年収500万円の会社員が不動産投資で成功するには？物件や融資のポイント

不動産投資を始めるにあたって、年収は重要な指標の1つです。年収は不動産投資ローンの借入可能額を左右するため、購入できる物件の範囲も変わります。

年収が高ければ高いほど不動産投資の成功率も上がりますが、年収500万円は「不動産投資に必要な収入額」として十分な金額です。

年収500万円の会社員なら、堅実な運用で不動産投資を成功させることは十分可能です。副業や将来のための資産形成として優れているので、ぜひ取り組んでみましょう。

ただし、投資に「確実な成功方法」はありませんし、年収500万円で「余裕をもった投資ができる」ともいえません。失敗しないために大切なのは、購入する物件の選び方と、事前の運用シミュレーションです。

そのため、初めての不動産投資であれば最初に「不動産投資会社」に相談するのがおすすめです。不動産投資会社なら、年収やその他条件、自身の希望や投資目的などを踏まえて、不動産投資をトータルサポートしてくれます。

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年収500万円の会社員でも不動産投資は可能

年収500万円の会社員で不動産投資をしている人は少なくありません。国土交通省の調査では、不動産投資経験がある人の属性について、職業はサラリーマン（41.5%）、世帯年収は500万~800万円（22.9%）がそれぞれ最多となっています。

参照：国土交通省「個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果について（令和元年9月27日）」

不動産投資ローンを使えば、年収の何倍もの物件に投資できます。安定した職業の会社員であれば、ローン審査も通りやすくなります。

何億もするような高額物件は難しいですが、安定して利益を得られる物件は購入可能です。

年収500万円でも不動産投資ローンを受けられる

「そもそも年収500万円で不動産投資ローンを組めるの？」「組めたとしていくら借りられる？」と疑問に思う人も多いでしょう。

不動産投資ローンの審査は複数の観点から検討されますが、その中でも年収が重要な項目であるのは間違いありません。

年収500万円が審査でどのように評価されるのか、そして具体的に借りられる金額はいくらなのか、詳しく見ていきましょう。

年収500万円は会社員が不動産投資を始める基準

不動産投資ローンの審査で見られるのは、「本人の属性」と「物件の価値」です。金融機関は、この2つのバランスを見て融資を決定します。

本人の属性について、さらに以下のような項目が見られます。

• 年収
• 年齢
• 勤務先
• 勤続年数
• 自己資金
• 保有資産
• ローン残債
• 家族構成
• 健康状態

これらの要素を総合し、本人の返済能力を評価して、融資額が決まります。

このように、年収だけで審査されるわけではありませんが、一方で「年収のボーダーライン」が設けられている場合もあります。

具体的な金額は金融機関ごとで異なりますが、「年収700万円以上」や「年収500万円以上」としている金融機関が一般的です。

ボーダーラインに乗らなければ、他の条件が良くても融資を受けられない可能性があります。その点、年収500万円は「最低限の条件をクリアしている」といえます。

融資額の目安は最大3,500万円～5,000万円になる

融資額についても、先述した「本人の属性」と「物件の価値」で変わります。年収が高くても、他の属性が悪かったり、物件の収益性が低かったりすると、融資額は下がってしまいます。

一般的な目安として、「年収の7~10倍程度」が融資額の上限といわれます。年収500万円であれば、3,500万~5,000万円ほど借りられる計算です。

3,500万~5,000万円ほどあれば、都内でも小さめのワンルームマンションなら購入できます。地方に目を向ければ、収益性の高いファミリー向けマンションも購入可能です。

自己資金は物件価格の10~30％が目安

不動産投資において年収と同じくらい大切なのが、自己資金の多さです。自己資金がないと、ローン審査で不利になります。

また、初期費用の支払いに手元資金からの出費が必要であったり、購入後の想定外な出費に対応したりと、自己資金は不動産投資の成功に大きく関わる要素です。

一般的には、物件価格の10~30％があれば問題なく不動産投資を始められます。5,000万円の物件を購入するなら、500万~1,500万円が目安です。

属性が良ければ、自己資金なしのフルローンで借りられる場合もありますが、運用中のリスクが高くなるので、あまりおすすめできません。自己資金が十分でなければ、焦らず貯蓄から始めることも検討しましょう。

年収500万円の会社員に向いている投資用不動産

年収500万円の会社員が実際に不動産投資を始める場合、次のような物件がおすすめです。

• 中古の区分マンション
• 中古戸建て
• 中古一棟アパート

上記のように、基本は中古の物件がおすすめとなります。ただし、中古ならなんでも良いわけではなく、立地や賃貸需要なども考慮することが重要です。

それぞれ詳しく解説します。

中古の区分マンション

区分マンションの良さは、好立地の物件を購入しやすい点にあります。「都市部」「駅近」といった好条件の物件でも、ワンルームマンションなら3,000万円台から購入可能です。

また、戸建や一棟アパートと比べて流動性も高く、将来的に売却しやすいというメリットもあります。利益を確定させる「利確」や、損失の拡大を防ぐ「損切」が必要なとき、スムーズな売却が可能です。

ただし、都市部ほど利回り（投資金額に対して得られる利益の割合）が高い物件は狙いにくく、純所得（経費を抜いた利益）も少なくなります。維持費やローン返済費を入念にシミュレーションし、赤字にならないよう注意しましょう。

また、投資先がマンション1室だけだと、空室で収入がなくなるリスクもあります。最初の1軒目で不動産投資に慣れ、徐々に物件を増やしていって投資規模を拡大していくのが理想です。

なお、区分マンション投資については下記の関連記事も参考になるので、こちらもぜひご覧にしてください。

中古戸建て

中古戸建は、安価で高利回りな物件が多い傾向にあります。数百万円で買える物件や、利回りが10%を超える物件も珍しくなく、スピーディーな資金回収が可能です。

また、戸建の入居者はファミリー世帯が多く、入居期間が長くなりやすい点もメリットです。入退去にかかるコスト（原状回復費や入居者募集費用など）が少なく、空室リスクも低いため、安定した収益が見込めます。

ただし、中古戸建は融資を受けにくいというデメリットがあります。特にメガバンクや地方銀行だと審査が厳しくなるため、比較的借りやすい信用金庫やノンバンク、日本政策金融公庫も検討しましょう。

また、中古戸建は立地が悪かったり、建物の状態が悪かったりと、運用が難しい物件が少なくありません。相続した郊外の実家など、使い道がなくて売り出されるケースが多いからです。

利回りだけではなく、そのエリアに賃貸需要があるのか、貸し出すために必要な修繕費はいくらか、しっかり調査しましょう。

なお、中古戸建投資について詳しく解説している記事もあるので、こちらもぜひ参考にしてください。

中古一棟アパート

中古一棟アパートは、投資効率の高さが特徴です。複数の部屋を貸し出せるため、物件1つあたりの収入額が区分所有より大きくなります。

また、複数の部屋があることで、空室時の損失を抑えられる点もメリットです。何部屋か空室になっても、他の部屋に入居者がいれば家賃は途絶えないため、収入が0になるリスクを減らせます。

ただし、一棟アパートは相場が高く、好条件の物件は手を出しにくいデメリットがあります。地方の物件や築古物件などが選択肢になるため、エリアの賃貸需要や管理状態のチェックが重要です。

また、維持管理にかかる費用が大きい点も注意が必要です。日々の保守点検や定期的な大規模修繕、税金や保険料などの負担が増えるため、余裕を持った資金計画を立てましょう。

アパート投資のコツについては、下記の関連記事でも解説しています。

不動産投資シミュレーション

不動産投資を成功させるためには、事前のシミュレーションが重要です。想定される家賃収入やローン返済費を計算しておけば、赤字になる確率を下げられます。

ここからは、実際に不動産投資を始めたときのシミュレーションをしていくので、自身の経済状況や狙っている物件にあてはめてみましょう。

なお、前提となる物件は木造の一棟アパートを想定し、以下のような条件を設定します。

物件価格	3,500万円
満室時想定年収	288万円（6万円×4戸×12ヵ月）
想定空室率	10%
諸経費率	15%（税金・管理費・修繕積立金等）
築年数	築2年

上記をもとに、「自己資金を使う場合」と「自己資金を使わない場合」で計算していきます。

自己資金を使う場合

自己資金を使う場合、まずはいくら用意できるかが重要です。先述の通り物件価格の10~30％が一般的な目安なので、ここでは約15%の500万円とします。

次に重要なのが、ローンの融資期間です。融資期間の長さによって、月々のローン返済費も変わります。

融資期間については、残存耐用年数と同じ期間が目安です。耐用年数とは税務上の「資産価値の残存期間」であり、構造や用途、新築か中古かなどで変わります。

木造で築2年のアパートの場合、以下のように計算します。

参照：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

参照：国税庁「中古資産の耐用年数」

ここでは上記を四捨五入し、融資期間は20年で計算します※。

※実際は物件の収益性なども考慮され、耐用年数と全く同じになるとは限らないので注意。

以上を踏まえ、資金計画は以下のように設定します。

自己資金	500万円
借入金額	3,100万円
借入期間	20年
借入金利	年利2%

上記をもとに収支を計算すると、以下のようになります。

月額返済額	15万6,824円
年額返済額	188万1,888円
返済総額	3,763万7,566円
年間支出	260万1,888円
年間手取り	27万8,113円
表面利回り	8.30%
実質利回り	6.20%

シミュレーション参考：不動産投資連合体「収支・投資物件簡易収支シミュレーション」

年間手取りは約28万円、自己資金の回収は約18年の計算になります。

ローンが完済すれば、年間返済額の分も収入に上乗せされるため、収入の増加が見込めます。しかし、それまでに家賃が下がったり、物件の資産価値が下がったりするため、注意が必要です。

一方、資産価値や賃貸需要が下がる前に売却すれば、それまでの家賃収入と売却益のトータルで黒字化が期待できます。

実際に売るか売らないか、売るとしたらタイミングはいつがベストなのかは、自身の経済状況や市場動向で変わります。不動産投資会社のような専門家に相談しつつ、利益を最大化できる時期を見極めましょう。

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自己資金を使わない場合

本人の属性や物件の収益性によっては、費用をすべて借り入れる「フルローン」が可能な場合もあります。

フルローンの場合、自己資金を貯めなくても投資できるメリットがありますが、一方で返済負担が重くなる点がデメリットです。

シミュレーションをすると、以下のようになります。

自己資金	0円
借入金額	3,500万円
借入期間	20年
借入金利	年利2%

月額返済額	17万7,060円
年額返済額	212万4,720円
返済総額	4,249万4,009円
年間支出	284万4,720円
年間手取り	3万5,280円
表面利回り	8.3%
実質利回り	6.2%

シミュレーション参考：不動産投資連合体「収支・投資物件簡易収支シミュレーション」

自己資金を500万円用意したケースと比べると、年間手取りは約1/8に減り、一方で利息は3倍近く増えます。

フルローンでも黒字化は可能ですが、投資効率としては悪く、災害などによる突発的な出費にも対応しにくくなるため、注意が必要です。確実な運用を目指すなら、自己資金を貯めてから不動産投資を始めたほうが良いでしょう。

不動産投資で成功しやすい会社員の特徴

不動産投資は誰でもできる投資方法であり、ローンを借りやすい会社員は特に有利です。しかし、その中でも「成功しやすい会社員の特徴」があります。

• 属性を高める努力ができる
• 不動産投資も事業として考えている
• 長期的な視点で考えられる

これらの特徴にあてはまる人は不動産投資の適正が高いといえます。また、そうでない人も「成功するための意識の持ち方」として把握しておくことをおすすめします。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

属性を高める努力ができる

一口に会社員といっても、人によって状況はさまざまです。職種や役職、企業規模などによって金融機関からの評価も変わります。

会社員の強みをより活かすためには、出世や上場企業への転職など、自身の属性を上げていく努力も大切です。

属性が良くなれば、融資限度額が高くなり、高額な優良物件へも投資が可能になります。

不動産投資も事業として考えている

不動産投資は、購入してから大部分の管理業務を管理会社に委託できます。そのため、「ほったらかし投資」の方法としておすすめされるケースが少なくありません。

しかし、より大きな成功を収める投資家は、常に学習して投資スキルを磨いています。物件の探し方や売主との交渉力、資金調達に必要な知識、節税方法など、さまざまなスキルを積極的に吸収しています。

こうしたスキル向上には、他人任せではなく「不動産事業を行っている」という意識が大切です。長期的な成功を築くために、ビジネス視点での投資を心がけましょう。

長期的な視点で考えられる

先述した通り、不動産投資にはビジネス視点の心構えが大切ですが、その一環として長期的な視点が必要です。

事業として考える場合、数ヶ月~数年で高収益を狙えるようなビジネスはリスクも高くなります。不動産投資もそれと同じで、短期的な収益を狙える高額物件は、失敗したときの損失も大きくなります。

初心者のうちは、安価でリスクの低い物件を運用し、不動産投資のノウハウを学ぶことが重要です。段階的に投資規模を拡大していき、着実に資産形成を進めていきましょう。

会社員に不動産投資がおすすめな理由

ここまで、年収500万円の会社員がいかに不動産投資で成功できるかを解説しましたが、投資には株やFXなど他の方法もあります。また、副業として捉えるなら選択肢はさらに多種多様です。

しかし、他の投資や副業と比べても、不動産投資は会社員におすすめできるポイントがあります。ここでは、特に大きなメリットとして以下の2つを紹介します。

• 物件の管理や入居者対応は管理会社に任せられる
• 副業禁止の会社でも不動産投資ならできる

物件の管理や入居者対応は管理会社に任せられる

先の項目でも少し触れましたが、不動産投資は物件購入後の管理を委託できるため、オーナーとしての必須業務はそれほどありません。

管理会社は、物件のメンテナンスから家賃の徴収、入居者の募集まで幅広い業務を代行してくれるため、忙しい会社員でも時間を割かずに運用できます。

ただし、逆にいえば管理会社選びが運用を左右するため、相性の良い優良業者を選ぶことが大切です。複数の管理会社を比較し、対応の良さや入居率の高さをチェックしましょう。

なお、不動産投資会社なら、物件選びから資金計画、購入後の管理業務までトータルでサポートしてくれます。下記のリンクから一括比較できるので、ぜひ業者選びに活用してみましょう。

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副業禁止の会社でも不動産投資ならできる

近年は副業解禁の流れも活発ですが、未だに社内規定で副業を禁止している企業は少なくありません。また、公務員は国家公務員法や地方公務員法によって副業を禁止されています。

職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。出典：e-Govポータル「国家公務員法第103条」

職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。ただし、非常勤職員（短時間勤務の職を占める職員及び第二十二条の二第一項第二号に掲げる職員を除く。）については、この限りでない。
出典：e-Govポータル「地方公務員法第38条」

しかし、不動産投資は「副業」ではなく「資産運用」とみなされ、副業禁止の規定にはあてはまりません。会社員も公務員も、不動産投資は許可不要で始められます。

ただし、国家公務員に対する規則を定めた「人事院規則」において、5棟10室以上の不動産経営は副業にあたるとされています。地方公務員や一般企業の副業禁止規定も、これに準じるのが一般的です。

（前略）次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。
（中略）
（1）不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ　独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
ロ　独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。出典：人事院「人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について」

つまり、副業禁止の職場でも不動産投資は可能ですが、規模を拡大しすぎると問題になる可能性があります。細かい規定は勤務先によって異なるため、事前に社内規定を調べて違反しないようにしましょう。

まとめ

年収が500万円あれば、不動産投資で成功を収めることは十分可能です。ローン返済に無理のない価格帯で物件を選び、堅実な運用を心がければ、特別な技量がなくても資産を形成できます。

投資初心者には不安なことも多いかもしれませんが、信頼できる専門家に相談すれば、そうした不安も払拭できます。

まずは不動産投資会社に相談し、自己資金や理想の投資を話してみましょう。優良業者であれば、個々の状況に合わせて最適なアドバイスをくれます。

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