不動産投資としてワンルームマンションはあり？メリットや必要なものを解説

不動産投資は安定した家賃収入が得られる、資産価値が変動しにくい不動産という資産が手に入ります。うまく運用できなかった場合でも、購入した不動産を売却すれば初期投資の一部を回収できるため、比較的リスクの低い資産運用の1つとして注目されています。

しかし、アパート、ワンルーム、戸建など、不動産投資には多くの種類があります。リスクを抑えながら安定した利益を得るためには、それぞれの特徴を理解してから運用を始めることが重要です。

この記事では、ワンルーム不動産投資のメリットとデメリット、ワンルームマンション経営に向いている人について解説します。

ワンルーム不動産投資の6つのメリット

不動産投資と一口に言っても、アパート、ワンルーム、戸建といったように運用の対象となる不動産の種類は数多くあります。どの不動産を運用するかによって、メリットとデメリットは異なるため、不動産投資で失敗しないためにも、それぞれの特徴を理解した上で自分に合った不動産を選ぶことが重要です。

今回は、ワンルーム不動産投資をピックアップしました。ワンルーム不動産投資のメリットは以下の6つが挙げられます。

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

初期投資を少なく抑えることができる

不動産投資では、投資対象となる不動産の規模が大きくなるほど初期投資も大きくなります。エリアによる金額差はありますが、アパート経営は数千万～数億円、戸建経営は数千万円が初期投資としてかかります。

ワンルーム経営も数千万円の初期投資がかかりますが、アパート経営、戸建経営の中では最も初期投資を抑えることが可能です。新築ではなく中古ワンルーム経営であれば、数百万円から始めることもできます。また、金融機関の融資を利用する場合には、多額の借り入れを申し込むと審査に通る可能性が低くなりますが、ワンルーム経営は借りる金額を少額に抑えられるため、審査に通る可能性が高まります。

ワンルーム経営であれば初期投資を少なく抑えられる、融資を受けやすいため、不動産投資のハードルが下がって始めやすいのが大きなメリットと言えるでしょう。

安定した需要が期待できる

「少子化で人口が減少しているため、不動産投資はリスクが高いのでは？」と考えている人も多いのではないでしょうか？確かに少子化の影響で人口が減少しており、需要に対して供給が上回っている状態です。

総務省が行っている2019年1月1日時点の住民基本台帳に基づく人口動態調査によると、日本の人口は1億2,477万人となっており、前年から41万人減少しました。しかし、世帯数は2019年1月1日時点で5,852万7,117世帯となっており、前年から51万9,581世帯増加しています。1世帯当たりの構成人数が毎年減少しており、単身世帯が増加していることが分かります。

つまり、ファミリー向けの賃貸住宅の需要は年々下がっているものの、単身世帯を対象としたワンルームは需要が年々高まっているということです。日本の今後を考えると、ワンルームは時代のニーズに合っているため、今後も安定した需要が期待できるでしょう。

長期的な減価償却が期待できる

減価償却とは、築年数の経過によって資産価値が減少することです。実際に何かしらの支出が生じるわけではなく、ただの資産価値の目減りですが、減価償却費を計上することで所得税の節税効果が期待できます。

減価償却費を何年、いくら計上できるかは不動産の構造によって以下のように異なります。

不動産の構造	耐用年数（償却率）
木造	22年（0.046）
鉄骨造（厚さ4mm超）	34年（0.030）
鉄筋コンクリート造（RC造）	47年（0.022）

例えば、建物部分の資産価値が2,000万円の新築ワンルームマンションを買った場合は、47年間44万円（2,000万円×0.022）を経費として計上することが可能です。

土地は経年劣化が生じないため、減価償却が関係ありません。減価償却が関係あるのは建物に限定されるため、不動産価格に占める建物の割合が多いほど減価償却による節税効果が高いと言えます。狭い土地に高い建物を建てるワンルームは、不動産価格に占める建物の割合が多いため、減価償却による長く・高い節税効果が期待できるでしょう。

相続税の節税効果が期待できる

相続財産が現金の場合、評価額が100％となります。しかし、相続財産が不動産の場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価されます。そのため、土地は時価の70～80％、建物は建築価格の50～70％になることから、現金よりも相続税を抑えることが可能です。

また、200㎡以下のマンションは「小規模宅地等の特例」の適用によって評価額がさらに下がる可能性があります。賃貸用不動産は、不動産の使用を制限されて居住用不動産よりも評価額がさらに低くなるため、現金と比べると評価額が3分の1程度になります。

そのため、相続税の基礎控除の減額によって、何とか相続税を節税したいと考えている人にはワンルーム不動産投資がおすすめと言えるでしょう。

将来の備えになる

不動産投資全般に言えることですが、不動産投資は安定した家賃収入を得ることができます。そのため、退職して収入が年金だけになっても家賃収入が私的年金代わりになるため、老後を安心して暮らすことが可能です。

また、ワンルームを購入する際に契約した融資を全て返済した場合、ワンルームの売却で得た全ての売却代金を自由に使うことができます。急にまとまった資金が必要になった場合でも、売却代金で補えるため、万が一の保険としてワンルーム不動産投資を始めるのも選択肢の1つと言えるでしょう。

買い手が見つかりやすい

賃貸用不動産の売却は需要が限られるため、流動性が低くなかなか買い手が見つかりにくいと言えます。しかし、ワンルームマンションは投資用としてだけでなく、空室の場合は自宅用やセカンドハウス用として売却することも可能です。

また、他の賃貸用不動産と比較すると物件価格が安く、買い手が見つかりやすいと言えます。買い手が見つかりやすいということは、急に現金が必要になった場合やローンの返済に困って一括返済したい場合も売却をスムーズに行いやすいということです。

安定した不動産投資を行うためにも、流動性が高い、買い手が見つかりやすいということは、押さえておくべき重要なポイントと言えるでしょう。

ワンルーム不動産投資の3つのデメリット

ワンルーム不動産投資には多くのメリットがありましたが、安定したワンルーム不動産投資を行うにはデメリットもしっかりと把握しておくことが重要です。ワンルーム不動産投資の主なデメリットは以下の3つです。

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

大きなリターンが期待できない

ワンルーム経営は初期投資を抑えることができるのがメリットでしたが、得られる家賃収入はアパート経営や戸建経営と比較すると少なくなります。

その理由は、ワンルーム経営で得られる家賃収入が1部屋だからです。「戸建経営も1物件しか家賃収入を得られないのでは？」と思った人もいるかもしれませんが、戸建はワンルームより家賃設定が高いという違いがあります。

初期投資を抑えられるため、他の不動産投資と比較すると手軽に始めやすいものの、得られるリターンが小さいのは不動産投資を行う上で物足りないと言えるでしょう。

資産価値が残りにくい

ワンルームは不動産価格に占める建物の割合が多いことから、減価償却による高い節税効果が期待できました。しかし、減価償却による節税効果が高いということは、築年数の経過による資産価値の減少が大きいということを意味します。

不動産価格に占める土地の割合が多い場合には、土地は減価償却による影響を受けないため、築年数が経過しても資産価値はある程度残ります。

ワンルームを売却する際は、資産価値が残りにくいことが原因で、想定していたような価格で売却できない可能性もあるということを覚えておきましょう。

空室リスクが大きい

不動産投資で必ず伴うのが空室リスクです。アパート経営では、複数の入居者がアパート内に入居しているため、全部屋空室にならない限り家賃収入が0になることはありません。

また、サブリース契約といった家賃保証のあるワンルーム経営では、入居者がいない場合でも家賃収入を得られるため、空室リスクを抑えることが可能です。しかし、そのような契約がない場合は空室が生じると家賃収入が得られないため、キャッシュフローの悪化によってワンルーム経営の継続が困難になる可能性があります。

いくら安定した需要が期待できるワンルームでも空室が生じた場合は家賃収入が0になるため、空室を想定した計画的な経営が求められるでしょう。

ワンルーム不動産投資に向いている人

ワンルーム不動産投資のメリットとデメリットが分かりましたが、どのような人がワンルーム不動産投資に向いているのでしょうか？ワンルーム不動産投資が向いている人の条件として、以下の2つが挙げられます。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

なるべく資金を抑えて不動産投資を行いたい

いくら金融機関の融資を利用できると言っても、借りたお金は必ず返さなくてはなりません。借りたお金の金額が大きくなるほど、不動産投資に失敗した場合のリスクが大きくなるため、失敗した場合のリスクを抑えながら不動産投資を行いたいという人も多いと思います。

そのような人には、初期投資を他の不動産投資よりも抑えられるワンルーム経営がおすすめと言えます。初期投資を抑えることによって、場合によっては自己資金のみでワンルーム経営を始められる、少額の借り入れだけで済むため、滞納のリスクを抑えながら不動産投資を行えるでしょう。

リターンよりもリスクに備えたい

ワンルーム経営は家賃収入が少ないため、大きなリターンが期待できないというデメリットがありました。

しかし、ワンルーム経営は、単身世帯が右肩上がりに増えていく中で単身世帯にターゲットを絞っているため、ファミリー向けの戸建経営と比較すると空室リスクが低いというメリットがあります。

また、初期投資を抑えることで滞納のリスクが低い、流動性が高く買い手を探しやすいなどのリスクを抑えられる要素が多いため、リターンよりもリスクに備えたい人におすすめと言えるでしょう。

ワンルーム不動産投資に必要なもの

ワンルーム不動産投資をスムーズに始めるには、ワンルーム不動産投資に必要なものを事前に準備しておくことが重要です。ワンルーム不動産投資に必要なものとして以下の2つが挙げられます。

それぞれ必要なものについて詳しく見ていきましょう。

購入資金

ワンルーム不動産投資を始める際はワンルームマンションを購入する必要があります。いくらワンルームの規模が小さいと言っても、数百万～数千万円の資金が必要になります。

また、ワンルームマンションを購入する際は、購入代金以外に売買契約書を交わす際にかかる印紙税、不動産会社に仲介を依頼した場合にかかる仲介手数料などの費用もかかるので注意が必要です。

想像以上に費用がかかって用意した資金ではワンルーム不動産投資を始めることができない、金融機関の融資審査に落ちることがないように、事前にいくらかかるか確認する、金融機関に相談するなど準備しておくことが重要と言えるでしょう。

実印・住民票

ワンルームマンションを購入する際は、本人確認のための住民票や売買契約に使用する実印が必要です。

実印とは、市区町村の役所に登録することで公的に認められた印鑑のことです。役所に印鑑を登録（印鑑登録）し、認められた印鑑のみ実印として扱われます。そのため、まだ印鑑登録が完了していない場合には、印鑑登録を行わなくてはなりません。

住民票はマイナンバーカードを所有していれば、コンビニでも取得できるようになりました。しかし、まだマイナンバーカードを所有していない人も多く、住民票を取得するために役所や出張所などに行かなくてはならない人も多いと思います。近くに役所や出張所などがない場合、住民票を取得するのに時間がかかる可能性があるため、時間に余裕を持って取得しておきましょう。

まとめ

不動産投資に興味を持っている人は、アパート、ワンルーム、戸建など色々な種類があるため、どの不動産投資にすべきか悩んでいる人も多いと思います。不動産投資のリスクを少しでも抑えるには、各不動産投資の違いをしっかり理解しておくことが重要です。

ワンルーム不動産投資は、右肩下がりの人口に対して、右肩上がりを続けている単身世帯数をターゲットにしているので安定した需要が期待できます。また、不動産の規模が小さいため、初期投資を少なく抑えられるのも大きなメリットです。

このようなメリットが多々あるワンルーム不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。