不動産投資詐欺でよくある手口とは？相談先や悪徳業者の特徴を解説

不動産投資詐欺では、手付金詐欺やサクラ入居詐欺などの手口がいくつかあり、被害に遭っている方がいます。

このような詐欺の手口があることや、相談先があることを知らないまま不動産投資を始めるのはやや危険です。詐欺被害に遭わないためには、どんな手口があるのか、どのように騙してくるのか知っておくことが一つの対策となります。

また、詐欺なのかを確認する相談先として、国民生活センターなどの公的な機関があります。その他にも複数の相談先があるので、こちらももしもの時に確認できるよう把握しておくといいでしょう。

本記事では、不動産投資詐欺の手口や悪徳不動産業者の特徴、営業マンの話しで気をつけるべきポイント、被害に遭った際の相談先について解説します。

本記事を読むと、投資詐欺に遭うかもしれない不安を払拭した上で不動産投資に挑戦できるようになります。　

不動産投資詐欺でよくある手口6つ

不動産投資詐欺で頻繁にみられる手口を紹介します。

内容や対策方法まで確認しておきましょう。

• 手付金詐欺
• サクラ入居者詐欺
• 二重譲渡詐欺
• サブリース詐欺
• 婚活・デート商法詐欺
• 海外不動産投資詐欺

　

手付金詐欺

手付金詐欺とは、手付金を不動産業者に支払ったあとに、不動産業者と音信不通になり物件が手に入らず、手付金も戻ってこない詐欺のことです。

「ほかの購入希望者に取られないように手付金を払い、キープした方がいい」などと説明し、手付金を要求してきます。そして支払ったあとに連絡が取れなくなる悪質な詐欺の手口です。

手付金詐欺への対策

手付金詐欺の被害にあわないための対策方法は以下の通りです。

【手付金詐欺への対策】
• 「手付け金で物件をキープする」という旨の説明が出たら疑う
• 手付金が売買契約代金の20%以上の場合は注意する

営業職の方は話すのが上手く、営業トークで騙されてしまいそうになります。耳に聞こえのいい説明を受けても、投資などの営業トークを鵜呑みにしないように気をつけてください。特に「手付け金で物件をキープする」という旨の説明が出たら注意しましょう。

また、手付金の目安金額は売却代金の約10％です。そして、契約相手が不動産会社の場合は、手付金の上限が20％までと決まっています。

そのため、20%を超える手付金はあまり見られない金額です。20%を超える金額を要求された場合は詐欺に注意しましょう。

サクラ入居者詐欺

サクラ入居者詐欺は、実際に入居者がいないのにサクラを使って入居してもらい、満室に見せる詐欺の手口です。

満室の物件であれば高利回りになりやすいため、不動産投資をする方に購入してもらえる可能性が高くなります。

さらに、空室リスクが低い物件ということもアピールできるので、実際の物件価格よりも高い金額で売却できる可能性があります。

しかし、実際の利回りは低く、空室も出やすいため物件購入者は稼げない事態になるのです。

サクラ入居者詐欺への対策

サクラ入居者詐欺の被害にあわないための対策方法は以下の通りです。

【サクラ入居者詐欺への対策】
• レントロールを確認する
• 過去の入居率を確認する

レントロールとは、詳細な賃貸借条件が記載されている一覧のことです。住戸ごとの契約日や賃借人の属性、契約状況、家賃などが記載されています。

レントロールを確認すると、現在の入居者が満室を装うためのサクラなのか判断しやすくなります。

ほかの対策方法として、過去の入居率を確認しましょう。

中古物件は過去の入居率を調べられます。継続的に満室の状態が保てているのか、物件を売却したいから一時的に満室を偽装しているのか判断する材料にできます。　

二重譲渡詐欺

二重譲渡詐欺とは、既に売却済みの不動産を故意に別の投資家に売却する詐欺の手口です。買い手が決まっていて、売却済みであることは伝えず二重に販売するのです。

手付金や購入代金を支払ったあとに、不動産業者と連絡が取れなくなる手口です。

物件の登記をした方が不動産の所有者になるため、登記できなかった別の方は手付金や購入代金を支払ったにも関わらず物件を手に入れることはできません。

二重譲渡詐欺への対策

二重譲渡詐欺に遭わないための対策方法は以下の通りです。

【二重譲渡詐欺への対策】
• 登記簿を確認する
• 仮登記を行う

法的な不動産の所有権は、法務局で登記の変更手続きを行ったときに発生します。買主と売主が契約を締結したときではありませんので、注意しましょう。

不動産取引では、手付金を支払った数日後に物件の引き渡しと不動産登記を行います。そのため、手付金を支払う前に登記簿を確認しましょう。第三者が所有権の登記をしていた場合、二重譲渡詐欺の可能性が高いため手付金を払ってはいけません。

また、二重譲渡詐欺に遭わないために仮登記をすることも効果的です。仮登記とは、不動産物件を所有する順番を確保するために行う登記のことです。

第三者に所有権を移す登記をされたとしても、仮登記の順位で本登記ができるため、正式な所有権を第三者に主張できます。

一方で、物件の所有者が詐欺に関わっている場合、詐欺を見抜くことは困難です。詐欺の対応策を知っていたとしても「信用できる不動産会社を選ぶ」ことを優先して考えましょう。

サブリース詐欺

サブリースとは、サブリース会社がアパートなどの不動産物件を丸ごと借り上げ、家賃保証をする契約のことです。

サブリース会社は投資家の代わりに賃貸経営を行い、空室であっても家賃を保証するので、投資家にとっては空室リスクを回避できるため魅力的に感じますが、詐欺に利用される場合もあるので注意が必要です。

サブリース詐欺は、まず「20年家賃保証」などの内容で営業をかけられます。

契約すると、実際の契約書の内容は異なる内容になっていたり、契約更新時に保証賃貸料を大幅に下げられたり、途中でサブリース契約を解除されたりする手口です。

参考：賃貸住宅経営において特に注意したいポイント

サブリース詐欺への対策

サブリース詐欺の被害にあわない方法は以下の通りです。

【サブリース詐欺への対策】
• 契約書の内容を隅々まで理解する

20年分や30年分の家賃を保証するという内容で話をされるため、その年数が「上限」なのか「必ず保証されるのか」を必ず確認しましょう。

また、契約更新時に保証賃料が減額となる条件なども細かく確認することが大切です。

サブリース契約で保証賃貸料について「家賃◯万円を保証します」という文言には注意しましょう。保証料金は「◯万円」ではなく「◯％」で表示されるため、信頼できない業者の可能性が高いです。

契約書の内容を隅々まで確認・理解し、不明点がない状態でなければ契約はできるだけ控えましょう。

婚活・デート商法詐欺

婚活・デート商法詐欺とは、デートを重ね相手に好意を持たせて不動産投資をすすめ、物件を購入させる詐欺です。不動産を購入したあとに相手と連絡が取れなくなる手口です。

親密になると、客観的な考え方やまともな判断ができない可能性が高いです。

さらに、判断はできていても「断ると嫌われるのではないか」という感情面の影響で詐欺の被害にあってしまうこともあります。

現代ではマッチングアプリの普及もあり、婚活・デート商法詐欺に拍車がかかっています。アプリを通して他人と簡単に繋がれるため十分に注意しましょう。

婚活・デート商法詐欺への対策

婚活・デート商法詐欺の被害にあわない方法は以下の通りです。

【婚活・デート商法詐欺への対策】
• 「二人の将来のため」に騙されない
• 不動産投資の知識がないのに物件を買わない
• もし契約してしまったら弁護士に相談する

「将来のために」「信用してくれないのか」など、どのような言葉をかけられても騙されないようにしましょう。

自分の資産が減ってしまう可能性があるリスクの高いことをする際は、感情は別にして冷静になることが大切です。

また、相手に好意を抱いていても、不動産投資の知識がないのに投資用物件を購入してはいけません。知識がない人に買わせようとしている時点で詐欺の可能性を考えましょう。

もし不動産を契約してしまった際は、専門の知識を持つ弁護士に相談しましょう。
2019年4月1日から、消費者契約法による取消を主張できるようになったため解約できる可能性があります。

詐欺は「違法」なので法律に強い専門家に相談するのが解決できる可能性がある方法です。

参考：デート商法被害は消費者契約法で取消可能に

海外不動産投資詐欺

投資物件が海外にあり、現地調査ができないことを利用した詐欺の手口です。

利益が出る物件が海外にあるかのように見せかけて購入させます。実際には物件がなかったり、劣悪な物件をつかまされたりしてしまいます。

購入する不動産が海外にあると、日本の法律が及ばないことも多く、解決できない可能性もありますので海外の不動産物件には注意しましょう。

海外不動産投資詐欺への対策

海外不動産投資詐欺の被害に遭わないための対策は以下の通りです。

【海外不動産投資詐欺への対策】
• 初心者のうちは難易度が高い不動産投資なので選択肢から外す
• 大手ディベロッパー以外は通さない

海外物件を利用した不動産投資詐欺は、何年も不動産投資の経験がある方や実際に海外の不動産投資をした経験がある方でも見破るのが困難です。

現地調査ができない不動産投資ということだけでも難易度が高いため、初心者のうちは投資先の選択肢に入れない方がいいでしょう。

もし海外不動産に投資するのであれば、東証プライムなどに上場している大手企業を通すことがおすすめです。

上場企業であれば、現在の会社の財務状況や役員の名前など会社の情報が細かく確認できるので、不動産投資をしてもいいか判断しやすくなります。

財務状況の実態がわかりにくい中小企業を通して購入することはおすすめできません。

不動産投資詐欺か迷った場合の相談先

不動産投資をしたいけど「詐欺では？」と迷った場合は以下の相談先に連絡しましょう。

• 国民生活センター
• 弁護士
• 金融機関
• 知り合いの不動産投資家

国民生活センター

国民生活センターには、日々不動産投資詐欺の情報が寄せられています。類似している事例があれば、詐欺の可能性を教えてくれます。

国民生活センターのホームページ内にも、消費者トラブルの解説集があるため参考になります。

弁護士

法律の専門家なので、「詐欺」に対する法的な知識を持っています。不動産投資に強い弁護士に相談してみましょう。

契約書の内容チェックを行っている弁護士もいるので、契約書の内容に不安があれば連絡してみましょう。契約書内で違法な箇所や、不利にならない修正案を提示してくれる可能性があります。

金融機関

不動産投資において収益化が難しい物件の場合は、金融機関がアドバイスしてくれる可能性があります。

不動産投資ローンを組むためには、金融機関の審査を通過する必要があります。審査時に「収益化が難しい投資」「無謀な計画」と判断されると審査に通りません。

金融機関は、融資した金額を回収しなければいけないため、無理な融資はしないのです。

収益化が難しいということをどこで判断したのか、質問してみましょう。その返答次第で詐欺案件の可能性が発覚するかもしれません。

また、「ここが不安」と具体的に見てほしい点があれば、より具体的なアドバイスをもらえる可能性もあります。

知り合いの不動産投資家

すでに不動産投資を始めている知り合いがいれば、相談してみるのも一つの手です。詐欺案件の見極めに関しても初心者より経験・知識を持っている可能性が高いです。

また、不動産投資をしている方の生の声を聞けるのは貴重なことです。

例えば、「経験者は、不動産投資を始めるときに綿密なシミュレーションをしているが、それでも予想とズレてしまう部分はどういうところか」など伺ってみましょう。

その返答によっては、利益について甘いシミュレーションを提示されている場合、違いがはっきりとわかり不動産投資詐欺が判明する可能性があるので効果的です。

悪徳不動産業者の特徴6つ

悪徳不動産業者には、共通して見受けられる以下6つの特徴があります。

• やたらと急かしてくる
• 「必ず儲かる」と言う
• 不利な情報を隠している雰囲気がある
• ノーリスクを押してくる
• 事務所がない
• 宅建免許がない

やたらと急かしてくる

悪徳不動産業者は、利益を確実に得るために客を急かして焦らせる言動が多いです。

例えば以下のような内容です。

• 「早く決めないと他の方に取られて後悔しますよ！」
• 「ダラダラしてたらずっと購入するかどうか決められないので、今日決断しましょう！」
• 「他の人も狙っている物件なので、まずは申し込んでしまいましょう」

このような言葉で押し売りをしてきます。

時間をおいて冷静になると断られることがわかっているため、早く契約を結ばせようとします。

上記のような言葉が出てきたら相手にしないことがおすすめです。

「必ず儲かる」と言う

「必ず儲かる」といってくる不動産会社には警戒してください。

不動産投資において必ず儲かるような投資はありません。元本割れのリスクも考慮した上で行われるのが不動産投資です。

真摯に取り組んでいる不動産投資家は、自分のリスク許容度の範囲内で投資をしています。

真っ当な業者ほど、「必ず儲かる」という言葉は使いません。

不利な情報を隠している雰囲気がある

不動産投資の説明の際にメリットしか話さない業者には注意しましょう。

不動産投資は、管理費や修繕費、税金など多くの費用が必要です。

また、築年数が経過するとともに入居率や家賃が下落する傾向があります。このようなデメリットの説明がなされているのかが重要なポイントです。

悪徳業者は、「デメリットを伝えると、契約する可能性が下がるかもしれない」という考えで、不利な情報を隠すことがあります。

不利な情報はこちらから質問をしないと答えない可能性もあるため、不安な点、気になる箇所は積極的に質問しましょう。

ノーリスクを押してくる

どのような不動産投資物件でもリスクのない物件や投資方法はありません。必ずリスクがついてきます。

例えば、「元本割れ」や「空室リスク」などです。

ノーリスクを押してくる悪徳不動産業者は、「とにかくノルマを達成したい」「目標を達成しないとペナルティがある」など自己都合のことばかりを考えている、もしくはノルマ達成を第一に考えなければいけない会社で働いてしまっていることが多いです。

以下の案件は逆にリスクが高い場合もあります。

• 家賃保証付き
• 買取保証付き
• 頭金なし
• クーリングオフ

物件の価格や、家賃価格は将来的に値下がりすることが多く、リスクが高い場合があるため要注意です。

事務所がない

悪徳不動産業者は事務所を所有していなかったり、雑居ビルなどに事務所を構えていることが多いです。

その理由としては、すぐに行方をくらませられるようにするためと、グレードの高い建物に入居できるような実績がないからです。

また、ホームページの有無や内容を確認しましょう。

事務所住所の記載がなく、商談を「喫茶店で行う」と記載がある場合は注意してください。不動産投資詐欺を行っている業者の可能性が高いです。

宅建免許がない

宅建免許の有無を確認しましょう。宅建免許は簡単に取得できるものではありません。懸命に勉強しなければ取得できない資格を、不動産投資詐欺をするための悪徳企業が取得している可能性は低いです。

そもそも、宅建免許を所持していない不動産会社は法律上、不動産の売買を行ってはいけません。

不動産会社のホームページや営業マンの名刺に宅建資格と、その免許番号が記載されているかどうかを必ず確認しましょう。

注意したい不動産投資営業マンの言葉3つ

営業マンの話すことは正しい内容もありますが、全てが正しいとは限らないので惑わされないようにしましょう。

営業マンは売上や利益のために仕事をしているので、話しを鵜呑みにして物件を決めると痛い目に遭うかもしれません。

そこで、注意したい不動産投資営業マンが頻繁に使う以下の3つの言葉を紹介します。

• 節税になる
• 年金対策になる
• 生命保険代わりになる

　

節税になる

不動産投資により節税効果を得られる方は限定的です。効果が得られるのは、年収1200万円以上かつ築古物件を所有している方が対象になります。

「節税になる」ということをアピールしてくる営業マンは知識不足か、売上のために故意に契約させようとしている可能性もあります。

営業マンの言葉通りに購入してしまうと、節税効果のない物件だった場合利益が減ってしまいます。不動産投資は「必ず誰でも」節税効果があるとは限らないので注意しましょう。

年金対策になる

ローンを完済すれば、その後の家賃収入は全て利益になります。そのため「年金の足しになる」と説明する営業マンがいます。

年金対策になる可能性はありますが、不動産を所有する限り管理費や修繕費などが必要な上に、空室リスクもあります。

ローン返済後に思ったほど家賃収入が得られない場合も考えられるため、細かいシミュレーションが大切です。

生命保険代わりになる

生命保険の満期保険金のようなイメージで、物件を売却すれば退職金の代わりになる可能性があります。

しかし、これは物件価格が下がらないことが前提です。将来確実に物件が値上がりする保証もありません。健全に不動産を運営して利益を出さなければ損する可能性もあるので注意しましょう。

不動産投資トラブルに巻き込こまれないための対策5つ

不動産投資詐欺などのトラブルに巻き込まれないように、対応策を確認しておきましょう。

対策方法を5つ紹介します。

• 怪しいと思ったら不動産会社名や担当者名で検索する
• 不動産投資の知識をしっかり身につける
• 知り合いから持ちかけられた話は疑う
• 営業マンの言葉に惑わされない・焦らない
• 信頼できる不動産会社が見つかるまで、不動産を買わない

怪しいと思ったら不動産会社名や担当者名で検索する

現在はネットが普及している社会であり、SNSやレビューを通して口コミなどで情報を確認できる社会になっています。

悪い評判があると、不動産会社名や担当者名で検索した際に関係のある内容が調べられる可能性が高いです。

一方で、検索をかけて出てこないからといって安心してはいけません。名前変えて営業したり、会社名が変わっていたりするなど、すり抜ける方法はいろいろとあるためです。　

不動産投資の知識をしっかり身につける

不動産投資を行うにあたり、自ら学んで知識・経験を身につけていかない限り利益を出して稼ぐことは難しいでしょう。

営業マン任せで不動産物件を買ったりせずに、必要な知識は身につけなければいけません。

最低でも以下の内容は調べて学び、身につけていきましょう。

• 表面利回りと実質利回りの違い
• 維持管理にはどんな経費がかかるのか
• 良悪物件の見極め方（物件のどこを見ればいいのか）
• シミュレーションの方法

「理解して身につけるまでは物件の購入を控える」などのルール作りも効果的です。

知り合いから持ちかけられた話は疑う

知り合いから持ちかけられた話は疑いましょう。「知り合いだから」と、安易に信じてはいけません。相手は「知り合いだから信じてくれる、騙せる」と考えて投資の話しを持ちかけてくる可能性があります。

自分で探し出した情報と違い、持ちかけられた話は詳細や情報源、情報を見つけた経緯などに不明点があり、危険が多いので要注意です。

営業マンの言葉に惑わされない・焦らない

営業マンの言葉・話術に惑わされないようにしましょう。

高利回りで問題のないようにみえる物件と出会うと、「運がいい」「縁」と感じてしまいますが、元々騙せる人用に用意していた物件の可能性もあります。

自分の都合のいいように「これもご縁」と考え、その場で決めてはいけません。時間をおいて冷静に考えましょう。

物件を購入する前に資金計画のシミュレーションなど、利益を確認するために必ずやらなければいけないことを冷静に行ったあとに購入の判断をすることが大切です。

信頼できる不動産会社が見つかるまで、不動産を買わない

急いで不動産を買っても、冷静な判断ができていない可能性が高いため投資に失敗する傾向があります。

信頼できる不動産会社が見つかるまで、購入しないほうが無難です。焦って購入して負債を増やしてしまう可能性を高めるよりも、時間がかかっても根気強く信頼できる会社を探すほうが大事です。

不動産投資プランがまだ決まってない場合は、一括でプラン請求するのも便利なのでおすすめです。

いろいろな不動産会社の話を聞くことで、説明内容が同じだと感じられる箇所や説明内容が不動産会社によって違う点などがわかり、新たに得られる情報が見つかるでしょう。

不動産投資詐欺やトラブルに遭った場合の相談先4つ

不動産投資詐欺に遭った場合、以下の4つの相談先に連絡しましょう。

• 弁護士・法テラス
• 宅地建物取引業保証協会
• 国民生活センター
• 免許行政庁

弁護士・法テラス

不動産投資詐欺に遭ったときに備えて、法律の専門家である弁護士を探しておきましょう。どの弁護士、法律事務所に依頼するのか決めておくと、詐欺などのトラブルに遭った際に素早く行動できます。

不動産投資詐欺に遭ったことが判明したあとに、不動産トラブルに強い弁護士などを探すのは手間がかかってしまいます。

「弁護士などに相談するのはハードルが高い」と感じている方は、法テラスに相談しましょう。

法テラスとは、「国民全員が法的なトラブルの解決に必要な情報やサービスの提供を受けられるようにする」という構想で作られた公的な法人機関です。

参考：法テラス

宅地建物取引業保証協会

鳩のマークで有名な宅地建物取引業保証協会でも、不動産トラブルについて相談できます。

宅建業者の約8割が宅地建物取引業保証協会に加入しています。トラブルにあった際に、協会側は不動産業者の情報を持っている可能性が高いです。

不動産物件の購入者と、会員である宅建業者のトラブルに関する苦情の解決や、解決されない場合の弁済業務なども行っています。

参考：全国宅地建物取引業保証協会

国民生活センター

国民生活センターでは、消費者の苦情やトラブルの相談を受けています。消費生活センターと連携しているため、全国の消費生活相談窓口の案内も可能です。

消費生活センターでも同様に不動産のトラブルを含めて消費者のトラブルを相談できます。

局番なしで「188（いやや）」に電話すると近くの相談窓口を案内してくれますので電話してみましょう。

参考：国民生活センター

免許行政庁

詐欺の被害に遭う営業を受けた場合、免許行政庁に連絡しましょう。

免許行政庁は、悪質な営業や勧誘をしている不動産業者に対して業務停止などの行政処分ができる機関です。

スムーズに被害を連絡できるように不動産会社名、担当者名、やり取りの詳細などを記録しておくとよいでしょう。　

まとめ

本記事では不動産投資詐欺について、主に以下の内容を解説しました。

• 不動産投資詐欺の手口
• 悪質な不動産業者や営業マンの特徴
• 不動産投資詐欺に巻き込まれない対策方法
• 不動産投資詐欺に遭った際にどこに相談すればいいのか

詐欺被害に遭わずに不動産投資に挑戦するために、以下の3点を優先してください。

• 不動産投資について自分から主体性をもって学習する
• 冷静に時間をかけて考えてから行動する
• 営業マンの話しを鵜呑みにしない

学習しリスクも把握した上で、不動産投資に真摯に取り組むことが成功への近道です。詐欺被害に遭わないように気をつけて資産を増やし、幸せな人生にしましょう。