初心者必見!不動産投資の仕組みや物件の選び方を解説

不動産投資

生活費の足しや老後資金を補うことを目的として資産運用を検討している人も多いと思います。株式投資やFXなどの資産運用は、大きな利益が期待できるものの、反対に大きな損失を抱える可能性も。一方で、不動産投資は継続的に安定した家賃収入が期待できることから、不動産投資に興味を持っている人もいると思います。しかし、不動産投資も物件の選び方を間違うと安定して家賃収入が得られなくなるので注意が必要です。

不動産投資の仕組みはどうなっていて、どんな物件を選べばいいのでしょうか?この記事では、不動産投資の仕組みや不動産投資を始めるメリット・デメリット、物件を選ぶポイントについて解説します。

不動産投資で利益が出る仕組みとは

不動産投資を始めるにあたって理解しておかなくてはならないのが、不動産投資で利益が出る仕組みについてです。不動産投資では主に以下の2つの利益が期待できます。

・キャピタルゲイン
・インカムゲイン

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キャピタルゲインとは

キャピタルゲインとは、保有中の資産を売却することによって得られる利益です。たとえば、以下のようなものがキャピタルゲインに該当します。

・株式投資の売却益
・投資信託の売却益
・不動産の売却益
・FXの売却益

キャピタルゲインは、得られる利益が大きいことがメリットです。一方、利益が発生するかは不確定であるというデメリットが挙げられます。不動産投資では、取得した不動産を売却することで得られる売却益がキャピタルゲインに該当します。しかし、経年劣化で資産価値が減少するのが一般的であるため、あまり不動産投資でキャピタルゲインは期待できないと言えるでしょう。

インカムゲインとは

インカムゲインとは、資産を保有し続けることによって得られる利益です。たとえば、以下のようなものがインカムゲインに該当します。

・株式投資の配当金
・投資信託の分配金
・不動産投資の家賃収入
・FXのスワップポイント

インカムゲインは、資産を保有し続ける限り継続的に安定した利益が得られることがメリットです。一方、得られる利益が小さいことがデメリットとして挙げられます。不動産投資では、不動産を貸し出すことで得られる家賃収入がインカムゲインに該当します。不動産投資では、キャピタルゲインはほとんど期待できないため、このインカムゲインを目的とした運用がメインと言えるでしょう。

不動産投資を始めるメリット・デメリット

定期収入
継続的に安定した家賃収入が期待できる不動産投資ですが、不動産投資にはどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

不動産投資を始める7つのメリット

不動産投資を始めることには以下の7つのメリットがあります。

・安定した収益を確保できる
・私的年金代わりになる
・死亡保険代わりになる
・所得税の節税対策になる
・相続税の節税対策になる
・インフレ対策になる
・数多くの出口戦略がある

ワンルームマンションやアパートなどを借りる人は、通常1年・2年などの長期契約になるのが一般的です。また、経年劣化などで家賃が下がっても大幅に下がるというケースは少ないため、ワンルームマンション経営やアパート経営では継続的に安定した収益を確保できます。また、この安定した収入は入居者がいる限り受け取れるため、退職して年金以外の収入がなくなった後の私的年金代わりにもなります。

銀行の融資を受けられた場合は万が一に備えて団体信用保険に加入するのが一般的です。返済途中で亡くなった場合でも保険金で返済が完了して不動産が手元に残るので生命保険代わりになります。

不動産投資で生じた減価償却や固定資産税といった経費は、不動産所得だけでなく給与所得といった他の所得とも損益通算可能(損益通算:収入から損失を引くこと)です。また、現金として相続するよりも不動産として相続することで評価額が70~80%に。所得税や相続税の節税効果が期待できます。

インフレが進むと物価は上がって現金の価値が下がります。そのため、インフレの状況では、現金として保有していても価値が下がることに。不動産として保有していれば、土地や建物の価値が上がるのでインフレ対策にもつながります。出口戦略とは、投資用不動産を最終的にどうするかという選択です。修繕して賃貸を継続する・売却する・自身や親族の住居に転用するなど、数多くの選択の中から選ぶことが可能です。

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不動産投資を始める5つのデメリット

不動産投資を始めることには以下の5つのデメリットがあります。

・空室リスクを伴う
・家賃滞納リスクを伴う
・流動性が低い
・不動産価値が下落する
・建物が老朽化する

アパート投資は空室がいくつか生じても他の部屋の収入があります。一方、ワンルーム投資は空室が生じると収入がありません。また、入居者がいても家賃を滞納している場合には収入が得られないので注意が必要です。

投資用不動産を売却したくても、金額が高いのですぐ買い手が見つかるものではありません。売買が成立しやすい(流動性が高い)ものではないということを覚えておく必要があります。築年数が経過すると、不動産価値が下落するので想像していた価格で売却できない可能性も。また、建物が老朽化すれば、修繕費用がかかって利回りが低下する点に注意が必要です。

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投資用物件の探し方・選び方

不動産投資で継続的に安定した利益を得るには、どんな投資用物件に投資するかが重要です。たとえば、ワンルームマンションの場合は、駅から近い物件の方が駅から離れた住宅街にある物件より賃貸需要が期待できます。また、利回りが高い物件の方が利回りの低い物件より効率良く運用できるため、ローン返済も効率良く行えます。

では、投資用物件はどうやって見つけるのでしょうか?投資用物件の探し方には以下の方法が挙げられます。

・不動産ポータルサイトで検索する
・近くの不動産会社に相談する
・不動産投資セミナーに参加する

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不動産ポータルサイトで検索する

1つ目は不動産ポータルサイトで投資用物件を検索するという方法です。不動産ポータルサイトの中には、居住用物件と投資用物件を別ページで掲載しているサイトもあります。気になる物件を自分の好きな時間に好きなだけ検索できるというメリットがある一方、自分で調べるので得られる情報が乏しいというデメリットがあるので注意が必要です。不動産投資初心者の場合には、自分で検索するのではなく、不動産会社などの専門家を頼りましょう

近くの不動産会社に相談する

投資用物件の購入を検討していることを近くの不動産会社に相談することも1つの選択肢です。この方法には、不動産会社におすすめの投資用物件を紹介してもらえるほか物件のメリット・デメリットを詳しく教えてもらえるというメリットがあります。

特に知識や経験の少ない不動産投資初心者が単独で投資用不動産を選ぶのはリスクが高いため、不動産の知識が豊富な不動産会社に相談した方が良いと言えるでしょう。

不動産投資セミナーに参加する

不動産投資セミナーとは、不動産投資に関する情報などを提供しているセミナーです。不動産会社が開催している場合には、不動産投資に関する情報を身につけられるだけでなく、非公開物件情報も手に入れられるというメリットがあります。しかし、良く分からない会社が開催しているセミナーの場合には、詐欺物件を取り扱っているケースもあるので注意が必要です。不動産投資セミナーに参加する場合には、主催者がどんな会社なのかセミナー情報をしっかり調べてから参加しましょう。

実際に不動産を購入するまでの手順

契約書
不動産投資は、投資用不動産さえ購入すればすぐに始められるのでしょうか?投資用不動産を購入するまでにいくつか手順を踏む必要があるため、スムーズに不動産投資を始めるためにもそれらを事前に把握しておくことが重要です。

投資用不動産を購入するまでの主な手順は以下の7つです。

・購入できる投資用物件を把握する
・投資用物件を探す
・投資用物件を買い付ける
・融資審査を受ける
・売買契約を締結する
・管理会社を選定する
・決済・引き渡しの実施

購入できる投資用物件を把握する

不動産投資では、条件を満たしていれば銀行といった金融機関からの融資を受けながら運用を始められます。しかし、融資金額は全員が同じというわけではありません。一般的に、自己資金がいくらあるのか、属性(年収・勤務先・年齢など)によって融資金額が異なります。そのため、投資用不動産を購入する前に、どのような投資用物件を購入できるか確認しておくことが重要です。

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投資用物件を探す

自分が購入できる投資用物件を把握した後は、その条件に合う投資用物件を探します投資用物件を探す方法は以下の2つです。

・不動産ポータルサイトで検索する
・近くの不動産会社に相談する

投資用物件を買い付ける

投資用物件を探していて、自分の条件に合う物件が見つかった場合には物件を買い付けます。「そんなに焦らなくてもいいのでは?」と思った人もいるのではないでしょうか?しかし、条件の良い投資用物件は、他の人にとっても条件の良い物件の可能性があります。即決するのはよくありませんが、条件の良い物件はすぐに買い手が現れて次に見た時にはなくなっていることも多いため、なるべく早く買い付けましょう

融資審査を受ける

不動産会社や不動産投資セミナーなどで投資用物件を買い付けた場合は、提携している銀行を紹介してもらえる可能性があります。もし、そのような銀行がない場合には、自分で銀行にアポを取って融資の相談を行わなくてはなりません。断られることも想定して、1行だけでなくいくつか候補を選んでおき、スムーズに融資を受けられるように融資審査を進めていきましょう

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売買契約を締結する

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管理会社を選定する

購入した投資用物件を管理していた不動産会社にそのまま物件管理を任せれば、物件のことをよく知っているため、安心して管理を任せられます。しかし、元々自己管理の物件である場合やきちんと管理する不動産会社を選びたい場合には、売買契約が終わってから引き渡しまでに管理会社を選定しなければなりません。不動産投資が成功するかは、入居者募集などを行う管理会社が鍵を握っていると言えるため、時間をかけてしっかり管理会社を選びましょう

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決済・引き渡しの実施

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不動産投資初心者が気を付けるべき5つのポイント

立地条件
不動産投資の仕組みや物件の選び方が分かってしまえば、誰でも安定した利益が得られるのでしょうか?仕組みや物件の選び方を理解するだけでは、不動産投資で安定した利益を得るには不十分です。

不動産投資初心者が不動産投資で安定した利益を得るには、以下の5つのポイントに気を付ける必要があります。

・融資も借金であることを忘れない
・立地条件の良い物件を選ぶ
・節税対策を真に受け過ぎない
・自己管理は知識や経験が必要
・不動産会社選びも重要

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①融資も借金であることを忘れない

不動産投資は、条件を満たしていれば銀行から融資を受けながら始められるため、自己資金が少なくても問題なく始められます。しかし、融資を受けるということは、自分の所持金が増えたというわけではなく、借金であるということを忘れてはなりません。空室などで家賃収入が得られない場合には、貯金を崩すもしくは給与所得から返済しなければならないということを覚えておきましょう。

②立地条件の良い物件を選ぶ

物件価格に対して得られる家賃収入が多い利回りの高い物件が気になりますが、利回りが高い物件は築年数が経過している中古物件や立地条件が悪い可能性があります。不動産投資で重要なことは、継続的に安定した賃貸需要が期待できるかどうかです。乗降客数の多い駅から徒歩10分以内もしくはターミナル駅へのアクセスが良いなど、利回りにこだわりすぎるのではなく、立地条件にこだわって物件を選ぶことが重要と言えるでしょう。

③節税対策を真に受け過ぎない

不動産投資は所得税や相続税の節税対策になりますが、真に受け過ぎてはいけません。たとえば、減価償却は、実際に支出を伴わない建物の経年劣化による資産価値の減少を経費に計上するので所得税の節税効果が期待できます。しかし、他の経費は実際に支出を伴うため、増えたからといってうれしいものではありません。

また、相続税は現金で納めるのが一般的で、相続税対策として現金を不動産に交換していると現金が足りずに困る可能性があります。節税対策を真に受けすぎるのではなく、どのように所得税や相続税対策につながっているのかしっかりと理解してから不動産投資を始めましょう

④自己管理は知識や経験が必要

少しでも不動産投資における収入を増やしたいと考えている人の中には、自己管理を検討している人も多いと思います。しかし、自己管理の場合には、以下のような業務を全て自身で行う必要があるため、知識や経験がないと困難です。

・入居者募集
・入金管理
・滞納の督促・家賃の回収業務
・クレーム対応
・業者手配
・入退去の立会い

これらの業務は、入居者の需要に大きく影響を与えます。そのため、安易に収入を増やしたいという目的だけで自己管理を選ばないよう注意しましょう。

⑤不動産会社選びも重要

不動産投資では、管理に手間と時間がかかることから不動産会社に管理を委託するのが一般的です。管理業務は入居者の需要に大きく影響を与えることから、不動産会社であればどこでもいいというわけではありません。不動産会社を選ぶポイントは以下の通りです。

・管理実績が豊富である
・担当者との連絡がスムーズにとれる
・管理体制がしっかり整っている

管理実績が豊富である

管理実績が豊富であるということは、それだけ管理のノウハウを持っているということを意味しています。不動産会社と一口に言っても、売買が中心の不動産会社もしくは賃貸管理が中心の不動産管理会社に分かれます。不動産管理会社を選ぶ際は、不動産管理会社のホームページなどで過去の管理実績、不動産投資エリアの実績が豊富か不動産管理会社に直接問い合わせるなど、事前に気になる点を確認しておけばミスマッチを防ぐことが可能です。過去の管理物件数が多く、管理実績が豊富な不動産管理会社を選べば、少しでも不動産投資の成功率が高くなるでしょう。

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担当者との連絡がスムーズにとれる

担当者との連絡がスムーズに取れないということは、1人の担当者が抱えている案件が多すぎるまたは担当者が誠実でない不動産管理会社である可能性があります。不動産管理会社を選ぶ際は、1人の担当者がどの程度の案件を担当しているか、オーナーからの問い合わせに対してどの程度のペースで返答するかなど、事前に気になる点を確認しておけばミスマッチを防ぐことが可能です。一人ひとりのオーナーに誠実な対応をしてくれる不動産管理会社を選ぶことが不動産投資成功の秘訣と言えるでしょう。

管理体制がしっかり整っている

不動産管理会社は、どこも同じような管理体制ではありません。不動産管理会社によっては、営業力(客付け力)が高い・委託管理費が安い・対応が良いなどの差があります。すべてが揃っている不動産管理会社もありますが、どこか強みと弱みがあるのが一般的です。そのため、不動産管理会社を選ぶ際は、営業力(客付け力)・委託管理費・対応の優先順位を明確にした上で選ぶことが重要です。集客のために必要な条件を積極的に提案してくれるなど、オーナー目線に立って誠心誠意取り組んでくれる不動産会社を選べば、安定した不動産投資が期待できるでしょう。

まとめ

この記事では、不動産投資の仕組みや不動産投資を始めるメリット・デメリット、物件の選び方について解説しました。

不動産投資では、継続的に安定した家賃収入が期待できますが、物件選びを間違ってしまうとローン返済だけが残ることになるので注意が必要です。投資用物件は、不動産ポータルサイトで検索する・近くの不動産会社に相談する・不動産投資セミナーに参加するという3つの方法で探せます

どのような投資用物件を選ぶかが不動産投資ではもちろん重要ですが、管理を委託する不動産会社(賃貸管理会社)選びも重要です。不動産投資は「不動産を購入すれば終わり」というわけではなく、それまでにいくつか手順を踏む必要があります。不動産投資で失敗しないためにもしっかりと手順を確認してから投資用物件購入に進みましょう

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