遺産分割協議前に相続不動産を売却する方法！トラブルの対処法も解説

相続が発生したとき、遺言書で遺産の分け方が指定されていない場合は、相続人たちで遺産分割協議をおこないます。

ただし、所定の手続きを済ませば遺産分割協議前でも、相続不動産を売却できます。

不動産を共有名義にすると、管理や処分で将来的にトラブルになりやすいため、早めに現金化してもよいでしょう。

遺産分割協議をスムーズに終わらせ、将来的なトラブルを回避するためにも、相続不動産は売却して現金で分割するとよいでしょう。

相続不動産の売却は、相続物件や共有持分を専門に取り扱う買取業者に相談すれば、最短数日での現金化も可能なのでおすすめです。まずは無料相談で、相続不動産の具体的な価格や売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。

>>【最短12時間で査定可能】相続物件・共有持分の買取窓口はこちら

遺産分割協議前に相続不動産を売却する手順

遺産分割協議前に相続不動産を売却するためには、いくつかの手順を踏まなければいけません。主な手順としては以下の4つです。

• 相続人を確定する
• 相続人全員の売却同意をもらう
• 代表者を選び売却を委任する
• 相続登記をおこなう

次の項目から一つずつ解説をしていきますので、ぜひ参考にしてみてください。

1.相続人を確定する

遺産分割協議前であれば、誰が相続人となるのか確定しなければいけません。

なぜなら、被相続人が離婚や再婚をしている場合、家族形態が複雑化している可能性もあるからです。

そのため、思いもしない相続人が現れることも考えられます。

相続人を確定するためには「被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本」を取得する必要があります。

取得できたら「誰と結婚したのか」「子どもが何人いるのか」などの情報が記録されているため誰が相続人になるのかを調査しましょう。これで相続人の確定が完了します。

戸籍謄本は市区町村の役所で入手できる

入手するためには、被相続人の本籍地を管轄している役所の窓口で申請しましょう。相続手続きで必要になることを伝えるとスムーズに発行できる場合もあります。

また、郵送での申請も可能なため窓口に行く時間がないという場合は利用するとよいでしょう。郵送申請するのであれば「申請書」「定額小為替」「返信切手を貼った返信用封筒」「身分証のコピー」を同封するのが一般的です。

ただし、申請書類や手数料などは各自治体によって異なります。申請先の役所に電話で問い合わせたりホームページを参照してみましょう。

2.相続人全員の売却同意をもらう

相続人を確定したら、全員から物件売却の同意をもらう必要があります。

第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。出典：民法第251条

条文に記載されている「共有物の変更」には売却も含まれます。

また、不動産会社と媒介契約を結ぶ際に、相続人全員が契約書に署名捺印しなければならないことも同意をもらう理由の一つです。

そのため、相続人全員と不動産売却についてじっくりと話し合うことが大切です。

同意をもらえなかった場合は弁護士に相談してみよう

時間をかけて話し合ったとしても、必ずしも全員から売却の同意をもらえるわけではありません。

例えば、思い出のある家や土地を手放したくないと考える人もいます。

ただし、相続した不動産を利用する相続人がいなかった場合、空き地・空き家などになってしまいます。そのまま放置してしまうと、税金や管理費だけがかかる負の遺産となってしまうでしょう。

売却の同意を得られるようにこのような事実を伝えることも大切です。

それでも、交渉や説得が苦手という人は不動産関係に詳しい弁護士に相談するとよいです。

不動産に関する知識を法律に詳しい専門家に依頼することで、トラブルなく話し合いを円滑に進められます。

3.代表者を選び売却を委任する

無事に相続人全員から売却の同意をもらえたのであれば、相続人の中から代表者を選び売却を委任するとよいです。

代表者を立てない場合、買主と売買契約を交わすときに共有者（相続人）全員が実印と印鑑証明書を用意して、その場で署名しなければいけません。

遠方に住んでいたり忙しくて立ち会えないという理由で、相続人が一人でも欠けてしまうと売却できなくなってしまいます。

しかし、代表者を立てれば、他の相続人は印鑑証明付きの「委任状」を用意するだけで契約時に立ち会う必要がなくなります。

そのため、買主と契約や引き渡しなどの日程を調整しやすくなり、スムーズに相続不動産を売却できます。

4.相続登記をおこなう

代表者を選任したら相続登記をおこないましょう。

被相続人名義のままだと相続した不動産を売却できません。所有権を移転させないままだと不動産の権利を主張できないからです。

また、被相続人から買主へ所有権を直接移転させることも不可能なため、相続登記は必須です。

相続登記は「単独名義」または「共有名義」のどちらかで手続きをおこないます。

次の項目で単独名義と共有名義について解説しますので参考にしてみてください。

単独名義での登記がおすすめ

相続登記前に代表者が決定していれば単独名義での登記が一般的だとされています。

その理由は代表者の単独名義にすることで、代表者のみで契約手続きを進められるからです。

そのため、スムーズに相続不動産を売却できるでしょう。

また、他の相続人からの委任状なども受け取る必要がないため、相続登記が完了してすぐに売却を進められることもメリットの一つです。

相続不動産を売却することが決まっているのであれば、早めに代表者を選任して単独名義による相続登記をおこなっておくことで売却しやすくなるでしょう。

共有名義で登記すると売却がスムーズに進まない恐れがある

「代表者が決まっていなくても、売却準備のために相続登記を済ませておきたい」という場合は、共有名義で相続登記をおこなうとよいかもしれません。

共有名義であれば相続が発生した時点ですぐに登記手続きをおこなえます。

ただし、共有名義の不動産を売却する際は相続人全員が契約締結時に立ち会わなければならないこともあります。

また、共有名義登記後に代表者を立てたとしても、必ず相続人全員の委任状が必要です。一人でも委任状の準備が間に合わなかったときは売却できなくなるので注意しなければなりません。

スムーズな売却を目指すのであれば、できる限り単独名義で相続登記をおこなった方がよいといえます。

不動産売却後に遺言書が見つかった場合でも所有権は取り戻せない

相続した不動産を売却したあとに遺言書が見つかった場合、その不動産の所有権は誰のものになるのでしょうか？

結論からいうと、このようなケースでは売却した不動産を取り戻すことはできません。

売買契約は白紙にできない

「第三者への所有権移転登記がすでに完了している場合、受遺者は遺贈による所有権取得の権利を主張できない」という判例があります。

つまり、売却後に遺言書が見つかったとしても、第三者と交わした売買契約が優先されます。

このようなケースでは本来、相続するはずだったのにそれが不可能となってしまうため、受遺者はその損害を賠償請求できるといわれています。

正しく遺贈・相続をおこなうためには、遺言書が残されていないかしっかりと確認することが大切です。

参照：最判昭和39年3月6日民集18巻3号437頁

売却代金を分割してもらえないときの対処法

相続人の中から代表者を立てて相続不動産を売却した場合、売却代金の全額はまず代表者に支払われます。

しかし、代表者が売却代金を他の相続人に分割しないケースも稀に見られます。

このような場合、遺産分割を請求することで代表者から遺産を受け取れます。

もしも、それでも分割されなければ民事訴訟を起こす必要もあるかもしれません。

それぞれの対処について解説しますので参考にしてみてください。

【対処法1】遺産分割を請求する

代表者がいつになっても売却代金を分割しようとしないのであれば、遺産分割するように請求しましょう。

売却代金における遺産分割協議をおこなわない場合は、法定相続分の金額を受け取れます。

請求する際に書面などを作成する必要はないため、口頭のみでの請求で十分といえます。

しかし、代表者が請求を無視して売却代金の分割に応じないというトラブルも起こり得ます。それでも解決しない場合は、対処法として民事訴訟を起こすことも検討しましょう。

【対処法2】民事訴訟を起こす

民事訴訟を起こす場合、原告または弁護士（訴訟代理人）が裁判所に「訴状」という書面を提出する必要があります。

訴状には請求の目的や請求に至った経緯などを記載します。

また、裁判を起こすための手数料として法律で規定された金額の収入印紙を貼り付けます。

収入印紙の金額については裁判所が公開している「手数料額早見表」を参照するとよいでしょう。

遺産分割の請求金額が140万円以下については「簡易裁判所」、超える場合は「地方裁判所」へ訴訟を提起します。

民事訴訟に関する疑問や不安がある人は不動産にまつわる法律に詳しい弁護士に相談するとよいです。

不動産関係に強い弁護士であれば有利に交渉を進めてくれることもあり、トラブルを大きくせずに遺産分割を終わらせられます。

まとめ

所定の手続きをおこなえば遺産分割協議前でも相続不動産を売却できます。

必ずおこなわなければならないのは「相続人を確定すること」「全員から売却の同意をもらうこと」「相続登記をおこなうこと」の3点です。

もしも、スムーズに売却したいのであれば、なるべく登記前に代表者を決定して単独名義にしたほうがよいでしょう。

ただし、売却後に遺言書が見つかったり、代表者が売却代金を分割しないなどのトラブルも考えられます。

遺産分割協議前における相続不動産の売却に関する疑問やトラブルの対処法などは、不動産関係に詳しい弁護士に相談することが大切です。