不動産投資がやめとけと言われる理由と、やめてはもったない人の特徴

不動産投資は、資産運用の一つとして人気がありますが、「不動産投資はやめとけ」と言う人も少なくありません。

確かに、不動産投資には、多くのリスクやコストが伴います。また、不動産は流動性が低く、簡単に売却できないため、一度始めてしまうと撤退しにくいというデメリットもあります。

しかし、投資はどの方法でも、多少のリスクはあるものです。むしろ不動産投資は、投資のなかではリスクコントロールがしやすく、成功確率の高い方法の部類です。

この記事では、不動産投資が「やめとけ」と言われる理由や、それでもやったほうが良いメリット、失敗しないためのポイントを解説します。不動産投資を始めようか検討している人は、ぜひ参考にしてください。

なお、より具体的な投資計画の立案や物件選び、管理・運用については、不動産投資の専門会社に相談しましょう。一括比較で複数社を比較すれば、相性の良い不動産投資会社がすぐに見つかるのでおすすめです。

不動産投資が「やめとけ」と言われる理由5つ

「不動産投資はやめとけ」と言う人の多くは、以下の5つを理由として挙げてきます。

• リスクが多いから
• 修繕など出費も多いから
• 簡単に買い直せないから
• 回収までの時間が長いから
• 大きな投資金が必要だから

これらは確かに事実ですが、事前の対策や取り組み方次第で解決できる問題でもあります。まずは問題をしっかり把握して、それが本当に「不動産投資をやめる理由」になるかを検討してみましょう。

1.リスクが多いから

投資には、必ず何かしらのリスクがつきまといます。不動産投資にも、様々なリスクがあるため、損失を生み出す可能性は0ではありません。

具体的なリスクと、その対策・解決策について、以下の6つを紹介します。

• 空室リスク
• 家賃滞納リスク
• 地価下落リスク
• 災害リスク
• 金利上昇リスク
• 家賃下落リスク

A.空室リスク

空室リスクとは、入居者がいない期間が長くなることで家賃収入が減るリスクです。空室が続くと、ローン返済や管理費などの固定費を捻出するのが難しくなります。

地域や物件の需要によって変わりますが、空室率は一般的には20%程度と言われているので、これをいかに下げるかが不動産投資で成功するカギです。

空室対策としては、以下のようなものが挙げられます。

• 賃貸需要の高いエリアで購入する
• 競争力の高い物件を購入する
• 敷金や礼金などをなくして、入居者負担を軽くする
• リフォームや設備入れ替えなどで、物件の魅力を上げる

こうした空室対策をしっかりと施せば、安定した家賃収入を確保できます。

B.家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を支払わないことで収入が減るリスクです。部屋が埋まっている状態で家賃収入が途絶えるため、空室以上に厄介なリスクとなります。

家賃滞納は、入居者の経済状況や契約内容によって発生します。そのため、入居者の審査を厳しくしたり、保証人を必ず用意させたりなどの対策が有効です。

なお、どれだけ催告しても家賃滞納が解決しない場合、法的手続きによって立ち退き訴訟が可能です。おおむね3ヶ月以上の滞納で立ち退きが認められるので、不動産に詳しい弁護士へ相談してみましょう。

C.地価下落リスク

地価下落リスクとは、物件の価値が低下することで損失を被るリスクです。不動産の相場は、他の資産（株や為替）と比べて安定した値動きが特徴ですが、景気の動向によって変動する場合もあります。

特に、バブル期やコロナ禍などの経済危機には、地価が下がった動きも見られたので、このリスクは拭いきれません。売却による利益を目当てにしている場合、価格下落が起きる前に売ることが必要になります。

地価下落リスクの対策は、常に市場やニュースをチェックし、経済の変化をキャッチすることが挙げられます。情報収集を怠らず、様々なところにアンテナを張りましょう。

D.災害リスク

災害リスクとは、自然災害によって物件が損傷し、修繕費用がかかるリスクです。地震や台風といった自然災害や、火災や水漏れなどの人災があります。

災害を受けると、物件の機能や価値が低下し、入居者の退去や賃料減額といった悪影響が生じます。日本は自然災害の多い国なので、しっかりとした対策をしましょう。

災害リスクの備えとしては、火災保険・地震保険などの加入が基本です。また、物件の耐震性や防火性が高い物件であれば、入居者も安心して暮らせるため、賃貸需要を上げられます。

E.金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、借入金利が上昇することで、ローンの返済負担が増えるリスクです。

不動産投資の多くは、融資を受けて物件を購入しますが、その際に金利を「固定金利」か「変動金利」かを選択する必要があります。

• 固定金利…利率が変わらない金利タイプ。長期的な計画を立てやすいが、利率は変動金利より高いケースが多い。
• 変動金利…市場の影響で利率が変わる金利タイプ。借入時は固定金利より低いが、将来的に高くなる可能性もある。

変動金利を選んだ場合、金利が上昇すると当初の返済シミュレーションが崩れてしまい、不動産投資を続けられなくなる恐れがあります。

金利上昇による破綻を防ぐためには、余裕を持ったシミュレーションを立てることが重要です。また、日頃から収入を積み立て、緊急時の対応資金として備えておくと良いでしょう。

F.家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、物件の家賃が下がることで収入が減るリスクです。家賃は物件の品質や立地などによって決まりますが、経年劣化や周辺環境の変化、稼働率のズレなどによって下落する可能性があります。

例えば、新築物件や駅近物件などの競合物件が増えた場合や、人口減少やコロナ禍などによって需要が減った場合などは、家賃が下がります。

家賃下落リスクに対しては、賃貸需要が常に高いエリアで投資することや、リフォームやリノベーションなどで物件価値を底上げするのが効果的です。また、築年数が古くなりすぎないうちに、別の物件へ買い替える方法もあります。

何もしなければ家賃は下がっていく一方なので、ある程度の家賃下落を盛り込んだ投資計画を立てるようにしましょう。

2.修繕など出費も多いから

不動産投資は、収入だけでなく多くの出費もあります。以下は、不動産投資における代表的な出費です。

• 修繕費
• 管理費
• 固定資産税
• ローンの返済費

上記以外にも、購入時のイニシャルコストとして仲介費用や登記費用、売却時の出費として譲渡税などが発生します。物件の価格が高いほど、これらの出費も高額です。

想定外の出費が発生する場合もあるので、収支に多少のズレが生じても対応できるよう、家賃収入の一部は積み立てておきましょう。

3.簡単に買い直せないから

不動産投資は、他の投資と比べて価格が高く、流動性も低いという特徴があります。

不動産は、市場の状況や物件の状態などによって売れる価格が変わるうえ、仲介手数料や譲渡所得税などの費用もかかります。

また、いざ売ろうと思っても、買い手が見つかるまで待つ必要があるため、すぐに現金化できません。一般的にも、不動産売却には3ヶ月程度かかるのが目安とされます。

いつでも好きなときに売れないということは、物件選びに失敗しても、容易に買い直せないということです。リカバリーが効かないため、物件購入の段階から慎重な判断が必要となります。

4.回収までの時間が長いから

不動産投資は、投入資金の回収までの長い時間が必要です。基本的な価格帯が高いため、家賃収入だけだと10~20年程度は最低でもかかります。

回収までの時間が長いと、他の投資先への変更や、新規投資が難しくなります。資金的な理由で、不動産投資一本になってしまう人もいるかもしれません。

また、ローンを借りている場合、投入資金を回収できるまでは返済負担が残るので、精神的にプレッシャーがかかります。

回収期間をなるべく縮めるためには、高利回り物件への投資や、売却益とトータルで考えた収支計画の立案がおすすめです。

5.大きな投資金が必要だから

不動産投資は、他の投資と比べて大きな投資金が必要だという特徴があります。都心の場合、ワンルームマンションでも数千万円の価格になる物件も珍しくありません。

ローンを組めば高額な物件も購入可能ですが、一定の自己資金がなければ、金融機関に審査に通りにくくなります。物件価格の20~30%程度を自己資金として用意し、残りを融資でカバーするのが一般的です。

ただし、大きな投資金を用意しても、必ずリターンを得られるとは限りません。赤字にせず、確実に利益を得るためには、リスクやコストに対する備えが大切です。

不動産投資は悪い面ばかりではない！メリット6つ

不動産投資には、様々なリスクやコストがありますが、他の投資にはないメリットも多くあります。

ここでは、不動産投資の代表的なメリットとして、以下の6つを紹介します。

• そもそも成功率は悪くない
• 老後の収入基盤にできる
• 節税効果を得られる
• 投資用ローンが使える
• 「団体信用生命保険」がある
• インフレに強い

1.そもそも成功率は悪くない

不動産は、株やFXと比べて価格変動が少ないという特徴があります。不動産の価格変動が少ない理由は、モノ自体に価値がある「実物資産」だからです。

株やFXは、金融危機などで価値が暴落する可能性もありますが、不動産は物件そのものが消失しない限り、価値が0になることはありません。

また、賃貸需要のある物件さえ購入できれば、リターンは確実に得られます。ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は、成功率の点では他の投資より有利な方法です。

2.老後の収入基盤にできる

不動産投資は、成功すれば老後の収入源として活用できます。年金とのダブルインカムにできるので、ゆとりのある老後生活を実現可能です。

生命保険文化センターの調査によると、夫婦2人の老後に最低限必要な生活費は月額23.2万円、ゆとりある老後生活の場合は月額37.9万円が必要となっています。

参照：公益財団法人生命保険文化センター「2022（令和4）年度　生活保障に関する調査」

一方、67歳以下の令和5年度の年金額は、国民年金（老齢基礎年金の満額）で6万6,250円、厚生年金（夫婦2人分の老齢基礎年金を含む標準的な年金額）は22万4,482円です。

参照：日本年金機構「令和5年4月分からの年金額等について」

このように、ゆとりある老後生活を送るなら、年金だけでは不足する可能性があります。老後の収入基盤として、安定した家賃収入を得られる不動産投資は有効です。

また、不動産は相続や贈与などで家族に引き継ぐこともできます。税金などに注意する必要がありますが、家族に財産を残すことも可能です。

3.節税効果を得られる

不動産投資は、運営中の出費を経費にできるため、節税に繋がるメリットがあります。

例えば、ローン返済や管理費や修繕費などを経費にすれば、家賃収入に対する課税額を減らすことが可能です。節税効果を活用すれば、実質的な収益率を高められます。

また、不動産投資の収支が赤字になった場合、その赤字を他の所得（給与所得など）から控除できます。減価償却を活用すれば、手元の現金をマイナスにせず赤字にすることも可能です。

不動産投資の節税効果については様々な制度があるため、詳しくは税理士に相談してみましょう。

4.投資用ローンが使える

お金を借りることに抵抗のある人もいるかと思いますが、投資の世界では違う考え方があります。ローンを組み、自己資金より高額の資産に投資することは、「レバレッジ」というメリットになるからです。

不動産投資は、他の投資では使えない「投資用ローン」が使えます。投資先の物件が担保となるため、フリーローンなどよりは有利な条件で借りやすく、自己資金だけでは手が届かない物件も購入可能です。

また、専用のローンがあるということは、金融機関も「融資を回収できる」と考えているということであり、金融のプロフェッショナルから見ても不動産投資の成功率は高いと言えます。

5.「団体信用生命保険」がある

不動産投資のローンには、団体信用生命保険（団信）に加入できるものもあります。団体信用生命保険は、債務者が死亡や高度障害になったとき、その時点の残債が完済される保険です。

例えば、時価5,000万円の物件に、3,000万円の残債がある状態で自分が死亡してしまったとします。このとき、団体信用生命保険に加入していれば、残債3,000万円は保険金が支払われます。

つまり、団体信用生命保険に入っておけば、家族はローンを負担することなく不動産を相続できるということです。

また、オプションによっては、ガンや脳卒中などの疾病保障があったり、病気やケガによる入院に一時金が支払われたりもします。投資と一緒に生活保障もできるのは、不動産投資ならではのメリットです。

6.インフレに強い

不動産投資は、インフレに強いというメリットがあります。インフレとは、モノの価値が上昇し、現金の価値が下落する状態のことです。

不動産は実物資産のため、インフレになっても価値が落ちません。むしろ、物件の価格や家賃が上昇する可能性があるため、有効なインフレ対策となります。

不動産や現金に限らず、資産の価値は経済動向の影響を受けるため、いくつかの種類に分散しておくことが資産防衛の面で重要です。

不動産投資を「やめとけ」という人の共通点

ここまで解説したように、不動産投資には様々なメリットがあります。実際に、不動産投資で成功を収めている人も少なくありません。

では、不動産投資を「やめとけ」という人は、どのような考えからそのように言うのでしょうか？ここでは、不動産投資を「やめとけ」という人の共通点を、2つ紹介します。

都合よく考えている

不動産投資を「やめとけ」という人は、都合よく考えて不動産投資に手を出した可能性があります。つまり、想定していたより儲けられず、期待外れに感じた経験から言っているということです。

しかし、何事も100%予想通りにいくということはありません。不動産投資も、市場や物件の状況によって収益が変わる以上、期待値から外れる場合があります。

シミュレーションが甘かったり、計画が不十分だったりすると、なおさら期待外れのショックは大きくなります。そうならないためには、事前にしっかりと情報収集したり、リスク分析したりすることが重要です。

楽しようとしすぎている

不動産投資を「やめとけ」という人のもう一つの共通点は、楽しようとして不動産投資をしていた可能性があることです。

「安定した収益が得られる」「ミドルリスク・ミドルリターン」といった言葉のイメージから、不動産投資なら楽に稼げると考えてしまう人もいます。しかし、物件選びや管理、税申告など、不動産投資には大変な作業も多くあります。

楽して稼げると考えず、事前にしっかりと勉強をしておけば、面倒な作業も楽しみながら取り組めるでしょう。

不動産投資をやめてはもったいない人の特徴

不動産投資に興味があるものの、他人から「やめとけ」と言われて、やる気を失ってしまう人もいるかもしれません。

しかし、下記に挙げる人は、不動産投資の適性が高く、やめるのはもったいないと言える人です。

• 多少のリスクは許容できる人
• ある程度資産がある人
• 老後に備えたい人
• 生活費程度以上のリターンを狙いたい人

これらの人々になぜ不動産投資がおすすめなのか、それぞれ解説します。

多少のリスクは許容できる人

不動産投資は、多少のリスクはあるものの、成功率の高い投資方法です。「絶対リスクを負いたくない」という人には向いていませんが、ある程度のリスクは許容できるならおすすめです。

リスクに対する許容度が高ければ、万一問題が起こっても冷静に対応できます。最も避けるべき事態は、感情的になって問題を大きくしてしまうケースなので、リスク許容度の高さは「不動産投資向けの才能」と言っても過言ではありません。

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資であり、リスクに見合うだけのリターンは得られます。多少のリスクが許容できるなら、積極的に始めてみましょう。

ある程度資産がある人

ある程度資産がある人も、不動産投資をやめてはもったいないと言えます。なぜなら、資産がある人ほど、不動産投資の成功率も上げられるからです。

自己資金が多ければ、ローンの借入額を減らせるので、返済負担を抑えた状態で運用が可能です。収支をプラスにしやすく、高効率で利益を積み重ねられます。

また、現金だけでなく、不動産や株など他の資産を持っている場合も、有利な条件で借り入れられる可能性があります。いまある資産をさらに育てたい人は、安定して利益を得られる不動産投資を検討してみましょう。

老後に備えたい人

老後に備えたいという人も、不動産投資をやめてはもったいない人です。

先述の通り、不動産投資は、成功すれば年金とのダブルインカムになります。高齢になっても働き続けることは可能ですが、給与は基本的に下がりますし、若いときほど無茶もできません。

不動産投資なら、管理会社や税理士などの専門家にサポートしてもらうことで、自分の負担を抑えながら収入を得られます。長期的な収入が見込めるため、安心した老後生活が過ごせるでしょう。

生活費程度以上のリターンを狙いたい人

投資で生活費程度以上のリターンを狙いたい人も、不動産投資はおすすめの方法です。不動産投資はリスクとリターンのバランスが優れているので、生活費程度の収益も無理なく実現できます。

例えば、預金や国債などの低リスク・低リターンの投資では、年間で1%以下の収益率しか期待できません。一方、不動産投資なら、年間で5〜10%程度の収益率を目指せます。

また、株やFXほどリスクも高くないので、失敗して大損するケースも多くありません。生活費程度以上のリターンを狙いたい人なら、ぜひ不動産投資を検討してみましょう。

不動産投資で失敗しないためのコツ

メリットが多い一方、リスクもある不動産投資ですが、始めるときは以下のコツは押さえておきましょう。

• 不動産投資の知識を身につける
• 物件選びは慎重に行う
• 自己資金の割合を増やす
• 投資の目的をはっきりさせておく
• 信頼できる不動産投資会社を見つける

これらのコツを押さえておけば、失敗するリスクを大幅に下げられます。

不動産投資の知識を身につける

不動産投資で失敗しないためのコツの一つは、不動産投資の知識を身につけるということです。不動産投資は、市場や法律などの変化に対応する必要があるため、事前の勉強や情報収集が重要となります。

不動産投資の知識は、本やネット、セミナーやコミュニティなどで学べます。また、不動産投資に関する専門家や経験者などに相談したり、意見交換したりすることも有効です。

不動産投資の知識を身につければ、物件選びや運営管理などの判断力が高まり、的確な対処が可能になります。

物件選びは慎重に行う

物件選びは、不動産投資の成功に大きく影響するポイントです。物件によって、安定した収益が得られるか、維持費だけで赤字になるかが変わります。

高い物件が良いというわけではありませんが、価格と収益性のバランスを見て、優良な物件を選ばなければいけません。納得の行く物件が見つからなければ、あえて投資しないという選択肢も必要です。

不動産会社に相談すれば、おすすめの物件を紹介してくれますが、最終的な判断の責任は自分にあります。しっかりと物件情報を調べ、投資する価値のある物件を選びましょう。

物件選びで見るべきポイント

不動産投資初心者にとって難しい物件選びですが、以下のポイントを押さえておけば、優良物件を見つけられるでしょう

• 利回り
• エリア・立地・周辺環境
• 築年数
• 間取り・設備
• 瑕疵等マイナス要素

利回り

利回りとは、物件価格に対する家賃収入の割合のことです。物件にもよりますが、一般的には年5~10%程度の利回りとなります。

ただし、利回りの計算上、低価格の物件に高い家賃を設定すると利率が高くなるので、注意が必要です。利回りはあくまで指標の一つとして捉えるようにしましょう。

また、利回りにはいくつかの種類があるため、不動産会社や売主から提示される利回りが何を示しているかは、しっかり確認する必要があります。

例えば、物件情報によく記載される「表面利回り」は、管理費や修繕費などのランニングコストは考慮しない大まかな利回りです。正確な収益性を知りたい場合は、管理費や修繕費などのコストも考慮した「実質利回り」をチェックしましょう。

エリア・立地・周辺環境

エリア・立地・周辺環境とは、物件がある場所や周囲の状況のことです。エリア・立地・周辺環境が良いほど需要が高く、家賃も高額に設定できます。

人気のある要素としては、以下が挙げられます。

• 駅近
• 商業施設や公共施設が充実している
• 通学・通勤がしやすい
• 治安・景観が良い

エリア・立地・周辺環境が良い物件は、価格相場も高くなりますが、それに見合ったリターンを期待できます。より各自に不動産投資を成功させたいなら、特にこだわるべきポイントです。

築年数

築年数とは、物件が建てられてから経過した年数のことです。築年数が古いほど、物件の品質や価値が低下しやすいため、あまりにも古い物件は投資運用が難しくなります。

入居者をつけにくくなり、修繕費も多くかかるため、基本的には築10年以内を目安にするのがおすすめです。

ただし、築年数が古いと物件価格が安くなるため、うまく活用できれば効率的に運用できます。エリアや立地など他の条件が良ければ、築古物件を検討してみるのも良いでしょう。

間取り・設備

間取り、設備とは、物件の内部の構造や備え付けのもののことです。間取り、設備が良いと、入居者の満足度が高くなり、空室率を下げられます。

良い間取りや設備の条件としては、以下のような例が挙げられます。

• 広さが十分にある
• 収納スペースが豊富
• 日当たりが良い
• エアコンやインターネット設備が完備されている
• 風呂トイレ別、洗面所独立など

また、ニーズに合わせた設備を整えることが大切です。ファミリー向けなら広さや部屋数を、学生や在宅ワーカー向けならインターネット無料を優先するなど、物件ごとに工夫してみましょう。

瑕疵等マイナス要素

瑕疵等マイナス要素とは、物件にある欠陥や問題点のことです。瑕疵等マイナス要素があると、物件の価値が下がり、入居者も入りにくくなります。

具体的には、以下のような要素が挙げられます。

• 物理的な瑕疵（雨漏りやシロアリ被害など）
• 心理的な瑕疵（自殺や孤独死など）
• 法的な瑕疵（再建築不可物件や境界トラブルなど）
• 環境的な瑕疵（ごみ処理場や暴力団事務所が近くにあるなど）

物件選びの際には、これらの要素があるか必ず確認し、必要に応じて対処しなければいけません。また、マイナス要素を隠して貸すと借り手とトラブルになるので、契約前に必ず説明しましょう。

自己資金の割合を増やす

不動産投資では、自己資金を多く用意することも成功の秘訣です。投資費用を全額借りる「フルローン」もありますが、リスクが高いので、初心者には向きません。

自己資金を多く用意すれば、ローンの金利が低くなり、投資効率が良くなります。また、月々の返済負担が少なければ、空室や修繕などのトラブルにも対応しやすく、安定した賃貸経営が可能です。

自己資金の目安は、先述した通り物件価格の20%程度が目安です。可能であればより多く用意し、余裕のある状態で不動産投資を始めましょう。

投資の目的をはっきりさせておく

投資の目的をはっきりさせておくことも、不動産投資で失敗しないためには重要です。不動産投資をする理由や目標があいまいだと、無駄な費用を支払ったり、物件選びで失敗したりする可能性があります。

「老後の収入基盤にしたい」「生活費以上のリターンを得たい」など、投資の目的をはっきりさせておくことで、投資に対する方針や判断基準が明確になります。

的確な投資を行うためには、ゴールをしっかりと見据え、そこから逆算したルートをたどることが大切です。

信頼できる不動産投資会社を見つける

ここまで様々なリスクやコツを紹介しましたが、それら全てを把握し、常に的確な行動を起こすのは、非常に難易度が高くなります。

そのため、自分一人で全て解決しようとせず、プロのサポートを受けながら投資を行うのがおすすめです。そして、不動産に関する一貫したサポートをできるのが、不動産投資会社です。

不動産投資会社は、物件選びから投資計画の立案、物件購入後の管理・運用まで、顧客の利益を最優先にしたサービスを提供します。「何からすればよいかわからない」という初心者でも、不動産投資会社に相談すれば安心です。

ただし、不動産投資会社も各社で特徴があり、人によって相性の良さが変わります。そのため、まずは複数の不動産投資会社を比較し、信頼できる会社を見つけることが大切です。

下記リンクから利用できる「イエベスト」では、簡単な入力項目で、複数の不動産投資会社をまとめて比較できます。相性の良いパートナーを見つけ、不動産投資の成功を確実なものにしましょう。

まとめ

不動産投資は、リスクやコストがありますが、それを上回るほどのメリットもあります。興味があるなら、他人から「不動産投資はやめとけ」と言われても、可能な範囲でトライしてみましょう。

この記事で紹介した内容を参考にして、慎重に判断すれば、初心者でも成功が期待できます。また、不動産投資会社に相談して、個々の状況に応じたアドバイスをもらうことも大切です。

不動産に関する正しい知識を持ち、信頼できるパートナーと協力しながら、不動産投資を成功へと導きましょう。