マンションの住み替えを成功させるポイント！流れや費用、高く売るコツを解説

住み替えとは、不動産売買を伴う引越しのことです。マンションに限らず、住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。

簡単にいえば「いまの家を先に売るか・新居を先に買うか」の違いですが、どちらを選ぶかは住み替え計画において非常に重要です。売り買いそれぞれの契約タイミングが変わるため、資金計画や引渡し時期などに影響します。

どちらの方法にもメリットとデメリットがあり、自分の状況に合ったほうで住み替えることが大切です。それぞれの流れをしっかりと把握したうえで、適切な方法を選びましょう。

この記事では、マンションの住み替えにおける「売り先行」「買い先行」のメリット・デメリットや、住み替えにかかる費用、成功のコツなどを解説します。

なお、住み替えには多額の費用がかかるため、居住中のマンションをいかに高く売るかが大切です。売却価格は不動産会社によって大きく変わるので、まずは複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。

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マンション住み替えの売り先行とは

売り先行とは、先に居住中のマンションを売却してから、住み替え先の住居を購入する方法です。

タイミングを調整すれば、売却で得たお金を新居の購入費用に充てられるため、資金計画が立てやすくなります。

一方、新居を探すタイムリミットが「現住居を引き渡すまで」になるため、全体的に余裕のないスケジュールになります。

売り先行のメリット・デメリットや流れ、どのような人におすすめかについて、詳しく見ていきましょう。

売り先行のメリット

売り先行のメリットは以下の通りです。

• マンションの売却益を住み替え先の購入にあてられる
• 売却価格が先にわかるので資金計画を立てやすい
• 売り急ぐ必要がないため安く買いたたかれにくい

最大のメリットは、売却代金が先に入るため、住み替え費用の準備が楽になることです。買い先行だと新居はローンか自己資金で買うしかありませんが、売り先行なら売却益を充てられます。

また、先にマンションの売却価格がわかるため、その金額を基準にして新居の予算を決められます。手元に入ってくるお金が確定しているので、資金繰りに行き詰まりません。

ほかには、居住中のマンションの売却にタイムリミットがない点もメリットです。納得のいく条件で売れるまでじっくりと売主を選べるため、焦って価格を下げる必要もなくなります。

このように、売り先行は「資金繰り」と「売却活動」の面で有利な方法です。

売り先行のデメリット

一方、売り先行のデメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

• 売却と入居にタイムラグがあると仮住まいが必要になる
• 仮住まいの居住期間が長くなるほど賃料の負担が重くなる
• 新居選びで焦りが出る

売り先行では、「居住中マンションの売却」と「新居の購入」に時間差が生じる可能性があります。その場合、仮住まいとして別の住居に入る必要があり、引越し費用や手間が2回分かかります。

仮住まいとして賃貸物件を借りた場合は家賃がかかりますし、人によっては家財などの一時保管で倉庫代が必要です。住み替えが長引くほど、金銭的な負担は増加します。

また、先に居住中マンションを売ってしまうと、「早く引越さなければ」という思いが強くなり、新居探しに焦りが出てきます。結果、物件選びに妥協したり、事前調査を怠ったりして、住み替え後に後悔してしまうケースが少なくありません。

売り先行の住み替えの流れ

売り先行の住み替えの流れは、以下の通りです。

1. 居住中のマンションの査定を受ける
2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
3. 売却活動を行う
4. 売買契約を結ぶ
5. 物件の引き渡しを行う
6. 仮住まいに入居する
7. 新居を購入し入居する

売り先行では、まず居住中のマンションの査定を受けます。より正確な市場価格を知るために、査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。

査定結果から不動産会社を選定して媒介契約（売却の仲介をしてもらう契約）を結び、売却活動を始めます。なお、仲介ではなく買取（不動産会社が直接買い取る形式）の場合、すぐに売却は完了します。

売却活動の開始から、実際にマンションが売れるまでは、1ヶ月~3ヶ月程度が目安です。その間に、新居探しも並行して行います。

売主が見つかった後、引き渡し時期まで新居が決まらない場合は、仮住まいの手配もします。新居の決定後、マンションの売却益を資金に購入・入居をすれば、住み替えの完了です。

なお、一般的なマンション売却の流れについては、下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

売り先行がおすすめな人

売り先行がおすすめな人には、以下の特徴が挙げられます。

• 買い手をじっくり探して高く売りたい
• 売却で得たお金を住み替え先の購入に使いたい
• 金銭的な負担を軽くしたい（二重ローンを回避したい）

売り先行では、自分が納得する価格で売却できるまで待つことができるので、安く買い叩かれるリスクが低くなります。そのため、買い手をじっくり探して高く売りたい人に向いています。

また、マンション売却益を新居の購入費に充てられるので、余裕を持った資金計画が可能です。購入費以外にも、手付金や登録免許税といった諸費用が発生するので、手元の資金は多いほど安心できます。

居住中のマンションでローンが残っている場合、それを完済してから新居用のローンを組める点も重要です。2つのローンを同時に返済する「二重ローン」の状態を避けられるので、金銭的な負担が軽くなります。

このように、売り先行は「売却で損をしたくない」「金銭的な不安を減らしたい」という人におすすめです。

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マンション住み替えの買い先行とは

買い先行とは、先に住み替え先の住居を購入してから、居住中のマンションを売却する方法です。

物件探しにタイムリミットがないため、じっくりと時間をかけて新居を選べます。新居へのこだわりが強い人におすすめです。

一方、現在のマンションと住み替え先で二重ローンになる可能性があったり、固定資産税や管理費などが二重にかかったりする場合があるため、金銭的なリスクがあります。

売り先行のメリット・デメリットや流れ、どのような人におすすめかについて、詳しく見ていきましょう。

買い先行のメリット

買い先行のメリットは、次のものが挙げられます。

• 余裕を持って新居を見つけられる
• 引越しが一度で済む
• マンションを空室にしてから売却できる

最大のメリットは、新居探しに時間をかけられることです。間取りや立地、予算などの条件に妥協することなく、物件をじっくりと選べます。

また、仮住まいが不要になるので、引越しを一度で済ませられます。引越しが一度で済めば手間が省け、費用の節約も可能です。

マンション売却の観点では、空室にしてから売却活動できる点もメリットです。ハウスクリーニングや簡単なリフォームをすれば売れやすくなる可能性があり、内覧対応で予定を空けておく必要もありません。

買い先行のデメリット

一方、買い先行のデメリットは以下の通りです。

• 現在のマンションと新居で二重ローンになる可能性がある
• 固定資産税や管理費などが二重にかかる
• 資金繰りが難しくなる可能性がある

居住中マンションのローンが残っている状態で新居を購入してしまうと、2つのローンを同時に支払う状態になります。また、固定資産税や管理費・修繕積立金（新居もマンションの場合）も二重で必要です。

不動産に関する費用のすべてが二重となり、居住中マンションの売却が長引くほど、金銭的な負担が増大してしまいます。

また、居住中マンションの売却益が手元にない状態で新居を買うため、資金繰りが難しくなります。初期費用として貯蓄が必要になるほか、居住中マンションの売却益が想定より低くなって計画が崩れてしまうかもしれません。

買い先行の住み替えの流れ

買い先行の住み替えの流れは以下の通りです。

1. 新居を探す
2. 新居を購入し入居する
3. 居住中のマンションの査定を受ける
4. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
5. 売却活動を行う
6. 居住中のマンションの売買契約を結ぶ
7. 物件の引き渡しを行う

買い先行では、まず新居探しから始めます。新居を購入すればいつでも入居できる状態ですが、居住中マンションを手放していない状態であれば、引越し時期は自由です。

新居が決まった後は通常の不動産売却と同じで、不動産会社と媒介契約を結び、居住中マンションの売却活動を行います。

なお、買い先行の場合、新居の購入に「買い替え特約」を付けられる場合があります。

買い替え特約があれば、居住中マンションが売れないときに住み替えを白紙に戻すことも可能です。新居の売主から承諾を得る必要はありますが、居住中マンションの売却に不安がある場合は有効な特約です。

買い先行がおすすめな人

買い先行がおすすめな人には、以下の特徴が挙げられます。

• 居住中マンションのローン残債がない
• 二重ローンになっても返済に余裕がある
• 引越しの時期が確定している
• 引越しを1度で済ませたい
• 短期間で居住中マンションの売却が可能

金銭的な負担を避けるためには、二重ローンにならない、もしくはなっても対応できることが大切です。そのため、居住中マンションのローン残債がない人や、二重ローンでも返済に困らない人に向いています。

また、転勤などでいつ引越すかが決まっている人も、買い先行はおすすめです。引越し時期に合わせて諸々の手続きを進めれば、計画的に住み替えられます。

さらに、居住中マンションが早く売れそうな場合も、買い先行はおすすめです。買い先行のネックである資金繰りの難しさも、居住中マンションが早く売れるなら解決できます。

このように、買い先行は「経済的に余裕がある」「スムーズに引越したい」「居住中マンションの需要が高い」という人などにおすすめです。

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マンションからマンションへの住み替え

住み替えにあたって、新居をマンションと戸建てのどちらにするか悩む人は少なくありません。

どちらに住みたいかで決めるのが一番ですが、予算やライフプランも影響するため、慎重な検討が必要です。

ここからは、マンションからマンションへ住み替える場合のメリット・デメリットを解説します。

マンションからマンションへの住み替えメリット

マンションからマンションへ住み替える場合、メリットは以下の通りです。

• マンション生活の経験を生かせる
• 新生活に順応しやすい
• 共有部の維持を管理者に任せられる

マンションからマンションへの住み替えでは、マンション生活の経験が強みになります。間取りや広さ、日当たりや眺望、設備や防音性といったポイントがわかっているので、より自分に合った物件を選べます。また、マンション生活に慣れているため、生活環境やリズムの変化はそれほど大きくなりません。

さらに、マンション特有のメリットとして、共有部の維持管理を管理会社などに任せられる点があります。共有部の清掃や設備の点検・更新を専門家に任せられるので、自分で手入れする手間を省けます。

マンションからマンションへの住み替えデメリット

マンションからマンションへの住み替えのデメリットは以下の通りです。

• 管理費や修繕積立金がある
• 管理規約に縛られる
• 庭がない（一部例外を除く）
• 駐車場代が有料の場合がある
• 騒音など近隣住民とトラブルになりやすい

マンションである以上、管理費や修繕積立金の支払いは避けられません。住んでいるだけで、毎月の出費が増えてしまいます。

また、ペット禁止やリフォーム禁止など、管理規約によって生活に制限がかかる点もデメリットです。自分の生活スタイルを維持しようとすると、選べる物件が限られる場合があります。

その他、マンション特有のデメリットは引越した後も残ってしまうため、生活スタイルを劇的に変えることは難しいでしょう。

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マンションから戸建てへの住み替え

マンションから戸建てへの住み替えでは、マンションへの住み替えとはまた違ったメリット・デメリットがあります。

これまでマンションに住んでいた分、戸建ての暮らしでは戸惑うことも少なくありません。スムーズに馴染めるよう、どのようなメリットとデメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。

マンションから戸建てへの住み替えメリット

マンションから戸建てへの住み替えでは、以下のようなメリットがあります。

• 管理費・修繕積立金・駐車場代がなくなる
• 固定資産税の軽減措置を受けられる
• 生活音を気にしなくて良くなる
• リフォームしやすい

戸建てに住む場合は、管理費や修繕積立金などのランニングコストが発生しません。また、駐車場代もかからず、月々の維持費については負担が少なくなります。

固定資産税では、マンションより戸建てのほうが安くなる傾向にあります。これは、建物のある土地には税率の軽減措置があり、戸建てはマンションより土地の比率が高いためです。

その他、生活音に気を配る必要がなかったり、リフォームに制限がなかったりと、総じて自由度が高くなる点が戸建てのメリットです。

マンションから戸建てへの住み替えデメリット

マンションから戸建てへの住み替えにおけるデメリットは、以下が挙げられます。

• マンションに比べセキュリティが脆弱
• マンションと比べて立地の良い物件に住みにくい
• 維持管理が自己責任
• 地域のコミュニティに馴染む必要がある

戸建てはマンションと比べて侵入が容易であり、犯罪被害に遭いやすい特徴があります。住宅街の奥まった場所など、人通りの少ない地域だと空き巣などの被害に遭うかもしれません。

また、戸建てはマンションと比べて、都市中心部から外れた物件が多い傾向にあります。駅やバス停まで30分以上かかるなど、車を所有していることが前提の立地も少なくありません。

維持管理をすべて自分で行わければならない点も、マンションと比べたときのデメリットです。日常の掃除から外壁・雨漏りの補修まですべて自費になり、手間もかかります。

さらに、戸建てはマンションよりも地域のコミュニティから受ける影響が強く、周辺住民と関係性を築けないと暮らしにくくなる可能性があります。町内会などへの加入が実質強制な場合もあり、加入を断ると生活に直結する不利益を受けるかもしれません。

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マンションの住み替えを成功させるポイント

マンションの住み替えには、売り先行と買い先行以外にもさまざまな注意点があります。例えば、金銭面や物件の選び方、住み替え全体の計画性などが重要です。

マンションの住み替えを成功させるポイントとして、以下の注意点を解説していきます。

• オーバーローンに気を付ける
• 借りすぎになっていないか注意する
• 適切なタイミングに住み替える
• 時間的な余裕を持って住み替える
• 購入物件を多角的に判断する
• 部屋を売れやすい状態にしておく
• 複数の不動産会社に査定依頼する
• 次の売却も考える

オーバーローンに気を付ける

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却額を上回る状態を指します。マンション価格の下落速度が、住宅ローンの減少速度よりも早い場合、オーバーローンになり得ます。

不動産を売却するときは、ローンを完済して抵当権を外すことが原則ですが、オーバーローンだと不足分の補填をしなければいけません。貯金の切り崩しや住み替えローンを利用しての返済が必要となります。

新居の購入費用も考えると金銭的な負担が大きくなるため、すぐに引越さなければならない事情がない限り、オーバーローン時の住み替えは避けたほうが無難です。

どうしても住み替えるのであれば、住宅ローンの残債とマンションの売却予想価格（査定価格）を確認したうえで、資金計画を入念に検討しましょう。

借りすぎになっていないか注意する

住み替えローンとは、文字通り住み替えにかかる費用を借りられるローンです。新居の購入費用だけでなく、現住居のローン返済資金やその他諸費用（家財購入費など）にも使えます。

住み替えローンを利用すれば、オーバーローンの状態でも住み替えが可能です。しかし、現状の残債に新居の購入費等が上乗せされる形になるので、返済負担は重くなります。

通常の住宅ローンより借りる金額が大きくなるため、安易に借りると最初から返済能力を超えてしまう恐れがあります。そのため、返済不能にならないような計画を組むことが大切です。

目安として、住宅ローンの返済比率は「年間返済額の30%程度」に収めるのが一般的です。この目安に従うなら、年収500万円なら年間返済額は150万円以下、年収1,000万円なら年間返済額は300万円以下というように計算できます。

適切なタイミングに住み替える

住み替えには、ライフプランやマンションの保有期間などを基準とした「住み替えに適したタイミング」があります。緊急の事情がない限り、適切なタイミングで住み替えることをおすすめします。

以下では、具体的なタイミングとして4つの要素を解説します。

優先すべきは家庭事情

マンションの住み替えを考えるきっかけとしてもっとも多いのは家庭事情です。例えば、出産や進学で家族構成が変わったときや、転退職で収入や勤務地が変わったときなどがあります。

住居選びはライフスタイルに合わせて選ぶものなので、そのライフスタイルが変わるときは、まさしく「住み替えるべきタイミング」といえます。

ライフスタイルの切り替えと同時に住み替えれば、住居変更など諸々の手続きも一度に済ませられるので効率的です。また、家庭事情に合わせて柔軟に住居を変えることは、生活の質や幸福度の向上に繋がります。

築年数や所有期間

住み替え時の築年数や所有期間は、マンションの価格や税金に影響します。1年ずれるだけで、売却益や税金が数十万~数百万円変わるかもしれません。

まず、築年数は10年経過すると品確法の保証が切れてしまい、売却価格が下がる恐れ可能性があります。

参照：国土交通省「住宅の品質確保の促進等に関する法律」

品確法の保証が切れると、物件の価値が下がる可能性があります。また、マンションは建築からおおむね12年ごとに大規模修繕を行うので、築10年までに売れば修繕一時負担金（修繕積立金とは別に徴収される修繕費用）を負担せずに済むかもしれません。

次に所有期間ですが、こちらは5年を境に売却時の税金（譲渡所得税）が変動します。税法上、所有期間が5年以下の不動産売却は「短期譲渡所得」、5年超の不動産売却は「長期譲渡所得」となり、以下のように税率が変わります。

所有期間	譲渡所得税の税率
5年以下（短期譲渡所得）	所得税30%※+住民税9%
5年超（長期譲渡所得）	所得税15%※+住民税5%

※2037年まで、復興特別所得税として所得税額に2.1%を上乗せする。
参照：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」
参照：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」

上記のように、5年前後で税率が2倍近く変わります。

品確法と譲渡所得税を考慮すると、5年超10年以内の売却がもっとも損失の少ない売却のタイミングといえます。

住宅ローンがあるなら購入して10年以降

住宅ローンを利用している場合、住宅ローン控除がなくなるタイミングも重要です。住宅ローン控除とは、所得税から年末の住宅ローン残高に一定率を乗じた額を控除できる節税制度です。

住宅ローン控除は原則10年目（一部13年目）で適用期間が終了します。10年目以前に住み替えると控除を満額活用できないため、フルで活用したい場合は、10年目以降に売却する必要があります。

なお、住み替え後の新居に対しても、要件を満たせば住宅ローン控除を適用できます。ただし、以下の特例を利用すると住宅ローン控除が使えなくなるので、自分にとってどちらの制度を利用したほうが良いかしっかり検討しましょう。

※各特例の詳細はこちら

参照：国税庁「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

修繕積立金の増加

修繕積立金は、大規模修繕に向けて毎月徴収される費用です。先述の通り、マンションはおおむね12年間隔で大規模修繕（外壁や共有部などの修繕）を行います。

大規模修繕費は築年数が古くなるほど高額になるため、工事が終了するごとに、その後の修繕積立金が値上げされる恐れがあります。そのため、増加した修繕積立金の支払いを避けたい場合は、大規模修繕の前に住み替えるのがおすすめです。

ただし、大規模修繕の直後はマンションが高く売れることもあるので、売却価格を重視する場合は工事後に売るのも選択肢の1つです。どちらが得かはマンションによるので、管理組合に修繕計画を確認したり、不動産会社に相談したりしましょう。

以上が、住み替えを成功させるポイントのうち、タイミングに関わる要素です。基本は家庭の事情を優先し、それ以外は状況に合わせて総合的に考慮しましょう。

時間的な余裕を持って住み替える

マンションの住み替えは、賃貸物件の引越しとは違い、売却と購入に時間がかかります。

売却も購入も、それぞれ単独で行う場合は1~3ヶ月ほどかかりますが、住み替えの場合は少なくとも半年は見ておきましょう。

ローン審査に落ちたり、売却で買主が見つからなかったりすると、住み替え完了まで半年以上かかる可能性もあります。スムーズに住み替えるためには、不動産会社のサポートを受けながらしっかりと計画を立てることが大切です。

購入物件を多角的に判断する

マンションの住み替えでは、購入物件を多角的に判断することが重要です。「早く引越したい」という気持ちが先行してしまうと、焦って物件選びに失敗する可能性があります。

住み替え後に後悔しないためには、以下のような項目をチェックしましょう。

• 築年数
• 立地
• 維持費（管理費、修繕積立金）
• 駐車場（台数、使用料の有無）
• 共有部分の管理状態
• ペット飼育の可否
• 住民の人柄

上記はあくまで一例ですが、物件の価値や快適さに影響します。より詳しいポイントを知りたい場合は、下記の関連記事も参考にしましょう。

物件選びの際は、妥協できる部分と妥協できない部分を明確にしておくと判断が付きやすくなります。自分のライフスタイルや予算に合わせて、慎重に比較検討しましょう。

部屋を売れやすい状態にしておく

マンションを早く売るためには、いかに売れやすい状態を作るかが重要です。部屋を売れやすい状態にする方法としては、以下の3つが挙げられます。

• 荷物を減らす（生活感を軽減して部屋を広く見せる）
• ハウスクリーニング（清掃して室内を清潔にする）
• ホームステージング（インテリア等をモデルルームのように演出する）

ハウスクリーニングやホームステージングは別途費用が必要ですが、需要向上に繋がる可能性があるので、高値で売れればトータルで負担を抑えられます。

複数の不動産会社に査定依頼する

マンションを売却するときは最初に査定を行いますが、この査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。複数社に依頼することで、次のようなメリットがあります。

• 各社の査定額を比較することで「平均的な相場」がわかる
• 高値で売れる会社がわかる
• レスポンスの速さや担当者の態度など、自分との相性がわかる

不動産会社によって得意な地域や資本力、社内教育の質などが異なるため、査定額や売却スピードが異なります。より早く、より高値でマンションを売るためには、複数社への査定依頼が必要です。

オンラインの一括査定を使えば、簡単に複数社への査定依頼ができるので、信頼できる不動産会社を選別しましょう。下記リンクから利用できる「イエウール」では、全国の厳選された不動産会社をまとめて比較できるのでおすすめです。

次の売却も考える

住み替え先に新居を選ぶ際、次の売却を考慮することもポイントです。実際に売却する予定がなくても「売りやすい物件」を選んでおけば、ライフプランに変更があっても対処しやすくなります。

売りやすい物件の特徴としては、賃貸需要が高い立地で、資産価値の下落が少なそうなマンションが挙げられます。例えば、駅から近い物件や、ショッピングモール・病院などの施設が充実している物件などがおすすめです。

なお、売りやすい物件の特徴や具体的な売却方法については、下記の関連記事で詳しく解説しています。

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住宅ローン残債があっても住み替えするには

居住中のマンションに住宅ローンの残債があっても、住み替え自体は可能です。しかし、その残債がアンダーローンかオーバーローンかで、住み替えの仕方が変わります。

アンダーローンとは、住宅ローン残債がマンションの売却額を下回っている状態です。アンダーローンの場合、マンション売却で得た利益を使ってローンを完済すれば、スムーズに住み替えができます。

オーバーローンは、先述した通り住宅ローンの残債が売却額を上回っている状態です。オーバーローンの場合は、自己資金や住み替えローンを使って残債の不足分を補います。

注意点として、マンションは売るときも買うときも「物件価格以外の諸費用」があることを覚えておく必要があります。売値・買値だけで考えていると、「アンダーローンのつもりがオーバーローンだった」という事態になるかもしれません。

マンションを住み替えるための費用や税金

ここからは、マンション住み替えにかかる費用や税金を具体的に解説します。

売るときと買うとき、それぞれどのような費用がかかるかを把握し、予算シミュレーションに組み込みましょう。

売却にかかる費用や税金

売却にかかる費用や税金と、一般的な相場目安は以下の通りです。

項目	相場
印紙税	契約書に記載の金額（売買なら売買価格）による 例：500万円を超え1,000万円以下なら5,000円、1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円 ※軽減税率適用。詳しくは国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」を参照
仲介手数料	上限あり（上限内であれば自由に設定可能） ※上限は以下の速算式で計算 ・売却額が200万円以下：売却額の5%+消費税 ・売却額が200万円超~400万円以下：（売却額の4%+2万円）+消費税 ・売却額が400万円超：（売却額の3%+6万円）+消費税
登録免許税（抵当権抹消登記）	不動産1個につき1,000円 ※土地と建物を合わせて2,000円
司法書士報酬（抵当権抹消登記）	1~2万円程度
住宅ローンの一括繰上返済手数料	無料~3万円程度
譲渡所得税	所有期間よって異なる（詳しくはこちら）

参照：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

参照：国税庁「登録免許税の税額表」

上記のなかで特に高額なのは、不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介ではなく買取（不動産会社に直接買い取ってもらう売却形式）なら節約できますが、売却価格が2~3割程度下がります。

また、譲渡所得税は先に解説した通り、所有期間によって税率が変わるので注意が必要です。

購入にかかる費用や税金

次は、購入にかかる費用や税金です。

項目	相場
印紙税	契約書に記載の金額（売買なら売買価格）による 例：500万円を超え1,000万円以下なら5,000円、1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円 ※軽減税率適用。詳しくは国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」を参照
仲介手数料	上限あり（上限内であれば自由に設定可能） ※上限は以下の速算式で計算 ・売却額が200万円以下：売却額の5%+消費税 ・売却額が200万円超~400万円以下：（売却額の4%+2万円）+消費税 ・売却額が400万円超：（売却額の3%+6万円）+消費税
登録免許税（所有権移転登記と抵当権設定登記）	・所有権移転登記：固定資産税評価額×2% ・抵当権設定登記：固定資産税評価額×0.4% ※一定の要件で税率の軽減あり
司法書士報酬（所有権移転登記と抵当権設定登記）	10~15万円程度
不動産取得税	固定資産税評価額×3% ※一定の要件で税率の軽減あり
火災保険料	5年一括契約で2万円~3万円程度
住宅ローン事務手数料	3~5万円程度もしくは借入額の2.2%程度
住宅ローン保証料	金利+0.2%程度
固定資産税清算金	精算金として引渡し日以降の当年分を支払う

参照：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

参照：国税庁「登録免許税の税額表」

参照：総務省「不動産取得税　不動産取得税の納税額の計算方法」

売却時と同じく、仲介手数料がもっとも高額な費用となります。

また、不動産取得税は所有権移転登記からおおむね6ヶ月後に納税通知が届くため、資金を使い切ってしまわないよう注意が必要です。

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マンション住み替えに関する税金控除

マンション住み替えにあたって大きな支出となるのが税金ですが、その負担を軽減できる特例がいくつか用意されています。

控除内容	詳細
3,000万円特別控除	売却益から3,000万円を控除する
特定居住用財産の買い換え特例	売却益への課税を、住み替え先を売却するときまで先延ばしできる
マイホーム（居住用財産）を売ったときの軽減税率の特例	売却益に軽減税率を適用できる
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例	不動産売却で損失が発生したとき、その他の所得と合算・繰越ができる

これらの特例を使えば、住み替え時の譲渡所得税を軽減できます。それぞれ詳しく解説します。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、課税対象となる売却益（譲渡所得）から3,000万円を控除できる制度です。

譲渡所得が5,000万円であれば課税対象は2,000万円、譲渡所得が3,000万円であれば課税対象は0円で非課税となります。

ただし、3,000万円特別控除を利用するためには一定の要件を満たす必要があります。主な要件は以下の通りです。

• 退去した日から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った年の前年および前々年にこの特例や「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用していないこと
• 親子など特別な関係での売買ではないこと

参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

特定居住用財産の買い換え特例

特定居住用財産の買い換え特例とは、居住中マンションの売却にかかる譲渡所得税を、将来に繰り延べられる特例です。繰り延べた課税は、住み替え先の住居を売却するときに加算されます。

最終的には課税されますが、住み替え時の譲渡所得税はなくなるため、資金繰りがしやすくなります。

なお、この特例の主な要件は以下の通りです。

• 3,000万円の特別控除やマイホーム（居住用財産）を売ったときの軽減税率の特例、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用していないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 居住期間が10年以上であること
• 所有期間が売却した年の1月1日時点で10年以上であること
• 売却物件および新居の床面積が50㎡以上、土地面積が500㎡以下であること

参照：国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」

マイホーム（居住用財産）を売ったときの軽減税率の特例

マイホーム（居住用財産）を売ったときの軽減税率の特例とは、マンション売却にかかる譲渡所得税の税率を軽減する特例です。

先にも解説しましたが、所有期間が5年以下だと税率は「所得税30%+住民税9%」、5年超の場合は「所得税15%+住民税5%」となります。特例を使うと、左記のうち所得税の税率が次のように変わります。

課税所得金額	税額
6,000万円以下の場合	課税所得金額×10%
6,000万円超の場合	（課税所得金額-6,000万円）×15%+600万円

※2037年まで、復興特別所得税として所得税額に2.1%を上乗せ。

この特例を利用するための主な要件は、以下の通りです。

• 退去した日から「3年が経過する日の属する年の12月31日」までに売ること
• 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
• 親子など特別な関係での売買ではないこと

参照：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、マンションを売却して損失（売却損）が出た場合、その損失を他の所得から控除できる制度です。また、控除しきれない分を最大3年まで繰り越せます。

なお、この特例を使うためには、主に以下の要件を満たす必要があります。

• 退去した日から「3年が経過する日の属する年の12月31日」までに売ること
• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
• 親子など特別な関係での売買ではないこと
• 買い替え先の新居は返済期間10年以上のローンで購入すること

参照：国税庁「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

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マンション住み替えにかかるその他の費用

マンションの住み替え時には、購入代金や税金以外にもいくつかの費用が発生します。これらは積み重なると高額になるので、見落とさないよう注意が必要です。

ここでは、主な費用としては以下の3つを紹介します。

• 引越し代
• ハウスクリーニング代
• リフォーム代

ハウスクリーニングとリフォームを実施するかは売主の判断次第ですが、検討材料として費用を把握しておきましょう。

引越し代

引越代のおおまかな目安は8万円~20万円程度ですが、世帯数や引越し時期、新居との距離などの諸条件で大きく変わります。一番影響が大きいのは引越し時期で、繁忙期である3月~4月がもっとも高くなります。

下記は、引越し業者比較サイトの「引越し侍」による費用相場のデータです。

5月~2月（通常期）の引越し費用相場

新居までの移動距離	単身者		2・3人家族	4・5人家族
	荷物が少ない人	荷物が多い人
同一都道府県内	28,600円~36,010円	33,000円~37,000円	60,000円~80,000円	75,000円~106,000円
別の都道府県	44,000円~70,000円	53,000円~93,730円	99,500円~220,000円	101,600円~250,000円
すべての距離の平均	35,205円	44,200円	70,000円~80,000円	80,000円~86,400円

3月~4月（繁忙期）の引越し費用相場

新居までの移動距離	単身者		2・3人家族	4・5人家族
	荷物が少ない人	荷物が多い人
同一都道府県内	38,500円~46,000円	48,800円~57,000円	80,500円~118,000円	110,000円~192,000円
別の都道府県	70,000円~100,000円	90,000円~150,000円	15,7000円~322,500円	225,000円~350,000円
すべての距離の平均	55,000円	75,600円	105,000円~120,000円	140,000円~150,000円

参照：引越し侍「引っ越し費用相場とだいたいの料金目安- 平均見積もり金額はいくらくらい？　引越し時期ごとの費用の相場」

買い先行で仮住まいを用意する場合、引越し代が二重にかかってしまうため、出費が多くなります。

ハウスクリーニング代

ハウスクリーニング代とは、マンションの清掃や消臭を専門業者に依頼する際に支払う費用です。

費用は部屋の広さや汚れ具合によりますが、2LDK・3DKなら4万円~9万円程度が相場とされます。居住中より空室時に依頼したほうが安く、20~30%程度まで下がるのが一般的です。

ハウスクリーニングをすることで部屋が綺麗になり、売りやすくなる効果が期待できます。ただし、必ずしも売却に効果があるとはいえないため、不動産会社と相談しつつ状況に応じて実施しましょう。

リフォーム代

売却に合わせてマンションをリフォームをすると、売却期間の短縮や高額売却に繋がる可能性があります。

費用はリフォームの箇所や規模によって異なりますが、一般的には100万円~500万円程度が相場です。設備を入れ替えたり、内装を一新したりすることで、住宅の質を向上できます。

ただし、リフォームにかけた費用がそのまま売却価格に反映されるとは限りません。ハウスクリーニングと同じように、不動産会社と相談して費用対効果を検討することが大切です。

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まとめ

マンションの住み替えは、売り先行・買い先行のどちらで進めるかが重要になります。資金繰りを重視するなら売り先行、新居選びを重視するなら買い先行が向いています。

それ以外にも、ローンの残債や住み替えのタイミング、居住中マンションを売れやすくする工夫など、さまざまな点に気を配らなければいけません。

まずは現住居のマンションで査定を行い、いくらで売れるかを調べることが大切です。どの程度の売却益が得られるかで新居の購入予算も変わりますし、課税額も決まります。

高額売却をするためには、一括査定を利用して、複数の不動産会社に査定してもらうのがおすすめです。なるべく高くマンションを売却して、理想の住み替えを実現しましょう。