マンション経営やアパート経営などの賃貸経営では、空室が生じると安定した家賃収入が得られません。特に賃貸マンションは賃貸アパートとは異なり、1室しか運用しないため、空室が生じると家賃収入が0になります。そのため、空室を生じさせないための空室対策が重要です。「家賃を下げればいいのでは？」と思った方もいるかもしれませんが、家賃を一度下げると継続的に家賃収入が減ってしまうため、有効な空室対策を練る必要があります。どのような空室対策が挙げられるのでしょうか？
この記事では、安定した賃貸経営を行うための空室対策に有効な7つの方法について解説します。
目次
空室になっている理由を理解する
賃貸マンションや賃貸アパートなどの賃貸物件オーナーの中には、空室によって安定した家賃収入が得られず悩んでいる方も多いのではないでしょうか？融資を受けながら賃貸経営を行っている場合は、家賃収入が得られないと貯金や給与から返済を行わなくてはなりません。
空室期間が長くなった場合は、融資の返済が困難になって収益物件を売却しなければならない可能性も。そのような状況を防ぐためには、空室対策を練る必要があります。しかし空室対策を練ると言っても空室が生じている理由が分からなければ、具体的な対策を練ることができません。では、どうすれば空室になっている理由を見つけられるのでしょうか？空室になっている理由を見つけるための方法は以下の2つです。
・近隣物件の入居状況を確認する
募集方法を確認する
1つ目は募集方法を確認することです。いくら立地条件が良く設備の整っている物件でも、入居希望者の目に触れる機会が少ない場合は良い物件であることに気づいてもらうことができません。そのため、まずは物件の募集方法に問題がないか確認します。昔は新聞の折り込みチラシや駅に無料パンフレットを設置していれば、ある程度の効果がありました。ところが最近は新聞を定期購読している人、パンフレットを手に取る人の数が減っています。
ほとんどの人は不動産ポータルサイトで物件を検索しています。最近は不動産ポータルサイトに物件情報を登録していないと、ほぼ広告効果が期待できません。不動産ポータルサイトによる募集広告を実施していない場合には空室の原因がそれである可能性が高いため、不動産ポータルサイトを活用しているか確認することは必須と言えるでしょう。
近隣物件の入居状態を確認する
もう1つは近隣物件の入居状況を確認する方法です。不動産ポータルサイトを使った募集広告を行っていても空室が生じている場合は募集方法には問題がなく、他の部分に問題が潜んでいる可能性が高いと言えます。例えば近隣の入居状況を確認して、競合物件の入居率が高いにもかかわらず、自分の物件の入居率が低い場合があります。そのような場合は、自分の物件に入居率を下げる何かしらの問題が潜んでいる可能性があるので注意が必要です。
一方、競合物件の入居率も低い場合には自分の物件に問題があるというわけではなく、立地条件や周辺環境が悪いといった問題でそのエリア全体の賃貸需要が低い可能性も。近隣物件の入居状況を確認することで、自分の物件に問題が潜んでいるのか、エリア全体に問題が潜んでいるのかを見極められます。そのため、競合物件の入居状況を不動産ポータルサイトで確認することは必須と言えるでしょう。
空室を埋めるための7つの対策
「空室を埋めるためには家賃設定を下げればいいのでは？」と思っている方もいるのではないでしょうか？家賃設定を下げたことで入居希望者が見つかる可能性が高まりますが、一度下げるとその家賃設定が続くため、収入が減少することに。そのため、空室が生じている理由に合わせて適切な対策を練ることが重要です。空室を埋めるための対策として、主に以下の7つが挙げられます。
・フリーレント期間を設ける
・管理会社を変えてみる
・外国人の入居を受け入れる
・高齢者の入居を受け入れる
・ペット可にルールを変更する
・敷金や礼金を下げる
リフォームやリノベーションをする
賃貸住宅の空室の原因が建物の劣化や住宅設備の古さ、入居者ニーズのズレなどの場合、リフォームやリノベーションなどに応えることで需要が期待できます。
例えば学生は金銭的な余裕がない場合が多く、なるべく手ぶらで新生活を始めたいという要望があります。電子レンジや冷蔵庫、テレビ、ベッド、洗濯機といった家具や家電を備え付ければ学生の需要が高くなるでしょう。また社会人は、家を留守にしている時間が長いため、何かと不便に感じることが増えます。留守中に荷物を受け取れないという悩みには宅配ボックスを設置、洗濯物を干していても雨が降った時に回収できないという悩みには浴室乾燥機を設置することで対応可能です。他にも女性の単身者は防犯面に不安を感じているケースが多いため、監視カメラの設置やオートロックに変更するなどの対応を行うことで、より需要が期待できます。
ところがリフォームやリノベーションをするという方法は空室対策の効果は大きいですが、お金が掛かることで利回りが低くなる可能性も。リフォームやリノベーションを行っても、期待した結果が得られない可能性もあるため、賃貸管理会社に事前に相談してから行いましょう。
フリーレント期間を設ける
フリーレントとは、入居が決まった際に最初の数カ月間の家賃を無料にするという特典のことです。フリーレントの期間は地域によって異なりますが、1カ月に設定している地域が多いと言えます。入居者が賃貸物件の契約をする際には、「引っ越し費用」「敷金」「礼金」などが重なる上に初月分の家賃を前払いする必要があるため、初期費用が大きな負担に。しかしフリーレント期間が設けられていれば1～3カ月分の家賃も抑えることができるため、入居を促しやすくなります。
フリーレント期間を設けることで入居率アップが期待できますが、期間を長く設定した場合はその間の家賃収入が得られません。結果的に家賃を引き下げたのと同様、収入が減ることになるので注意が必要です。また、フリーレント期間だけ入居してすぐに退去しようとする入居者もいます。すぐに退去されるとフリーレント期間を設けた意味がないため、最低入居期間を設けて違反した時は違約金を支払ってもらうといったルールを事前に決めておくことが重要です。
管理会社を変えてみる
空室の原因が管理会社に潜んでいる可能性もあります。サラリーマン大家さんの場合には仕事と賃貸物件の管理を両立することが困難であるため、賃貸管理会社に管理を委託するケースが多いと思います。しかし管理を委託されている賃貸管理会社の営業力が低い、しっかりと修繕計画を立てて実施していない場合にはそれが原因で空室が生じている可能性も。また、物件の管理が行き届いていない場合も空室が生じる原因になります。
エントランスの清掃が行き届いているか確認すれば、管理が行き届いているかが分かるため、エントランスを確認することもおすすめします。一度賃貸管理会社に空室対策の相談をして、それでも改善が見られなかった場合には管理会社を変えることも空室対策の1つと言えるでしょう。
外国人の入居を受け入れる
区分マンションやアパートといった収益物件のオーナーの中には、入居審査の際、外国人の収益物件への入居を断っている場合があります。その理由は、言葉や文化の違い、マナーの問題などでトラブルを未然に防ぐためです。日本で働いている外国人は増えており、賃貸物件の需要が高まっている状況です。ところがこのように賃貸契約に制限を設けている物件が多いため、外国人は住居を確保することが容易ではありません。
そこでおすすめするのが外国人の入居を受け入れるという方法です。外国人の入居を受け入れることで需要が増えるため、空室が埋まる可能性が高くなります。賃貸契約の際の重要事項説明書にトラブルに関する項目をしっかり盛り込んでいれば、トラブルを未然に防ぐことにもつながります。この方法は費用も掛からないため、手軽に取り組みやすい空室対策と言えるでしょう。
高齢者の入居を受け入れる
収益物件への入居を断られているのは外国人だけではありません。高齢者の収益物件への入居を断る賃貸物件オーナーも多くいます。その理由は、入居中に亡くなって、事故物件になることを未然に防ぐためです。外国人のケースと同様に、日本は高齢者が増えており、高齢者の賃貸需要が高まっている状況です。ところがこのように賃貸契約に制限を設けている物件が多いため、高齢者が住居を確保することが容易ではありません。
そこでおすすめするのが高齢者の入居を受け入れるという方法です。高齢者の入居を受け入れることで需要が増えるため、空室が埋まる可能性が高くなります。高齢者の入居を受け入れると部屋の一部のバリアフリーリフォームが必要になる場合があります。入居までに必要なバリアフリーリフォームを実施することを募集広告に盛り込んでいれば、より高齢者からの需要が期待できるでしょう。
ペット可にルールを変更する
入居希望者の中には、ペットと一緒に暮らしたいと考えている人が多くいます。特に最近は単身者が増えており、ペットと一緒に暮らしている人のペット可物件の需要が高くなっています。もし、現状がペット不可となっている場合には思い切って募集条件をペット可に変更することも空室対策の1つです。しかしペット可に変更する場合はただ募集条件を変更すればいいというわけではありません。
ペット可に募集条件を変更する場合は、同時にルールを決める必要があります。その理由は必ずしも入居者がペットの飼育をしている人とは限らないためです。ペット可に変更したことで入居者間のトラブルが増えると空室の原因になるので注意が必要です。入居者全員が気持ちよく暮らすためにもペット可に募集条件を変更する際には、大型犬や小型犬、犬や猫など飼育できる動物のサイズや種類を決める、廊下を移動する際は抱っこで移動するか、歩かせるかを決めるなどしっかりとルールを決めてから変更しましょう。
敷金や礼金を下げる
家賃を下げるという方法は、空室対策としては有効です。ところが一度家賃を下げるとその下げた後の家賃が適用されるため、キャッシュフローの悪化を引き起こす原因になります。そこでおすすめするのが敷金や礼金を下げる方法です。敷金とは、入居者が退去する際に原状回復という傷んだ部分を元通りに戻すために必要な費用を補う、賃借人が家賃を滞納した場合に補うための資金です。礼金とは、入居者が契約してくれたオーナーに対して支払うお礼を指します。
家賃を下げた場合は影響が契約を解除するまで継続しますが、敷金や礼金を下げた場合は一時的な影響に抑えることが可能です。しかし敷金を下げ過ぎると、万が一の事態が生じた場合に補うための費用が不足する可能性もあるため、下げ過ぎに注意が必要です。敷金を引き下げるまたは0円にする場合には、賃貸借契約に退去時のクリーニングや修繕費用を別途請求する旨を加えておくと、万が一の事態でも安心して対応できるでしょう。
空室対策を管理会社に協力してもらう
賃貸経営を行っているサラリーマン大家さんの中には、委託管理費を抑える目的で、自分で管理している方もいるのではないでしょうか？しかし不動産に関する知識が少ない素人の場合は適切な空室対策ができず、空室期間が長くなってキャッシュフローが悪化しやすくなるので注意が必要です。
空室対策は安定した家賃収入を継続的に得られるかを大きく左右するため、無理に自分で物件管理を行うのではなく賃貸管理会社に物件管理を委託した方が良いと言えます。賃貸管理会社を選ぶ際は募集体制がしっかり整っている、入居者付けが得意な賃貸管理会社を選ぶことが重要です。
営業能力が高い
賃貸管理会社によって営業能力に差があります。営業能力の高い賃貸管理会社を選べば、空室が生じる可能性は低いため、営業能力の高い賃貸管理会社を選ぶことが賃貸経営では必須と言えます。
営業能力が高いかどうかは、賃貸管理会社のホームページで確認可能です。営業能力が高く、高い入居率を維持できている賃貸管理会社の場合はそれをアピールするのが一般的です。そのため、ホームページに何も記載されていない賃貸管理会社を選ぶよりも過去の実績が掲載されている賃貸管理会社を選んだ方がより安定した賃貸経営が期待できます。ポータルサイトに掲載されている物件情報がしっかりと作りこまれているか（写真や文言の内容）、管理物件に対してどのような工夫を行っているか（入居者付けや資産価値を維持するための対策）を確認すれば、より営業能力が高い不動産会社に出合いやすくなるでしょう。
トラブルやクレーム対応能力が高い
トラブルやクレーム対応能力は入居者満足度に直結しています。これらの対応能力が高い賃貸管理会社は退去率が低いため、対応能力の高い管理会社を選ぶことも必須です。賃貸管理会社の対応能力の高さは、クレームがあった場合に電話での連絡があるか、またはオーナー専用のWebページで確認できるのか、クレームの受電率が高いのかどうかで判断できます。
担当者の対応がスムーズ
安定した賃貸経営を目指すには、良い賃貸管理会社を選ぶだけでなく、良い担当者に出会うこともポイントです。担当者がしっかりしていれば、適切なタイミングでの修繕や空室対策などのアドバイスを行ってくれるため、資産価値の維持や安定した家賃収入が期待できます。
ただし、担当者がしっかりしているかは数値で比較できるものではないため、実際に話をして良い担当者かどうか見抜く必要があります。例えば、携帯に電話をしてからすぐに出てくれるか、折り返しはくれるか、メールの返信は早いか、待ち合わせに遅刻しないかなどです。これらの当たり前の行動をしっかりと行える担当者かどうか確認しましょう。
まとめ
不動産投資は安定した家賃収入を継続的に得られることが魅力の1つです。しかし家賃収入は入居者がいて初めて得られるものであるため、空室が生じている場合は早急に対策を練ることが求められます。ところが対策を練ると言っても、空室が生じている原因は物件ごとにそれぞれ異なるため、なぜ空室が生じているのかという原因を探らなければなりません。
リフォームやリノベーションをする、フリーレント期間を設けるなどの7つの空室対策が考えられますが、空室の原因によって適切な対策は異なります。どの対策が最も適しているのか賃貸管理会社に相談しながら決めていきましょう。
