不動産鑑定費用の相場はいくら？安く抑えるポイント！

「不動産の適正な価値を知りたい」「相続のために鑑定が必要」といった理由で、不動産鑑定の依頼を検討している人もいるでしょう。

不動産鑑定にかかる費用は、保有する不動産や立地などによって異なります。そのため、相場どおりの金額で不動産鑑定を依頼できるわけではありません。

不動産鑑定は数十万円ほどの高額になるケースも多いため、まずはだいたいの相場を把握したうえで本当に不動産鑑定が必要なのかを検討してみてください。

本記事では、不動産鑑定の費用相場とともに、鑑定を行なってもらうまでの手順、費用を抑えるための対策を解説していきます。また、無料で行ってもらえる不動産査定との違いも解説するため、不動産鑑定が必須なのかがわからない人も参考にしてみてください。

不動産鑑定の費用相場

不動産鑑定にかかる費用は、土地、建物、土地と建物などと鑑定する不動産の種類によって異なります。

あくまで目安ですが、土地や建物の場合は20万円程度、土地と建物の場合は25万円程度が鑑定費用の相場と言われています。

また、建物の場合は戸建かマンションかで鑑定費用の相場が変わるのが一般的です。以下に鑑定費用の相場をまとめましたので参考にしてみてください。

種類	鑑定費用の相場
土地	20万円〜
戸建	20万円〜
マンション	30万円〜
土地と戸建	25万円〜

ただし、鑑定費用は不動産の種類によっても変動するため、保有する不動産によっては実際にかかる鑑定費用が相場と異なる場合も考えられます。不動産鑑定の費用を知りたい場合、依頼する鑑定士に実際にかかる費用を事前に訪ねておくようにしましょう。

鑑定報酬費用は「基本鑑定報酬額表」が基準とされるのが慣例

不動産の鑑定費用は、鑑定事務所などが各々で設けている「基本鑑定報酬額表」が基準とされるのが一般的です。たとえば「国土鑑定」という鑑定事務所では、不動産の価値（評価額）に応じて報酬額が下記のように定められています。

不動産の種類	不動産鑑定にかかる費用
土地または建物	181,000円〜1,046,000円
土地と建物	208,000円〜1,150,000円

参考：国土鑑定「不動産鑑定評価報酬規定」

国土鑑定では、土地または建物であれば約18万円、土地と建物の両方であれば約20万円の金額が最低でも必要です。

また、ほかの鑑定事務所に関しても、不動産鑑定の費用を約20万円以上と設定している傾向があります。

不動産の種類や状態などにもよりますが、不動産鑑定の費用は最低でも20万円程度かかると踏まえておくとよいでしょう。

不動産鑑定の料金システム

不動産鑑定の料金システムには、下記のタイプがあります。

• 報酬基準型
• 積み上げ型
• 定額型

多くの鑑定事務所が採用する「報酬基準型」

報酬基準型とは、基本鑑定報酬額表に合わせて料金を定めるタイプのことです。不動産の種類ごとで報酬が定められており、多くの鑑定事務所が採用している傾向があります。

作業量などによって変動する「積み上げ型」

積み上げ型とは、不動産を鑑定する際の作業量で報酬が追加されていくタイプのことです。

鑑定では不動産や土地の大きさなどによって、作業が複雑になることもあります。そういった場合には積み上げ型が用いられることが多いです。

一律料金で依頼を受ける「定額型」

定額型とは、不動産の種類や鑑定する際の作業量にかかわらず、一律の費用が発生するタイプのことです。

不動産鑑定の費用は、土地や建物ごとの価値によって異なります。価値が異なれば鑑定にかかる作業量も変わるため、定額型が採用されている鑑定事務所は少ない傾向があります。

不動産鑑定費用を安く抑える方法

不動産の鑑定費用は20万円〜30万円が相場です。場合によっては相場よりも高い費用がかかることもあるため、不動産鑑定費用を抑えたい人もいるでしょう。

その場合、不動産鑑定費用を安く抑えるための下記の方法を試してみてください。

• 「調査報告書」の作成を依頼
• いくつかの鑑定事務所に見積もりを依頼する
• 対象物件と同地域の鑑定事務所に依頼する
• 複数物件や再鑑定の依頼は費用割引してもらえる場合もある

「調査報告書」の作成を依頼

不動産鑑定費用を安く抑えたい場合、調査報告書の作成を依頼するとよいでしょう。

調査報告書とは不動産鑑定士が作成する書類で、簡易鑑定とも呼ばれることもあります。

不動産鑑定の際には、公的な証明能力を有している「不動産鑑定評価書」が作成されます。調査報告書は不動産鑑定評価書の簡易的な書類であり、公的な証明能力は有していません。

公的な証明能力は持ちませんが、その分作業量が少なくなり、作成費用も抑えることが可能です。裁判所や税務署への提出が不要であれば、調査報告書の作成を依頼することも検討してみるとよいでしょう。

鑑定事務所の相見積もりを取る

鑑定事務所は、不動産鑑定にかかる費用の見積もりを行っているのが一般的です。複数の鑑定事務所に見積もりを依頼すれば、鑑定にかかる費用を最も抑えられる事務所を選ぶこともできます。

そのため、不動産鑑定費用を抑えたい場合、いくつかの鑑定事務所に見積もりをしてもらうとよいでしょう。

対象物件と同地域の鑑定事務所に依頼する

不動産鑑定を依頼する場合、不動産のある地域までの交通費や宿泊費などの別途費用が発生することもあります。その場合、別途費用がかからないようにすれば、鑑定費用を抑えることが可能です。

鑑定費用を抑えたい場合、対象物件と同地域の鑑定事務所に依頼することを検討してみてください。

複数物件や再鑑定の依頼は費用割引してもらえる場合もある

鑑定事務所によっては、複数の物件や再鑑定の依頼であれば鑑定にかかる費用を割引してもらえる場合があります。

複数物件や再鑑定を検討している場合、見積もりを依頼する際に割引がないかを担当者に訊ねてみるとよいでしょう。

不動産鑑定費用が高くなる可能性があるケース

場合によっては、不動産の鑑定費用が高くなることもあります。

• 事務所と物理的に距離が遠い場所にある物件の鑑定
• 借地権や底地など評価が難しい物件の鑑定
• 争訟物件の鑑定
• 鑑定書の納品を急ぐ場合（1週間以内など）

不動産鑑定費用を知りたい場合、費用が高額になりえる場合に該当していないかを確認しておくとよいでしょう。

事務所と物理的に距離が遠い場所にある物件の鑑定

不動産鑑定を依頼する場合、不動産のある地域までの交通費や宿泊費などの別途費用が発生することもあります。そのような費用を「遠隔地割増料」と呼びます。

鑑定事務所と物件が物理的に距離が離れていると、遠隔地割増料により別途費用がかさんでしまい、鑑定費用も高くなることもあるのです。

借地権や底地など評価が難しい物件の鑑定

不動産の鑑定費用は、物件の種類だけでなく鑑定にかかる作業量によっても変わります。権利関係がかかわる借地権や底地のような評価が難しい物件の場合、鑑定の際の作業が増えてその分費用もかさむ傾向があります。

争訟物件の鑑定

前述のとおり、鑑定にかかる作業が増えれば不動産の鑑定費用はかさむ傾向があります。

争訟とは当事者間で行われる法律上の紛争のことで、原則裁判所で解決されます。訴訟物件の鑑定には訴訟による裁判所でのさまざまな手続きが必要なため、鑑定費用もかさむ傾向があるのです。

鑑定書の納品を急ぐ場合（1週間以内など）

不動産鑑定には、2週間〜1か月程度かかるのが一般的です。

前述した不動産鑑定費用の相場はこの期間で作業を行なうことを想定した費用です。そのため、作業期間が短くなればその分費用がかさむと考えられます。

不動産鑑定を依頼するケースはどんな時？

不動産鑑定を依頼するのは、不動産の公正な評価を知りたい時や公的証明を必要とする時です。具体的には下記のようなケースが該当します。

• 相続時の遺産分割協議
• 離婚時の財産分与
• 個人同士・個人と法人間の不動産取引時
• 不動産の交換時
• 不動産を賃貸借する時
• 不動産を担保として提供する時
• 遺留分減殺請求をする時

相続時の遺産分割協議

相続人全員で遺産の分け方を決定する際、遺産分割協議という手続きが必要です。その際、正確な金額がわからなければ、相続人それぞれに遺産を分割できません。

正確な価値を把握するために、相続時の遺産分割協議の際には不動産鑑定が行われます。

離婚時の財産分与

離婚する場合、夫婦のいずれかが相手に対して財産分与を請求できます。

分与する財産に不動産が含まれる場合、その物件の正確な価値を算出しなければなりません。その際に不動産鑑定が行われる場合もあります。

個人同士・個人と法人間の不動産取引時

不動産の売買は不動産会社が仲介せずとも行なうことも可能です。売却金額を決定するためにも不動産鑑定が行われることもあります。

なお、不当に低い金額で不動産売買が行われた場合、贈与とみなされて贈与税が発生することもあります。贈与とならずに正当な金額で売買できるように、個人同士・個人と法人間の取引時には不動産鑑定が行われることもあるのです。

不動産の交換時

土地の所有者が土地を提供する代わりに、開発事業者が建築費用を出資して建物の建設をすることを、一般的に不動産の等価交換といいます。賃貸マンションやオフィスビル、分譲マンションといった建物の建設が必要な場合に用いられる傾向があります。

不動産の等価交換の際には、土地や物件の正確な価値を明確にする必要があります。物件や土地の正確な価値を調べるために、不動産鑑定が行われることがあるのです。

不動産を賃貸借するとき

マンションやアパートなどの不動産を賃貸借する場合、貸し手と借り手がお互いに納得できる賃料であることが必要です。賃料を決定する際の材料の一つとするために、不動産鑑定が行われることもあります。

不動産を担保として提供する時

金融機関からの融資などで不動産を担保にする場合、その土地や建物の価値を明確にする必要があります。その際に不動産鑑定が行われることがあります。

遺留分減殺請求をする時

遺留分滅殺請求とは、遺産相続の際に一定の範囲の法定相続人が自己の最低限の遺産の取り分を確保することのできる制度のことです。

具体的には「特定の相続人に遺産のほとんどを譲る」のような内容の遺言が残されており、特定の人にのみ有利な遺産分配がなされた際に請求が可能です。

その最低限の遺産の取り分を算出するには、不動産の正確な価値の把握が必要になります。そのため、不動産鑑定が行われることがあります。

売却時の参考価格を知りたいだけなら不動産査定でOK

「なるべく費用をかけずに不動産の売却価格の目安を知りたい」「正確でなくても売却価格の参考地を知りたい」といった場合は、不動産鑑定よりも、まずは不動産査定を依頼することをおすすめします。

不動産査定であれば無料で依頼できる場合があるうえに、不動産そのものの価値というよりも、実際にどれくらいの金額で売れるのかの目安を把握できるからです。

なお、不動産鑑定のように定められた基準に則って査定されるわけではないため、不動産査定では依頼先の不動産会社によって査定結果が異なる場合があります。

その結果「ほかの不動産会社に依頼したほうが高い査定額を提示してもらえた」ということになりかねません。

そのため、不動産査定を依頼する際は、複数の不動産会社に依頼できる不動産一括査定サイトの利用を検討してみてください。無料で依頼できる不動産一括査定サイトの例には、下記が挙げられます。

• すまいValue
• HOME4U
• イエウール

不動産鑑定が不要な場合、上記のような一括査定サイトで不動産査定を依頼してみるとよいでしょう。

不動産鑑定を依頼する方法と流れ

不動産鑑定を依頼する方法や流れは下記のとおりです。

1. 不動産鑑定事務所へ問い合わせる
2. 鑑定費用の見積もりを依頼し納得できれば委託契約を結ぶ
3. 不動産鑑定士が鑑定調査を開始する
4. 鑑定評価書の説明を受け問題なければ鑑定書を受け取る
5. 請求書を確認し鑑定費用を支払う

不動産鑑定を検討している場合、依頼方法や必要な手続きを把握しておくとよいでしょう。

①不動産鑑定事務所へ問い合わせる

不動産鑑定を行なうには、まず鑑定事務所への問い合わせが必要です。公式サイトや電話で問い合わせできるのが一般的であるため、まずはインターネットで鑑定事務所を調べてみるとよいでしょう。

なお、不動産鑑定にかかる費用を抑えたい場合、複数の事務所に見積もりを出してもらったり、不動産があるエリアの事務所に依頼したりすることが大切です。不動産鑑定事務所を探す際は、これらを踏まえて依頼先を決めてみてください。

相談時に物件資料を持参するとスムーズにやり取りできる

不動産鑑定事務所に相談する際は、物件資料を持参するとよいでしょう。鑑定士が不動産について調べる材料となるため、依頼者からの相談内容の回答や見積もりなどをスムーズに行えます。

物件資料の例としては、下記などが挙げられます。

• 登記謄本
• 公図
• 住宅地図
• 課税明細書や納税通知書
• 地積測量図や土地実測図
• 建物の図面
• 建築確認通知書
• 賃貸借契約書

材料が多いほど不動産に関する情報が増えるため、その分やりとりをスムーズに行えます。可能な限り物件資料を持参して、不動産鑑定事務所に相談しにいくとよいでしょう。

②鑑定費用の見積もりを依頼し納得できれば委託契約を結ぶ

不動産鑑定事務所に相談をすると、鑑定士から費用の見積もりを出してもらえます。かかる費用に納得できれば委託契約を結び、鑑定を行なうための準備が完了します。

なお、鑑定費用に納得できなければ、その事務所と契約せずにほかの事務所に相談することも可能です。相談した事務所の見積もり内容に納得できない場合、ほかの鑑定事務所を探すようにしてみてください。

③不動産鑑定士が鑑定調査を開始

鑑定事務所と委託契約を結んだ後は、鑑定士による不動産の調査が行われます。調査にかかる期間は鑑定事務所によって異なりますが、3週間から1か月程度かかるのが一般的です。

④鑑定評価書の説明を受け問題なければ鑑定書を受け取る

調査が完了した後は、鑑定士から鑑定評価書の説明があります。評価書には不動産の鑑定評価額や不動産の詳細、評価額を決定した理由などが記載されています。

鑑定内容に問題がなければ、調査が完了して鑑定書を受け取れます。

⑤請求書を確認し鑑定費用を支払う

鑑定書を受け取った後は、鑑定費用の支払いが必要です。請求書に鑑定費用が記載されているため、その費用を支払うことで不動産鑑定が完了します。

不動産鑑定と不動産査定の違い

不動産鑑定と似た言葉に「不動産査定」があります。

不動産査定とは、保有する土地や建物の推定売却価格を不動産会社に算出してもらうことです。

不動産鑑定は国家資格を持つ「不動産鑑定士」が行う独占業務であり、裁判や納税など法的効力が求められる場合に必要です。

一方、不動産査定は不動産会社の担当者が行ない、報酬は基本的になしで行われます。査定には法的効力がなく、あくまで不動産売却の参考値として用いられます。

また、不動産鑑定の場合は経済的な価値を算出する目的で、国土交通省が定める評価基準に則って行われます。一方不動産査定の場合は、物件の売却価格の目安を算出するために、不動産会社の営業行為の一環として行われます。

そのため、物件の売却価格の目安を知りたい場合、不動産鑑定ではなく不動産査定を依頼することも一つの手です。

なお、不動産鑑定では数十万円の費用がかかるのが一般的ですが、不動産査定であれば無料で行ってもらえる場合もあります。

つまり、「誰が行なうのか」「何が目的なのか」「どれくらいの費用がかかるのか」といった点に、不動産鑑定と不動産査定の違いがあると言えるでしょう。

「不動産鑑定」のほうが査定よりも時間を要する

不動産鑑定は3週間から1か月程度かかるのが一般的です。一方、不動産査定の場合、会社によっては依頼した当日に完了します。

そのため、基本的には不動産鑑定のほうが査定よりも時間がかかります。不動産の価値相場を早く知りたい場合には、鑑定よりも査定を検討してみるとよいでしょう。

鑑定価格と査定価格は若干金額が異なる場合がある

不動産鑑定と不動産査定では、どちらも「収益還元法」「取引事例比較法」「原価法」という3つの方法を用いて金額が算出されます。

しかし、査定では鑑定時で考慮されない観点も加味されることもあるため、鑑定と査定の価格には差が出ることもあります。

たとえば不動産査定では、売却可能とする営業アピールや売却希望価格も別途加味したうえで査定価格を決定している傾向があります。

鑑定価格は国土交通省が定める評価基準に則り一般的に市場で売れる価格が算出されるため、不動産査定よりも相対的に金額が低くなることもあるのです。

不動産鑑定を依頼する時の注意点

不動産鑑定を依頼する際は、下記の点に注意しておきましょう。

• 不動産鑑定評価書が有効なのは発行から3か月程度
• スケジュールに余裕を持って鑑定依頼する
• 不動産鑑定士の実績や得意地域などを調べておく

不動産鑑定評価書が有効なのは発行から3か月程度

不動産鑑定が完了した際には、不動産鑑定評価書という書類が発行されます。この書類は法的効力を有しており、不動産の価値を証明するために裁判や納税などの場面で使用されます。

不動産鑑定評価書の有効期限は設けられていません。しかし、不動産の価値は時期によっても変動するため、おおむね発行から3か月程度が不動産鑑定評価書の有効期間とされることもあります。

発行から1年以内であれば、鑑定士に再度依頼して「価格時点修正の意見書」を作成してもらい、不動産鑑定評価額を補正してもらう必要があります。

不動産鑑定を依頼する場合、評価書が必要な場面から3か月以内に評価書を作成してもらえるように手続きを進めましょう。

「再評価割引」を受けられる鑑定事務所もある

不動産鑑定事務所によっては、前回の鑑定から1年以内の依頼であれば再評価割引を行っている事務所もあります。

不動産の再鑑定を検討している場合、費用を抑えるためにも、以前依頼した鑑定事務所で再評価割引が実施されていないかを確かめてみるとよいでしょう。

スケジュールに余裕を持って鑑定依頼する

事務所によって異なりますが、不動産鑑定には2週間〜1か月程度の期間がかかるのが一般的です。1週間程度で鑑定結果がわかることのほうが少ないため、不動産鑑定を依頼する際はスケジュールに余裕を持っておくことが大切です。

なお、裁判や協議などで急ぎの事情がある場合、それを鑑定士に伝えれば通常よりも早く鑑定を完了できる場合もあります。

ただし、その場合基本的には追加料金が発生するため、急ぎの事情がある場合は追加料金がどれだけかかるのかも鑑定士に相談しておくとよいでしょう。

不動産鑑定士の実績や得意地域などを調べておく

不動産鑑定士によって、いままでの実績や得意とする地域が異なります。実績や得意地域は鑑定結果に影響を与える場合もあるため、鑑定を依頼する場合はこの点を事前に調べておくとよいでしょう。

なお、公益社団法人の「日本不動産鑑定士協会連合会」の公式サイトでは、各都道府県で開業している不動産鑑定士を探すことが可能です。保有する不動産のエリアで鑑定士を探す際は、「会員検索」のページを参考にしてみてもよいでしょう。

まとめ

不動産鑑定を依頼すると、約20万円以上の費用がかかるのが一般的です。さらに、不動産の種類や依頼する事務所、立地などによっては、20万円以上の鑑定費用がかかることもあります。

調査報告書のみの作成を依頼したり、複数の事務所に見積もりを出してもらったりすることで、不動産鑑定の費用を抑えることが可能です。不動産鑑定を依頼する場合、費用を抑えるための方法を実施してみるとよいでしょう。

なお、売却時の参考価格を知りたいだけであれば、不動産査定でこと足りる場合もあります。無料で査定を行っている不動産会社もあるため、鑑定ではなく査定の依頼を検討してみるのもよいでしょう。