不動産の中には、旗竿地（はたざおち）と呼ばれる特徴的な形状をした区画の土地があります。旗竿地は、道路への間口部分が細い路地状になっており、通路部分を進んで行った先に建物のある敷地が広がっています。土地がまるで旗のような形状をしているため、旗竿地と呼ばれています。また、旗竿地は別名、敷地延長（敷延）や専通とも呼ばれています。
不動産は敷地の形状によって売却価格が大きく変化しますが、旗竿地は一般的に不整形地と呼ばれており、市場価値としては同じ面積の整形地と比べて格段に低くなります。
そのため、旗竿地を売ろうとしてもなかなか思い通りにならず、思うように売れないことも多いのです。
しかし、そんな旗竿地でも活用法がないわけではありません。そこで、旗竿地を所有している方、相続した方などのために、旗竿地の活用法や注意点、そして高く売却するコツをお伝えします。
旗竿地が売却しにくい理由
旗竿地は形状の都合で『道路の接道部分の間口が狭い』『長方形や正方形の土地などと比べると建物が建てにくい』『車が進入しにくい』などの欠点があります。
接道している間口が広ければ、道路が使いやすく日照が良いなどのメリットがあります。また正方形や長方形などの見栄えの良い建物を建てやすいです。
しかし、旗竿地は建物を建てられない路地部分が面積に含まれており、活用できる面積が狭いです。路地奥に建物を建てるしかないので、建物に囲まれていることも多く、日照面の問題もあります。そのような理由で、不動産としての評価額が低くなるのです。
国税庁は、不整形地の評価を一般化した基準として『奥行価格補正率』を設けています。土地の形が矩形（長方形や正方形）ではない、いびつな形の土地ほど、奥行価格補正率にマイナス補正がかかります。旗竿地の評価額は、同面積の整形地と比べると売買相場は2割から3割程度安くなることが多いです。
参考：国税庁ホームページ
また旗竿地を買う側の立場で考えてみましょう。旗竿地のように活用が難しい土地は、金融機関からのローン融資も容易ではありません。活用に適さない土地は担保価値が低くなり、なかなか融資が受けられないのです。ノンバンクなどで融資を受けたとしても、金利が高いなどの悪条件に陥りがちです。そのため、旗竿地の購入は現金一括が中心で、価格を下げなければ売れにくいのです。
- 活用しにくい
- 融資を受けにくい
この2つの理由で旗竿地は売却しにくいと言われるのです。
売れない旗竿地を高く売却するための3つのコツ
それでも、旗竿地を中心に取り扱う不動産会社は存在し、活用方法がないわけではありません。具体的に旗竿地を高く売却するための方法を見ていきましょう。
1．再建築不可物件専門の買取業者へ売却
旗竿地は建築可能物件もありますが、多くは道路への間口が2m未満であるものも多く、建築基準法上の再建築不可物件とされていることがあります。
再建築不可物件は担保価値が極端に低く、金融機関からの融資は期待できません。しかし、その分価格も安くなり、不動産投資家の中には旗竿地などの再建築不可物件を中心に、現金で購入する人もいます。
そこで再建築不可物件、または旗竿地の扱いを得意とする不動産会社に買い取りを相談してみましょう。場所にもよりますが、東京都内でしたら再建築不可の旗竿地であっても十分に活用できます。駅から徒歩5分以内の旗竿地などは業者も喉から手が出るほど欲しがっていることもあります。建物があればリフォームを行い、賃貸物件として貸し出すこともできます。
再建築不可物件専門の買い取り業者に依頼すれば、査定後の買い取りも可能です。現金化を早く行いたい方に特におすすめできます。
再建築不可物件を相続して直ちに売却したい方、買い替えの都合などで現金化のタイムリミットが決まっている方などは、再建築不可物件専門の買い取り業者に売却を検討してみましょう。
特に隣家の整形地の持ち主が土地を売り出すタイミングに合わせ、自分の旗竿地も一緒に売り出してみてはいかがでしょうか。不動産会社は両方を買い取って大きな敷地にし、建築可能な土地として売り出すことができるようになります。この場合、買い取り価格が高くなる見込みは十分あります。
当社は旗竿地の買取に自信があります
当社、株式会社クランピーリアルエステートでは旗竿地に詳しいエキスパートが多数在籍しており、不動産として評価額が低くなりがちな旗竿地を、ご依頼後、直ちに売却することが可能です。
旗竿地で起こりやすい隣人との境界線トラブル等があってもスムーズに解決できる体制を整えているので、物件の資産価値を上げたり、賃貸として収益物件化するなど、訳あり物件の価値を向上して運用するノウハウと実績がございます。
旗竿地の売却をご検討中の方や、まずは物件のお値段を知りたいという方はお気軽にご相談ください。
売却したいなら
再建築不可物件買取専門の当社に
お任せください！
2．隣人への売却
もう一つ検討したいのが、自分の旗竿地と隣接している敷地を所有する、隣人への売却です。隣人があなたの旗竿地を購入することで土地の合筆（2つの土地を1つの土地にすること）を行えば、一つの大きな敷地にできます。
隣人があなたの旗竿地を購入し、自分の土地とあわせて高く売却することを考えていれば、良い条件がつくこともあります。また売却ではなく、自分たちで使う広い庭やカーポート、駐車スペースを望んでいる場合もあるでしょう。
また、旗竿地を売却するだけでなく、一部を隣人の敷地と等価交換することで再建築不可だった旗竿地を建築可能な土地に替えられます。イメージとしては、以下の図のように交換します。
同じ面積を等価交換し、接道している間口を広げ、接道義務を満たします。そうすれば、あなたの旗竿地は建築可能になり、さらに、車の進入などが容易になって資産価値が格段に向上するのです。
隣人の方に売却話をもちかける時は、個人で交渉するよりも不動産業者を仲介役にすると、話がスムーズにまとまります。専門の不動産業者に相談してみると良いでしょう。
3．一括査定に申し込む
旗竿地でも、接道義務を満たしており再建築が可能な物件であれば、様々な不動産会社から査定を受けられます。
旗竿地は戸建て物件を建てる用地としてはあまり適していませんが、実は集合住宅用地として意外な活用法があります。旗竿地が嫌われる原因の一つに、車の進入のしにくさがあります。幅が狭い通路は大型の車が入れず、自家用車を持ちたい戸建て志向の人には敬遠されるのです。
しかし、都心の集合住宅であれば駐車スペースは必要ないことが多いため、車の進入が困難な土地でも賃貸物件用地として十分に活用できます。通路は人間が普通に通れるだけの幅があれば十分ですし、奥にまとまった広さの土地があれば、そこにアパートを建てて賃貸住宅を経営できるでしょう。
インターネット上には、数々の不動産の一括査定サイトがあります。そういったサイトで不動産会社に査定を申し込めば、旗竿地に新築アパートや新築戸建を得意としている業者や、再建築不可物件を好む顧客を多く抱えている不動産会社などからの査定が得られます。送られてきた不動産会社の査定を見て、どの会社が良いか検討しましょう。
売れない旗竿地を売却せずに所有を続けた場合、どんな問題点があるのか？
都心であれば旗竿地の売却は容易ですが、地方の旗竿地はあまり売れないかもしれません。もし、旗竿地を自分で活用せずに所有し続けた場合、固定資産税が毎年発生します。
特定空き家扱いになると固定資産税の優遇措置がなくなる
自宅が旗竿地に建っている場合、居住用の土地や建物は固定資産税の優遇措置が受けられますし、奥行価格補正率により固定資産税の評価額も下がります。そのため、毎年かかる固定資産税と都市計画税は、かなり下がるでしょう。
しかし、問題は誰も住んでいない空き家が建っている状態で、旗竿地を所有している場合です。日本では現在、空き家が大きな社会問題となっています。
空き家不動産に関しては、以下の点が問題になっています。
空き家のせいで防犯性が低下する
放置されている空き家に住所不定の人間が住み着いたり、反社会的な人間の溜まり場になったりする可能性がある。
管理されていない空き家で、衛生面の問題が発生する
ネズミなどが大量発生し、糞尿が処理されずに放置された空き家は、周囲に衛生面で悪影響を及ぼします。悪臭が発生したり、動物の死骸が溜まったりすることもあります。
倒壊による周囲への危険性がある
管理されていない木造住宅は壁や梁など、家の構造材の腐食などが進み、揺れや強風で倒壊する可能性があります。台風で屋根が吹き飛び他の建物を破損させる恐れがありますし、地震で建物が崩壊することもあります。所有者が不明なまま放置されている空き家は、管理が行われないばかりか、周囲の家に被害が及んだ場合の責任の所在もはっきりしません。
このように数々の空き家問題が発生していますので、旗竿地に放置されている空き家は特定空き家扱いとなり、固定資産税の優遇措置が受けられなくなる可能性があります。その結果、毎年の固定資産税が一気に跳ね上がってしまい、所有しているだけで大きな出費になってしまうのです。
収益を生み出さずに毎年税金だけが発生する不動産は、負債にすぎません。活用できない旗竿地を所有すること自体、大きなリスクと言わざるを得ないでしょう。
相続税の対象になる
不動産を所有していれば、旗竿地も資産扱いになります。もし、あなたが売れないままずっと旗竿地を所有する場合、将来、子どもや孫に相続させなくてはいけません。不動産は相続の対象になりますので、負債でしかない旗竿地を相続させれば、相続税が発生します。
旗竿地でも、まとまった広さがあれば、資産評価額として1,000万円に達することもあります。不要な不動産を相続させたくない、したくないと言っても、現在の日本では不動産の自治体への譲渡は非常に難しく、土地は簡単に放棄できません。
活用しない旗竿地をずっと所有することは、子孫に対し負債にしかならない不動産を相続させることと同義になります。子孫としてもお金がかかる遺産相続をすれば、どうすればいいのか不安になるでしょう。まさに捨てられないババ抜きのババを持っている状態です。
旗竿地を売却せずに有効活用する方法は？
そんな旗竿地でも活用方法はあります。具体的な活用方法を見ていきましょう。
アパート用の土地として活用する
先に書いたように、都心や住宅街などの人口の多いエリアであれば、旗竿地はアパートなど集合住宅用地として活用できます。マンションを建てるほどの旗竿地はそうはありませんが、アパートぐらいの規模ならば、それほど広くない土地でも建てられます。どうしても旗竿地は奥まった場所になってしまうため、立地的に周囲の建物から圧迫感を受ける、日当たりが悪く、日差しが入りにくいなどの悪条件は否めません。
ただし、そのデメリットも考えようによってはメリットに変わるのです。旗竿地の狭い通路に門を設置すれば、施錠や監視カメラで防犯面を強化できます。入り口が限定され、不審者の侵入を未然に防げます。
また、どうしても道路に面しているアパートは、付近からの騒音や車の音がうるさいです。しかし、奥まった場所にある旗竿地では、騒音はそれほど気にならずに静かな生活が送れます。
デメリットをメリットに変えるアピールができれば、アパートを建てて収益を上げるのも夢ではありません。
戸建て住宅として貸し出す
旗竿地に誰も住んでいない戸建て住宅が建っているのでしたら、リフォームによって間取りなどを変え、リビングをつくり、賃貸住宅に転用します。車がギリギリ入れるぐらいの間口の広さがあれば、車が必要なファミリー向けに駐車スペースとして貸し出すこともできるでしょう。
戸建ては1世帯しか住んでいませんので、駐車スペースには自分の車しか置きません。集合住宅のように、他人の車が邪魔で自分の車が出せないなどのトラブルはなくなります。
また、自宅のある場所から路地を通らないと道路に出られません。幅員の広い公道に直接面していないので、子どもが不注意で広い道路に飛びだすような状況にもなりにくく、敷地や路地内で安全に遊べるメリットもあります。子連れの家庭にとって、意外と使いやすいのが旗竿地にある戸建て物件なのです。
建物を取り壊して駐車場などにする
空き家の維持には修繕費など、様々なコストがかかります。また、土地ではなく、建物にも固定資産税が課税されますので、修繕費と税金の二重コストになります。建て替えも面倒だし、賃貸物件としての需要もあまりないだろうと思うときは、いっそ建物を壊して別の活用法を考えましょう。
再建築可能な旗竿地であれば、一度建物を壊してもそれほど大きな負担につながりません。建物を建て直せばいいだけです。ただ、空き地のままだと固定資産税がかかりますので、コストのかからない駐車場やコインパーキングとして活用し、収益を得ることを考えましょう。3メートルほどの間口の広さがある路地ならば、大型車でも出入りは可能です。
隣地を買い取って一つの不動産にする
例えば、隣地の住人が引っ越しなどの事情で自分の家と土地を売ろうと考えている場合は、まさにチャンス到来です。隣人が所有する敷地を購入すれば、旗竿地を一つの大きな整形地に変更できるので、是非とも検討しましょう。再建築不可の旗竿地でも建築可能な土地に再生できるなど、一つの大きな土地として様々な活用方法が考えられます。坪単価も上がるでしょうし、売買もスムーズになります。
将来、売却を考えているのであれば、旗竿地のままにしておくよりも整形地にしたほうが良いでしょう。
まとめ
旗竿地は扱いが難しい土地であり、特に再建築不可物件の場合、なかなか売却できません。それでも建物があれば、リフォームやリノベーションを施して物件を再生し、賃貸用のアパートや戸建てとして収益源にできます。
特に活用する気がなく、すぐに売却して現金化したいという時は、専門の買取業者に依頼してすばやく現金化してしまうのも一つの手です。
基本的にはデメリットの多さが目立つ旗竿地であるだけに、メリットが際立つ再生をするにはプロの手を借りる必要が出てくるでしょう。
旗竿地を居住以外の目的で使っている場合、そのままの状態では、ただ税金がかかるだけの負債に過ぎません。専門家の力を借りて売却を検討するか、収益を上げる活用法を考えていきましょう。
