アパート経営で得た収入は、必要経費を差し引き「不動産所得」として確定申告する必要があります。
しかし、アパートの減価償却について、どのような費用をどうやって計上すればよいのかわからないという方も多いでしょう。
減価償却の方法にもいくつかあり、新築アパートと中古アパートでも計算方法が異なります。
自分のアパートの適切な減価償却の方法をしっかりと調べておきましょう。
この記事では、アパート経営における減価償却についてわかりやすく解説します。
アパートの建物以外の付属設備の減価償却についても紹介するため、この記事を読んでスムーズな減価償却ができるようにしておきましょう。
目次
アパート経営での減価償却
アパート経営における減価償却とは、時間が経つにつれて価値が減っていく固定資産の取得にかかった費用を、耐用年数に応じて分割し、少しずつ必要経費として計上する手続きです。
アパートの取得にかかった費用を、取得した年度に全額まとめて必要経費として計上するのではなく、そのアパートの法定耐用年数に応じて分割し、複数年にわたって計上します。
ただし、土地は時間経過によって価値が減らないと考えられているため、減価償却の対象になりません。
アパート経営で減価償却の対象になるのは、建物部分（本体と付属設備）のみです。
減価償却の方法は3種類ある
税法上、取得価額が10万円以上の資産は、減価償却が可能です。
10万円未満の場合は、「消耗品費」として単年で一括計上します。
取得価額10万円以上の資産を減価償却する方法には、以下の3つがあります。
- 減価償却
- 一括減価償却
- 少額減価償却資産の特例
一つずつ詳しくみていきましょう。
減価償却
資産の耐用年数に応じて、取得にかかった費用を分割し、毎年必要経費として計上するもので、最も一般的な方法です。
例えば、8,000万円で購入した木造アパートを、木造住宅の耐用年数（22年）で減価償却すると、1年あたり363万円ずつを22年にわたって経費として計上していきます。
一括減価償却
一括減価償却は、取得価額が10万円以上20万円未満の資産について、取得日や耐用年数を考慮せず、一括償却資産として使用した年から3年間で償却する方法です。
例えば、取得価額が10万円以上20万円未満の以下のような減価償却資産について、一括減価償却を選ぶことができます。
- パソコン
- 冷蔵庫
- 自動車
- 機械装置
- ソフトウェア
一般的な減価償却と、後述する「少額減価償却資産の特例」は、購入した資産が固定資産税の対象となります。
しかし、一括減価償却を選択した場合は、固定資産税の対象にならないというメリットがあります。
少額減価償却資産の特例
取得価額が30万円未満の資産について、一定の要件を満たせば、使用した年に全額を減価償却費として計上できる特例です。
例えば、取得価額が10万円以上30万円未満の以下のような減価償却資産を、少額減価償却資産の特例の対象とすることができます。
- パソコン
- 冷蔵庫
- 自動車
- 機械装置
- ソフトウェア
利益が多く出た年度に一括計上することで利益額を減らし、高い節税効果が得られます。
この特例の対象となるのは青色申告者のみで、特例を受けられる限度額はその年の合計で300万円までです。
また、この特例を利用する場合は、固定資産税の対象となります。
アパートの法定耐用年数
法定耐用年数とは、税法上、固定資産の使用期間として定められた年数のことです。
減価償却資産をどのくらいの期間で償却していくかを、物品ごとに国が定めています。
ただし、法定耐用年数はあくまで会計の計算のために定められた年数であり、実際に使用できる年数とは異なります。
法定耐用年数を超えたら、その物件がすぐに使用できなくなるわけではなく、定期的なリフォームや修繕で、法定耐用年数より長く使用できるケースも多いです。
ここでは、以下のアパートや設備の耐用年数を解説します。
- 木造アパート
- 軽量鉄骨アパート
- 付属設備
それぞれ詳しくみていきましょう。
木造アパートの耐用年数
木造アパートの法定耐用年数は、22年です。
木造建築物とは、柱や梁、壁、床などの主要構造部に木材を使用した建物のことです。
柱や梁などの部材を工場で生産し、建築現場で組み立てる木質系プレハブ工法のアパートも木造に分類されます。
木造アパートは構造部が木材であることから虫害が発生しやすかったり、腐りやすかったりするため、鉄骨造と比べると耐用年数が短くなっています。
軽量鉄骨アパートの耐用年数
鉄骨造には、鉄骨の厚さが6mm以上の「重量鉄骨」と、6mm未満の「軽量鉄骨」があります。
軽量鉄骨造は、柱や梁など建物の骨組みに、厚さ6mm未満の鉄骨を使用した建物のことで、以下のように鉄骨の厚さにより法定耐用年数が2つに分かれています。
| 軽量鉄骨（厚さ3mm超4mm以下） | 27年 |
| 軽量鉄骨（厚さ3mm以下） | 19年 |
一般的な一戸建てや、2階建てまでのアパート、部材を工場で生産するプレハブ工法は軽量鉄骨造が一般的です。
プレハブ工法は大手ハウスメーカーで採用されることが多いですが、鉄骨の厚さによって耐用年数が異なるため、あらかじめ鉄骨の厚さを確認しておきましょう。
付属設備の法定耐用年数
建物付属設備とは、建物と構造上一体になった電気や給排水、ガス設備などのことを指します。
主なアパート付属設備と、それぞれの法定耐用年数は以下のとおりです。
| 電気設備 | 蓄電池電源設備：6年 その他のもの：15年 |
| 給排水・衛生設備 | 15年 |
| ガス設備 | 15年 |
| アーケード・日よけ設備 | 主として金属製のもの：15年 その他のもの：8年 |
| エスカレーター | 15年 |
| エレベーター | 17年 |
| インターホン | 6年 |
| 看板 | 3年 |
建物の付属設備は、原則として建物本体と区別して上記のような耐用年数を適用します。
ただし、木造や合成樹脂造などの建物の付属設備は、建物と一括して建物の耐用年数を適用可能です。
アパート経営の確定申告で減価償却費を計上する理由
アパート経営では、アパート経営で得た収入から、減価償却費などの必要経費を差し引いて「不動産所得」を正しく計算し、確定申告する必要があります。
アパート経営が順調であれば、家賃収入が増えますが、その分所得税も増えてしまいます。
減価償却費を正しく計上することで、課税対象となる不動産所得を減らすことができ、節税につながります。
減価償却は、実際にその年に支出があったわけではありません。
帳簿上は赤字になるかもしれませんが、手元からお金が出て行くことはなく、税負担も軽くなり、キャッシュフローがよくなります。
また、所得税は給与収入や事業収入などのすべての収入から必要経費を差し引いた所得に対して課税されますが、アパート経営が赤字だった場合は、損失として控除の対象にできます。
減価償却費を活用した節税方法は、以下の記事で詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてください。
アパート付属設備は建物と分けて減価償却できる
アパートの付属設備にかかった費用は、アパートの建物と分けて減価償却費を計上できます。
建物と付属設備を分けて減価償却すると、付属設備のほうが耐用年数が短いため、償却期間が短くなり、1年あたりの減価償却費を増やせます。
減価償却費が増えることで所得が減り、毎年の所得税の節税が可能です。
ここで、付属設備を分けて減価償却する場合と、分けない場合をシミュレーションしてみましょう。
建物価格：1億円（うち設備価格：3,000万円）
築年数：25年
【取得時の耐用年数】
鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は、47年です。
中古物件の取得時の耐用年数は、以下の計算式で算定します。
| 法定耐用年数の一部を経過した資産 | （法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2 |
| 法定耐用年数の全部を経過した資産 | 法定耐用年数×0.2 |
すなわち、上記の場合、建物の取得時の耐用年数は、以下のとおりです。
【付属設備を分けて減価償却する場合】
建物本体と付属設備の耐用年数を分けると、付属設備の耐用年数を求める必要があります。
法定耐用年数15年の設備とすると、築年数が25年と過ぎているため、「法定耐用年数×0.2」の計算式を用いて耐用年数を割り出します。
付属設備：15年×0.2＝3年
減価償却費は、以下のとおりです。
付属設備：3,000万円÷3年＝1,000万円
→259万＋1,000万＝1,259万円
【付属設備を分けず、建物と一緒に減価償却する場合】
すなわち、建物と付属設備を分けて減価償却する場合の1年の減価償却費は1,259万円、分けない場合は370万円となります。
付属設備の耐用年数が3年のため、3年目まで建物と付属設備を分けて減価償却すると1,259万円の減価償却費が計上できます。
ただし、4年目からは建物費のみの償却になり、単年の減価償却費は減ります。
トータルの減価償却費は、分けても分けなくても同じである点に注意しましょう。
修繕費やリフォーム費用も減価償却できる
建物は、適切な修繕やリフォームを行うことで、耐用年数を超えて、長く使えます。
アパートの修繕やリフォームにかかった費用は、「資本的支出」に該当する場合、法定耐用年数の期間に応じて減価償却が可能です。
修繕やリフォームは、その内容によって「資本的支出」か「修繕費」に分かれ、会計処理の方法が異なります。
資本的支出は金額が20万円以上で、アパートの資産価値を高めたり、耐久性を向上させたりするリフォームでかかった費用を指します。
一方、修繕費は建物の原状回復を目的とした小規模なリフォームにかかる費用です。
原則として金額は20万円以下ですが、3年以内の周期で定期的に行っている修繕であれば、20万円以上でも修繕費扱いになる場合もあります。
資本的支出と修繕費の具体例は、以下のとおりです。
| 資本的支出 | 修繕費 |
|---|---|
| 建物の増改築 非常階段の設置 用途変更のための内装リフォーム 間取りの変更 グレードの高い材料による外壁塗装 |
屋根・壁の塗り替え クロス・フローリングの張り替え 台風で損傷した屋根の修繕 雨漏りの修理 壊れた設備の交換 |
会計処理については、資本的支出は減価償却費として法定耐用年数の期間に応じて分割し毎年計上し、修繕費は単年で一括計上します。
行ったリフォームが資本的支出と修繕費のどちらに該当するかは判断が難しいケースもあります。
アパート経営に詳しい税理士に相談すると、適切な会計処理ができるでしょう。
アパート経営における修繕費については、以下の記事で詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてください。
アパートの減価償却の計算方法
アパートの減価償却の計算方法には、定額法と定率法の2つがあります。
定額法は、アパートの取得にかかった費用を耐用年数に応じて分割し、毎年同じ金額で減価償却を行う方法です。
平成28年4月1日以降に取得するアパートは、定額法で減価償却を行います。
一方、定率法は年が経つにつれて少しずつ減価償却費が減少していく計算方法で、計算式は、「取得費用の未償却残高×定率法の償却率」です。
建物付属設備のリフォームは、定率法でも計算できます。
ここでは、新築アパートと中古アパートの場合に分けて、減価償却の計算方法を解説します。
新築アパートの場合
平成28年（2016年）4月1日以降に取得するアパートの減価償却は定額法で行うことから、新築アパートの場合は、定額法で計算します。
定額法の計算式は、以下のとおりです。
定額法の償却率は、建物の構造によって以下のように定められています。
| 構造 | 法定耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 0.046 |
| 軽量鉄骨造（厚さ3mm以下） | 19年 | 0.053 |
| 軽量鉄骨造（厚さ3mm超4mm以下） | 27年 | 0.038 |
| 鉄骨造 | 34年 | 0.030 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 | 0.022 |
償却率とは、アパートの建築費・購入費を1と考え、それを耐用年数で割った値です。
定額法には旧定額法と定額法があり、平成19年（2007年）4月1日以降に取得した建物には定額法の償却率が適用されます。
例えば、建築価格8,000万円の木造アパートを新築した場合をシミュレーションしてみましょう。
木造アパートの法定耐用年数は22年であり、償却率は0.046であることから、計算式は以下のとおりです。
このケースだと、毎年368万円を減価償却費として計上できます。
中古アパートの場合
中古アパートの減価償却費の計算方法は、物件を購入したときの築年数によって異なります。
中古物件の取得時の耐用年数を求める際は、以下の計算式で求められます。
| 法定耐用年数の一部を経過した資産 | （法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2 |
| 法定耐用年数の全部を経過した資産 | 法定耐用年数×0.2 |
例えば、築15年の木造アパートを6,000万円で購入した場合の取得時の耐用年数の計算式は、以下のとおりです。
減価償却費は6,000万円÷10年＝600万円となり、毎年600万円を減価償却できます。
また、築25年の木造アパートを2,000万円で購入した場合は、法定耐用年数を超えているため、取得時の耐用年数は以下のようになります。
小数点以下は切り捨てのため、この場合の取得時の用年数は4年です。
減価償却費は、2,000万円÷4年＝500万円となり、毎年500万円を計上できます。
アパート構造別の減価償却費シミュレーション
木造と軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造のアパートを新築した場合の減価償却費をそれぞれシミュレーションしてみましょう。
アパートの構造別の法定耐用年数と償却率は、以下のとおりです。
| 構造 | 法定耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 0.046 |
| 軽量鉄骨造（厚さ3mm以下） | 19年 | 0.053 |
| 軽量鉄骨造（厚さ3mm超4mm以下） | 27年 | 0.038 |
| 鉄骨造 | 34年 | 0.030 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 | 0.022 |
木造と軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造のいずれの場合も、アパートの取得にかかった費用は8,000万円とします。
軽量鉄骨造アパート（厚さ3mm超4mm以下の場合）：8,000万円×0.038＝304万円
鉄筋コンクリート造アパート：8,000万円×0.022＝176万円
この中では、木造が最も法定耐用年数が短いため、1年の償却額も最大になっています。
対して、鉄筋コンクリート造の場合は法定耐用年数が長く、1年の償却額は小さいですが、減価償却できる期間が47年と木造の倍以上長い点がメリットです。
減価償却費を多く計上するコツ
減価償却費を多く計上することで、不動産所得を少なくでき、所得税の節税につながるため、できるだけ減価償却費は大きくしたいものです。
減価償却費を多く計上するコツには、以下の2つが挙げられます。
- 耐用年数が短い中古アパートを選ぶ
- アパート設備と分けて償却費を計上する
一つずつ詳しく解説します。
耐用年数が短い中古アパートを選ぶ
アパートを新築するより、築年数が経過した中古アパートを購入すると、耐用年数が短くなり、1年あたりの減価償却費を大きくすることが可能です。
さらに、法定耐用年数を超えた木造アパートの場合は、購入にかかった費用を4年で減価償却でき、1年あたりの減価償却費が非常に大きくなります。
また、アパートは構造によって法定耐用年数が異なるため、鉄骨造より木造、木造より厚さ3mm以下の軽量鉄骨造というように、より耐用年数が短い構造のアパートを選ぶのも一つの方法です。
アパート設備と分けて償却費を計上する
減価償却費を大きくするためには、償却期間を短くすることがポイントです。
アパートの付属設備は、給排水やガス設備など15年と設定されているものが多く、建物本体より短いため、1年で計上できる減価償却費が大きくなります。
家賃収入が多い新築から15年前後の期間の税負担軽減につながるでしょう。
また、鉄筋コンクリート造のように建物の耐用年数が長い場合は、償却期間の短い付属設備を分けて減価償却することは特に有効です。
付属設備の多くは耐用年数が15年であるため、築年数が15年を超えた中古物件を購入し、建物と付属設備を分けて減価償却すると、付属設備については3年で償却でき、1年の償却費を大きく取ることができます。
減価償却時の注意点
アパート経営を始めたばかりで、確定申告をしたことがない方は、減価償却する際に、以下の2点に注意しましょう。
- 申告時期を過ぎないようにする
- 経費項目を確認する
それぞれ詳しく解説します。
申告時期を過ぎないようにする
確定申告は、1月1日から12月31日までに得た所得に対する納税額を計算し、翌年2月16日から3月15日の期間に税務署に申告するものです。
給与所得者は会社で年末調整を受けるため確定申告は必要ありませんが、アパート経営で得た所得は不動産所得となり、確定申告が必要です。
確定申告書は、税務署で申告書を入手して手書きで作成したり、国税庁のホームページの「確定申告書作成コーナー」で作成したりできます。
確定申告書作成コーナーは、パソコンやスマートフォンから、画面の指示に沿って入力していくだけで申告書が作成でき、納税額が自動計算され計算ミスを防げます。
また、初めて確定申告をする方は、分からないことがあったときに備えて早めに申告書を作成し、税務署に直接提出してアドバイスをもらうと安心です。
不動産投資における確定申告の流れや節税方法については、以下の記事で詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてください。
経費項目を確認する
アパート経営で必要経費として計上できるのは、「アパート経営に直接関係のある経費」のみです。
例えば、以下のような費用はアパート経営に直接関係しており、必要経費として計上できます。
- 固定資産税・都市計画税
- 減価償却費
- 修繕費
- 管理費
- 広告宣伝費
- 損害保険料
- 通信費
- 借入金利息
- 仲介手数料
- 報酬 など
ただし、上記に当てはまる費用であっても、明細を残していないと経費として計上できない点に注意しましょう。
一方、以下の費用はアパート経営の必要経費として計上できません。
- ローンの元本部分
- 所得税・住民税
- プライベートで使った費用
ローンの元本部分は、アパート購入時に購入費用が減価償却費として計上しているため、確定申告時に経費として計上できません。
また、個人に対して課税される所得税や住民税や、プライベートで使った費用はアパート経営に関係するものではなく、経費計上できない点に注意しましょう。
アパートの減価償却が終わったらどうなる？
アパートの減価償却が終わると、以下の2点について注意する必要があります。
- 節税効果がなくなる
- 売却時、買主側が金融機関の融資を受けられない
それぞれ詳しくみていきましょう。
節税効果がなくなる
アパートの減価償却が終わると、経費として計上できる減価償却費がなくなり、経費の金額が少なくなります。
アパートの減価償却は、手元のお金が減っていないのに必要経費として大きな金額を計上でき、所得を減らし、税負担を軽減できる点がメリットでした。
しかし、耐用年数を超え、減価償却が終わると、帳簿上の利益が増え、課税される税金額が増えます。
帳簿上の利益が増えても、実際に手元に入ってくるお金が増えるわけではなく、税負担が増える分キャッシュフローは悪化します。
そのため、耐用年数を超えたタイミングでアパートの売却を検討するオーナーも多いです。
アパート経営では、減価償却が終わった後、どのように運営するかを見据えた計画を立てることが重要です。
売却時、買主側が金融機関の融資を受けられない
また、減価償却が終わった物件は、購入の際にアパートローンを利用できません。
アパートローンは法定耐用年数内の物件しか融資を受けられないのが一般的です。
例えば、築15年の木造アパートを、アパートローンを利用して購入する場合、多くの金融機関は木造アパートの法定耐用年数22年から15年を差し引いた7年を返済期間とします。
築22年を超えた木造アパートでは、買おうとしても金融機関からの融資を受けられない可能性が高いのです。
不動産投資の出口戦略として、アパートの売却を考える方は、減価償却が終わったアパートは売りにくいという点を考慮に入れておきましょう。
減価償却が終わったアパートについては、以下の記事で詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてください。
まとめ
アパート経営での減価償却とは、建物や付属設備の取得にかかった費用を、定められた年数で分割し、毎年少しずつ必要経費として計上していくことです。
減価償却費を計上することで、帳簿上の利益が減り、所得税の節税につながります。
減価償却費を多く計上するためには、耐用年数が短い木造のアパートや、築年数が経過した中古アパートを選ぶとよいでしょう。
また、アパートの付属設備を建物と分けて減価償却することも大きなポイントです。
不動産投資で安定して利益を上げるには、知識とプロからのアドバイスが重要です。
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