不動産売却にはお金が必要！売却費用の相場と節約方法

不動産を売却する場合、仲介手数料や税金をはじめとする、さまざまな費用がかかります。

しかし、不動産を売るのであれば、なるべく費用をかけずに利益をたくさん受け取りたいですよね。

この記事では、不動産売却にかかる費用の種類や相場、そして費用を節約する方法を解説していきます。

なお、今回解説する費用はあくまで一例であり、不動産売却にかかる費用はケースによって異なります。

正確な売却価格や費用を知りたい人は、一括査定を利用して不動産業者へ相談してみるとよいでしょう。以下のフォームから、不動産がいくらで売れるか2分で査定できます。

不動産売却にかかる費用は大きく5種類

まずは不動産を売却する場合、売主が負担しなければならない費用を見ていきましょう。

不動産売却において売主が負担する費用は、大きく分けて以下の5種類です。

1. 不動産業者へ支払う成功報酬「仲介手数料」
2. 不動産の売却益に課税される「譲渡所得税」
3. 売買契約書の作成に必要な「印紙税」
4. 所有権移転登記にかかる「登録免許税」
5. 必要に応じて負担しなければならない費用

それぞれの費用について、1つずつ確認していきます。

1.不動産業者へ支払う成功報酬「仲介手数料」

不動産業者に仲介を依頼すると、顧客へ物件を紹介したり新聞に広告を掲載するなど、物件の買主を探すための営業活動をおこないます。

そして、買主が見つかって物件の売買契約が成立した場合、不動産業者への成功報酬として「仲介手数料」を支払います。

ちなみに仲介手数料は法律によって、売買価格ごとに上限が定められています。

売買価格	仲介手数料
200万円以下	売買価格（税抜）×5％＋消費税
200万円〜400万円	売買価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
400万円超	売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

また、売主側の仲介手数料に限り、物件の売却価格が400万円以下の場合は一律18万円が上限になります。

2.不動産の売却益に課税される「譲渡所得税」

不動産を売却して利益が出た場合は「譲渡所得税」という税金を確定申告で支払う必要があります。

譲渡所得税とは、所得税・復興特別所得税・住民税をまとめた総称で、不動産売却で得た利益である譲渡所得に対して課税されます。

• 譲渡所得 ＝売却価格 － (取得費＋譲渡費用)

譲渡所得税の税率は不動産の所有年数によって異なり、所有年数が5年以下の場合は譲渡所得税が高くなります。

所有年数が5年以下だと譲渡所得税が高くなる

不動産売却時の譲渡所得には「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類があり、それぞれ税率が異なります。

税金	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所得税率	30％	15％
復興特別所得税率	0.63％	0.315％
住民税率	9％	5％
合計税率	39.63％	20.315％

それぞれの区分は、不動産を売却した年の1月1日時点でその不動産を所有していた期間により、次のように分類されます。

短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える

ちなみに、10年以上所有している不動産の場合、後述する軽減税率の特例が適用されるケースもあるので、さらに譲渡所得税を抑えることが可能です。

3.売買契約書の作成に必要な「印紙税」

印紙税とは、一定額以上の契約書を作成する際にかかる税金で、売却価格に応じた金額の収入印紙を購入して、売買契約書に貼ることで納税できます。

2014年4月1日から2022年3月31日までに作成された売買契約書について、印紙税は次のように軽減税率の適用を受けられます。

売却価格	印紙税
100万円〜500万円以下	1000円
500万円〜1000万円以下	5000円
1000万円〜5000万円以下	1万円
5000万円〜1億円以下	3万円
1億円〜5億円以下	6万円

ちなみに売買契約書は売主・買主合計で2通作成しますが、売買契約書の部数だけ印紙代がかかるため、上記の2倍以上の印紙代がかかります。

また印紙税を納税しない場合は3倍の過怠税が課されてしまい、消印されていない場合も印紙税と同額の税金を納めなければならないので注意しましょう。

4.所有権移転登記にかかる「登録免許税」

マンションを売却する際、マンションの所有権を売主から買主に移すために「所有権移転登記」という手続きが必要になります。

この所有権移転登記の際には「登録免許税」という税金が必ずかかります。

種類	登録免許税
土地	評価額×2.0％
中古建物	評価額×2.0％

ただし、所有権移転登記にかかる登録免許税は、不動産を購入した買主が負担するケースが多いです。

「売主が負担する」といった特約がない限り、登録免許税は支払わなくてよいと考えて問題ないでしょう。

5.必要に応じて負担しなければならない費用

ここまで解説した費用は原則として不動産売却時に必ず負担する費用ですが、場合によっては次のような費用が必要になるケースもあります。

• 抵当権がついている場合の「抵当権抹消登記費用」
• 住宅ローンを完済していない場合の「ローン残債」
• 物件をきれいにする場合の「ハウスクリーニング費用」
• 自宅を手放す場合の「引越し費用」

それぞれの費用について、1つずつ見ていきましょう。

抵当権がついている場合の「抵当権抹消登記費用」

売却する不動産を住宅ローンで購入していた場合、借入先の金融機関が物件に抵当権を設定されています。

そして、抵当権がついたままでは不動産を売却できません。

抵当権を抹消するには、物件がある地域を管轄する法務局で登記手続きをおこなう必要があります。

抵当権抹消登記にかかる費用は不動産1つにつき1000円で、土地と建物を両方売却する場合は合計2000円の登録免許税が必要になります。

なお、司法書士へ依頼する場合、報酬として2～4万円程度の費用も必要になります。

住宅ローンを完済していない場合の「ローン残債」

住宅ローンで不動産を購入してまだ完済していない場合、まずは住宅ローンの残債を払い終えなければなりません。

住宅ローンを完済するには、ローン残債を一括で繰上げ返済しますが、このとき手数料がかかるため注意しましょう。

金融機関	窓口	電話	ネット
三菱UFJ銀行	32,400円	21,600円	16,200円
三井住友銀行	21,600円	10,800円	5,400円

住宅ローンの返済費用を抑えたい場合、手数料の安いネット経由で申込むとよいでしょう。

物件をきれいにする場合の「ハウスクリーニング費用」

不動産を売る場合、基本的に売却までに物件の中を清掃しておかなければなりません。

ハウスクリーニングを施して売却する場合、5~20万円程度の費用がかかります。

またハウスクリーニングだけでなく、キッチンやお風呂のリフォームする場合、100万円以上もかかってしまいます。

ですので、なるべく高額な費用がかかるリフォームはせずに、ハウスクリーニングのみを施して売却したほうがよいでしょう。

自宅を手放す場合の「引越し費用」

マイホームを売却する場合、自分の住居を手放すことになるので新居へ引越しする必要があります。

引越し費用は荷物の量や運ぶ距離によっても変動しますが、4〜5人家族の場合であれば15〜20万円程度はかかります。

また仮住まいに済む場合、仮住まいと新居で2回も引越しをおこなうため、二重に引越し費用を負担しなければならないので注意しましょう。

不動産売却にかかる費用の相場は売却価格の5~7%

不動産を売却する場合、一般的にどのくらいの費用がかかるのでしょうか？

東京のマンションの平均売却価格4461万円というデータを基準にすると、不動産売却にかかる費用はおよそ380万円です。

不動産売却にかかる費用相場の内訳は以下のとおりです。

種類	費用相場
仲介手数料	139万8300円
譲渡所得税	223万587円+税
印紙税	1万円
抵当権抹消費用	2,000円
住宅ローン返済手数料	5,500円
引越し費用	10万円
ハウスクリーニング費用	5万円

ここから計算すると、不動産売却にかかる費用の相場は売却価格の5~7%となります。

上記の内訳からわかるように、不動産売却にかかる費用の大半は仲介手数料と譲渡所得税が占めています。

東京都の一戸建ての平均価格は約4000万円

売却にかかる費用と比較するため、不動産の平均売却価格が気になる人も多いでしょう。

公益財団不動産流通推進センターの調査によれば、東京都の一戸建ての平均価格は4000万円台とされています。

地域	平均価格
東京都	4,000万円
神奈川県	3,000万円
千葉県	2,000万円
埼玉県	2,000万円

近隣の都道府県の平均価格は2000〜3000万円で、首都圏の平均価格が3500万円程度となっています。

ちなみに、大阪府や兵庫県を中心とする近畿圏の平均価格は2000万円台です。

また、一括査定サイトを利用すれば、売却を検討している不動産における、おおよその売却価格が一目でわかります。

参照:「2020不動産業統計集」（不動産流通機構）

不動産売却にかかる費用を節約する方法

不動産売却にかかる費用をなるべく安く抑えたい人も多いでしょう。

仲介手数料や税金をはじめ、清掃費用や引越し費用なども方法次第では節約できます。

この項目では、不動産売却にかかる費用を節約する方法を1つずつ見ていきます。

不動産業者と交渉して仲介手数料を値切りする

仲介手数料は法律で上限が定められていますが、実際の金額は不動産業者が決定するので、交渉すれば多少は値引きしてくれる可能性があります。

例えば、営業活動に力を入れなくてよいといった条件を提示することで、仲介手数料の値下げを交渉できるかもしれません。

また、募集している金額よりも安い金額で買付申込が入った場合、売却価格の値引きに応じる代わりに不動産業者へ仲介手数料を値引きするよう交渉できるケースもあります。

ちなみに、不動産業者も目標売上などを達成したいので、月末や年度末であれば仲介手数料の値引きに応じてもらえる可能性が高いです。

仲介手数料を抑える方法はこちらの記事も参考にしてください。

仲介手数料の安い不動産業者を探すなら一括査定が便利

近年ではネット広告を使用して広告費を削るなど、仲介手数料の安く抑えている不動産業者も存在します。

このような不動産業者へ依頼することで、不動産売却にかける費用を大幅に抑えることが可能です。

しかし、インターネットで検索して不動産業者へ1社ずつ査定を申し込む場合、時間も手間もかかってしまいます。

そうした場合、全国1,600以上の不動産業者へ一気に査定を申し込める「一括査定サイト」を利用すると便利です。

無料で利用でき、査定結果も2分でわかるので、仲介手数料の安い不動産業者をピックアップして不動産売却を相談してみるとよいでしょう。

さまざまな制度を利用して税金を抑える

不動産を売却する際、一定条件を満たせば税金を抑えられる場合もあります。

具体的には、次の税額控除制度を利用することで節税できます。

• 3000万円の特別控除の特例
• 10年超所有軽減税率の特例
• マイホームの買い換え特例

所定の書類を添付した確定申告書を提出すれば、これらの特例が受けられます。

それぞれの特例によって、どのように税金が抑えられるのか1つずつ見ていきましょう。

3000万円の特別控除の特例

譲渡所得税を計算する際、まずは譲渡所得の金額を計算します。

このとき以下の条件を満たせば、長期譲渡所得・短期譲渡所得どちらの場合でも、譲渡所得を計算する際に最大3000万円が控除されます。

• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と一緒に敷地や借地権を売る
• 土地を更地にした場合、譲渡契約までの間で住居以外に使っていない
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係ではない

つまり譲渡所得が3000万円以下の場合、控除後の譲渡所得は0円となります。

10年超所有軽減税率の特例

売却する不動産が自身が居住するためのマイホームであり、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、次のような軽減税率で税額を計算できます。

譲渡所得	6000万円以下	6000万円超
所得税率	10％	15％
復興特別所得税率	0.21％	0.315％
住民税率	4％	5％
合計税率	14.21％	20.315％

ちなみに10年超所有軽減税率の特例は3000万円の特別控除の特例と併用できるので、組み合わせることで大幅に譲渡所得税を抑えられます。

マイホームの買い換え特例

マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年間に買換えた場合、一定条件を満たすことで、その譲渡利益に対する課税を先に延ばせるという特例も受けられます。

マイホーム買換えの特例を受けるには、以下のような一定条件があります。

• 譲渡価格が1億円以下
• 売った年の1月1日現在で所有期間が10年以上
• マイホームへの居住期間が10年以上

ちなみにマイホーム買換えの特例と先に紹介した3000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例とは併用ができず、いずれかを選択する必要があります。

セルフサービスで清掃費用や引越し費用を節約する

その他の清掃費用や引越し費用なども、工夫次第で節約できる場合があります。

業者に依頼すると高額な費用がかかるゴミ処分も、市区町村が指定するゴミ処理場へ自分で搬入すれば、10kgあたり数百円程度で処分できます。

他にも自治体の粗大ごみ回収を利用すれば、規定の粗大ごみシールを貼って手配するだけで、粗大ごみを処分することができます。

引越しについても、業者へ依頼せず自分で梱包・輸送すれば、引越し費用がかからないので10万円近い節約になります。

このように業者に依頼せず、さまざまな準備を自分でおこなうことで不動産売却にかかる費用を節約できます。

まとめ

不動産売却にかかる費用の相場は売却価格の5~7%です。

このうち不動産売却にかかる費用の大半を占めているのは、仲介手数料と譲渡所得税になります。

ですので、不動産売却にかかる費用を抑えるには、不動産業者と交渉して仲介手数料を値引きしたり、さまざまな制度を利用して譲渡所得税を抑えると効果的です。

また不動産業者によっては仲介手数料が無料の業者もあるため、そうした業者へ依頼すれば費用を大幅に抑えて不動産を売却できます。

仲介手数料無料の不動産業者を探す場合、全国1,600以上の不動産業者へ一気に査定を申し込める一括査定サイトを利用するとよいでしょう。