転勤時に自宅マンションを賃貸に出す方法と注意点！住宅ローンはどうなる？

マンションの住宅ローンが残っているのに転勤が決まった場合「自宅を賃貸物件にして、家賃収入をローン返済に充てたい」と考える人も多いのではないでしょうか。

原則、住宅ローン返済中のマンションは金融機関の許可がないと他人に貸せませんが、転勤などの事情があれば、例外的に貸し出しを認めてもらえる可能性もあります。

ただし、住宅ローン返済中のマンションを無断で第三者に貸すと、ローンの一括返済を請求されたり、刑事告訴されたりする恐れがあります。必ず借入先の金融機関に相談しましょう。

この記事では、転勤に際してマンションを貸すメリットやデメリット、貸し出す際にするべきことなどを解説します。

「転勤の際にマンションを売るか？貸すか？」の判断基準もわかるので、転勤に伴いマンションの扱いに困っている人は参考にしてみてください。

転勤の際にはマンションを貸せるか？

そもそも「転勤で自分が使わないからといって、マンションを貸し出せるのか？」と疑問に思う人もいるのではないでしょうか。

原則として、住宅ローンが残っているマンションを貸すことは禁止されています。

住宅ローン返済中のマンションを他人に貸している事実が発覚すると、契約違反として金融機関からローンの一括返済を求められる恐れもあります。

最悪の場合、刑事告訴されて詐欺罪に問われるケースもあるため、住宅ローン返済中のマンションを貸し出す際は金融機関の許可を取らなければなりません。

転勤などのやむを得ない理由があれば、例外的に金融機関がマンションの貸し出しを認めてくれるケースもあるので、まずは必ず借入先に相談しましょう。

住宅ローンが残っている場合マンションを貸すのは原則禁止

先述したとおり、住宅ローン返済中のマンションを第三者に貸すことは原則として禁止されています。

なぜなら、住宅ローンは自宅の購入資金に充てることを条件に貸付されており、マンションを他人に貸すと投資物件の購入と扱われてしまい、契約違反となるからです。

住宅ローンで購入したマンションは完全に所有者のものではなく、借入先の金融機関が抵当権を設定しているので、契約違反をすると差し押さえられる恐れがあります。

「金融機関に気付かれなければ問題ない」と考える人もいますが、マンションを貸し出すと契約者本人に郵便物が届かないので、金融機関に疑問を抱かれてしまいます。

その結果、金融機関が調査を実施すれば、他人が住んでいる事実に気付かれてしまうので、内緒でマンションを貸し出すことは困難です。

住宅ローン返済中のマンションを無断で貸し出すと、金融機関からローンの一括返済を求められて自己破産に陥る恐れもあるので、必ず許可を取りましょう。

転勤などのやむを得ない理由があれば例外的に賃貸可能

転勤などのやむを得ない事情であれば、住宅ローン返済中のマンションを第三者に貸すことを借入先の金融機関が例外的に認めてくれるケースもあります。

例えば、突然転勤が決まった場合や両親の介護で実家に戻る場合など、やむを得ない事情で家に住めなくなるケースなら、自宅の貸し出しを金融機関が認めてくれる可能性があります。

ただし、金融機関に相談しても、住宅ローンが残っているマンションの貸し出しが認められるとは限らず、賃貸住宅向けローンや別の金融機関への借り換えが必要なケースもあります。

民間の金融機関で住宅ローンを組んだ場合、賃貸物件として貸し出すには賃貸住宅向けローンやアパートローンへの借り換えが必要になるのが一般的です。

賃貸住宅向けローンの金利は一般的に3～4％以上で住宅ローンよりも高いため、転勤中にマンションを他人へ貸し出す際は金利も確認して慎重に検討しましょう。

転勤時に自宅マンションを貸し出す方法

転勤時に自宅マンションを貸し出す場合、以下の手順でおこないます。

1. 金融機関に報告する
2. 不動産会社・管理会社を探す
3. マンションを貸す方法を決定する
4. 入居者の募集をする
5. 賃貸借契約をする
6. 管理組合に届け出る

住宅ローン返済中の場合、まずは第三者へマンションを貸したい旨を借入先の金融機関に伝えて、許可を得る必要がある点に注意しましょう。

金融機関の許可を得た後は通常の賃貸物件同様、不動産会社・管理会社や賃貸借契約の内容を決めて、マンションを借りてくれる入居者を募集する流れになります。

この項目では、転勤時に自宅マンションを貸し出す方法を解説します。

金融機関に報告する

先述したとおり、原則として住宅ローン返済中のマンションは賃貸に出せないので、借入先の金融機関に相談して例外措置として認めてもらいましょう。

金融機関も住宅ローンの返済が滞る事態は避けたいので、転勤などのやむを得ない理由であれば、ローン返済を続ける条件でマンションの貸し出しを認めるケースもあります。

一方、金融機関へ報告せずに住宅ローン返済中のマンションを貸し出すと、契約違反としてローン残債の一括返還を求められたり、刑事告訴されたりする恐れもあります。

ただし、金融機関がマンションの貸し出しを認めないケースもあるため、そうした場合は不動産会社に相談して金融機関との交渉をサポートしてもらいましょう。

不動産会社・管理会社を探す

金融機関の許可を得た後、マンションを貸し出す際に必要な仲介・管理業務をおこなう不動産会社・管理会社を探しましょう。

不動産会社は賃貸物件の貸主と借主をマッチングさせるために、​​入居者募集の広告を掲載したり、内見に訪れた​​入居希望者の案内などをおこないます。

管理会社の仕事は、賃貸物件の設備故障時やトラブル発生時の対応や家賃回収などですが、仲介・管理業務を両方おこなう不動産会社も存在します。

定期借家契約の場合、普通借家契約よりも入居者が集まりにくいので、マンション集客に強い不動産会社や、地域に詳しい不動産会社へ依頼することをおすすめします。

マンションを貸す方法を決定する

不動産会社・管理会社を見つけたら、以下のようなマンションを貸す際の契約内容を具体的に決めましょう。

• 契約方法
• 毎月の賃料
• タバコやペットなど禁止事項

2種類ある賃貸借契約から契約方法を決めますが、転勤に伴いマンションを貸し出す場合は自宅に戻れる定期賃貸借契約を選択するのが一般的です。

ただし、入居者に不利な定期賃貸借契約は需要が少ないため、普通借家契約の50～80％程度まで賃料を安くしなければ借主が見つかりにくいです。

また、タバコやペットなどに抵抗がある人は、賃貸借契約に禁止事項として含めておく必要があります。

入居者の募集をする

賃貸借契約の内容を決めたら、不動産会社に依頼して入居者の募集を始めましょう。

とはいえ、貸主がやることはなく、不動産会社が賃貸物件情報サイトや自社サイトなどに情報を掲載してくれるので、入居者の問い合わせを待つだけです。

入居希望者が内見に訪れる際も不動産会社の担当者が対応してくれるので、入居者募集の前にマンションを片付けて空室にしておきましょう。

内見後に申し込みがあれば、不動産会社が入居審査をおこない、申込者の勤務先・収入・連帯保証人の有無などを参考に「家賃を継続的に支払えるか？」を確認します。

入居審査のハードルが低い不動産会社もあるため「どのような入居者に入居してほしいか？」といった希望があれば、募集前に不動産会社に伝えておきましょう。

賃貸借契約をする

審査結果に問題がなければ、入居者と賃貸借契約を結びましょう。

一般的に賃貸借契約の締結は不動産会社の事務所でおこなわれますが、貸主が出席する必要はなく、不動産会社に手続きを任せても問題ありません。

具体的には、不動産会社の担当者が賃貸借契約書の内容を読み上げて、内容に問題がなければ借主が契約書に署名・押印をおこない、物件の鍵が渡されます。

貸主と借主の間で生活マナーの意識が異なる場合も多く、ゴミ出しやペット飼育といった入居者のマナー違反がマンション内でトラブルとなるケースも珍しくありません。

入居者がトラブルを起こした場合、貸主の責任が問われるため、賃貸借契約の内容にマンションのルールや設備の使用方法などを含めておきましょう。

管理組合に届け出る

賃貸借契約を締結したら、マンションの管理組合に賃貸運用の旨を伝えて、住居変更届を提出しましょう。

なぜなら、転勤中で住んでいなくてもマンションの区分所有者は管理組合員なので、マンション総会の委任状や決議内容の書類などを貸主が受け取り確認する必要があるからです。

そのため、マンションの管理組合に住居変更届を提出して、総会の委任状や決議内容などの重要書類が転勤先の新居に届けられるようにしましょう。

転勤中もマンションの区分所有者が管理組合員であるため、マンションの管理費や修繕積立金なども借主ではなく貸主が支払う必要があります。

転勤でマンションを貸すメリット

転勤に際してマンションを貸し出す場合、次のメリットがあります。

• 家賃収入が得られる
• 自宅を維持する手間と費用がいらない
• 自宅を手放さなくて良くなる

マンションを空き家のまま放置すると、住宅ローンや税金の出費しか生まれませんが、賃貸物件にすれば家賃収入が得られるので金銭的負担を減らせます。

また、換気や清掃をしないと家が傷んでしまいますが、賃貸物件にすれば入居者に維持管理を任せられるので、空き家と比べて劣化が防げる点もメリットです。

この項目では、転勤でマンションを貸すメリットを解説します。

家賃収入が得られる

転勤中にマンションを貸し出す最大のメリットは、家賃収入が得られる点です。

実際に住んでいなくても住宅ローンや固定資産税の支払いは続くので、空き家にしたままでは支出が増える一方ですが、賃貸物件にすれば家賃収入を支払いに充てられます。

転勤で自宅を離れる場合、実際に住んでいないマンションの住宅ローンを返済しなければならず、勿体ないと感じる人も多いでしょう。

マンションを賃貸物件にすれば、家賃収入を住宅ローン返済に充てられます。

ただし、マンションを貸し出すと住宅ローン控除が受けられなくなるため、金銭的負担が増えてしまうケースもあります。

控除が外れた後のローン返済額が家賃収入より多い場合、マンションを貸さないほうがよいケースもあるため、事前に収支を計算しましょう。

自宅を維持する手間と費用がいらない

転勤中にマンションを貸し出せば、自宅の維持・管理を入居者に任せられます。

長期間空き家にしていると、換気や清掃がおこなわれないため、カビや害虫が発生したり排水溝から悪臭がするなど、家の劣化が早まってしまいます。

賃貸物件として貸し出せば、入居者が日常生活の中で維持管理をおこなってくれるので、自宅を維持する手間や費用が必要ありません。

ただし、入居者が生活する中での通常利用による傷や汚れの原状回復は借主に請求できないため注意しましょう。

自宅を手放さなくて良くなる

マンションを賃貸物件にすれば、自宅を手放さずに転勤後に戻れます。

転勤で自宅を空き家にする場合、実際に住んでいなくても住宅ローンや固定資産税の支払いは続くため、金銭的負担のせいで仕方なく家を手放すケースもあるでしょう。

しかし、自宅を賃貸物件にすれば家賃収入が得られるので、それを住宅ローンや固定資産税の支払いに充てれば、金銭的負担が減るので家を手放さずに済みます。

転勤後に自宅へ戻るには借主に退去してもらう必要があるため、あらかじめ契約期間が決められている定期賃貸借契約でマンションを貸しましょう。

転勤でマンションを貸すデメリット

転勤に伴いマンションを貸し出す場合、デメリットも存在します。

• 賃貸契約中は自宅に帰れない
• 賃貸契約中は住宅ローン控除は受けられない
• 賃貸契約中でも支出は発生する

自宅を賃貸物件にすると、賃貸借契約の期間中は入居者がいるため、自分の好きなタイミングで帰れなくなる点がデメリットです。

賃貸契約中でも住宅ローンや税金の支払いが必要な上、投資用物件は住宅ローン控除が受けられないので、自宅を賃貸住宅にすると税負担が増えるデメリットもあります。

この項目では、転勤でマンションを貸すデメリットを解説します。

賃貸契約中は自宅に帰れない

賃貸借契約の期間中は、貸している自宅に帰れない点に注意が必要です。

なぜなら、貸主の都合のみで一方的に賃貸借契約を解除できてしまうと、借主が住む場所を失ってしまう恐れがあるからです。

そのため、裁判所の許可がある場合や借主も同意している場合でない限り、賃貸物件の所有者であっても賃貸借契約の期間中は入居者を退去させられません。

「転勤が終わったので自宅に戻りたくなったから」という理由では、賃貸借契約を解約できる正当な理由と裁判所が認めないケースがほとんどです。

「転勤の期間が短くなった」や「退職したので自宅に戻りたい」といった事情があっても、賃貸借契約の期間中は自宅に戻れないので別の家を探す必要があります。

賃貸契約中は住宅ローン控除は受けられない

転勤中にマンションを貸し出している間は住宅ローン控除が受けられないので、税金の負担が増えてしまいます。

住宅ローン控除とは、正式名称を「住宅借入金等特別控除」といい、一定条件を満たす場合に最大10年間で計400万円の所得税が控除される制度です。

住宅ローン控除を受けるにはさまざまな条件がありますが、新築住宅・中古住宅に関係なく、減税を受ける人が家に住んでいる必要があります。

つまり、転勤に伴いマンションを賃貸物件にする場合、所有者が家に住んでいないので住宅ローン控除が受けられなくなるのです。

転勤から戻った際に届け出をおこなえば、住宅ローン控除が再び適用されますが、家を空けている間は税負担が増える点に注意しましょう。

参照:国土交通省「住宅ローン減税」

賃貸契約中でも支出は発生する

マンションを賃貸物件として貸している間も、住宅ローンや税金などの支出は貸主が負担しなければなりません。

具体的には、毎月の住宅ローン返済やマンションの修繕積立金、毎年の固定資産税が発生するので、マンションを貸している間も貸主が支払う必要があります。

これらはマンションの名義人に請求がいくので、実際に住んでいないからといって借主に支払わせることはできず、賃貸物件の貸主が負担します。

家賃収入がないと支出だけ発生して損をしてしまうので、マンション集客に強い不動産会社へ相談して、なるべく早く入居者を見つけましょう。

転勤でマンションを貸す際の注意点

転勤に際してマンションを貸し出す場合、以下の点に注意しましょう。

• 必ず定期借家契約で貸す
• 金融機関の了承を得る
• 確定申告をする
• 物件状況を記録する
• 修繕やクリーニングをする

賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類がありますが、定期借家契約でないと転勤を終えたタイミングで自宅に戻れない点に注意が必要です。

また、金融機関に無断でマンションを貸し出すと、ローン残債の一括返済を求められたり刑事告訴されたりする恐れがあるため、許可を得る必要があります。

この項目では、転勤でマンションを貸す際の注意点を解説します。

必ず定期借家契約で貸す

転勤に伴いマンションを貸す場合、契約更新ができない定期借家契約で貸しましょう。

なぜなら、転勤中にマンションを第三者へ貸し出す場合、転勤を終えた際に借主から確実にマンションを返してもらう必要があるからです。

先述したとおり、賃貸借契約には更新契約のある「普通借家契約」と契約更新のない「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約だと、借主が希望する限りは基本的に契約更新ができる上、正当事由がないと貸主からの中途解約が認められないので、借主を退去させにくいです。

定期借家契約であれば、契約期間満了時点で賃貸借契約が終了するので、転勤を終えた後で確実に自宅へ戻れます。

定期借家契約は家賃が普通借家契約よりも安くなる欠点もありますが、転勤期間が決まっており、後で自宅に戻りたい人は定期借家契約でマンションを貸し出しましょう。

金融機関の了承を得る

住宅ローン返済中のマンションを貸す場合、必ず金融機関の許可を取りましょう。

なぜなら、住宅ローン返済中の物件には金融機関の抵当権が設定されており、了承を得ずにマンションを貸し出すと、マンションを差押えられる恐れがあるからです。

他にも、住宅ローンより金利の高い不動産投資ローンへの借り換えや一括返済を求められたり、刑事告訴されて詐欺罪に問われたりするリスクもあります。

住宅ローンは名義人が自宅に住むことを条件に貸付されているので、第三者にマンションを貸す場合は金融機関の了承を得てから入居者募集を始めましょう。

確定申告をする

賃貸物件の家賃収入は課税対象なので、貸し出した翌年から確定申告が必要です。

具体的には、マンションを貸すことで得られる不動産所得に対して、所得税と住民税が課税されます。

ただし、家賃収入がそのまま課税対象にはならず、以下の費用を確定申告で必要経費として差し引けます。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 管理手数料
• 仲介手数料
• 修繕積立金
• 管理費
• 修繕費
• 減価償却費
• 管理委託料
• 火災保険料
• 住宅ローンの利息
• 退去時のクリーニング・リフォーム費用など

確定申告をおこなうには、確定申告書・不動産収支内訳書などの必要書類を用意して、以下の方法で税務署に提出しましょう。

• e-Taxで提出
• 印刷して郵送
• 管轄の税務署に持参

物件状況を記録する

退去後のトラブルを防ぐため、貸し出す前にマンションの物件状況を記録しましょう。

なぜなら、賃貸物件の退去時には、入居者が原状回復をおこなう義務がありますが、貸し出す前の状態を記録しておかないと、破損や劣化箇所がわからないからです。

例えば、壁が傷ついていた場合「貸す前からあった傷なのか？入居後についた傷なのか？」が明確でないため、退去時の敷金精算でトラブルになる恐れがあります。

以下のような、入居者の故意で生じた傷や汚れについては、退去時に修繕費やクリーニング費用を請求できるケースが多いです。

• 掃除を怠って発生したカビや汚れ
• 喫煙によるヤニや黄ばみ
• ペットがつけた傷やシミなど

マンションを賃貸物件として貸し出す際は、入居時チェックリストや現況確認書といった書類を作成して、借主が入居する前の物件状況を記録しておきましょう。

修繕やクリーニングをする

マンションを貸す前に状態を確認して、設備に不備があれば修繕をしたり、汚れや臭いがある場合はハウスクリーニングを実施するとよいでしょう。

売却と異なり賃貸の場合、借主が入居してから自由に修繕やハウスクリーニングができないので、古くて汚いマンションは借り手が見つかりにくいです。

転勤の期間が短い場合は修繕費やクリーニング費用などで赤字になる恐れもあるので、修繕やハウスクリーニングを実施せずに賃料を下げる選択肢もあります。

マンションの修繕やクリーニングをする場合、複数の業者で相見積もりを取って、なるべく費用の安い業者に依頼することをおすすめします。

転勤が決まった際の選択肢

転勤が決まった際、所有しているマンションを「売却する」「貸す」「空き家にする」という3種類の選択肢があります。

「転勤時にマンションをどうするか？」は、転勤の期間で判断するとよいでしょう。

転勤の期間	おすすめの方法
わからない	マンションを売却する
2〜5年など	マンションを貸し出す
1年未満	マンションを空き家にする

住宅ローンが残っているマンションは「住宅ローン＋管理修繕費＋固定資産税」の支払いが今後も続くため、それらの経費を上回る金額で貸し出さないと赤字になります。

マンションを貸し出すにも賃貸借契約の締結や解除が面倒なので、転勤の期間が長い場合は売却して、住宅ローンや固定資産税の支払いをなくすほうがよいケースもあります。

とはいえ、マンションを売る場合も売却活動の手間がかかるため、1年程度で転勤が終わる場合はマンションを空き家にするほうが楽なケースもあるでしょう。

この項目では、転勤が決まった際にマンションを活用する方法を解説します。

売却する

転勤の期間がわからない場合、自宅を所有していても資産価値が下がる一方なので、マンションの売却を検討しましょう。

マンションを売却すれば、まとまった現金が得られるので住宅ローン返済に充てられる上、管理修繕費や固定資産税などの維持費が不要になります。

一方で、マイホームを失う上に手間がかかるなどのデメリットもあるため、売却金額でローンを完済できる見込みがある場合のみ、売却を検討することをおすすめします。

マンションは築25年を超えると、住宅ローン控除の適用外となって売れにくいので、築20年程度のマンションを所有している場合、早めに売却するほうがよいでしょう。

ちなみに売主が転勤しても不動産会社が売却活動を代行してくれるので、転勤前に急いでマンションを売る必要はありません。

貸す

転勤の期間が2〜5年程度で明確な場合、マンションを手放す必要はありませんが、空き家のまま放置するのも勿体ないので、貸し出す方法がよいでしょう。

これまで解説したように、マンションを賃貸に出せば家賃収入で維持費をまかなえる上、転勤を終えた後に再び住めるメリットがあります。

住宅ローン控除が一時的に外れてしまうデメリットもありますが、家賃収入で相殺できれば空き家として放置するよりは経済的負担は少ないでしょう。

また、マンションを貸すと床や壁を傷けられてしまうリスクもありますが、空き家を放置してもカビや害虫が発生するので、入居者に換気や清掃をしてもらうほうがよいです。

見ず知らずの他人に自宅を貸すことへ抵抗を感じる場合、友人や親族などの知人に住んでもらう方法もあります。

ただし、親しい人に自宅を貸す場合でもトラブルを防ぐため、口約束ではなく必ず賃貸借契約書を作成して、契約内容を書面に残しておきましょう。

空き家にする

転勤の期間が1年未満など短い場合、マンションを売ったり貸したりしても時間対効果が悪いので、空き家にする方法がおすすめです。

転勤中もマンションを空き家にしておけば、お盆や年末年始などの休暇で家に帰りたい場合など、いつでも戻れる点がメリットです。

一方、マンションの住宅ローンと転勤先の家賃を同時に払うと金銭的負担が増えたり、換気や清掃がおこなわれないせいで家が傷んだりするデメリットもあります。

空き家の劣化を防ぎたい場合、費用はかかりますが、月1回程度の頻度で換気や清掃などの保守管理を実施してくれる専門業者に依頼するとよいでしょう。

まとめ

転勤中にマンションを賃貸物件として活用したい場合、住宅ローンの借入先から許可を取ってから貸し出す必要があります。

なぜなら、住宅ローン返済中のマンションを無断で貸し出すと、金融機関からローンの一括返済を求められたり、刑事告訴で詐欺罪に問われたりする恐れがあるからです。

また、マンションを貸し出すと住宅ローン控除の適用外となり税負担が増えるため、転勤の期間やローン残債によっては売却するほうがよいケースも存在します。

賃貸物件の家賃相場などは専門家でないとわからないので、不動産会社に相談してマンションを貸し出す場合の収益をシミュレーションしてもらいましょう。