ワンルームマンション投資に関心があるものの、どのような節税ができるのか、気になる人も多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、ワンルームマンション投資によってどのような税金を節税できるのか、どのような人に向いているのかを解説します。
また、節税の他にもワンルームマンション投資に伴うリスクや注意点も紹介します。
ワンルームマンション投資について深く知りたい人は、ぜひチェックしてください。
目次
ワンルームマンション投資で節税できる税金とからくり
ワンルームマンション投資が節税につながるという話をよく耳にするかもしれません。しかし、ワンルームマンションへの投資で、どのような税金がどの程度節税できるのか、どのような仕組みで節税できるのかわからない人も多いでしょう。
ここでは、ワンルームマンション投資で節税できる税金と、節税のからくりについて解説します。
具体的には、以下に挙げる節税効果を期待できます。
- 所得税・住民税が不動産所得の赤字分下がる
- 贈与税の評価額が下がる
- 相続税の評価額が下がる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
所得税・住民税が不動産所得の赤字分下がる
ワンルームマンション投資によって、所得税・住民税を節税できます。
ワンルームマンション投資によって、不動産所得や譲渡所得で赤字が発生した場合、給与所得と相殺できるため、課税所得が少なくなるためです。
一般的なサラリーマンの収入は、勤務先から受け取る給与で、税法上は給与所得に該当します。一方、ワンルームマンション投資によって発生する収入は不動産所得や譲渡所得です。
また、不動産所得や譲渡所得で赤字が発生した場合、給与所得との相殺（損益通算）が可能になります。
サラリーマンの所得税や住民税は、1年間の収入から控除や経費を除いた課税所得から計算されますが、ワンルームマンション投資によって発生した赤字を課税所得から差し引けるため、課税される金額が抑えられるわけです。
ただし、不動産所得で赤字が発生しない場合は損益通算ができないため、節税できないことになります。
贈与税の評価額が下がる
ワンルームマンション投資によって、贈与税を節税できます。
贈与税とは、贈与（生前に自らの意思で誰かに財産を無償で与えること）が発生した際に課税される税金です。贈与を行う側が課税対象者となり、贈与の額が大きいほど支払う贈与税も高くなる仕組みです。なお、贈与には非課税枠があり、その範囲内であれば贈与税はかかりません。
贈与税の評価額が下がるのは、ワンルームマンションの評価額が市場の相場よりも低くなるためです。
贈与する財産にはいくつかの種類がありますが、財産の評価方法は贈与するものによって異なります。
例えば、800万円の預貯金を贈与する場合、評価額はそのまま800万円となり、800万円に対して贈与税が算出されます。
しかし、800万円で購入したワンルームマンションの場合、売却して現金化した場合の金額が評価額となります。
マンションの評価額は市場の相場と比較して低くなる傾向にあるため、預貯金と比較して贈与税額が低くなるのです。そのため、生前贈与による節税策として、マンションの贈与が活用されています。
相続税の評価額が下がる
ワンルームマンション投資によって、相続税も節税できます。
相続税とは、故人がなくなった際にその人の財産を相続する人に課税される税金です。相続税の対象となるのは不動産や預貯金、株式、債券などです。
相続する財産の価額に応じて相続税の税額が決まり、財産の価額が高いほど相続税も高くなります。なお、相続税にも非課税枠があり、その範囲内であれば相続税がかかりません。
相続税の評価額が下がるのも、贈与税と同じく現金をマンションに変えることで財産の評価額が下がるためです。
同じ金額の現金と不動産では、不動産の評価額が低くなるため、相続税を節税できるわけです。
そのため、相続税の節税対策として、投資名目で現金をマンションなどの不動産に変える方法が活用されているのです。
ワンルームマンション投資における節税での注意点
ワンルームマンション投資によって、所得税や住民税、贈与税、相続税が節税できる可能性があります。
しかし、ワンルームマンション投資での節税にはいくつかのリスクが存在することを忘れてはいけません。
ここでは、ワンルームマンション投資における節税での注意点を紹介します。具体的な注意点は以下の通りです。
- 税務調査の対象になり得る
- 減価償却が早いと税金が増えやすい
- 新築物件は減価償却期間が長い
- 赤字が原因で追加のローンを組めなくなる
- エリア選びを疎かにしない
- 共有名義はトラブルにつながることも
それぞれ詳しく解説します。
税務調査の対象になり得る
ワンルームマンション投資をしている場合、税務調査の対象になるリスクがあります。
税務調査の対象となるのは以下のケースです。
- 給与以外の収入が20万円以上ある場合
- 個人や法人で売上が多く事業規模が大きい場合
- 確定申告のミスが多い場合
ワンルームマンション投資によってある程度の収入があれば、誰でも税務調査の対象になる場合があります。
万が一、ワンルームマンション投資によって年間20万円以上の収入が発生しているにもかかわらず、確定申告をしていなかった場合、税務調査によって指摘され無申告加算税というペナルティを受ける他、修正申告にも加算税が追加されます。
なお、令和6年（2024年）1月1日以降に申告期限がくるもの（＝令和5年分以降）についての無申告加算税は、以下の割合を乗じて税額が計算されます。
- 納付すべき税額に対して50万円までの部分：15%
- 納付すべき税額に対して50万円を超え、300万円までの部分：20%
- 納付すべき税額に対して300万円を超える部分：30%
他にも、確定申告で悪質な不正が認められた場合、重加算税が発生するケースもあるため、注意が必要です。
減価償却が早いと税金が増えやすい
ワンルームマンションの減価償却が早い場合、結果的に税金が増える可能性があります。
減価償却とは、高額で経年劣化が発生するような資産を取得した場合の価額を、対応年数に応じて1年ごとに分割して経費に計上することです。経費を計上すると課税所得を減らせるため、節税につながります。
減価償却のペースが早い場合、ワンルームマンションを売却した際の利益が多くなるため、税金が増える可能性が高くなります。
投資目的で収益性のあるワンルームマンションを購入した場合、購入費用を減価償却費として計上できます。
一方、投資物件を売却（譲渡）した場合、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は譲渡所得に対して課税されます。譲渡所得の計算方法は次の通りです。
- 譲渡所得＝譲渡収入（売却価格）―取得費用―譲渡費用（仲介手数料や印紙代など売却にかかった経費）
このうち、取得費用はワンルームマンションの購入合計額から、減価償却費相当額を差し引いた金額を指します。
つまり、減価償却が早く進んだ場合、譲渡所得が高くなるため、譲渡所得税が高くなるわけです。
ワンルームマンション投資での節税は、購入時や運用中だけでなく、売却時のことも考える必要があることを理解しておきましょう。
新築物件は減価償却期間が長い
新築のワンルームマンションは、減価償却期間が長い点にも注意が必要です。
減価償却期間が長い場合、毎年計上できる減価償却費が少なくなり、節税効果が薄れるためです。
仮に物件の運用がうまくいった場合、不動産所得が増えることになるため、節税どころか税負担が増える可能性があります。節税効果も感じられにくいでしょう。
ワンルームマンション投資を行う場合は、新築物件を避けた方が無難です。
赤字が原因で追加のローンを組めなくなる
ワンルームマンション投資で赤字が発生した場合、追加のローンが組めなくなる恐れがあります。
金融機関の審査に通過できない可能性が高くなるためです。
一般的にワンルームマンション投資を行う際は、金融機関から融資を受けて投資資金を準備するケースが多いです。多額の借入がある状況で、ワンルームマンションの運用で赤字が発生している場合、追加融資を受けられる可能性はかなり低くなります。
また、マンション運営には修繕費や管理会社に支払う費用、税金などさまざまなコストが発生します。
資金が必要でも借入を赤字で融資が受けられない場合、赤字が膨らむ恐れもあります。借入額は慎重に検討する必要があるでしょう。
エリア選びを疎かにしない
ワンルームマンション投資では、マンションが建つエリアについて入念な検討が必要です。
立地条件は投資不動産から発生する収益に大きく影響するためです。
節税効果を求めるあまり、投資物件のエリアを疎かにした場合、居住ニーズが低いマンションを購入してしまう可能性があります。
空室が発生するリスクが高くなり、不動産所得（家賃収入）を得にくくなるため、赤字経営になってしまうかもしれません。収入が少なければ、ローンの返済が滞るケースもあります。
ワンルームマンション投資ではエリア選びがかなり重要です。一人暮らしの需要が高く、収益化しやすいエリアのマンションを選ぶようにしましょう。
なお、投資用のワンルームマンションの選び方を詳しく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
共有名義はトラブルにつながることも
ワンルームマンション投資を共有名義で行う場合、トラブルが発生する可能性があります。
マンションの売却や大規模修繕が必要になった場合、名義人全員の同意を得られない場合があるためです。
マンション投資での共有名義とは、複数の人が出資してマンションを購入し、出資した金額に応じた所有持分で登記することを指します。
相続人が複数名いる場合や、ワンルームマンションの購入金額を抑えるための手段として用いられます。
マンション運営に発生するイベントには都度対応が必要ですが、共有名義の場合、全員の賛同を得るのが難しくなります。当然、1人だけの意思で自由に売却したり、修繕したりできません。
協議が決裂した場合、運営が難しくなるケースもあるため注意しましょう。
ワンルームマンション投資において経費計上できるもの
ワンルームマンション投資では、不動産収入を得るためにかかった費用を経費として計上できます。
経費の上限はありませんが、不動産投資に関係ない出費は経費とはなりません。あくまでも、不動産投資に必要な支出かどうかで判断されます。
不動産投資で経費計上できるものの一例は次の通りです。
- 賃貸不動産の所有している場合にかかる税金
- 固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税など
- 損害保険料（火災保険・地震保険）
- 団体信用生命保険料
- マンションの維持費、修繕費、管理費
- 広告宣言費（入居者募集のため）
- 業務で使用するパソコン、スマートフォン、プリンターなどの機器
- 減価償却費
- ローンの利子
- 税理士や司法書士へ支払う報酬 など
経費計上できるものの中でも、どこまで経費にできるのかなど、細かくルールが決まっているため、事前にしっかりリサーチしたり、税理士に相談したりすることをおすすめします。
ワンルームマンション投資に向いている人
ワンルームマンション投資による節税は、状況によって効果が異なる他、他の不動産投資と違う側面があるため、自分にとって適性があるかどうかを確認することが重要です。
ここでは、ワンルームマンション投資に向いている人の特徴を紹介します。以下の特徴に該当する場合は、ワンルームマンション投資への適性が高いといえるでしょう。
- 短期的に年収が増えた人
- 定年退職が近い人
- リスクに備えたい人
それぞれ詳しく解説します。
また、ワンルームマンション投資への関心が高い場合は、以下の記事も参考にしてください。
短期的に年収が増えた人
短期的に年収が増えた人は、ワンルームマンション投資に向いているといえます。
一時的な経費計上によって赤字を多く出すことで、給与所得と相殺できるため節税が可能になるためです。
年収が上がる年にワンルームマンションを購入すれば、購入にかかった費用を経費計上できます。経費が多いほど赤字が多く出るため、課税所得との損益通算が可能になり、所得税や住民税が節税できます。
短期的に赤字が発生した場合でも、年収が増えた年に節税したいのであれば目的は達成できます。また、その年以降は不動産経営によって黒字化する可能性があります。
収入が急に増えた場合は、節税対策としてワンルームマンション投資を検討してみるといいでしょう。
定年退職が近い人
定年退職が近い人にもワンルームマンション投資は向いています。
こちらもワンルームマンション投資によって、大きな節税効果が期待できるためです。
ワンルームマンションを購入した年は、短期的に赤字が発生するため、課税所得が低くなり所得税や住民税を節税できます。
また、退職までの期間に一気に減価償却ができるような中古のワンルームマンションを購入すれば、節税効果はかなり大きくなります。
減価償却が進みやすい物件を購入できれば、短期間で経費計上できる金額が大きくなるためです。
中古物件の減価償却は躯体と設備に分けて考えますが、設備の法定耐用年数は躯体と比較して短く設定されています。
また、築年数が進んでいるほど対応年数は少なくなるため、設備の減価償却がほんの数年で進むケースが多くなるのです。
設備の減価償却が済めば、不動産所得は黒字化しやすくなり、その分税金は増えますが、その時点で退職していれば所得税率はかなり低くなります。
そのため、不動産所得が黒字化しても税金が少なくなる可能性があるわけです。
ただし、定年退職が近いもしくは退職した場合、金融機関から融資を受けるのが難しくなるため、ある程度まとまった資金が必要になることも理解しておきましょう。
リスクに備えたい人
投資に伴うリスクを抑えたい人にも、ワンルームマンション投資は向いています。
ワンルームマンション投資は、他の不動産投資と比較して初期費用を抑えやすい他、流動性が高いため換金しやすいといった特徴があります。
そのため、現物不動産投資の中でもリスクを抑えた投資が可能です。
ただし、他にも赤字が発生するリスクや空室リスク、災害リスク、家賃下落リスクが伴う他、融資を受けて物件を購入する場合は金利上昇リスクによって返済の負担が増大する可能性もあります。
どのようなリスクがあるのか、しっかり把握してから投資判断を下すことが重要です。
ワンルームマンション投資に向いていない人
次に、ワンルームマンション投資に向いていない人の特徴を紹介します。以下の特徴に該当する場合は、ワンルームマンション投資に向きません。
- 年収の変化があまりない人
- 納税額が多くない人
年収の変化があまりない人
年収があまり変化しない人はワンルームマンション投資に向いていません。
節税効果が徐々に減少しやすいためです。
ワンルームマンション投資で所得税や住民税を節税したい場合、給与所得があることと不動産所得で赤字が発生することが条件となります。
マンションを購入した年は高い節税効果が期待できるものの、その後は徐々に節税効果が小さくなっていきます。
逆にマンション運営が黒字化した場合、給与所得と不動産所得に応じた税金を支払う必要があるため、節税効果は期待できなくなります。
長期的な節税効果は期待できないため、年収の変化が少ない方は他のタイミングで不動産投資に参入するか、他の投資方法を選択した方がいいでしょう。
納税額が多くない人
納税額が多くない場合も、ワンルームマンション投資に向きません。
所得が低い場合、ワンルームマンション投資で節税できる金額が小さくなるためです。
年収が1,000万円を超えた分は、所得税率が23%と税負担が大きくなるため、ワンルームマンション投資による節税効果が高くなります。
しかし、年収が低い場合、ワンルームマンション投資による節税効果が低くなる他、マンション運営に費用が必要になるため、おすすめできません。
節税効果だけではなく、総合的な利益を考えて投資判断を下しましょう。
まとめ
今回はワンルームマンション投資による節税の仕組みや経費計上できるものについて解説しました。
ワンルームマンション投資は初期費用を抑えた不動産投資が可能で、うまく活用すれば節税効果が期待できます。
ただし、年収や状況などによって向き・不向きがあるため、投資するかどうかは慎重に判断しなければなりません。
不動産投資に興味があるものの、自分が向いているかどうかわからない場合は、不動産投資の専門家に相談することをおすすめします。
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