不動産投資の種類と特徴をわかりやすく説明!少額で始められる投資の方法も教えます

不動産投資

「老後の生活には年金以外に2,000万円は必要」という金融庁の公表が大きく取り上げられ、不安を抱いた方も多いことと思います。そういった理由もあり、最近は「会社で働いてもらう給料以外に収入を得て老後に備えたい」と考える方が少なくありません。収入源の一つとしてよく挙げられるのが不動産投資ですが、一口に不動産投資といってもその種類はさまざまです。

この記事では、不動産投資の代表的なものからそれ以外のもの、少額から始められる不動産投資について詳しく解説していきます。さまざまな投資方法の特徴やメリット・デメリットを知って、自分に適した方法を見つけましょう。

代表的な3種類の不動産投資

マンション投資
一口に不動産投資といっても土地や建物によってさまざまな方法があり、人によって向き・不向きがあります。まずは代表的な3種類の不動産投資について詳しく知っておきましょう。

①一棟マンション投資

マンション一棟を購入して投資に利用する方法を「一棟マンション投資」といいます。

一棟マンション投資のメリット

・一度の投資で大きな資産を形成できるので、投資効率がいい
・部屋数が多いため空室リスクを抑えられる
・(空室リスクが抑えられた結果として)収入の安定性が高くなる
・資産価値の高い土地の割合が大きいため、金融機関から高い担保評価が得られる
・一棟すべてが自分の所有物であるため、建物の修繕・建て替えなど独断で行える

一棟マンション投資のデメリット

・建物一棟を所有することになるため、高額の投資資金が必要になる
・億単位の投資資金が必要になり、投資実績がないうちは金融機関の融資が受けにくい
・(マンション・アパートを何棟も持てる場合を除いて)リスク分散ができない
・自分で修繕計画を組む必要がある
・投資金額が大きいため、万が一失敗した場合の損害が大きい

一棟マンション投資は資産を拡大させるのには適切な方法です。しかし投資物件の選定を正確に行う必要があるため、次に紹介する区分マンション投資などである程度不動産投資の経験を積んでから挑戦するのがおすすめです。

関連記事
投資用マンション売却
投資用マンションを売却するなら誰しもが高く売りたいと願うでしょう。収入を得るために購入した資産。自宅の売却より「お金」に関してシビアになるのは当然のことです。事実、売却の方法やタイミングによってこれまで積み上げてきた利益が一瞬にして消えてしまうこともあります。 では失敗をしないためにはどうすれば良いのでしょうか。今回は…

②区分マンション投資

マンションを一部屋ごとに分けて販売しているものは「区分(分譲)マンション」と呼ばれます。この区分マンションの一部屋(もしくは複数)を購入し、賃貸として貸し出すのが区分マンション投資です。

区分マンション投資のメリット

・1,000万円程度の少額の投資資金から始められる
・投資額が比較的少ないため、管理や融資のハードルが低い
・複数の地域に分けて分散投資をすればリスク分散ができる
・市場が大きく流動性が高いので売却しやすい

区分マンション投資のデメリット

・一棟投資と同規模まで物件を増やすには時間がかかるため、投資効率が悪い
・万が一空室になると無収入となり、利回りが低下する
・空室・家賃滞納があった場合に収入がなくなる
・建物の管理は管理組合に任せることになるため、管理費・修繕積立金が必要になる
・土地の権利割合が低いため、年数が経つにつれて担保評価額が低下する
・共有部分に関しては自分だけでは決められないため、物件管理の自由度が低い

区分マンション投資は一棟マンション投資よりも投資額が少なく、比較的取り組みやすいため、不動産投資初心者向けの方法といえます。まずはこの投資方法で経験を積んで、そのあとに戸建て投資や一棟マンション投資にチャレンジするといいでしょう。不動産投資に関する知識のインプットと並行して、気になる物件を探すことから始めてみてはどうでしょうか。

関連記事
ワンルーム投資
金融庁の審議会によると、年金収入だけでは老後の生活費が2,000万円程度不足するため、老後資金を補うための自助努力が求められています。 参照:金融庁 しかし、自助努力を求められてもそう簡単に2,000万円貯まるものではありません。そのため、どうやって不足する老後資金を補えばいいか悩んでいるという人も多いのではないでしょ…

③戸建て投資

戸建て住宅を購入して賃貸に出す方法が「戸建て投資」です。一般的には中古住宅が多く、郊外や地方がメインとなります。

戸建て投資のメリット

・地価の安い郊外では、高めの利回りが期待できる
・子供のいる家族が住む場合が多く、継続年数が長くなる傾向にあるため安定性が高い
・入居者が手入れしてくれるため、管理の手間があまりかからない
・投資家以外に実需目的の人も購入層となり得るため、売却しやすい

戸建て投資のデメリット

・マンションやアパートより設備が多いため、修繕費用が高くなる
・地方では空き家問題も進んでいるため、購入する地域を見極める必要がある
・築年数が進むと担保評価額が下がる(22年以上の建物は無価値)
・一棟投資同様、自分で修繕計画を組む必要がある
・リフォームの専門知識が必要になる

戸建て投資で特に注意したいのが、中古物件を購入する際の家の状態です。万が一建物にシロアリや雨漏りなどの被害があった場合入居者が離れてしまうことがあるため、建物に欠陥がないか十分に確認する必要があります。戸建て投資は一棟投資や区分投資と比較すると、賃貸や売却の際にノウハウが必要となるため、中級者~上級者向けの方法だといえます。まずは区分マンション投資などで知識や資金を蓄えていきましょう。

不動産に慣れたら「オフィス」「店舗」としての投資もできる

①~③のような住居の賃貸で不動産投資の経験をある程度積んだら、オフィスや店舗などのテナント系物件にチャレンジしてみるのもいいでしょう。オフィスや店舗の賃料はマンションやアパートの家賃と比べて高くなるため、高利回りが期待できますし、市街地や駅前などの商業エリアは水準が高く、特に人気が高いエリアでは値上げ交渉ができる場合もあります。

保証金や敷金が高いのもテナント系物件の特徴で、一般的に住居の敷金は家賃の1~2カ月分ですが、オフィスや店舗は3~6カ月分というケースが多くなっています。保証金や敷金は最終的に借主に返還するものなので、もちろん収益とすることはできません。しかし賃料の滞納があった場合の預り金になるため、多く預かれる分にはメリットだといえるでしょう。

マンション・アパート経営においても同様のリスクはありますが、事務所・店舗の場合、一度退去があると次の入居まで時間がかかることも少なくありません特にテナント系物件は景気に左右される傾向が強いため、空室リスクに関しては十分に考えておく必要があります。またテナント募集にはさまざまなノウハウが必要となるので、テナントとの交渉などは専門業者に依頼することをおすすめします。「始めてみたい」と思ったら、まずは専門業者に相談してみるといいでしょう。

その他の不動産投資

シェアハウス
代表的な3種類の不動産投資についての知識を得たところで、それ以外のさまざまな選択肢についてもみてみることにしましょう。

①借地権投資

借地権とは「土地を借り、土地の借主名義の建物を建てることができる権利」を指します。(資材置き場など、ただ土地を借りるだけで建物の所有を目的としない場合は借地権には含まれません)借地権付きの土地を購入し、そこにマンションなどを建てて貸し出すのが借地権投資の主な方法です。

借地権投資のメリットとしては、土地を取得・使用するための費用や税負担が抑えられること、そして土地を所有するより利回りが高くなることが挙げられます。土地の所有者から土地を借りて地代(賃借料)を払うわけですが、借地権なら所有権の相場の6~8割程度(地主によって異なる)で土地を使用できるのに加え、固定資産税や都市計画税などは土地の所有者が支払うため、税負担も軽減され土地にかかるコストを全体的に抑えられるというわけです。

ただし、借地権投資の場合土地自体は地主のものであるため、土地を担保として融資が受けられないというデメリットもあります。また借地権には以下の3種類があり、少しずつ内容が異なるので注意が必要です。

・旧法借地権(1992年8月1日の借地借家法施行前から設定されているもの)
・普通借地権(借地借家法施行後に設定されたもの)
・定期借地権(借地借家法の施行に伴い作られた借地権の一種)

関連記事
借地権買取
借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りることができる権利です。土地は自分の持ち物ではありませんが、実はこの借地権を売却することができます。借地権は買取業者などに売却することが多いですが、ここで気になるのが、借地権の相場価格や、買取業者への依頼の方法でしょう。 ここでは、借地権の買取価格相場や、高く売るための買取業者…

②底地投資

底地投資とは底地(借地権がついている土地)を取得し、地代や更新料・各種の承諾料を収入とする投資方法です。

底地投資のメリットとしては空室リスクが低いこと、そして貸し出すのが建物ではなく土地であるため滅失リスクも低く、管理におけるコストもあまりかからないことが挙げられます。その一方で、マンション・アパート経営ほどの収入が得られない、流通性が低く売却が難しいといったデメリットもあります。一度購入したら簡単には手放せないため、投資物件とするには需要の高い地域にある土地であるか、土地の価格に見合う地代が設定されているかなど、しっかりと見極める必要があります。

きちんと勉強して適当な底地を選定できるようであれば、投資物件として視野に入れてもよいでしょう。まずは借地、底地についての知識を蓄えることをおすすめします。

関連記事
底地
土地を所有している人も、そうでない人も底地とは一体どのような土地なのか気になる人もいるようです。 今回の記事では、底地を理解するための基礎知識をわかりやすく解説していきます。 また、底地の権利や地代の決め方、売却時の税金など、地主が知りたい知識も掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。 底地とは 底地とは、借地…

③民泊

民泊とは、もともと「民家に宿泊すること」を指しましたが、現在では、マンションの一室や一軒家を観光客などに向けて貸し出す利潤目的のサービスとして、世界中で広がっています。アメリカのAirbnb(エアビーアンドビー)という企業が貸したい人と借りたい人を繋ぐWebサービスを提供し始めたことから、日本でも都心部を中心に浸透しつつあります。

Airbnbの日本における登録数は、2019年2月時点で41,000件となっており、今後も右肩上がりに増加することが予想されます。一般の人でも小さなホテルを経営するような感覚で民泊運営を始めることが新しい不動産投資の流れになりつつありましたが、公衆衛生の確保や近所の人たちとのトラブルといった問題点が指摘され、大きな社会問題となっています。この問題を緩和して健全に民泊を運営するために、2018年6月からは住宅宿泊事業法の施行が始まっており、民泊運営を始める際には届出をすることや年間で提供日を180日以内にすること、最低床面積の確保など、さまざまな規則が設けられています。また、マンションの管理組合によっては民泊を禁止しているところも少なくないため、確認が必要です。

短期的な宿泊客の出入りが激しい民泊は、同じ人に部屋を貸し続ける賃貸より高利回りが期待できる投資方法ですが、トラブルの発生リスクや法規制が完全に定まっていない現在はややハイリスクな投資方法だといえます。「民泊を始めたい」という際には、まず住宅宿泊事業法の細かい規則を確認し、提供しようとしている部屋・家が適切かどうかや起こり得るトラブルなどについて十分に考えてみるといいでしょう。

関連記事
再建築不可物件
一般の不動産よりも売却価格が低くなる再建築不可物件。今すぐにお金が必要でないのであれば、売却せずに投資をするなど有効活用したいと考える人は少なくありません。不動産投資や空き地の活用方法などで今、注目を集めているのが民泊です。特に、今は外国人観光客の増加により、インバウンド需要が増えています。 日本政府観光局の発表による…

④シェアハウス

シェアハウスとは、自分の部屋以外のキッチンや浴室などを共有スペースとし、他の居住者とシェアする形の賃貸住宅です。通常の賃貸アパート・マンションを借りるより、初期費用や月ごとの費用を抑えられることから近年注目を集めており、地方から都市部(東京)への人口流入や外国人労働者の増加による賃貸住宅への需要増加などから、シェアハウスの将来性は十分に期待できるといえるでしょう。

2019年6月の建築基準法改正で規制の一部が緩和されたことにより、既存の戸建て住宅などをシェアハウスに転用しやすくなった点からも、今後はシェアハウスが増えていくと考えられます。シェアハウスは比較的高利回りを狙いやすく、収益性が高いことが特徴です。入居者一人あたりの家賃単価は低くなりますが、人数が多い分家賃収入総額が増えますし、入居者全員が一度に退去することもあまりないので、空室リスクも低いといえるでしょう。

また複数の居住部屋に対しトイレや浴室・キッチンは共有なので、設備コストが大幅に抑えられます。ただし複数人の共同生活であるため、トラブルを回避するための対策が必要になるなど一般の賃貸住宅より管理の手間がかかりますし、管理会社に管理を任せる場合でも、シェアハウスにおいては管理費用がやや高くなります。自治体によってはシェアハウスの規制強化が行われるところもあるので、シェアハウス運営を始める前には自治体ごとの制度もしっかりと確認するようにしましょう。

⑤サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅とはバリアフリー構造の賃貸住宅で、有料老人ホームとは異なり、介護の必要がない・軽度の要介護高齢者を受け入れています。居室の広さや設備をバリアフリーにしているだけでなく、日中はケアの専門家が常駐して入居者の安否確認や生活支援サービスを提供し、高齢者が安心して暮らせる環境を整えています。少子高齢化の現代において将来有望な投資方法の一つが、このサービス付き高齢者向け住宅です。

日本には有料老人ホームやデイサービスは多くあるものの、介護の必要がない比較的健康な高齢者向けの住宅は不足傾向にあります。そのため政府もサービス付き高齢者向け住宅を積極的に増やそうとしており、一定の条件を満たせば建設のための補助や融資が利用できる、固定資産税が軽減されるといった優遇措置が受けられます

サービス付き高齢者向け住宅は高齢者が人生の最後まで過ごす場所になる可能性が高く、ある程度長期の入居になることが考えられるため安定性も高いといえます。アパートやマンションなどの一般的な不動産物件は、高齢者人口が増えていくと空室リスクや家賃下落のリスクが高まりますが、高齢者向けの住宅の需要は今後も高まっていくと考えられるでしょう。

ただ地域によってはすでに多数の介護福祉施設があって利用者がなかなか見つからず、空室が目立つ可能性もゼロではありません。サービス付き高齢者向け住宅を成功させるには、医療や介護事業、不動産賃貸業など多岐にわたる知識とノウハウが必要になります。まずは地域のニーズや入居者のターゲットを十分に考え、サービス付き高齢者向け住宅の運営経験が多い不動産会社を探すところから始めてみてはどうでしょうか

⑥コインパーキング

初期費用が少なくランニングコストもほとんどかからないコインパーキングは、すでに土地を持っている方には始めやすい投資方法です。コインパーキングには自営で行う方法と専門業者に貸し付ける方法があります。自営の場合は利用率に応じて収入が増えるというメリットがある一方で、機械の設置など初期費用がかかることがデメリットとして挙げられます。貸し付けの場合は毎月一定の収入が得られる、メンテナンスなど手間がかからないといったメリットの一方で、賃料以上の収入は得られないというデメリットがあります。

自営・貸し付けに共通したコインパーキングの大きなメリットとしては、狭小地や変形地であっても立地がよければ経営できることが挙げられますが、近年は土地活用も進んできているためすでに駐車場経営をしている人も少なくなく、競争が激しくなる可能性も考えられます。土地探しから始める場合、場所によってはコインパーキングに適した土地を見つけるのが難しいこともありますし、税制面で優遇が受けられない点や初期費用が少なくて済む分アパート経営などと比べると収入額が少ない点もデメリットとして挙げられます。

「すでに土地を持っている方には始めやすい」とはお伝えしましたが、持っている土地がコインパーキング向きかどうかはわかりません。まず近所や各地のコインパーキングを実際に見に行く、インターネットを駆使して研究するなど、どんなところが成功しているのかを調べるところから始めてみましょう

⑦トランクルーム

海外、特にアメリカなどでは一般的になりつつある「貸物置投資」は、空いている土地や空室にトランクルームを作って貸し出す方法です。トランクルームを借りる目的は人によってさまざまですが、主に荷物の保管のために利用する人が多いといえるでしょう。現代では核家族化が進み、住む家も一軒家ではなくアパートやマンションなど利便性が高い家に移り変わってきています。アパートやマンションでは保管できる荷物も限られるため、季節家電や衣類、たまにしか使わないものなどをトランクルームに預ける人が増えてきているというわけです。

少子高齢化により今後も核家族化が進むと予想され、トランクルームの需要も高まると考えられています。トランクルームを投資物件とする際の特徴としては、まずマンションなどの不動産投資より初期費用を抑えられること、そして比較的ローリスクで始めやすいことが挙げられます。始める際にはある程度まとまった費用が必要になりますが、維持費はほぼ不要で管理の手間もほとんどかかりませんが、一般的な不動産投資同様、空室リスクもあるということは留意する必要があります。(たとえば引っ越しが多い3~4月頃は満室でも、それ以外は空室が目立つというところもある)

またローリスクで誰でも始めやすいというメリットは、参入者が多くなり価格競争が激しくなるというデメリットにもなり得るため、始める際には立地などをしっかりと見極め、競合が少ない場所を選ぶ必要が出てくるでしょう。日本ではまだトランクルームなどの貸物置の認知度が低いため、稼働率が上がるまでにある程度時間がかかることも考えられます。まずは地域人口などの基本的なデータ収集、トランクルームの需要、もしすでに近場にトランクルームがある場合は料金なども詳しく調べましょう

⑧コンビニ土地活用

コンビニ経営は、マンション・アパート経営などと比較すると収益を生み出しやすいともいわれている投資方法です。郊外で住居を建設するには向いていないような広い土地も、郊外型の駐車場が広いコンビニを建てれば、土地の有効活用が可能となります。

コンビニ土地活用には、土地だけを貸す方法(事業用定期借地方式)と、土地に建物を建設して両方貸す方法(リースバック方式)とがあります。前者は初期費用がほとんどかからない、相続税評価額が減額される点がメリットとして挙げられますが、収益性は後者よりも低くなるといえるでしょう。後者は土地の所有者が建物も建てる必要があるため初期費用がかかりますが、コンビニ側が建設代金を無利息で貸してくれることが多くなっています。初期費用がかかる分リスクは高くなりますが、収益性は前者より大きくなります。しかし業績不振となればすぐに撤退となることも少なくありません。

コンビニ土地活用を検討する際には、まず近隣にコンビニができそうな土地がないか確認する、コンビニ業界の動向を把握するといったところから始めるといいでしょう。「ビジネスとして真剣に取り組む」という心構えも念頭に入れておきましょう。

⑨太陽光発電

太陽光発電投資は建物の屋根の上や使用していない土地にソーラーパネルを設置し、そこで発電した電力を電気事業者に売却する方法です。2012年に再生可能エネルギー固定価格買取制度(FIT制度)が始まって以来、宅地としての需要がない地方の土地活用の選択肢として注目を集めています。太陽光発電ではFIT制度により電力が20年間固定価格で買い取ってもらえるため、継続して安定した収入が得られる点がメリットだといえるでしょう。それ以外に電気の専門知識がなくても運用できる、ソーラーパネル設置費用が安くなってきているといったメリットから、比較的手の届きやすい投資になりつつあります。

デメリットとしては、設置費用が安くなってきているのと同時に電力の売却価格も年々下落傾向にあること、さらにFIT制度適用終了後(20年後)の買取価格がどうなるかといった問題が挙げられます。自然を相手にするものなので、悪天候が続いて思うように収入が得られず初期費用回収までに時間がかかることも考えられますし、太陽光発電設備のメンテナンスや自然災害で被害を受けた場合の損害保険の加入など、ランニングコストについてもある程度考えておく必要もあります。また利回りが安定しているということは大幅な収入増は望めないということになり、これも考えようによってはデメリットだといえるでしょう。

太陽光発電を始める際には、まず太陽光発電について基本的な情報・知識を仕入れておきましょう。今は複数のメーカーから太陽光発電の装置が出ているので、それらを比較してそれぞれの特徴を把握しておくこともきっと役に立つはずです。近くで実際に太陽光発電装置を設置している人がいる場合は、経験者の話を聞くのもよい勉強になるでしょう。

少額で気軽に始められる不動産投資『REIT(リート)』

REIT
ここまででご紹介した不動産投資の方法は、ある程度まとまった資金がなければできない方法でした。しかし、なかには「不動産投資に興味はあるけど、まとまった資金を作るのが難しい」という方もいるでしょう。そういった方に向けて、不動産投資『REIT(リート)』をご紹介します。

REIT(リート)とは

REIT(リート)は1960年にアメリカで生まれたシステムで、「Real Estate Investment Trust:不動産投資信託」の頭文字を取ってREITと呼ばれています。日本ではJapanのJをとって『J-REIT』と呼ばれることもあります。REITの仕組みとしては、まず投資法人が、投資家から資金を集め、マンションやオフィスビル・ホテルなど複数のさまざまな不動産を購入し、購入した不動産の賃貸収入・売却利益を配当金として投資家に還元します。

REIT(リート)のメリット・デメリット

REITのメリット・デメリットを見ていきましょう。

REITのメリット

・株よりも利回りが高い
・10万~100万円程度の少額から投資ができる
・分散投資でリスクが軽減できる
・株と同じように取引でき、流動性・換金性が高い
・不動産の選定や運用などはプロが行うので手間がかからない
・NISA(少額投資非課税制度)を利用すれば年間120万円まで非課税となる

実際の不動産を購入して賃貸経営を行う不動産投資の場合、大きな費用が必要となります。しかし、REITは10万円程度から始められるため、敷居が低く誰でも始めやすいということが一番の特徴だといえるでしょう。

REITのデメリット

・上場廃止になる可能性がある
・投資法人が倒産する可能性がある
・金利の変動などで配当金が減ることがある
・自然災害などで土地・建物が損害を受けるとREITの価値にも影響する可能性がある
・法制度の変更がREITの価値にも影響する可能性がある
・実物の不動産の所有ができない

REITは金融商品ではありますが、自然災害や劣化などで土地・建物に損害が発生するとREITの価値にも影響するといった不動産投資特有のリスクも持ち合わせています。

REIT(リート)の選び方

どの銘柄を選ぶかによって、得られる結果も変わってきます。不動産投資信託の情報サイトなどにあるランキングを参考にするのもいいですが、気になる銘柄は自分でしっかり調べるようにしましょう。

銘柄の選び方のポイントとしてはNOI利回りを見ること、目論見書や資産運用報告を確認することが挙げられます。NOIとはネット・オペレーティング・インカムの頭文字をとったもので、配当金から諸経費を差し引いた実質利回りのことです。REITのNOI利回りの目安は5.5%ほどとされているため、5.5%以上であるものが推奨されます。また興味を持っているREITの現時点での価格を見て、これから上がるかどうかを判断することも大切です。

REIT(リート)への投資で気を付けること

基本的に株式と同じ税制となっているREITですが、REITの配当金において総合課税を選択した場合、株式とは異なり配当控除の対象外となるので注意が必要です。またREITは、賃料の変動などさまざまな要因の影響を受けるものです。株式同様元本が保証されているわけではないということ、過去の配当金水準が今後も続くという保証もないということは十分に理解しておく必要があります。

「小口化投資」と「ソーシャルレンディング」には注意が必要

少額で始められる投資として、REITの他に小口化投資やソーシャルレンディング(貸付型クラウドファンディング)があります。

小口化投資は複数の投資家から集めたお金で不動産を購入し、所有権を共有するという方法です。1口100万円単位から購入できるものが多く、REITほどではありませんが比較的始めやすい不動産投資です。相続税対策にはおすすめされる方法ですが、選択肢がまだまだ少なく流動性が低いため売却も容易ではないなどのデメリットがあります。

ソーシャルレンディングは年利数%~10%ほどの高い利回りが期待できるとされ、新たな投資として注目を集めている投資方法です。しかし業界においてはまだ成熟していない部分も多く、ソーシャルレンディング業者の行政処分、(行政処分を受けての)元利金返済の延滞など、複数のトラブルも発生しています。株式なども含め、投資はすべて自己責任になります。「失敗は成功のもと」とはいわれますが、ある程度の金額を投資するとなると、そうも言っていられませんし、どの方法もしっかり自分で勉強した上で行っていきましょう。

まとめ

不動産投資にここまでいろいろな選択肢があることに驚いた方もいるでしょう。覚えておきたいのは、どの方法にもメリットだけでなくデメリットがあるということ、そして土地や物件をしっかりと見極める必要があるということです。

借地や底地など権利関係が難しいものもありますし、勉強が必要なことも多々あって大変なこともあるでしょう。しかし不動産に関する知識は得ておいて損することはないので、チャレンジする価値はあります。不動産の知識を身につけてさらに新たな収入源も確保できたら、あなたの未来も変わるかもしれません。

最終更新日: