不動産の売買契約を解除されたときに請求できる「違約金」について解説

不動産 契約 解除

不動産の買主から、売買契約を破棄されるケースは少なくありません。売買契約解除にあたって、重要になるのが「違約金」です。

違約金は「債務不履行があった場合に支払われる金額」をあらかじめ決めたものです。「約束を破ったら代償としてこれだけ支払う」と契約で決めたものになります。

そのため、請求できる違約金と、契約解除による損害額が同じとは限らないので注意しましょう。

違約金を請求するときは、法律の知識が重要です。

そのため、売買契約の解除を申し込まれたときは、仲介した不動産会社や、弁護士と相談しましょう。適切な対応を取らなければ、違約金を貰えないケースもありえます。

違約金とは「債務不履行があった場合」に支払われる予定の金額

違約金

まず初めに、違約金とはどのような性質のお金なのかについて見ていきましょう。違約金は「契約において、自身に債務不履行があった場合、相手方に支払うことをあらかじめ約束する金銭」を指します。

つまり「自分の都合で契約を破棄する場合に払うお金のこと」ということになります。では、法的にはどのように定められているのでしょうか。その性質について規定した民法420条3項にはこのようにあります。

民法第420条3項
違約金は、賠償額の予定と推定する。出典:e-Govポータル「民法第420条3項」

さて、「賠償額の予定」という聞きなれない言葉が出てきました。この言葉の意味を理解するには、同じく民法420条の1項を参照する必要があります。

民法第420条1項
当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を決定することができる。出典:e-Govポータル「民法第420条1項」

ここからわかるのは「賠償額の予定」というのは「当事者間で債務不履行があった場合、請求できる損害賠償額をあらかじめ決めておくこと」だということです。

そして、裁判になった際も、裁判所は原則的にはこの金額に口出しすることはできません。つまり、損害賠償を請求する側は、実際に受けた損害額にかかわらず、契約で定められた損害賠償の予定額を請求することができるのです。

実際の損害額に関わらず「契約で定められた違約金」を請求する

具体的な例をあげてみましょう。ある不動産売買契約書で「違約金は1500万円」と定められていたとします。この場合、債務不履行によって実際に被った被害が800万円だとしても、請求する側は1500万円を請求することができます。

もちろん逆もあり得ます。あらかじめ定められた違約金が「800万円」であれば、実際の被害額が1500万円だとしても、800万円しか請求できません。

尚、違約金を定める際、このようなシステムを採用することで、請求する方、される方双方にはどんなメリットが生じるかも紹介しましょう。

  • 請求する側:請求できる金額が定まっているので、実際の損害額を立証しなくて済む。
  • 請求される側:違約金を支払う場合の上限を設定できる。

契約時に請求条項をつければ違約金を超える損害賠償請求も可能

損害賠償

前項でも紹介した通り、違約金は「賠償額の予定」とされるので、もし実際の損害があらかじめ決められた違約金の額を超えたとしても、原則、それ以上のお金を請求することはできません。

しかし、不動産売買の世界は商品の単価が非常に高いので、違約金とは別に、それを超えた損害が発生した場合の損害額を請求したいと考える方も少なくありません。

その場合、「違約金を超える損害賠償請求を行う場合もある」という条項を契約書に盛り込むことで、その問題の解決を図る場合があります。

例えば「違約金を超える損害が発生した場合、別途その損害額を請求できる」といった条項を加えておけば、売買当事者は、実際の損害額が違約金の額を下回っていても違約金を請求でき、逆に損害額が違約金の額を上回っていても、実際の損害額を請求することが可能となります。

違約金と手付金との違いとは?

手付金

違約金の性質についてはおよそ理解できたことと思います。ところで不動産売買契約といえば、違約金以外にも「手付金」というお金を支払いますが、これは違約金とは違うのでしょうか。

手付金とは、売買契約時に買主が売主に対して支払う契約金のようなもので、売買代金の1割くらいが相場です。手付金はそのまま売買代金に充当されるため、決済時には手付金を差し引いた残りの残代金を売主に対して支払うことになります。

手付金(解約手付といいます)の取り扱いについては、売買契約書に記載されている「手付け解除期日」までにキャンセルをする場合、買主は手付金を放棄して、売主は手付金を返還した上で、手付金と同額を(手付倍返しといいます)買主に支払うことで売買契約を解除することができます。

そして、手付解除期日を過ぎた後に売買契約を解除する場合については、「違約金」を支払う必要が出てきます。つまり、売買契約後、一定期間までは「手付金」相当額でキャンセルができますが、その後については「違約金」を支払わなければキャンセルができなくなるということです。

違約金等のトラブルが発生したらすぐに弁護士に相談し、対応策を練ることをおすすめします。

違約金の相場はどれくらい?

これまで、違約金の法的な意味合いを解説しましたが、やはり気になるのはその相場です。

もし払わなければならなくなった時、それがだいたいどの程度の金額になるのかを知っておくだけでもその後の対応がスムーズになります。

以下に、違約金の種類と発生状況、相場をまとめたのでご参照ください。しかし、あくまでもこれは「相場」なので、すべてのケースにこれが適用できるわけではありませんので充分注意してください。

違約金の種類 発生条件 金額の相場
媒介契約の違約金 不動産の仲介(媒介)契約を期間中に破棄する 売買価格の3%+6万円ほど
売買契約の解除金 売買契約を自分の都合で解除する 手付金の倍額
売買契約の違約金 売買契約の内容に違反する 売買価格の10%程度
売買契約の損害賠償 売買契約の違反で相手に損害が発生する 損害賠償額と同じ

違約金の契約上の効力が制限されるケース

一般的な契約には、民法をはじめとする私法の基本原理である「私的自治の原則」が適用されます。これは「私法的法律関係については、国家権力の干渉を受けず、各個人が自由意思に基づいて自律的に形成することができる」というものです。

契約の方法や内容、相手、契約をするかしないかは当事者同士の自由であり、そこで決まったことはきちんと守らなければいけません。

もちろん不動産売買契約も同様に、その契約書に記載された内容通りの効力が発生しますが、以下のような場合はその限りではありません。代表的な例を該当する法律の条文を引用しながら紹介していきます。

宅建業者が売り主となる不動産売買契約の場合

宅建業者が自ら売り主になる契約の場合、違約金と損害賠償額の予定額を合わせた部分の合計が売買代金額の20%を超えることができず、超えた部分は無効になります。

宅地建物取引業法第38条
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。出典:e-Govポータル「宅地建物取引業法第38条」

これまでもお話しした通り、違約金は「賠償額の予定」とされ、損害賠償金と懲罰金の両方の側面を持つお金ですが、不動産売買の違約金や損害賠償金は高額になる場合がありますので、不動産取引に詳しくない一般の消費者は不測の事態に陥る可能性があります。

そのため、建物や土地のプロである宅建業者が売主である場合の違約金や損害賠償額の合計は、売買代金額の20%が上限となっているのです。

事業者が当事者となる不動産売買契約の場合

事業者と消費者との売買契約の場合、解除に伴って消費者が支払わなければならない違約金と損害賠償額の合計が、解除の事由などに応じて発生する平均的な損害額を超える場合には、超えた部分の金額が無効になります。

消費者契約法第9条
次の各号に掲げる消費者契約の条項は、当該各号に定める部分について、無効とする。
1 当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、当該条項において設定された解除の事由、時期等の区分に応じ、当該消費者契約と同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるもの 当該超える部分出典:e-Govポータル「消費者契約法第9条」

プロである事業者と、顧客である消費者では、商品に関する知識の量や質、交渉力に大きな差があります。その格差を是正し、弱い立場の消費者を守るためにあるのが「消費者契約法」です。

この法律があることで、消費者と事業者間で行われる契約締結の際に不適切な行為があったり、消費者にとって不利益な条項が契約書に盛り込まれていたりした場合には、それらを無効にすることができます。

上で紹介した同法の9条1号は、契約解除によって事業者が被った損害を上回る高額な違約金や損害賠償金、キャンセル料、解約料などのお金の支払いなどを定める契約条項について「被害を被った事業者に生ずる平均的な損害を上回る部分に関しては無効」と定めています。

ここで言う「平均的な損害額」とは「同じ種類の事業者が同じ種類の契約を解除された場合を想定し、その場合に生じる平均的な損害額」と解釈されているとのことです。

公序良俗に違反する違約金の場合

違約金の額が不当に大きければ、民法第90条の「公序良俗違反」に該当し、無効となる場合もあります。

公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする出典:e-Govポータル「民法民法第90条」

具体的にどれくらいの金額から公序良俗に反するのかは、個々のケースによります。基本的には、代金と同額の違約金は無効となる可能が高いでしょう。

まとめ

不動産に関わるお金は、非常に高額であり、またその仕組みは非常に複雑です。

専門知識がない状態で違約金請求交渉をしても、受け取れるはずの違約金もらえない恐れがあります。

このような事態を防ぐために、トラブルが発生したらすぐに弁護士に相談し、適切な対応策を練ることが大切です。

違約金についてよくある質問

違約金とはなんですか?

違約金とは「債務不履行があった場合に支払われる金額」を、契約であらかじめ決めたものです。

違約金と実際の損害金はなにが違うのですか?

違約金は「約束を破ったら代償としてこれだけ支払う」と契約で取り決めたものなので、損害金が違約金を上回っても取り決めた金額以上は請求ができません。ただし、特約で違約金を超える損害賠償請求を可能にすることは可能です。

違約金と手付金はなにが違うのですか?

手付金とは、売買契約時に買主が売主に対して支払う契約金と同じ性質のものです。契約解除がなくても、手付金はそのまま売買代金に充当されます。

違約金の相場はどれくらいですか?

違約金の種類によって異なります。売買契約の解除金なら手付金の倍額、売買契約の内容に違反した場合の違反金なら売買価格の10%程度です。

違約金について相談したい場合は、どこに頼めばよいですか?

売買契約を仲介した不動産会社か、不動産に詳しい弁護士へ相談しましょう。

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