忙しい医師こそ不動産投資に向いている！忙しくても成功する3つのポイント

老後に備えるための手段として、株式投資やFXなどの資産運用を検討している方も多いと思いますが、株式投資やFXに取り組むにはある程度の時間や経験・知識が必要です。勤務医や開業医などの医師は忙しい方が多く、これらの資産運用に取り組むことは困難と言えます。しかし、不動産投資は忙しい医師にでも取り組みやすい環境が整っているという理由から、区分マンション投資やアパート投資などを始めるもしくは検討する医師が増えています。本当に忙しい医師にも取り組みやすい環境が整っているのでしょうか？

この記事では、医師が不動産投資に有利である理由や不動産投資をする際の注意点、不動産投資を始めるまでのステップ、不動産投資を成功させるためのポイントなどを解説します。

医師が不動産投資に有利な3つの理由

不動産投資は、入居者がいる限り継続的に安定した家賃収入が得られることから、注目を集めていますが、なぜ医師が不動産投資に有利なのでしょうか？医師が不動産投資に有利な理由として以下の3つが挙げられます。

ローンに通りやすい

1つ目はローンに通りやすいことです。不動産投資は、まず投資用不動産を購入しなければなりません。しかし、約数千万円の資金が必要になるため、金融機関から融資を受けながら始めるのが一般的です。サラリーマンは、会社から安定した収入が得られることから、審査に通りやすいと言われています。しかし、飲食店経営者といった個人事業主は、収入が不安定になりやすいことから審査に通りにくいケースも。

一方で、医師は勤務医として働く場合も開業医（個人事業主）として働く場合も、社会的な信用力があるので審査に通りやすいと言われています。信用の高さから金利を引き下げてもらえるまたは物件価格に対する融資割合を引き上げてもらえる可能性もあります。医師であれば、より好条件で不動産投資を始めやすいと言えるでしょう。

節税効果がある

続いて節税効果があることです。医師や弁護士、公認会計士、税理士などは年収が高い職業というイメージを持っている方も多いのではないでしょうか？このような職業の方たちは医療法人を設立したときを除いて、勤務医・開業医（個人事業主）ともに、年収が高いほど税率が高くなる累進課税が適用されるので多くの税金を徴収されます。

不動産投資で生じた不動産所得は、給与所得と合算した後に税率が決定します。そのため、不動産所得が赤字であれば給与所得を圧縮できるので税金を抑えることが可能です。赤字と言っても、不動産投資が失敗しているというわけではありません。不動産投資では、減価償却費と呼ばれる経年劣化に伴う建物の資産価値の減少を経費として計上できます。うまく経費を計上して課税所得を圧縮していけば、所得税の節税対策になります。また、現金を相続するより不動産として相続した方が固定資産税評価額を低くできます。

不労所得である

最後は不労所得であることです。勤務医・開業医ともに日々の業務や新しい医療知識や医療技術を身につけるため、学会への参加など忙しい毎日を送っています。万が一の事態に備えるため、株式投資やFXなどの資産運用を行おうとしても、忙しくて時間が足りない可能性があります。

しかし、不動産投資であれば、投資する不動産を決めて購入すれば、後は不動産管理会社に管理を委託するという選択が可能です。そうすれば、入居者募集業務や建物の管理業務など時間と手間がかかる作業を行わなくて済みます。時間と手間をかけずに、継続的に安定した家賃収入が得られる不労所得の形式になるため、忙しい医師でも取り組みやすいと言えるでしょう。

医師が不動産投資をする際の注意点3つ

忙しい医師に不動産投資がいくら向いていると言っても、不動産投資が資産運用の1つであることを忘れてはなりません。銀行預金の普通預金には、ペイオフによって1,000万円の元本と利息が保証されていますが、不動産投資には元本保証がないので損をするリスクを伴っています。

そのため、医師が不動産投資をする際、損をしないためにも本当に不動産投資に向いているか、注意点はないかをよく考えることが重要です。医師が不動産投資をする際の注意点として以下の3つが挙げられます。

最初はやることが多い

1つ目はやることが最初は多いことです。不動産投資を始めるには以下のようなステップを踏む必要があります。

これらのステップと業務を両立することはなかなか容易ではありません。これらの手間がかからないようにするには以下のような対策があります。

不動産投資会社は、投資用不動産の提案の専門家であることから、物件を探す・選ぶというステップや金融機関に融資を申し込むというステップをスムーズに行うことが可能です。また、不動産管理会社は、投資用不動産の管理の専門家であることから、物件の購入や修繕などにかかる手間を省くことができます。時間と手間がかかることを考えて、事前に対策を練っておくことが重要と言えるでしょう。

業者からのアプローチを鵜呑みにしない

続いて業者からのアプローチが多くなることです。医師は社会的な信用が高いため、不動産投資に向いていると言いましたが、その優位性を利用して詐欺を働くために近づいてくる不動産投資会社もいるので注意が必要です。そのような詐欺を働く不動産投資会社は、不動産投資に関する知識や経験が少ないことを見越して、築年数が経過した物件や立地条件の悪い物件などを勧めてくることも。

社会的な信用が高いことは不動産投資には有利ですが、悪質な業者のターゲットになりやすいので注意が必要です。悪徳業者に引っかからないように、セミナーに参加して不動産投資に関する知識や情報を仕入れる、専門家に相談する際も複数の業者に話を聞くことなどが大切です。

不動産業者や管理業者任せにしない

最後に計画性のない投資を行わないことです。たとえば、高利回りの物件を勧められた時に「利回りが高い＝高収益」と判断してしまうケースでは、物件の古さや立地条件が関係していることがあります。

物件が古い場合は、資産価値が減少して物件価格が安くなるため、自然と利回りが高くなる傾向にあります。せっかく購入しても多額の修繕費が毎月発生してキャッシュフローが悪化する可能性があるので注意が必要です。また、立地条件が悪い物件も同様です。立地条件が悪いと、少子化の影響を受けて将来的な需要が期待できなくなる可能性があるので注意が必要です。

このように、不動産投資では、将来を考えて手堅く運用することが求められるため、何でも不動産業者や管理業者任せにしないように気を付けましょう。

医師が不動産投資を始めるまでの6つのステップ

不労所得に早く至るには、少しでもスムーズに不動産投資を軌道に乗せることが重要です。そのためには、不動産投資を始めるまでにどんなステップを踏む必要があるのかを事前に把握しておかなくてはなりません。不動産投資を始めるまでには以下の6つのステップがあります。

①不動産投資会社を選ぶ

まずは不動産投資会社を選ぶことから始まります。不動産投資を始めると言っても、不動産投資に関する知識や経験がない場合は、どの物件を購入すればいいのか全く分かりません。そのため、物件選びで失敗しないためにも、数多くの投資用不動産を取り扱っている不動産投資会社を選ぶことから不動産投資はスタートします。

良い不動産投資会社に出会えれば、良い不動産に出会える可能性が高くなります。1つ目の物件でうまくいけば次の物件も任せるなど、長い付き合いになる可能性もあるため、慎重に不動産投資会社を選ぶことが重要と言えるでしょう。

②物件を選ぶ

不動産投資会社を決めた後は、不動産投資会社にいくつか物件を提案してもらい、購入する物件を選びます。不動産投資の知識がある方の場合には、不動産ポータルサイトなどから見つけた物件などと比較しながら選ぶという方法もあります。

信頼できる不動産投資会社なら、自分で見つけた物件も含めてどれがおすすめなのかアドバイスを求めましょう。しかし、あくまでも不動産投資を行ったときに、直接の影響を受けるのは自分自身であるため、アドバイスなども踏まえながら後悔しないようにしっかりと物件を選びましょう。

③金融機関に融資を申し込む

物件を選んだ後は、金融機関に融資を申し込みます。金融機関に融資を申し込んでも、必ず希望通りの融資が受けられるというわけではありません。

選んだ物件次第では、融資審査に通らない可能性や物件価格に対する融資割合が低くなる可能性もあります。融資審査の結果によっては、ほかの金融機関に融資を申し込む、物件を見直す、自己資金をどうするかなど全体的な計画を見直さなくてはならない時もあるので注意しましょう。

④物件を購入する

金融機関の融資審査をクリアすれば、いよいよ物件の購入に移ります。重要事項説明や売買契約など、物件の購入に必要な手続きを行いますが、基本的には不動産投資会社がサポートしてくれるので問題ありません。

しかし、重要事項説明書や売買契約書に記載されている内容の不備に気づかないまま契約した場合には、その記載内容で契約を交わすことになるので注意が必要です。売買契約書は、売買契約の当日に渡されるのが一般的ですが、当日は確認する時間があまり取れないため、気になる場合は事前に渡してもらってじっくり中身を確認しましょう。

⑤不動産管理会社を選ぶ

物件を購入した後は、物件の管理を委託する不動産管理会社を選びます。その物件の管理を担当していた不動産管理会社に引き続き管理を委託するという方法もありますが、大家の変更とともに不動産管理会社を変更するのも1つの方法です。不動産管理会社は、不動産投資の運用結果に直接的な影響を与えるため、トラブルにすぐに対応してくれる、実績が豊富など安心して任せられる不動産管理会社かどうかしっかりと確認してから委託しましょう。

⑥運用を開始する

不動産管理会社が決まれば本格的な不動産投資がスタートします。中古物件を購入すればすぐに家賃収入が発生しますが、新築物件を購入した場合には最初は募集活動がメインになります。

基本的にここから先は不動産管理会社に任せることになります。しかし、不動産管理会社にあまりにも任せきりにしていると、管理を疎かにされる可能性があるので注意が必要です。入居状況はどうなっているのか、適切な修繕や募集活動は行っているのかなど、不動産管理会社がしっかりと業務を行っているのか定期的に確認しましょう。

医師をしながら不動産投資を成功させるための3つのポイント

サラリーマンで不動産投資を行っている方の中には、管理の一部を自分で行う、脱サラして専業で不動産投資を行う方もいます。しかし、忙しい医師にはそれらは不可能であるため、医師をしながら不動産投資を成功させる必要があります。医師をしながら不動産投資を成功させるポイントとして以下の3つがあります。

なるべく手間がかからない方法を選ぶ

1つ目はなるべく手間がかからない方法を選ぶことです。不動産投資では、入退去が生じた場合には賃貸契約書を交わす、劣化が生じた場合には承諾が必要になるなど、運用に時間と手間がかかる場合があります。業務に追われていて、これらの契約書への押印や承諾が遅れると、不動産投資の運用結果に悪影響を及ぼす可能性があるので注意が必要です。そのようなトラブルを防ぐ方法としてサブリース契約に切り替えるという方法が挙げられます。

サブリース契約とは、不動産管理会社などに所有している物件を一括で借りあげてもらい、不動産管理会社などが転貸する契約方法です。オーナーは、不動産管理会社から満室分の家賃収入をもらえるだけでなく、契約は転貸者と入居者との間で行われるため、手間を省くことが可能です。ただし、サブリース契約は家賃の10％程度を引かれてしまうというデメリットがあります。サブリース契約を検討する際は、メリットとデメリットをよく考えてから契約しましょう。

管理が行き届く範囲で運用する

続いて管理が行き届く範囲で運用することです。管理が行き届く範囲というのには、2つの意味があります。それは、距離的な範囲と数的な範囲です。たとえば、物件が遠く離れた場所にあると、忙しい医師にとっては簡単に物件を見に行ける状況ではないため、管理が行き届かなくなる可能性があります。また、運用している物件の数が多くなるほど、忙しさから物件の管理が疎かになる可能性があります。

不動産投資は片手間に行って成功するほど簡単ではありません。忙しい医師でも継続的に安定した家賃収入を得るために、管理が行き届く範囲で運用することが重要と言えるでしょう。

売却を考えた不動産選びをする

賃貸物件を購入する際には、どうしても利回りや物件価格など、購入直後のことだけを意識しがちです。確かに、運用することを考えると、購入直後のことを考えることも大事ですが、いつまでも同じ賃貸物件を運用するとは限らないため、売却時のことも視野に入れておく必要があります。

例えば、立地条件が良い、出口戦略の数が多いなどです。立地条件が良い物件は資産価値が下がりにくく需要が高いというメリットがあります。また、区分マンションは賃貸用としてだけでなく居住用として売却できる、アパートは更地にして売却できるなど、物件によって出口戦略が異なります。このように、売却時のことも考えながら不動産選びをすれば、いざというときに売れなくて困るというリスクを抑えられるでしょう。

まとめ

医師は日々の業務だけでなく、学会への定期的な参加などもあって忙しいため、資産運用を行う時間をなかなか確保しづらいのが現状です。しかし、不動産投資であれば、不動産管理会社に管理を委託することで不労所得を得ることが可能です。

また、医師は信用度が高いことからローンに通りやすい、節税効果で所得税を抑えられるなど、不動産投資が向いている条件が揃っています。一方で、そのような不動産投資に向いている医師を狙った詐欺も多いので注意が必要です。不動産投資をする際は、どんな注意点があるかなど、しっかり調べてから始めましょう。