不動産登記簿をネットから取得しよう 不動産登記の基礎知識と取得方法

不動産登記簿

不動産の売買や賃貸を行う上で、その内容を調べ、重要事項に関する説明書を作る際に必要なのが「登記簿謄本」という書類です。これは、その土地や建物にまつわる権利などの経緯や現状が記録されており、不動産取引には欠かせないものとなっています。

通常登記簿は、法務局で登記官から直接受け取るものとされてきましたが、現在ではネットを使ってダウンロードすることもできるようになりました。

この記事では、不動産登記に関する基礎知識や登記簿謄本の役割や内容、ネットを使った登記簿の取得方法やその費用などについて、以下の構成で詳しく解説します。

  • 「登記簿謄本」とは?
  • 「不動産登記簿」の性質や特徴について
  • 不動産登記簿の見方について
  • 登記簿謄本は600円で取得可能。ネット経由なら料金が割引に
  • 登記簿の「名義」は誰か、もう一度確認を
  • 不動産業者からの営業電話は、不動産登記簿のネット取得が原因かも?

それでは始めましょう。

「登記簿謄本」とは?

登記簿謄本
「どのようにしてネットから登記簿謄本を取得するか」という本題に入る前に「登記簿謄本」についての基礎的な知識を押さえておきましょう。

登記簿謄本は正式名称を「不動産登記簿謄本」といいます。「謄本」という聞きなれない言葉が出てきましたが、謄本とは「文書の原本の内容を証明するために、原本の内容を同一の文字、符号で全部かつ完全に謄写した書面」のことを指します。

つまり「不動産登記簿の内容を完全に複写して、それらすべてを間違いなく証明する文書」が「不動産登記簿謄本」です。ちなみに、この「謄本」には不動産登記簿謄本以外にも、戸籍謄本、公正証書謄本、手形謄本、訴訟謄本などの種類があります。

これら「内容をすべて証明する」ことを目的とした謄本に対し、内容の一部を証明する「抄本」と呼ばれる書類もあります。例えば戸籍謄本の場合は、家族全員の情報が記載されてしまいますが、抄本であれば本人だけの情報を取得できます。

また、この登記簿謄本と同じく法務局で取得できる書類に「登記事項証明書」というものがありますが、これは言い方が違うだけで物は同じです。むしろ「登記簿謄本」が現在では「登記事項証明書」と呼ばれていると言ったほうが正確かも知れません。

従来、登記簿はすべて紙の形で全国各地の法務局に保管されていましたが、IT化の進んだ現在、内容はデータで保存されています。そのデータをもとに証明書を発行するシステムとなったので「登記事項証明書」と呼ばれるようになったことがその背景としてあります。実際に取得する際に迷わないよう、この点もしっかり押さえておきましょう。

「不動産登記簿」の性質や特徴について

「登記」とは「一定の事項を広く公にするために、公開された帳簿や台帳に記録する」ことを言います。したがって「不動産登記簿」とは「不動産に関するあらゆる情報を記録した書類」ということになります。

では、なぜ不動産は「登記」をしなければならないのでしょうか。それは、財産の中でも「不動産」が持つ特性に理由があります。土地や建物などの「不動産」は、お金などの「動産」と違い、動かすことができません。

また、不動産は、実際の持ち主と住んでいる人が違う場合も多々あります。アパートの持ち主は大家さんですが、そのアパートに住むのは、大家さんと契約を交わした様々な人です。

このように「動かせない」という性質を持った不動産は、一見しただけではどこのだれが本来の所有者であるかが分かりません。そのため、安心して不動産の取引を行うためには「誰が土地・建物の所有者か」「どんな権利関係が発生しているのか」が広く一般に向けて明らかになっている必要があります。

それら不動産の権利関係や状況を記録することが「登記」であり、それが記録されたものが「登記簿」と呼ばれます。不動産について正確な情報を得るには「登記簿」を参照することが何よりの方法であるのはこれが理由です。

不動産登記簿の見方について

ここで、登記簿謄本の見方や具体的な内容についても確認していきましょう。
不動産の登記簿謄本は「土地」「建物」「建物(所有区分)」の3種類があります。それぞれ土地、建物一件ずつ1枚の用紙が必要となります。

登記簿謄本の中身ですが、「表題部」「権利部 甲区」「権利部 乙区」という3つの項目で構成されています。
項目ごとに詳しく見ていきましょう。

表題部

所在地や大きさ、広さなど、不動産の「物理的な情報」が記載されている部分で、以下のような要領でまとめられています。

所在:

対象となる建造物が建っている土地の地番が記載されます。地番はいわゆる住所とは違う表記になります。(同じ場合もあります)

家屋番号:

登記所(法務局)が定めた、建物を特定するための番号のことです。原則的には「所在」に記載された地番と同じ番号となりますが、一つの土地の上に複数の建造物がある場合は「○○○番の1」のような「支号」がつきます。

種類:

住宅」「共同住宅」「物置」「事務所」「店舗」など、その建物が何の目的で使われるかといった「用途」を記載します。用途が複数ある場合は「事務所・店舗」のように記載されます。

床面積:

建造物の面積を各階ごとに記載します。単位は「㎡」で表し、小数点2ケタ以下は切り捨てます。

権利部 甲区

権利部にはその不動産の権利に関する情報を記載しますが、そのうち甲区には「物件の所有権に関する情報」が記載されます。この部分を見れば、いつ、誰がこの不動産を取得したのかが書かれています。差し押さえがある場合もその旨が甲区に記載されます。

権利部 乙区

乙区に記載されるのは、「所有権以外の権利関係」が記載されます。代表的なものを以下にまとめてみました。

抵当権:

銀行などの金融機関からお金を借りる時の担保とするものです。返済が終われば抵当権は消滅させることができますが、返済が不能になれば、抵当権を持つ人はその物件を競売にかけ、債権の弁済に充てることができます。

根抵当権:

これも金融機関からお金を借りる際の担保となります。抵当権との違いは、金融機関が定めた限度額の範囲内であれば、複数回お金の貸し借りが可能になる点です。

地役権:

自分の土地の便益のために、他人の土地を利用する権利です。具体的には、他人の土地を通行するための「通行地役権」、水を引くための「引水地役権」、眺めや景観を確保する「眺望地役権」などがあります。

地上権:

他人の土地で工作物や樹木、竹木などを所有するために、その土地を利用する権利のことです。工作物とは、建物や電柱、電波塔、橋、石油タンクなど様々なものがあります。

ちなみに、稲作や果樹の栽培で他人の土地を使う際は「永小作権」という別な権利の対象となります。

登記簿謄本は600円で取得可能。ネット経由なら料金が割引に

この項では、本題である「ネット経由で登記簿謄本を取得する方法」について説明していきますが、その前に参考として最もオーソドックスな方法である「法務局を直接訪ねて取得する方法」「郵送で取得する方法」についてまとめました。

法務局で取得する場合

まずは窓口へ

法務局の窓口の受付時間は月曜日から金曜日までの8時15分から17時15分までです。時間が過ぎるとシステムがシャットアウトされるので、時間に余裕をもって訪ねましょう。

交付請求書を書こう

法務局の不動産登記部門に置いてある交付請求書に必要事項を記入しましょう。住所と氏名、土地の場合は「地番」、建物の場合は「家屋番号」を記入し、該当事項の□にチェックを入れ、収入印紙を貼れば終わりです。あとは窓口に提出し、出来上がるのを待つだけとなります。

ただ、最近では「証明書発行請求機」という機械が法務局の窓口に設置されており、タッチパネルで不動産の地番などの情報を入力していくことで、登記簿謄本や地積測量図、公図、建図などを請求することができます。
交付請求書を手書きするよりも、早く発行してもらえます。

ここで一点気をつけたいのは、正確な「地番」や「家屋番号」を把握していなければ登記簿謄本を取得できないということです。さきほども少し触れましたが、住所と地番は必ずしも一致しているわけではないので、事前に正確な内容を調べておかなくてはなりません。地番の確認方法について、以下にまとめました。

権利書を確認する

自分が所有する物件の場合に限りますが、権利書には地番が記載されているのでそれを参照すれば確認が可能です。他にも毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」にも地番が記載されています。

法務局に問い合わせる

「地番照会をお願いしたい」と担当部署に電話をする方法です。件数が少なければ、スムーズに対応してくれます。連絡先は対象となる不動産を管轄している区域の法務局で、ホームページに地番照会用の連絡先が載っています。

ブルーマップを参照する

地図を扱う出版社「ゼンリン」が発行する地番入りの地図「ブルーマップ」を使って調べるのも一つの方法です。この地図は法務局や図書館で閲覧可能です。

郵送による取得

登記簿謄本は郵送での取得も可能です。
法務局に申請書、返信用切手、収入印紙を送ることで、登記簿謄本を取得できます。収入印紙は法務局の印紙売場、郵便局、コンビニエンスストアで購入できます。

ネット経由での請求

「登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと」というサイトを経由して行います。このページを開いたら「かんたん証明書請求」を開き、物件を検索し、申請内容を入力します。

このサービスの利点は、法務局まで足を運ばなくてよいだけでなく、受付時間が月曜から金曜までの8時30分から21時までと、遅い時間まで申請が可能なところにあります。また、受け取りも法務局窓口と郵送のどちらかを選択できるので、窓口で待つ必要もありません。

また、料金もネット経由の方が安価で済みます。従来、登記簿謄本を法務局窓口で取得する場合、一通当たり600円の費用が掛かりました。しかし、オンラインで申請する場合、法務局窓口で受け取る場合は480円、郵送の場合でも500円の費用で済みます。

その際の支払いもインターネットバンキングやATM(Pay-easyサービス)などを利用することができます。このように、オンライン申請サービスは直接法務局に足を運ぶ労力や費用が軽減できるため、近年はこの方法がメジャーになりつつあります。

ここで注意したいのは、申請をする際に「登記情報提供サービス」というサイトと間違えないようにすることです。一般財団法人民事法務協会が運営するこのサイトは、オンラインで登記簿情報を閲覧できるサービスを行っていますが、ここから登記簿謄本を取得することはできません。

ここで取得できる「登記事項要約書」は、「登記簿謄本」ではありませんので注意しましょう。

登記簿の「名義」は誰か、もう一度確認を

登記簿名義
ここまで「登記簿謄本の取得の仕方」を中心にご説明してきましたが、何より重要なのは登記簿の内容、すなわち「その土地・建物は誰の名義であるか」です

不動産取引をしようと思っても、そこが自分の名義でなければ取引はできませんし、所有者が決まっていなければ売却もできません。また、相続の場合であれば相続人が増えすぎて収拾がつかなくなり、土地や家を本来の所有者ではない人に占有されたまま時効を迎えてしまうケースもありえます。

そのような事態を防ぐためにも、必ず登記簿謄本に記載された「名義」を確認しておく必要があります。参考までに、土地や建物の名義を変えていなかったがために起こりうるトラブルの例をご紹介します。

相続登記されないままの土地があった場合

不動産登記の名義変更(所有権移転登記)が行われなければ、その土地や建物の所有権はずっと亡くなったご本人にあることになるので、その他の人には売却することができませんし、担保に入れてお金を借りることもできません

また、相続人が複数いて、その中の誰かが行方不明であったりすると話はさらに面倒になります。相続人がはっきりしていない不動産や、共有している不動産の場合、それを売るためには相続人全員の合意が必要であるため、その行方不明の相続人を見つけ出して合意させない限り、話を前に進めることができないのです。

離婚に伴い財産分与をする場合

家を購入した時、その所有権を2分の1にしたまま離婚し、その後何の手続きもしなければ、家はずっと「共有財産」と見なされ、どちらかの意思で売却をすることができなくなります。

また、子どもがいる場合、さらに話は複雑になります。
親権者である親が亡くなれば、共有財産である家の権利の半分は子どもに相続されますが、この子どもが未成年者であれば、法的行為をすることができないので、第三者である「特別代理人」の選任が必要になる可能性もあります。

当初は夫婦だけの問題だった家の権利問題が、所有権の所在を明確にしておかなかったせいで、子どもや第三者を巻き込んだ非常に複雑な問題となってしまうことも充分起こり得るのです。

このように所有権にまつわる不動産登記については、変更があった時に登記も変更することがとても大切です。

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ワンポイント豆知識:権利部部分の登記は義務ではない?

ここまで不動産登記の重要性について解説してきましたが、実は不動産登記の権利部部分の登記は義務ではありません。つまり、所有権が誰にあるのかを登記する法的な義務はなく、登記していないからといって罰則もありません。

「義務ではないなら、登記しなくても問題ないのでは?」

と思うかもしれませんが、それは大きな間違いです。
本来、権利部部分の登記については、ほかでもない自分自身の権利を他人に主張するためにするものであり、法律で義務化されているからするという類のものではありません。所有権を登記することで、赤の他人でもその不動産の所有者があなたであると信じることができるのです。

自宅などについては、おおむね誰が所有しているのか、わかるかもしれませんが、投資物件を所有している場合は、所有者と居住者が別人になります。また、所有者が住んでいる場所も投資物件からかけはなれた場所であることも多いため、所有権の登記をしておかないと、誰が所有者なのかまったくわかりません。

不動産取引において、所有者とはすなわち登記簿に記載のある人物という認識で話が進みます。そのため、自分の名前が所有者として登記されていなければ、ほかの人に売却、賃貸、相続、贈与、交換、担保といった行為をすることはできませんので注意しましょう。

不動産業者からの営業電話は、不動産登記簿のネット取得が原因かも?

営業電話
投資用の不動産を所有している投資家の方は、ここ数年不動産業者からの営業電話の多さにお困りではないでしょうか。最近では、立地の良い都内の23区さらには都心3区(港区、千代田区、中央区)の投資物件を所有していると、毎日ひっきりなしに不動産業者から「売ってください」というしつこい営業電話がかかってくることと思います。

一昔前までは「買いませんか?」という営業だったのが、今では都心の良質な物件が不足しているため、もっぱら「売りませんか」という営業にシフトしているようです。
投資物件を所有している投資家としては「いったいどこから自分の住所や電話番号が漏れているのだろう」と不思議に思うことでしょう。

実は、不動産業者は不動産登記簿を法務局で閲覧したり、ネットを使って安く取得したりするなどして所有者の情報を集めているのです。不動産登記簿には所有者名と住所が記載されているため、「売りませんか」というダイレクトメールや営業資料が勝手に届くのはそのせいです。

また、電話については104に電話番号を登録していると、そこを経由して調べられるほか、一部では不動産売買した人の名簿が裏で流通しているとの噂もあります。

ワンポイントアドバイス:しつこい営業電話の撃退法

売る気もないのに、毎日毎日「売りませんか」という電話がかかってくると、強いストレスを感じることになります。そのような営業電話を撃退するには、以下のような方法が有効です。

必ず留守番電話にする

これはオレオレ詐欺などの撃退方法と同じですが、予め登録した電話番号以外は、かかってきた電話にいきなり出るのではなく、必ず留守番電話にして用件を聞いた上で出るかどうかを判断します。

不動産業者の多くは、営業電話をダメもとでかなりの件数を日々かけています。その中で電話に出てくれる電話番号をピックアップし、また後日電話します。つまり、電話に出てくれない番号は、徐々に営業電話のリストから消されていくのです。

電話に出ていると、いくら断ったとしても必ずまたかかってきますので、まずは電話に出ないということを徹底すると良いでしょう。

会話を録音する

最近は一度断ったにもかかわらず、しつこく営業する行為は禁止されています。不動産業者の多くはこのことを認識しているにもかかわらず、無視して電話営業をしています。そこで、万が一電話に出てしまったら会話を録音する旨を伝えた上で、はっきりと断りましょう。これで断ったという明確な記録が残ります。

次にまた電話してきたら監督官庁に報告する旨を伝えれば、それ以降は電話がかかってくることはないでしょう。

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