賃貸経営をしている場合、毎年手続きが必要な確定申告。
家賃収入の計算や書類の作成など、面倒だと思う人は多いでしょう。
しかし、確定申告を怠ると無申告課税などのペナルティや、懲役や罰金などの刑罰が下される恐れがあります。
確定申告を自分でおこなっている人も多いかと思いますが、税理士に依頼したほうが正確かつスムーズな申告が可能です。
多少の費用もかかりますが、税理士なら専門知識から節税のアドバイスができます。さらに、税理士と連携した賃貸管理サービスを利用すれば、賃貸経営の総合的なサポートも受けられるのでおすすめです。
目次
20万円以上の家賃収入は確定申告が必要
会社から給与所得を得ている方は、源泉徴収で既に所得税と住民税が差し引かれています。また、会社が年末調整を行ってくれるため、確定申告を行わなくても問題ありません。
しかし、賃貸経営で入居者から受け取る家賃収入はまだ所得税が差し引かれていないため、確定申告で不動産所得を算出して所得税を納める必要があります。
ただし、不動産経営を行う方が全員確定申告を行わなくてはならないというわけではありません。
給与所得以外に20万円を超える所得が生じている場合のみ確定申告が必要です。
不動産所得を算出して課税額を決める
「20万円」という金額は「収入」ではなく「所得」なので、違いに注意しましょう。
賃貸所得が20万円を超えているかどうかなので、不動産賃貸経営によって生じる収入と支出の全てを考慮する必要があります。
総収入金額とは、不動産投資によって得られる全ての収入です。例えば、家賃収入や敷金、礼金、共益費などが総収入金額に含まれます。
必要経費とは、不動産投資で支出する全ての費用です。例えば、固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの税金が必要経費に含まれます。
ほかに、不動産会社に支払う仲介手数料、管理会社に支払う管理委託費、税理士に支払う顧問料、修繕費なども必要経費に含まれます。
確定申告を自分で行う場合には、不動産所得を算出しなければならないため、最低限の基礎知識が必要です。
家賃収入が20万円以下でも住民税の申請が必要
不動産所得が20万円以下の場合には、確定申告は必要ありません。
しかし、所得税は控除されても住民税にはそのような控除がありません。
そのため、不動産所得が20万円以下でも、住民税の申請が必要になるので注意が必要です。
確定申告をしていれば別途住民税の申告をする必要はありませんが、確定申告をしていない場合、各自治体の窓口で住民税の申告がしなければなりません。
青色申告がおすすめ
不動産所得、事業所得、山林所得のある方は、青色申告を選ぶことが可能です。青色申告を選んだ場合には、最高65万円の青色申告特別控除の適用を受けることができます。
また、生計を共にする配偶者や15歳以上の親族に支払う給与を青色事業専従者給与として経費に含めることが可能です。
青色申告の特典はほかにもありますが、誰でも青色申告を利用できるわけではありません。青色申告を利用する場合には、その年の3月15日までに青色申告承認申請書という書類を管轄の税務署に提出して所轄税務署長の承認を得る必要があります。
また、新規開業の場合（その年の1月16日以降に開始）も業務開始の日から2カ月以内に青色申告承認申請書を管轄の税務署に提出します。青色申告の特典を受けるには、青色申告承認申請書の提出が必要なので忘れないように注意しましょう。
参照：国税庁「青色申告制度」
赤字でも確定申告をした方が良い場合がある
不動産所得が20万円を超えると確定申告が必要、20万円以下では確定申告が不要ですが住民税の申請は必要ということが分かりました。
では、不動産所得が赤字の場合には確定申告を行う必要はあるのでしょうか？
不動産所得が赤字の場合も、20万円以下の場合と同様に確定申告を行う必要はありません。ただし、20万円以下の場合とは異なり、確定申告を行った方が節税対策につながります。
適用される所得税の税率を下げる効果が期待できるため、赤字の場合には確定申告を行った方が良いと言えるでしょう。
確定申告していない場合のペナルティとは
賃貸経営を行っている経営者の中には、不動産所得を加えることによって所得税の税率が上がるのを避けたいと考えている方も多いと思います。
「黙っていれば不動産所得のことがバレることはないのでは？」と考えている方もいると思いますが、そんなことはありません。税務署から何も指摘されなくても、ただ単に泳がされているだけの可能性があります。
なぜ不動産所得の確定申告をしていないとバレるのでしょうか？また、バレるとどのようなペナルティが科されるのでしょうか？
税務署のチェック方法や具体的なペナルティについて見ていきましょう。
税務署の厳しいチェックがある
マイナンバー制度は、個人にそれぞれ異なる番号が振り分けられています。銀行口座や証券口座を開設する際は、マイナンバーの登録が必須となっており、これによってどこの銀行や証券会社に口座を持っているのか国に把握されています。
そのため、家賃収入が振り込まれている口座を税務署が特定して調べれば、あっという間にバレてしまうため、バレないように隠ぺいすることはほぼ不可能です。
また、管理を委託している管理会社に税務調査が入った際に、管理費の明細書や領収書からバレるケースもあります。
いくらバレないように工夫しても、税務署の厳しいチェックから逃れることはほとんど不可能なので、正当な手続きを踏んで確定申告することをおすすめします。
無申告による3つのペナルティ
確定申告せずに黙っていても税務署の厳しいチェックでほぼ確実にバレます。「バレてから税金を納めても問題ない」と安易に考える方がいるかもしれませんが、指摘を受けてからでは大きなペナルティが科されるので注意が必要です。
確定申告を行わなかった場合（無申告）のペナルティとして以下の3つが挙げられます。
- 無申告加算税
- 重加算税
- 延滞税
無申告加算税
確定申告は、2月中旬~3月中旬までに行わなければなりません。期間内に確定申告を行わなかった場合に科されるペナルティが無申告加算税です。
無申告加算税は、50万円以下の部分は15％、50万円を超える部分は20％の税率です。
ただし、税務署から指摘を受ける前に確定申告を自主的に行った場合には5％に軽減されますし、確定申告の期限を超えた後の申請でも1カ月以内に申告した場合は加算されないケースもあります。
無申告加算税は「うっかり確定申告を忘れていた」という場合に適用され、故意の場合は無申告加算税ではなく次の重加算税が適用されます。
重加算税
重加算税とは、脱税目的で意図的に確定申告を行わなかった場合に適用されるペナルティです。
例えば、決算書の偽装や情報操作などの隠ぺいを行った場合は重加算税に該当します。確定申告の内容が虚偽で重加算税が適用された場合には納税額の35％が、無申告で重加算税が適用された場合には納税額の45％が追加徴収されます。
重加算税は故意の脱税に対するペナルティなので、軽減措置や救済措置はありません。
無申告加算税と比べると大幅にペナルティが厳しくなるため、バレるバレないに関係なく脱税目的で意図的に確定申告を行わないという行為は絶対に避けましょう。
延滞税
延滞税とは、従来の申告期限である3月中旬を過ぎた場合に加算される税金です。
2カ月を過ぎる日まで年利7.3％、2カ月以降は年利14.6％分の延滞税を納めなければなりません。バレてからの期間ではなく、従来の申告期限を過ぎた日からの延滞税なので、税務署からの無申告加算税や重加算税の通知が遅れた場合は延滞税が増えます。
時間が経過していれば、税務署に納めるための資金が手元に残っていない可能性もあるでしょう。全ての税金を納めるまでに時間がかかると、高金利でお金を借りているのと同様で利子の支払いに追われてなかなか元本の返済が終わりません。
自己破産に至る可能性もあるため、そのような事態を避けるためにも、確定申告は必ず行いましょう。
参照：国税庁「延滞税について」
刑罰が適用される可能性もある
確定申告が必要であるにもかかわらず、行っていないことがバレた場合は、無申告加算税や重加算税、延滞税などの行政処分が科されますが、ペナルティはそれだけではありません。
悪質と判断された場合には、刑罰が科される可能性もあるので注意が必要です。刑罰の具体的な内容は、10年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金です。「行政処分が科されたら刑罰が科されない」と思っている方もいるかもしれませんが、行政処分と刑罰が併科される可能性もあります。
刑罰で前科が付いてしまうと、会社から解雇される可能性があるほか、採用面接時に申告が必要になります。
また、テレビやネットのニュースで取り上げられた場合は、自分の名前が残ってしまう可能性も。「確定申告をしなくても滞納分の税金を納めれば解決」と安易に考えるのではなく、今後の影響も考慮して、必ず確定申告を行いましょう。
確定申告を税理士に依頼するメリット
確定申告をしなかった場合のペナルティが大きいこと解説しましたが、確定申告をこれまで行ったことがない方や日中働いているサラリーマンで確定申告を行う時間を確保できないという方は、自身で確定申告を行うのが困難です。
そこで登場するのが税理士です。確定申告を税理士に依頼するメリットとして以下の3つが挙げられます。
- 確定申告の手間が省ける
- 節税効果が期待できる
- コンサルティングが受けられる
確定申告の手間が省ける
確定申告は毎年2月中旬~3月中旬までに行う必要があります。確定申告が初めての方でも税務署の窓口で聞くか、電話で聞けば作成方法を教えてくれるので問題なく作成できます。
しかし、確定申告の期間は確定申告を行う方たちで混雑する上、税務署は平日の夕方までしか窓口が開いていません。
そのため、相談したくてもなかなか時間を作れず、平日が仕事の会社員は確定申告のために休みを取得しなければならない可能性があります。
また、必要書類を全て自分で揃えなければならないというのも手間がかかります。
税理士に確定申告を依頼した場合、これらの確定申告に必要な書類の準備や確定申告書の作成・提出を全て経営者の代わりに行ってくれるため、時間と手間を省くことが可能です。
また、税務の専門家なので確定申告書の不備が原因で修正やペナルティが科されるというリスクも抑えられるでしょう。
節税効果が期待できる
不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いて算出しますが、必要経費は何でも計上できるわけではありません。
不動産所得を少しでも抑えるために必要経費を増やしたいと考えている経営者も多くいますが、経費に計上できないものを計上した場合は、税務署から指摘されてトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。
しかし、税理士に依頼すれば、何が経費として認められていくらまで計上できるのかなどを理解した上で確定申告を行ってくれます。そのため、不動産所得を合法的に減らすことで、節税効果が期待できます。
また、将来的な相続の面でも税理士と付き合いをもっておいたほうが有利でしょう。
不動産投資は不動産という資産を所有するため、オーナーが亡くなった場合には相続人が相続税を納めることになります。
確定申告だけを依頼した場合にはそのときだけの付き合いですが、顧問契約を締結した場合には相続税対策についてアドバイスを得ることが可能です。所得税だけでなく、相続税の節税効果も期待できるでしょう。
コンサルティングが受けられる
税理士と顧問契約を締結した場合には、様々なコンサルティングを受けることが可能です。
融資を受けるといっても投資用不動産は住宅ローンを契約できないため、不動産投資用のローンを契約します。しかし、不動産投資用のローンは審査が厳しく、住宅ローンのように簡単に審査に通りません。
税理士にコンサルティングを依頼した場合、正確なキャッシュフローシミュレーションを作成してくれるため、融資審査に通る可能性を高めることができます。
また、不動産投資の相談を扱っている税理士に依頼すれば、税務や経理だけでなく投資運用のアドバイスを得られるので、より安定した不動産投資が期待できるでしょう。
まとめ
会社から受け取る給与所得は、源泉徴収によって既に所得税や住民税が引かれており、特に必要がなければ会社が年末調整を行ってくれるため、確定申告を行う必要はありません。
しかし、不動産所得からはまだ所得税が引かれていないため、給与所得とは別に20万円を超える所得が生じている場合には確定申告を行って所得税を納める必要があります。
確定申告が必要であるにもかかわらず、確定申告を行わなかった場合には、無申告加算税や重加算税などの行政処分が科されてしまいます。
また、無申告が脱税目的など悪質だった場合には、懲役や罰金などの刑罰が行政処分と併科される可能性があるので注意しましょう。
ペナルティが科された場合の影響が大きいため、確定申告が初めてで分からない、忙しくて確定申告の時間を確保できないなどの理由で確定申告を行っていない場合には、税理士に依頼するという方法があります。税理士に確定申告を依頼すれば、確定申告の時間と手間を省くことが可能です。
また、顧問契約を締結すれば、税理士によるコンサルティングも受けられるため、より安定した不動産投資が期待できるでしょう。
