不動産売却に必要な書類は?査定から売却後までの必要書類について

必要書類

不動産の売却の流れを大まかにいうと「土地や家屋の価格査定→売買契約→確定申告」となりますが、これらの手続きには用意しなければならない書類が複数あります。そして、手続きの種類によって必要となる書類も変わってきます。

この記事では、不動産売却をする際に必要な書類について、詳しく解説していきます。

目次

「査定時」に必要な書類とは?

不動産査定
不動産売却の際、まず初めにしなければならないことは、不動産会社に対しての「査定依頼」です。不動産会社は、依頼に基づき不動産の価格を評価します。

「価格査定」は、売主にとって不動産価格決定の際の参考として活用できるものですが、価格の算出方法には大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。不動産売却のスタートラインである、これら2つの査定法はどのようなものか、それぞれどんな書類が必要なのかを以下にまとめました。

机上査定の場合

「机上査定」とは、物件の所在地や築年数、周辺エリアの取引事例、年に一度発表される公示価格などのデータをもとに、不動産仲介会社が大まかに価格を査定することです。依頼後、比較的短時間で回答が得られることがメリットなので、土地や建物の相場を把握するために使う場合が多い査定方法です。「まずは相場を知りたい」という時にはぜひ活用してみてください。

さて、「机上査定」には、必要書類はありませんが、査定の材料となる物件の情報は欠かせません。以下に必要となる物件情報をまとめました。

  • 物件の種別(戸建、マンション、賃貸物件、土地etc)
  • 所在地
  • 土地の面積
  • 建物面積
  • 間取り
  • 道路の幅員
  • 地区年数
  • 売却予定日
  • 物件の現況(居住中、賃貸中、空き家)など

訪問査定の場合

訪問査定とは、依頼した不動産会社の社員が実際に物件を訪れ調査をすることを言います。簡易的な机上査定とは違い、地形、接道状況、日照の状況、周辺の環境、建物の傷み具合、法務局から取り寄せた土地や建物の登記簿など様々な材料をもとに、詳細に査定を行います。以下が、訪問査定を行う際に必要な書類です。

登記簿謄本(登記事項説明書)

登記簿とは「不動産の権利関係や物理的な状態などを余すところなく記入された記録」のことで、法務局で手に入れることができます。

現在ではweb上から入手することもできるので、仕事を休んで法務局まで行かなくても手軽に入手することができます。以下のWEBサイトより申請することができるので参考にしてみてください。

参照:登記・供託オンライン申請システム

関連記事
不動産登記簿
不動産の売買や賃貸を行う上で、その内容を調べ、重要事項に関する説明書を作る際に必要なのが「登記簿謄本」という書類です。これは、その土地や建物にまつわる権利などの経緯や現状が記録されており、不動産取引には欠かせないものとなっています。 通常登記簿は、法務局で登記官から直接受け取るものとされてきましたが、現在ではネットを使…

公図

公図とは「土地の境界や建物の位置を確定するための地図」のことで、これも法務局で手に入れることができます。場合によっては、住宅地図で代用する場合もあります。

建物の詳細書類

設計図、間取り図などの、建物の詳細がわかる図面が必要です。建物の購入時に建築会社や不動産会社が作成しています。

不動産会社との売買契約を結ぶ際に必要な書類

不動産契約
不動産売却は、まず机上査定で相場を把握し、訪問査定で詳細な査定を行い、その後、希望額で購入してくれる買主が現れた段階で売買契約を結びます。そこでこの項では、売買契約時に必要となる書類についてご説明します。売却時に必要となる書類は、一戸建て、マンション、土地など、物件によって異なるので、その種別ごとに詳しく見ていきましょう。

一戸建てを売却する場合に必要な書類

1、売主本人の確認書類(住民票、身分証明書、実印、印鑑証明書)

まずは、売主が本人であるかを証明する書類が必要です。住民票や印鑑証明書は、市区町村の役所で入手できます。このうち住民票は、登記上の住所と現住所が異なっている場合には必ず用意しなければなりません。

これらを用意する上で注意したいのは「印鑑証明書は、発行から3カ月以内のものでなければ無効」という点と「物件が親子や兄弟などと共有名義になっている場合は、共有者全員の確認書類が必要になる」という点です。

物件の共有者が遠方に住んでいる場合、その書類を集めるのには多くの時間と労力が必要となりますので、できるだけ早めに用意をすることをおすすめします。

1-1.住民票だけでは足りないことがある

住民票については、必ず必要というわけではなく、登記簿上の住所と現住所が異なっている場合に必要となります。不動産を売却する際には、不動産の登記簿上の所有者も変更することになります。この登記手続きの事を「所有権移転登記」といいます。

そして、所有権移転登記をするためには、前提として現在の登記簿上の情報が、現実と整合性が取れている必要があります。例えば、不動産を購入したあとに、何らかの理由で引越しをしたとします。不動産登記簿には所有者の住所も登記されていますが、この住所は購入時の住所になっています。もしも、購入してから引越しをした場合は、「住所変更登記」をして登記簿上の住所を変更する必要があります。

ただ、実際はほとんどの方が住所変更登記を放置したままにしてしまうので、売却をする際に「住所変更登記」もまとめて行うのです。そして、住所変更登記の際に必要となる書類が「住民票」なのです。

住所変更登記は、住民票に記載のある住所に変更することになるのですが、ここで1つトラブルになりやすいケースがあります。それは、住所を2回以上変更している場合です。不動産を購入してから、住所変更登記をしないまま、2回以上引越しをして住民票を移動している場合、住民票だけでは住所変更登記ができないのです。住所変更登記をするためには、登記簿上の住所から現在の住所に至るまで、変更履歴が繋がるように書類を準備する必要があります。

住民票で確認できるのは「前住所」までなので、2回以上住所変更をしている場合は、住民票以外に「住民票(除票)」といって、過去の住所まで記載されている書類を取得するか、本籍地で「戸籍の附票」という書類を取得すれば、すべての住所がつながって住所変更登記が可能になります。単に住民票が必要とだけ覚えていると、2回以上引越しをしている場合、住所変更登記ができずトラブルになってしまう可能性がありますので、十分注意しましょう。

1-2.印鑑証明書が2通必要なことがある

印鑑証明書は、所有権移転登記をする際の添付書類として必要になります。ちなみに、所有権移転登記に必要な登記関係書類については、すべて印鑑証明書に対応する実印で捺印する必要があります。

実印で捺印されているかどうかについては、印鑑証明書と照らし合わせてシビアに判断されますので、捺印する際には実印かどうかしっかりとチェックしましょう。また、印鑑証明書については原則として1通で足りますが、住宅ローンなどのローンが残っている物件を売却する際には、印鑑証明書が2通必要になることがあるため注意が必要です。印鑑証明書は所有権移転登記の添付書類として提出するわけですが、それ以外に金融機関への委任状の添付書類として必要になることがあるのです。

例えば、忙しくて売買の決済日、当日に本人が立ち会えないとします。その場合、登記を担当する司法書士が、本人に代わってローンを組んでいる金融機関に行って、抵当権の抹消書類を預からなければなりません。その際に、司法書士への委任状が必要となり、捺印する印鑑に実印が指定されることがあるのです。

金融機関によっては、印鑑証明書を提示するだけで大丈夫なケースもありますが、場合によっては印鑑証明書自体を委任状と一緒に提出するよう求められるケースもありますので、その場合は印鑑証明書が2通必要になります。印鑑証明書は必ずしも1通で足りるわけではありませんので、事前に司法書士や不動産会社の担当者に、取得する部数を確認しておくようにしましょう。

2、登記済権利書または登記識別情報

いわゆる「権利書」のことです。「登記済権利書」は法務局から登記名義人(不動産を取得した人)に交付される書類で、その物件が名義人のものであることを証明する重要書類です。万が一紛失をした場合は、直ちに司法書士に手続きを依頼してください。

また、平成17年以降に登記された物件に関しては、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されていることもあります。その際は登記識別情報を用意してください。これら、売主が土地建物の取得時に交付された登記済権利書が買主に渡り、移転登記が行われれば、所有権は買主に移動します。

万が一権利証を紛失した場合は、直ちに司法書士に伝える必要がありますが、実は権利証が再発行できるわけではありません。あまり知られていませんが、権利証は1度紛失すると、2度と再発行することはできません

権利証を紛失した場合は、司法書士に依頼して「本人確認情報」という書類を作成してもらい、権利証の代わりとします本人確認情報とは、簡単に言うと司法書士が権利証をなくした本人が、間違いなくその物件の所有者であると証明するための書類のことです。

具体的には、本人が直接司法書士と面談をして、司法書士が本当に所有者で間違いがないかを質問をしながら確認していきます。例えば、いつ、誰から、どういう経緯でその物件を購入したのか、などについて確認を行い、司法書士が本人で間違いないと判断すれば、本人確認情報を作成し登記をします。ちなみに、本人確認情報を作成する場合は、通常の登記費用以外に別途数万円が報酬として必要になりますので、不動産を売買する際には絶対に権利証をなくさないよう注意することをおすすめします。

3、固定資産税の納税通知書および固定資産税評価証明書

固定資産税の納税額や移転登記などに必要な登録免許税の算出、移転登記に必要となる登録免許税を算出する際に必要になります。

固定資産税は、毎年1月1日に所有者に対し年間の税金が課税されますので、不動産を売却する時は買主と決済日を基準に清算します。また、固定資産税の納税通知書はその費用を算出する根拠にもなります。もし紛失した場合は、市区町村の役所で、固定資産税の課税証明書と同じ内容の「名寄帳」の写しを発行してもらうか、「関係証明」という書類を取得することで確認することが可能です。

固定資産税については、先程も話した通り、1月1日時点の所有者に対して請求が行きますので、売買したからといって市町村側で日割り計算をしてくれるわけではありません。そこで、不動産売買の決済引渡しの際に、決済日以降の固定資産税を日割り計算して、その分を買主から売主に対して残代金と一緒に支払ってもらうという形で、精算するのが一般的です。時々、固定資産税を分割払いで支払っている人の場合、決済が終わってもしばらく支払いが続くため、間違いではないかと指摘する人がいますが、それは間違いではありませんので注意しましょう。

関連記事
再建築不可物件
再建築不可物件は一般的な不動産とは違いさまざまなリスクがあります。そのため、物件自体の評価も低くなる傾向があり売却も難しい物件です。 しかし、評価の低い再建築不可物件は固定資産税などが安いというメリットもあります。 この記事では、再建築不可物件は一般的な物件よりも固定資産税や都市計画税が安くなる理由や、固定資産税の計算…

4、建築確認済証及び検査済証

建物をたてる際に、それが建築基準に適合しているかを審査し、適合の場合に市区町村から交付されるのが「建築確認済証」です。この書類によって、物件が建築基準法に則っていることが証明されます。「検査済証」は、建築確認が必要な建物の工事が完了した段階で、指定確認検査機関に届け出をして完了検査を受けたときに発行されます。

これらの書類は一戸建ての売買などに欠かせない書類で、施主が申請し施主が受け取るものなので、建売住宅の場合は、建築業者が保有しています。もし紛失した場合は、市区町村の役所で、建築場所の地名や地番、建築主の氏名、建築年などの情報をもとに再発行をすることが可能です。

例えば、東京都23区の場合であれば、区役所の都市計画課などにいくと「記載事項証明書」という書類として取得することができます。ただ、役所によっては書類の電子化が進んでいないため、場合によっては必要事項を申請者が、手書きで書かなければならないこともあります。なお、発行には所定の手数料がかかりますので、窓口で確認してください。

5、土地測量図・境界確認証

一戸建てや土地などを売却する際に、土地の面積や境界線を明確に知るための書類です。境界線が未確認である場合は、あらかじめ隣接している土地の所有者と話し合い、両者の合意のもとで測量図を作成しておく必要があります。土地の面積や境界線が明らかになっていなければ、土地や建物を購入した時に近隣とのトラブルが発生する可能性がありますので、早めに確認しておきましょう。

6、建築図面・平面図(設計図書)

建物の形状を確認するために、建築当時の設計図書、現在の間取りや設備が分かる平面図が必要になります。

マンションを売却する際に必要になる書類

1、売主本人の確認書類(身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票)

一戸建て売却の時と同様に本人確認書類は必要です。加えて、住宅ローンを利用している場合は、ローン残高証明書、ローン返済予定表も必要です。

2、登記済権利書または登記識別情報

3、固定資産税の納税通知書および固定資産税評価証明書

4、マンション管理規約または使用細則など

マンションに関する詳細な情報を知るために必要な書類です。マンションの質を決めるのはその管理の在り方ですが、ここにはマンション管理の基礎となる維持費(管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費etc)などの重要な情報が記載されています。なお、維持費などの費用は固定資産税と同様に、決済日を基準に日割り計算をして売主と買主両方で清算する方法が一般的です。

5、建築図面、平面図、設備仕様書

一戸建てと同じように、マンションの場合も建物形状を確認しなければならないので、これらの書類が必要になります。設備仕様書は、マンションを売却する際にアドバンテージとなる設備が入っていたり、リフォームを施していたりする場合に提示すると取引が有利に進む可能性がアップします。

土地の売却時に必要な書類

1、売主本人の確認書類(身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票)

本人確認は必須事項なので、これも一戸建てやマンションと同様に必要になります。

2、登記済権利書または登記識別情報

3、固定資産税の納税通知書および固定資産税評価証明書

4、土地測量図、土地境界確認書

土地測量図は土地の面積を記した書類です。土地は、「㎡単価×面積」で売買価格を決定しますので「どのスペースが売却の対象になるのか」「対象となる面積はどのくらいの大きさなのか」を明確にしなければならないため、測量図は土地の売買には欠かせません。

管轄の登記所の窓口やweb上から手に入れることができます。土地境界確認書は、境界に隣り合う当事者同士が立ち合いをし、異議なく境界を確認した事実を書面にまとめたものです。土地境界確認書は土地家屋調査士などに依頼して作成しますが、かかる費用は依頼者が全額負担することとなります。

不動産売却後は「確定申告」が不可欠だが、必要な書類は何か?

確定申告
確定申告とは「税金の納付、また払いすぎた税金の還付を受けるために、前年の収入や控除額を申告すること」ですが、不動産を売却した場合でも必ず確定申告をしなければなりません。売却益が出ればその分の税金を納めなくてはなりませんし、もし損失が出たとしても、還付などによってメリットが生まれる場合もあるからです。

ちなみに確定申告は「必要書類の準備→申告書の作成→内容のチェック→出来上がった確定申告書を関連書類とともに税務署へ提出」という手順で行いますが、申請書類の記入にしても必要書類の用意にしても、多くの手間と労力がかかりますので、可能な限り準備は早めに済ませておきたいところです。さて、確定申告にはどのような書類が必要なのか、以下の項で見ていきましょう。

確定申告書の用紙(申告書B・申告書第三表<分離課税用>)

これらは、税務署の窓口だけではなく国税庁のホームページからも入手することができます。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)<土地・建物用>
  • 「売買契約書及び領収証」のコピー
  • 「不動産仲介手数料の領収証」のコピー
  • 「測量費・登記費用その他売却の時の費用の領収証」のコピー
  • 土地・建物の全部事項証明書

これは所在地の登記所で取得できます。

マイホームを売却後、「特例」を適用する場合にはどんな書類が必要か?

マイホームを売却後、ある一定の要件を満たせば税法上の「特例」の適用を受けることができます。これは、売却によって利益が出ている場合と損害を被った場合とで適用できる特例の種類が違うので、損益の状況をしっかり把握しておきましょう。では、利益が出た場合と損害を被った場合でどのような書類が必要になるのかを見ていきます。

マイホームを売って、利益が出た場合

1、3000万円特別控除の適用を受ける場合に追加で必要な書類

マイホームを売却する際、一定の要件を満たしていれば物件の所有期間にかかわらず最高3000万円の特別控除を受けることができます。この場合、先ほどご紹介した確定申告時の必要書類に加え、「住民票の付表(売却した日から2カ月を経過したもの)」が必要になります。

2、特定住居用財産の買い替え特例の適用を受ける場合に追加で必要な書類

不動産を売却し、代わりに住居用の不動産を購入すると、一定の条件を見たせば「買い換えの特例」を適用することができますこの適用を受ける場合に必要な書類は、税務署から入手する申請書類のほかに以下のようなものがあります。

  • 買換(代替)資産の明細書
  • 先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書
  • 代替資産の取得期限延長承認申請書

以上3つは買換え資産を取得した年度によって変わるので、ケースによって該当する書類を選び提出してください他にもこれらのような、売却した不動産に関連する書類が必要となります。

  • 不動産売却時の売買契約書のコピーのコピー
  • 仲介手数料、印紙税などの領収書のコピー
  • 旧不動産の登記事項証明書
  • 新不動産の売買契約書

3、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受ける場合に追加で必要な書類

居住用の不動産を売却した際に損失が出た場合、一定の要件を満たすと、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用することができます必要な書類は以下の通りです。

  • 確定申告書
  • 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

このように、確定申告の際にもたくさんの書類が必要となります。準備に手間取っていると、申告期限が過ぎてしまう可能性もありますので、できる限り事前に準備をしておくことを心がけましょう

まとめ

不動産売却に関する必要書類を、査定時、売買契約時、確定申告時に分けて説明してきましたがご理解頂けたでしょうか?不動産における書類は多岐にわたるので、一つ一つ確認して処理していきましょう。また、上記の記事をチェックリストとして活用してみてください

最終更新日: