「不動産を売却したい」と思っても、具体的になにからすればわからない人は少なくありません。不安や疑問を解消するためには、専門家に相談するのが一番確実な方法です。
しかし、不動産売却に関する相談は、その内容に応じてさまざまな窓口があります。自分の聞きたいことや、代行してほしいことを、どこに相談すればよいかわからない人もいるでしょう。
そこで、この記事では不動産売却時に頼れる相談先を、相談したい内容別に解説していきます。「どこに相談すればよいかわからない」という人は、この記事を参考に次のアクションを起こしましょう。
なお、不動産売却の相談先として一番重要なのは、査定・売却を依頼する不動産会社です。不動産会社の良し悪しで、売却結果は大きく変わります。
今すぐ売却活動に取り掛かりたい場合は、まず一括査定で不動産会社を比較しましょう。各社の査定を比べることで、優良業者を効率的に探すことが可能です。
目次
不動産売却の相談先一覧
不動産売却に関する相談は、内容によって適切な相談先が変わります。
具体的には、次のような相談先があります。
- 不動産会社
- 税理士、国税庁電話相談センター
- 司法書士、法務局
- 金融機関
- 弁護士
- 土地家屋調査士
- 不動産鑑定士
- 住宅診断業者
- 農業委員会、行政書士
- 消費生活センター、不動産の業界団体
基本的なことは不動産会社に相談し、必要に応じて各種専門家や機構に相談しましょう。
どのようなとき、どの相談先を利用すればよいか、1つずつ解説していきます。
基本は「不動産会社」に相談すればOK
不動産売却にあたっては、まず不動産会社へ相談しましょう。不動産会社は、物件の査定から買主募集、売買契約書の作成など、不動産売却に必要な手続きをすべてサポートしてくれます。
また、後に解説する税理士や司法書士などと提携し、個々の状況に応じて必要な専門家を紹介してくれる場合もあります。
売却に関することなら大抵は不動産会社で解決できるので、悩みや不安があれば最初に相談してみましょう。
優良業者を探すには「一括査定の利用」がおすすめ
基本は不動産会社に相談すればよいといっても、適当な業者に相談してはいけません。複数の不動産会社を比較し、優良業者を見極めることが大切です。
不動産会社は1社ごとに特徴や強みがあり、どの業者に相談するかで売却価格に数百万円単位の違いがでます。
そのため、まずは一括査定を利用し、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼しましょう。一括査定なら簡単な入力で複数社へ査定を申し込めるので、効率的に優良業者を探せます。
「仲介業者」と「買取業者」で売却の流れが異なるので注意
不動産会社へ相談するにあたって、「仲介業者」と「買取業者」の違いは把握しておきましょう。それぞれ売却までのプロセスが異なるため、売却結果が大きく変わります。
仲介業者は、売却活動をサポートして買主を探し、成約時に手数料を取る不動産会社です。一般的な不動産会社のイメージとしては、こちらを思い浮かべる人が多いでしょう。
もう1つの買取業者は、物件を自社で直接買い取る不動産会社です。買い取った物件をそのまま収益化したり、改修して再販するといった方法で利益を得ます。
売却の流れが違うため、それぞれ次のようなメリット・デメリットがあります。
| 不動産会社の種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 仲介業者 | 買取より高値で売れる | 売却期間が長引く場合がある |
| 買取業者 | 早く売れる（最短数日） | 仲介より2~5割ほど安くなる |
仲介は、高値で売りやすいというメリットはありますが、需要の低い物件だと売却できるまで半年や1年以上かかる場合があります。
一方、買取なら売却期間が短く、需要の低い物件でも短期間で売れますが、仲介と比べると売却価格は下がります。
価格重視なら仲介業者、スピード重視なら買取業者と、なにを重視するかで使い分けるようにしましょう。
「瑕疵物件」は訳あり物件専門業者へ相談するのがよい
不動産のなかには、過去に自殺があったり、法規制の影響で再建築ができないなど、なんらかの瑕疵（欠点や欠陥）を抱えている場合があります。
瑕疵物件の売却はむずかしく、価格を下げても売れないケースが珍しくありません。不動産会社によっては、取り扱い自体を断ることもあります。
そのため、瑕疵物件を売却するときは「訳あり物件の専門業者」へ相談することが重要です。専門業者なら瑕疵物件の再生・活用方法を熟知しているので、売却できる可能性が高くなります。
税申告や節税については「税理士」
不動産売却に伴う税金の悩みは、税理士に相談しましょう。税理士であれば、納税額の計算や申告手続き、節税するための工夫など、税金に関するあらゆるサポートができます。
不動産売却の税金にはさまざまな軽減制度があるものの、正しく申告しなければ適用されません。また、動く金額が大きい分、ちょっとしたミスで高額の追徴課税が発生する恐れもあります。
各種軽減制度を余すところなく活用し、ミスのない正確な申告をするためには、税理士の力が欠かせないといえるでしょう。
なお、不動産売却時に発生する税金としては、次のものがあげられます。
- 譲渡所得税・住民税（売却益に対する課税）
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
自分で確定申告するなら「国税庁電話相談センター」
不動産の売却後、譲渡所得税を納めるために確定申告をおこなう必要があります。税理士に手続きを任せることもできますが、自分で申告することも可能です。
自分で申告する場合、不明点は国税庁電話相談センターに相談できます。国税局の職員に回答をもらえるので、大抵の疑問は解消できるでしょう。
国税庁電話相談センターを利用するときは、所轄の税務署へ電話し、自動音声の案内に従って接続します。住んでいる地域の所轄税務署は、国税庁のWebサイトで調べられます。
なお、税務署では窓口での相談も受け付けているので、対面で話を聞きたい人はこちらがおすすめです。ただし、事前予約が必要な場合もあるので、まずは税務署へ問い合わせましょう。
確定申告は不動産を売却した翌年2月16日~3月15日におこないますが、期間中の税務署は非常に混雑します。期限ギリギリにならないよう、早めに準備を進めましょう。
名義変更や抵当権抹消の手続きは「司法書士」
名義（所有権）や抵当権など、不動産に関する権利は「登記」という制度で国に管理されています。名義変更や抵当権抹消などには登記申請が必要であり、その専門家となるのが司法書士です。
司法書士に相談すれば、必要書類の準備から法務局での申請まで、登記に関する手続きをすべて任せることが可能です。
登記を正しく申請しないと、権利関係でトラブルが起きる場合もあるため、司法書士に相談して適切な申請をおこないましょう。
なお、司法書士は法律や書類作成のプロでもあるので、売買契約書に問題がないかチェックしてもらうこともできます。売却後のトラブルを防ぎたいときも、司法書士は頼りになる存在です。
自分で手続きをするなら「法務局」
登記申請は司法書士に一任することもできますが、本来は当事者、つまり売主や買主が自分で手続きするものです。
自分で申請する場合、疑問があれば法務局に直接尋ねることが可能です。必要書類や申請書の書き方など、知識がなくても丁寧に教えてもらえます。
どのように相談できるのかは法務局によって異なり、対面で話を聞ける場合もあれば、コロナ禍の影響により電話のみで案内している場合もあります。
下記のリンクから全国の法務局を調べられるので、まずは管轄の法務局へ問い合わせてみましょう。
売却費用の調達は「金融機関」
不動産売却は、仲介手数料や登記費用などで数十万~数百万円の費用が発生します。このような資金が不足している場合、銀行などの金融機関に相談しましょう。
金融機関に相談すれば、さまざまなローン商品で資金の調達が可能です。例えば、売却前提の不動産を担保に借り入れ、売却代金で一括返済するローンもあります。
売却費用だけでなく、相続税費用や住み替え費用として使えるローンもあるので、資金面での悩みがあれば積極的に相談してみましょう。
法律や相続・離婚に関するトラブルは「弁護士」
不動産売却では、相続による遺産分割や、離婚による財産分与など、法律的なトラブルが絡んでくるケースが少なくありません。これらのトラブルを解決したいときは、弁護士を頼りましょう。
弁護士に相談すれば、個人間レベルの協議から裁判所での調停・訴訟まで、味方となって親身にサポートしてくれます。
「いきなり弁護士に相談するのは不安」という人は、まず法テラスの無料相談を利用するのもおすすめです。担当弁護士が事情を聞いたうえで、弁護士に正式依頼すべきかどうかなど適切なアドバイスをしてくれます。
土地面積や隣地との境界については「土地家屋調査士」
古い土地だと、面積や隣地との境界があやふやになっている場合があります。このような問題に対処できる専門家が土地家屋調査士です。
土地家屋調査士に相談すれば、土地を測定して確定測量図を作り、正しい面積や境界を登記申請することができます。
面積や境界が正しくないまま売却すると、査定額が下がったり、トラブルが発生したりする恐れがあります。
不動産の公正な価格を調べるなら「不動産鑑定士」
不動産鑑定士は、不動産の適正価値を鑑定できる唯一の国家資格者です。鑑定する目的に応じて、不動産のもっとも公平な価値を算出できます。
不動産鑑定士の業務は、国・自治体や企業からの依頼、あるいは裁判に関連するものがメインですが、個人が売買の参考に鑑定を依頼する場合もあります。
ただし、一般的な売買価格を調べるだけなら不動産会社の無料査定でも十分ですし、鑑定を受けたからといって高値で売れるわけでもありません。
そのため、不動産鑑定を利用するのはゴルフ場などの特殊な物件を売るときや、訴訟などの公的な場面で証拠として提出するときになります。
不動産に欠陥がないか調べるなら「住宅診断業者」
家を売るにあたって、欠陥がないか気になるときは「住宅診断業者」に相談しましょう。住宅診断とは、家に不具合がないか建物の専門家に調べてもらえるサービスです。
売却前に欠陥を調べておくことで買主とのトラブルを防止できますし、欠陥がないと証明できれば高値で売ることも可能です。
また、事前に欠陥を明らかにしたうえで売却しないと、契約不適合責任に問われて損害賠償などを請求される恐れがあります。
売却物の品質や数量などが契約内容と合わないとき、売主が負うべき責任範囲を定めたもの。損害賠償のほか、代金減額や追完（修繕や補填）、契約解除を請求される場合がある。
築古でもスムーズかつ高値で売却できる可能性が高くなるため、古い家を売るときはぜひ住宅診断を検討してみましょう。
農地売却なら「農業委員会」「行政書士」
田んぼや畑などの農地は農地法の規制を受けており、売却がむずかしくなっています。具体的には3条、4条、5条で規制されており、これらの許可申請を相談できるのが農業委員会や行政書士です。
| 農地法の規制 | 規制内容 |
|---|---|
| 3条許可 | 農地を引き続き農地として使用する目的の所有者変更は、農業委員会の許可が必要。 |
| 4条許可 | 農地を転用（別の用途に変更）する場合、都道府県知事などの許可が必要。 ※「転用してから所有者変更」の規制。 |
| 5条許可 | 農地を農地以外の用途で使用する目的の所有者変更は、都道府県知事などの許可が必要。 ※「所有者変更してから転用」の規制。 |
細かい例外事項もありますが、簡単にいえば「農地は原則として勝手に売却できない」ということです。無許可でおこなった契約は無効となり、3年以下の懲役や300万円以下の罰金が科されます。
また、許可を取ること自体がむずかしく、場合によっては申請から1年以上経って不許可を言い渡されるケースもあります。
いずれにせよ、まずは農業委員会に申請を出さなければ、許可が出るかどうかもわかりません。農業委員会に直接問い合わせるか、農地の売却・転用に詳しい行政書士を探しましょう。
不動産会社とのトラブルは「消費生活センター」「不動産の業界団体」
不動産売却でもっともお世話になる不動産会社ですが、なかには契約を強要したり、法外な手数料を請求したりする悪質業者も存在します。
そのような不動産会社とトラブルが発生したら、消費生活センターか不動産の業界団体に相談するようにしましょう。
消費生活センターは、消費生活全般に関する苦情や問い合わせを受け付けており、公正な立場から解決に必要なアドバイスをしてくれます。
また、不動産の業界団体は、加盟業者を育成して不動産流通を適正化する業務をおこなっているので、トラブルがあったことを訴えれば該当業者への指導をしてくれます。
不動産会社は下記団体のいずれかに属しているので、どこに加盟しているか確認したうえで問い合わせましょう。
不動産売却の基本的な流れ
慣れない不動産売却をスムーズに進めるためには、あらかじめ全体の流れを把握しておくことが大切です。
基本的な流れとしては、次のように進みます。
- 不動産会社に査定を依頼
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 買主募集・内見対応
- 売買契約の締結
- 物件の引き渡し
- 確定申告
それぞれ詳しく解説していくので、基本的な内容を把握し、不動産売却の成功を確実なものにしましょう。
1.不動産会社に査定を依頼
まずは不動産会社に査定を依頼し、物件がいくらで売れるか確認します。査定額を把握して、住宅ローンの残債を返済可能か、経費を差し引いた手残りがいくらになるかをチェックしましょう。
ただし、査定はあくまで「この価格なら売却できる」という予測であり、最終的な売却価格になるとは限らない点に注意が必要です。
不動産の売買価格は買主との交渉で決まるため、査定より安く売れることもあれば、高く売れる場合もあります。ある程度の変動は考慮しておくようにしましょう。
なるべく正確に査定してもらうためには、先にも解説した一括査定を使うことが大切です。各社の査定額を平均すれば、より確実な売却価格を判断できます。
2.不動産会社と媒介契約を結ぶ
仲介業者に売却を依頼する場合、査定後に媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれルールが異なります。
| 媒介契約 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | ・同時に複数の不動産会社へ依頼できる ・自分で買主を見つけても良い |
・不動産会社にレインズへの登録や状況報告の義務なし |
| 専任媒介契約 | ・不動産会社は7日以内にレインズへ登録する義務がある ・2週間に1回以上、必ず状況報告がある ・自分で買主を見つけても良い |
・1社にしか仲介を依頼できない |
| 専属専任媒介契約 | ・不動産会社は5日以内にレインズへ登録する義務がある ・1週間に1回以上、必ず状況報告がある |
・1社にしか仲介を依頼できない ・自分で買主を見つけるのは不可 |
不動産会社としては、専任媒介や専属専任媒介のほうが売却活動に力を入れやすくなるため、自然と早く売却できます。
ただし、高い需要が見込まれる不動産の場合、より広範囲に情報を行き渡らせたほうが効果的な場合もあるため、一般媒介を検討する余地があります。状況に応じて適切な契約方式を選びましょう。
なお、仲介ではなく買取業者に依頼した場合、買主を探す手間が省けるため、すぐに売買契約締結に移ります。
3.買主募集・内見対応
不動産会社と媒介契約を結んだら、広告を出して買主を募集します。具体的な方法としては、不動産情報誌やチラシ、インターネット広告などが代表的です
売主として気をつけるべきなのは、不動産会社が魅力的な広告を打ち出しているか確認することです。各媒体の広告をチェックし、買主目線で「買いたい」と思える内容か見てみましょう。
広告を出したら、購入希望者から内見希望を申し込まれます。空き家であれば不動産会社にすべて任せられますが、居住中であれば自分で対応しなければいけません。
内見当日は来客を迎え入れる気持ちで準備し、整理整頓や清掃をしておきましょう。良い印象を持ってもらうために、照明を付けて室内を明るくしておくことも大切です。
4.売買契約の締結
内見を経て購入申し込みがあれば、売買契約を締結します。当事者が不動産会社のオフィスに集まり、内容を確認したうえで契約書に署名捺印するのが一般的です。
ただし、売主・買主の都合が合わないときは、別日にそれぞれ署名捺印する「持ち回り契約」も可能です。
署名捺印後は契約内容を変更できないので、自分の認識とズレがないかしっかり確認するようにしましょう。
なお、契約締結時に手付金として売却価格の20%程度が支払われるのが一般的です。買主は手付金の放棄、売主は倍額の返還で、契約を解除することもできます。
ただし、契約内容に「住宅ローン特約」がある場合、買主のローン審査落ちによる契約解除は無償でおこなうことになります（手付金は返還）。
5.物件の引き渡し
売買契約の締結後、買主の住宅ローン審査が終わったら物件の引き渡しがおこなわれます。契約から引き渡しまでの期間は、2週間から1ヶ月程度が一般的です。
引き渡しは買主がローンを組んだ金融機関でおこなうことが多く、融資実行~売買代金の決済~鍵・権利証の引き渡しまで一気に進めます。
引き渡しの完了後、法務局で名義変更の申請をおこない、申請が受理されれば売却は完了です。
6.確定申告
売却完了後、先にも解説した通り確定申告をおこないます。申請時期は売却した翌年の2月16日~3月15日なので、忘れず申告しましょう。
なお、強制ではありませんが、損失が出た場合も申告することをおすすめします。損失を申告することで、他の所得（給与など）と損益通算ができるためです。
損益通算をすれば他の所得から損失分を控除できるため、所得税や住民税の節税につながります。
不動産売却で不安になりがちなポイントとそのアンサー
不動産売却の相談窓口や、基本的な流れを解説しましたが、どうしても不安を感じてしまう人も多いでしょう。
ここからは、不動産売却で不安になりがちなポイントと、それらの対策や心構えを解説していきます。
不安を少しでも軽減して、前向きな気持ちで不動産売却をスタートさせましょう。
ローンが残っていて売却できる？
ローンを組んで購入した不動産は、完済できるまで抵当権が設定されています。抵当権は、返済が滞ったときに不動産を差し押さえる権利です。
抵当権が付いたままの不動産は、買主からするといつ差し押さえられるかわからない物件です。リスクが高いため、進んで購入するような人はまずいません。
また、ローンの規約により、完済前の不動産売却は認められていないことがほとんどです。規約に違反すると、残債の一括返済を請求されるといったペナルティがあります。
これらのことから、原則的にはローンの完済が必要といえますが、残債がある状態でも売却できる方法はないのでしょうか？
A.ローンが残っていても売却する方法はある
原則としてはローン完済が売却の前提条件ですが、「ローンが残っていても売却できる方法」はいくつかあります。
| 売却益で返済する | ・家を売却した利益で残債を返済する。 ・残債が売却益を上回る「オーバーローン」だと追加の資金が必要。 |
|---|---|
| 借り換えローンを利用する | ・別のローンを借り入れて返済する。 ・借入上限が低かったり、金利が高くなったりするケースがある。 |
| 住み替えローンを利用する | ・住み替え費用+残債返済分をまとめて借り入れる。 ・通常の住宅ローンより金利が高く、返済負担が重くなる場合が多い。 |
| 任意売却をおこなう | ・金融機関と交渉し、残債がある状態で抵当権を解除して売却する（返済は売却後も続ける）。 ・「ブラックリスト」状態となり、5~10年は新規借り入れやクレジットカードを利用できない。 |
上記の通り、ローンが残っていても売却は可能です。
ただし、いずれの方法も経済的なリスクがあるため、事前にしっかりとシミュレーションしておくようにしましょう。
売却するか未定でも相談して大丈夫？
「売却について不動産会社などに相談したいものの、実際に売るかは決めていない」というケースは少なくありません。
そのような人のなかには、「専門家にわざわざ時間を取ってもらうのは気が引ける」と感じる人もいます。
また、相談したら強引に契約を迫られたり、高額な契約料を取られたりしないか心配する人もいるでしょう。
果たして、売却するか決まっていなくても、不動産会社などへ相談することはできるのでしょうか？
A.「相談だけでもOK」な専門家がほとんど
基本的に、どの専門家も相談だけできる場合がほとんどです。契約を強制されたり、事前に知らされていない高額料金を請求されたりはしません。
例えば、不動産会社に査定を依頼しても媒介契約を結ぶ義務はなく、査定額を見たうえで売るかどうかを決められるので、気軽に相談して大丈夫です。
ただし、弁護士や司法書士の法律相談は、相談料として5,000円~1万円ほどかかる場合があります。相談にお金をかけたくなければ、相談無料の事務所を探すか、法テラスを活用しましょう。
正式に契約を結ぶ際は事前に見積りを用意してもらい、どの程度の費用がかかるのか確認しておくことが大切です。
売れ残ったり安く買い叩かれたりしない？
不動産の売主にとって最大の不安は、「本当に売れるのか」「買い手が付かないのではないか」ということです。
実際、すべての不動産がすぐに売れるとは限らず、需要の低い物件だと1年以上売れ残る場合があります。
また、悪質業者にだまされ、本来の市場価値より安く買い叩かれるケースもゼロではありません。
売れ残ったり安く買い叩かれたりしないために、売主は一体なにができるのでしょうか？
A.不動産会社を比較することでスピーディかつ高額売却ができる
先にも述べた通り、優良業者を探すときは一括査定を使うのがもっとも確実です。
重要なのは、複数の業者を見ることで自分のなかに基準を作ることです。「A社よりB社のほうが良い条件で売れそう」という基準を持つことで、知識と経験の少なさを補えます。
各社の査定額やその他の売却条件、担当者の態度などから、信頼できる優良業者を見極めましょう。
まとめ
不動産売却には、関連する専門家が多数います。疑問や不安があるときは、内容に応じて適切な専門家に相談することが大切です。
とくに、不動産会社は売却活動のパートナーとして重要な役割を持つので、慎重に選ぶ必要があります。
トラブルを防ぎ、満足のいく売却ができるよう、一括査定を活用して相性の良い不動産会社を見つけましょう。
不動産売却についてよくある質問
まずは不動産会社に相談しましょう。基本的な売却の流れや、不動産の査定、買主の募集など、一連の売却活動をすべてサポートしてもらえます。
法律関係のトラブルについては弁護士、隣地との境界トラブルについては土地家屋調査士、不動産会社とのトラブルについては消費生活センターや不動産業界団体に相談しましょう。
税金の専門家である税理士に相談しましょう。税理士は、依頼者の立場に立って「もっとも税金を安く抑える申告の仕方」をアドバイスしてくれます。
登記の専門家である司法書士に相談します。登記申請に必要な書類のアドバイスや、登記手続きの代行を依頼することが可能です。
