選択するケースもあります。

この方法が最も穏便に契約を解除できるといえますが、地主と借地権者の双方が合意しなければいけません。

そのため、地主は借地権者が借地契約の解約に合意できるように交渉の仕方を工夫する必要があります。

合意を強要するようなことをすると、借地権者が合意に応じなかった場合に法的手段をとろうと思っても不利になってしまう可能性があるので注意が必要です。

ケースごとの地代滞納対応策

コツ

地代を滞納する理由は人それぞれです。

ただ単に支払いの管理ができていない人もいれば、何か理由があって支払うことができなくなっている人もいるでしょう。

地代滞納のケースごとに、地主としてどのような対応を心がけるとよいのか説明します。

滞納理由が同情に値する場合は借地権の売却や返還を提案

借地権者が失業中だったり、病気をして収入が減っているなどの事情がある場合は、借地権の売却を提案するのも一つです。

どうしても払えない事情があることはわかるけれど、地主としても地代が貰えなければ生活に支障が出てしまうことも考えられます。

だからといって、滞納地代の一括支払いや借地契約の解除を借地権者に求めても、一層相手を追い詰めてしまい音信不通になったり、余計な争いを生んでしまう危険性があります。

これにより、問題の解消が長期化するなど地主にとっても大きな損失となることが懸念されます。

それよりも借地権者に借地権の売却を提案し、譲渡承諾料と新しい借地権者を獲得するほうがメリットのある方法ともいえます。

また、借地権を地主側で買取るという提案をするのもよいかもしれません。

借地権者が地代請求権の時効を主張している場合

昔から借地契約を結んでいるようなケースでは、過去に未払いだった地代が発覚することも珍しくありません。

相続などで借地権者が変わり、過去に滞納があったことを現借地権者が知らないということもあるでしょう。

このような場合、現借地権者に過去滞納分を請求したときに「その地代請求は時効なので支払う義務はない」と主張されることがあります。(時効の援用

時効の援用は民法で定められる「消滅時効」という制度を根拠としているため、有効とされた場合は地代回収が困難になります。

地代の消滅時効は5年

消滅時効とはどのようなものかわかりやすく説明すると「債権者が債務者に対して請求などの権利を一定期間(1年~最大20年)行使しなかった場合、その権利を消滅させる」という民法によって定められた制度です。

今回の記事のテーマに置き換えると「借地権者が地代の滞納をしているにもかかわらず、地主側で請求を一定期間おこなわなかったため地代請求権は消滅してしまい、借地権者は支払う義務がなくなる」という解釈ができます。

消滅時効が認められる期間は債権によって異なり、家賃や地代のような定期給付債権(年や月単位で定期的に債務者から回収するもの)は5年が時効期間となります。

民法第169条の定期給付債権の短期消滅時効において、以下のように述べられています。
 

年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、五年間行使しないときは、消滅する。出典:http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089_20180401_429AC0000000044&openerCode=1#564、民法第169条 定期給付債権の短期消滅時効

つまり、5年間地代請求を地主が一切おこなわなかった(忘れていても同じ)場合は時効が成立してしまうということになります。

また、地主がおこなう請求とは支払い通知書を送ることなどではなく、裁判上の請求に該当する訴訟や支払い催告などをする必要があります。

ちなみに、地上権などの用益物権は20年、個人間の借金などは10年、病院の診療費や薬代などは3年など時効期間が細かく定められています。(民法167条~174条)

参照:総務省 行政手続のオンライン利用の推進「民法 第167条」

消滅時効を主張されたら一部弁済の交渉をする

地代の滞納において借地権者から時効を主張された場合、一部弁済をしてもらうよう交渉しましょう。

本当に5年以上経過し消滅時効が完成したのか確認することも大切ですが、時効完成か否かにかかわらず一部弁済をして受けることで、「借地権者が時効の利益を放棄した」と判断される可能性があります。

消滅時効が完成していた場合ついて補足すると、時効完成後の一部弁済は債務者にとって債務を認めることと同じことで、時効の援用は認められないとされたケースがあります。
(昭和41年4月20日判決)

滞納している地代が判明した場合は、最初から一括請求をするのではなく、一部のみ先に支払ってもらえるような方向に話を進めるのが良い方法です。

滞納額にもよりますが、いきなり過去の滞納分を全て支払ってくれといわれれば借地権者は時効を主張したくもなります。

それよりも、とりあえず先に一部でいいから滞納地代を支払ってほしいと伝えることで、借地権者は滞納による罪悪感も相まって一部弁済をしてくれる可能性が高まります。

少しでも支払いがされた場合、その時点で一部弁済をした扱いになり時効の完成や援用を阻止することが可能になります。

参照:裁判所「昭和41年4月20日判決」

借地権者の地代滞納を防ぐためには

お金 滞納
地代滞納を防ぐためには、契約書をしっかりと確認させ契約内容に双方が同意したという事実を確実に残しておく事が大事です。

特に滞納した場合の措置内容や特約については具体的に話をしておきましょう。

また、借地契約を結ぶ際に地代の重要性を話しておくのもよいかもしれません。

滞納すると地主側も生活が大変になるということを何となく理解してもらうことで、地代滞納をしてはいけないという気持ちが借地権者に生まれることでしょう。

地主と借地権者が日々さまざまなことを話し合い、信頼関係を強固なものにしていくことも大切です。

まとめ

地代滞納トラブルで借地契約を解除する場合、裁判では地主と借地人の信頼関係が破壊されたか否かが着目されます。

過去の判例から、長期滞納や支払い催告の無視などの行為は信頼関係の破壊とみなされることが多いようです。これらの行為を借地契約解除の判断基準にするのもよいかもしれません。

地代滞納トラブルが発生した場合は必ず催告状を送付しましょう。借地契約を解除したい場合は催告をした事実が残ることが後々重要となります。

法的手段をとる場合は借地契約解除の正当性が問われるので、催告書や解除通知書などの主張を裏付ける証明物を前もって準備しておくとよいでしょう。

また、借地権者が時効を主張してきた場合は地代の一部弁済をしてもらう方向で交渉しましょう。これにより時効の援用を無効にできる可能性があります。

滞納トラブルを未然に防ぐためには、地主が日常的に借地権者との信頼関係を築いていくことも大切です。

最終更新日:

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