不動産売却にはお金が必要!売却費用の相場と節約方法

不動産 お金

不動産は大きなお金が関わる取引ですので、成功すれば高額の収入につながります。しかし、売却のために必要になる費用を試算し、利益に対する現実的な期待を持つ必要もあるでしょう。

ここでは、不動産売却に必要な費用の相場と節約方法をご紹介します。

不動産業者へ支払う成功報酬「仲介手数料」

仲介手数料

物件を売却するためには、必ずと言っていいほど不動産業者へ仲介を依頼することになるでしょう。そのためには不動産業者の報酬として、仲介手数料を支払わなければなりません。一般的に仲介手数料は、物件の売却が決まり、売買契約書を締結したタイミングで初回の支払いを行います。残りの仲介手数料は、物件の引き渡し時に支払うのが普通です。

仲介手数料をどれくらい請求できるかについては、宅地建物取引業法で定められている次の計算方法に従って、不動産業者が決定しています。

「(売買価格 × 報酬割合 + 6万円) + 消費税 = 仲介手数料」

「報酬割合」という部分については、宅地建物取引業法によって上限が定められています。上限は売買価格によって異なり、次の表のようになります。

売買価格 報酬割合の上限
200万円以下 取引額の5%以内
200万円超400万円以下 取引額の4%以内
400万円超 取引額の3%以内

ただ、これはあくまで上限であり規定額というわけではありません。また2018年からは、売主が支払う仲介手数料に限り、物件の売却価格が400万円以下の場合には一律18万円を上限とすることになりましたので注意が必要です。

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避けて通れない「印紙代」、節税できるかもしれない「税金」

どうしてもかかってしまう費用には、売買契約書などに貼る印紙代と譲渡所得に対する税金があります。印紙代については、誰でもどんな状況でも必ず同じ費用がかかってきますので、節約することはまず不可能でしょう。しかし譲渡所得に対する税金に関しては、場合によっては節税できる可能性があります。節税方法については後に詳しく取り上げます。

では、印紙代の実際の金額をご紹介しましょう。

売買契約書に記載された売買価格 印紙代
100万円超500万円以下 1000円
500万円超1000万円以下 5000円
1000万円超5000万円以下 1万円
5000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円

印紙代は作成する売買契約書の部数分必要になります。通常は、売主、買主合計で2通作成するため、上記の印紙代が2倍かかることになります。この際に、買主が業者だったりすると、売買契約書はコピーだけで良いというケースがあり、印紙代が節約できます。

譲渡所得に対する「所得税」と「住民税」の中身

不動産の譲渡所得は「分離課税」と呼ばれるもので、事業所得や給与所得などの他の所得とは切り離して計算することになっています。譲渡所得イコール売却価格ではなく、売却価格から取得費および譲渡費用を差し引いたものが譲渡所得となります。

「取得費」には、売却対象の不動産を取得した時に支払った購入代金や手数料などが含まれます。また、不動産を改良したり設備を追加したりした際にかかった費用も、取得費に含めることができます。なお、売却対象の不動産が建物だった場合、取得費からは所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

ときどき、買った金額よりも安く売っているのになぜ税金が課税されているの?という質問を受けることがあるのですが、それは建物部分の減価償却費が控除されているからなのです。

売却対象の不動産の取得費が不明の時、実際の取得費が譲渡価格の5%よりも少ない時は、譲渡価格の5%を概算取得費とすることができます。

「譲渡費用」とは、その不動産を売却するために支払った費用を指します。具体的には仲介手数料や売買契約書の印紙代、測量費、借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などが含まれます。

このようにして譲渡所得が算出されるわけですが、不動産を売却した時の譲渡所得には、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類があり、それぞれ税率も異なります。それぞれの区分は、不動産を売却した年の1月1日時点でその不動産を所有していた期間により、次のように分類されます。

  • 短期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの
  • 長期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの

短期譲渡所得の方が、長期譲渡所得よりも多くの税率が適用されるため不利になります。

ここで注意しなければならないのは、所有期間の計算が、譲渡した年の1月1日を基準としていることです。この点を、2月1日に購入した不動産を5年後の4月1日に売る場合を例として考えてみましょう。5年後の4月1日になれば、確かに不動産の購入から5年と2カ月は経過しています。しかしその年の1月1日の時点では、まだ4年と11カ月しか経過していないことになります。そのため、5年未満の短期譲渡所得に該当してしまいます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の差については、次のようにまとめられます。所得税率と住民税率が違うことがお分かりいただけると思います。ちなみにどちらの場合も、平成49年まで所得税額の2.1%を加算される「復興特別所得税」制度も含めています。

所得税率 復興特別所得税率 住民税率 合計税率
短期譲渡所得 30% 0.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 15% 0.315% 5% 20.315%

このように、所有期間が短期か長期かで、かなり税率に差が出ます10年以上所有している特定の不動産の譲渡所得に対しては、軽減税率の特例が適用されます。この点については、最後の方で取り上げます。

抵当権がついている場合は注意!「抵当権抹消登記費用」も必要

抵当権

売却予定の物件を住宅ローンで購入していた場合には、ローンを返済している金融機関が、物件に抵当権を設定しています。抵当権とは、もし借り入れ者のローン返済が滞れば、その物件を差し押さえて売却する権限を金融機関が持っているということです。ですから、抵当権がついたままでは物件を売却することはできません。抵当権を抹消してから売却する必要があり、そのためには当然、住宅ローンの残債額を全額支払い終えなければなりません

まず抵当権の抹消登記をするために、物件がある地域を管轄する法務局で登記手続きを行います。抵当権抹消登記にかかる費用は登録免許税というもので、不動産1個につき1000円です。土地と建物を登記するなら、2000円の登録免許税が必要ということになります。自分で手続きする場合は、登録免許税のみで手続きできます。

しかし平日の日中に時間を取って法務局に出向いたり書類の不備やささいな書式ミスなどで申請ができず出直ししたりすることもあるため、多くの方が司法書士へ依頼しています。その場合は、司法書士の報酬として2万~4万円程度の費用も必要になるでしょう。なお、すでに取引をしている司法書士であれば、5000~1万円程度の費用で登記をしてくれる場合もあります。

ただし、当該不動産を売却して得たお金でローンの残債務を一括返済する場合は、決済日当日に抵当権の抹消をする必要が出てきます。その場合は買主から指定の司法書士を使うことを契約条件にされる可能性が高いです。どうしても自分で抵当権の抹消登記申請をしたい場合は、決済前に自力で一括返済するための現金を準備するしかありませんのでご注意ください。

その他、実費費用も必要

手数料や税金以外に必要になる費用としては、物件のハウスクリーニング費用があります。物件がまだ築浅で、自分で行う清掃で十分綺麗になるのであれば不要かもしれません。しかし物件が古く普通の清掃では不十分な場合は、専門業者にクリーニングを依頼した方が売却できる可能性も高まるでしょう。

ハウスクリーニング費用の相場は、物件の広さや諸条件、依頼する業者によっても異なります目安としては、単身者向けのワンルームが3万~5万円前後、2LDKが6万~10万円前後、3LDK以上のファミリー向け物件になると、10万~20万円の費用が相場と考えておくとよいでしょう。

状況次第では、物件内の不用品やゴミの処理費用も必要です。これも不用品やゴミの量、物件の広さによって費用は大きく異なります。大きな家具や冷蔵庫、洗濯機などの大型家電を処分する場合は、およそ7000~2万円前後の費用は覚悟しなければならないでしょう。もし売却する物件が「ゴミ屋敷」と呼べるレベルになってしまっている場合は、広さによって最低でも20万、場合によっては100万円以上の処理費用がかかることになるでしょう。

売却価格から差し引くことのできる譲渡費用に含まれている費用ですが、測量をしなければ売却できない物件に必要となる、測量費用もあります。例えば、物件の土地の境界線が不明確な場合や登記簿上の土地面積と実際の面積が違っている場合などでは、測量が必要になります。測量に必要な費用相場はおよそ50万~80万円前後とされており、かなり大きな出費になります。

「仲介手数料」「税金」「実費」は、節約できる可能性もある

税金節約

仲介手数料や税金、実費などについてもやり方次第では節約できる可能性があります。

仲介手数料の節約方法と注意点

ご紹介してきた費用の中で節約できる可能性がある費用のひとつは、仲介手数料です。解説してきた通り、仲介手数料は上限の規定こそあるものの、実際にどのくらいの金額にするかは各不動産業者が決定しています。そのため、交渉すれば多少は値引きしてくれる可能性があるのです。

仲介手数料は成功報酬でもあるため、上限額いっぱいに設定している不動産業者が多数です。売却する物件が不動産業者から見て、仲介手数料を値引きしてでも獲得したい物件とみなされれば、多少の節約は可能になるかもしれません。または、営業活動をシンプルかつ小規模に行うことを条件として、仲介手数料を下げてもらうことも交渉できるかもしれません。

ただし、仲介手数料の交渉においては注意したい点もあります。まず、仲介手数料値引きの代償として営業活動を制限することにより売却活動が本来のように進まず、集客が滞り売却時期が延びる可能性もあります。

また、売却しようとしている物件がその不動産業者にとってそれほど魅力的な物件ではない場合、仲介手数料を値引きしてまで依頼を取ろうとは思わず、逆に不動産業者側から断りを入れられてしまう可能性もあります。

一概には言えないためとても難しいところですが、仲介手数料の安さと不動産業者の営業能力や売却成功率は比例する場合が多いです。仲介手数料の安さにひかれて依頼しても、その業者のポテンシャルが低いとなかなか売れず、物件の経年劣化だけが進んでいく可能性もあるでしょう。

このように、仲介手数料を節約できても肝心の売却価格が下がってしまったり、売却までに余分な時間がかかってしまったりする可能性も出てきます。このようなデメリットがあるということを考慮した上で、道理にかなった範囲での交渉をしましょう。仲介手数料を値引きしてもらうコツは、価格交渉に応じる時の交換条件にすることです。例えば2000万円で売買募集している物件に対して1800万円で買付申込が入ったとします。この金額が妥当だとして、値引き交渉に応じる代わりに、不動産会社も痛み分けという形で少し仲介手数料を値引きするよう交渉します。

不動産会社も早めに売買契約をまとめたいので、こちらが値引きに応じる交換条件にすれば、仲介手数料が安くなる可能性が出てきます。特に不動産会社は月末や年度末の追い込みが厳しいため、それらの時期であれば通常の時期では実現しないような値引きに応じるケースが出てきます。

税金の節約方法と注意点

売却するのがマイホームで、売却によって利益が出る場合には、税金の節約が可能な場合もあります。自分が住んでいる家や敷地を売った時、以前に住んでいた家に住まなくなってから3年後の12月31日までに売った時など、一定の要件を満たす場合に限り、次のような税額控除制度を利用できます

1.3000万円の特別控除の特例

長期譲渡所得または短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3000万円が控除されます。

「譲渡所得 - 特別控除 = 課税譲渡所得金額 」

譲渡所得が3000万円以下の場合は、特別控除の上限額は譲渡所得額を上限とすることになります。

2.所有期間が10年超のマイホームを売却する際の軽減税率の特例

売った年の1月1日現在で、売却するマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、前述の3000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対し、次のように軽減された税率で税額を計算できます。

  • 譲渡所得が6000万円以下:14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)
  • 譲渡所得が6000万円超:20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

3.マイホーム買換えの特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間にマイホームの買換えをした場合、一定の要件に該当する場合は、その譲渡利益に対する課税を先に延ばせるという特例も受けられます。

一定の要件には、「譲渡価格が1億円以下であること」「売った年の1月1日現在で所有期間が10年以上になること」「マイホームへの居住期間が10年以上であること」など、細かい規定があります。この特例と先に紹介した3000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例とは併用ができませんどちらかを選択する必要があります。

これらの特例を受ける場合は、所定の書類を添付した確定申告書を提出する必要があります。3000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例の適用を受ける場合には、確定申告書を申告期限内に提出するだけでなく、その後も毎年連続して確定申告書を提出する必要があります。このような条件をよく理解した上で、特例制度を利用するかどうかを検討しましょう。手間はかかりますが、節税にはつながります。

実費の節約方法と注意点

その他の実費は、工夫次第で大きく節約できる場合があります。

もし時間と体力があるのであれば、自分で時間をかけてハウスクリーニングすることで、業者に依頼する費用を浮かせることができるでしょう。それでも、普段の掃除以上に手を入れなければなりませんので、最低でもフロアのワックス塗布や壁紙の清掃、障子やふすまの張り替えくらいは行う必要があると考えましょう。

また、業者に依頼すると高額な費用がかかるゴミの処分については、自分で市区町村が指定するゴミ処理場へ搬入することで、処分費用を大幅に節約できるでしょう。ゴミを運び出して車に乗せるための人手や車の用意が必要ですが、10kgあたり数百円程度(市区町村により異なる)の低料金で処分してもらえることを考えると、ぜひ検討したい方法です。

また、不用品回収や廃品回収を格安で行う業者を見つけることもできます。ただし契約する前に対面あるいは電話などで会話し、信頼できる業者を選びましょう。あまりにも安すぎる価格で引き受ける業者や無料で引き取るとする業者にも注意しましょう。電化製品などを解体して部分的に転売し、他の部分は山林などに不法投棄して処分する悪質な業者もいるためです。

また、自治体の粗大ごみ回収を利用すれば、規定の粗大ごみシールを貼って手配するだけで、粗大ごみを処分することができます。業者に依頼するよりも大幅に節約することが可能です。

まとめ

不動産売却にかかる費用の相場や節約方法がお分かり頂けましたでしょうか?不動産売却にはさまざまなお金がかかりますが、このように工夫の仕方次第で大幅に節約できる部分があることを覚えておきましょう。ただし、「仲介手数料」に関しては、不動産業者に大幅値下げを交渉するとあまり仕事をしてくれなくなる可能性もあるので注意が必要です。

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