不動産投資としての駐車場経営を徹底解説！ メリットやリスク対策、経営のコツは？

駐車場経営は不動産投資のなかでも初期費用が少なく済む一方で「儲からない」という声もあるので、始めるべきか悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

確かに駐車場経営は賃貸経営に比べると収益性が低いですが、準備や管理の手間が少ないので、ローリスク・ローリターンな不動産投資といえます。

土地を所有しているけれど使い道がなく、毎年の固定資産税で損をしているなど「少しでも利益が出ればいい」と考えている人には駐車場経営がおすすめです。

この記事では、不動産投資で駐車場経営を検討している人に向けて、メリットやリスク、経営のコツについて解説します。

「駐車場経営を始めるべきか？」の判断基準もわかるので、まだ検討段階の人もぜひ参考にしてみてください。

駐車場経営は儲からないのか

「駐車場経営は儲からない」とよく言われるように、アパート・マンション投資に比べると収益性が低く、大きな利益を出しにくいです。

不動産投資情報サイト「健美家」の調査によれば、賃貸経営の利回りは7〜8％前後というデータがある一方、土地を購入して駐車場にする場合の利回りは一般的に4〜6％前後といわれます。

ただし、元々所有している土地を駐車場として転用するなら、新たに土地を購入する必要がなく、初期費用を抑えられるので儲かりやすいです。

「土地を持っているか？」や「立地や稼働率がよいか？」といった条件によって、駐車場経営の収益性は変わるので、不動産投資会社にシミュレーションしてもらいましょう。

参照：健美家「収益物件市場動向マンスリーレポート」（2023年6月期）

駐車場経営の利回り

先述したとおり、駐車場経営の利回りは「土地を購入するか？元々所有しているか？」や「立地や稼働率がよいか？」などの条件に影響されます。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回りは年間賃料収入の投資額に対する割合、実質利回りは年間純収益の投資額に対する割合です。

種類	計算式
表面利回り	年間賃料（満車時÷土地価格×100）
実質利回り（％）	（年間賃料－年間維持費）÷（土地価格＋初期投資）✕100

表面利回りは土地価格以外の初期費用・ランニングコスト・稼働率などを考慮しないので、手元に残る金額を知りたい場合は実質利回りのほうが適しています。

以下の条件下のように、土地を購入して駐車場経営を始める場合は実質利回り4％前後と低いですが、所有している土地で駐車場経営を始める場合なら利回り50％を超えるケースも存在します。

項目	数値
駐車台数	10台
年間収入	120万円（1台月々1万円）
土地購入金額	2000万円
初期費用（アスファルト舗装・フェンスなど）	200万円
年間維持費用	20万円

上記の条件で計算すると、土地を購入する場合では実質利回りが4.55％ですが、所有済み土地であれば実質利回り50％となります。

不動産投資としての駐車場経営のメリット

不動産投資として駐車場経営をおこなうメリットは以下のとおりです。

• 使用していない土地から収益が望める
• 少ない初期費用で始められる
• 狭小地や変形地でも始められる
• 運用開始までのスパンが短い
• 賃貸ほど管理は必要ない
• 出口戦略を取りやすい

使い道のない土地を少ない初期費用で不動産投資に転用できる点が最大のメリットで、賃貸経営のできない狭小地や変形地でも始められるケースもあります。

賃貸経営に比べると管理の手間もかからず、廃業する際の出口戦略も取りやすいなど、ハードルが低い点も駐車場経営のメリットです。

この項目では、不動産投資における駐車場経営のメリットを解説します。

使用していない土地から収益が望める

駐車場経営のメリットは、使用していない土地から収益が期待できる点です。

土地を所有していると固定資産税を毎年支払う必要があるため、実際は使っていないのに税金だけ負担して損をしている人も多いでしょう。

駐車場経営は自分で使っていない土地から利益を生み出せる上、売上が大きければ税金を支払っても収益が手元に残るので、負債となっている土地を有効活用できます。

草木が伸びたり不法投棄されたりしている土地など、近隣住民から損害賠償請求を受ける恐れもあるので、管理が面倒な土地は駐車場として有効活用することをおすすめします。

少ない初期費用で始められる

立体駐車場などの設備投資をしなければ、駐車場経営は少ない初期費用で不動産投資を始められる点もメリットです。

極端な話、整地して境界線を引けば月極駐車場として利用できるので、コインパーキングのように精算機を設置する必要がなく、初期費用を抑えられます。

とはいえ、コインパーキングの場合も土地を駐車場運営会社に貸し出す「一括借り上げ方式」で運営するのが一般的なので、設備費をオーナーが負担せずに済みます。

建物の構造や規模にもよりますが、賃貸経営は初期費用だけで数千万円〜数億円程度はかかるので、資金がない人には低コスト低リスクの駐車場経営がおすすめです。

狭小地や変形地でも始められる

賃貸経営に向かない狭小地や変形地でも、駐車場経営なら利用できる可能性があります。

車を1台止めるために必要なスペースは15㎡程度で、土地面積が10～15坪程度あれば車2～3台程度は停車できるため、狭小地や変形地でも駐車場経営がおこなえます。

狭小地や変形地は建物の建築がむずかしく、建てられても面積の割に狭い住宅になってしまうので、賃貸経営をおこなうにしては効率が悪いです。

狭い土地なので賃貸経営を諦めている人でも、駐車場経営を始められる可能性があるので、不動産投資会社に相談してみましょう。

運用開始までのスパンが短い

不動産投資のなかでは運用開始までのスパンが短い点も、駐車場経営のメリットです。

なぜなら、駐車場経営は土地の整地や設備の設置などの簡単な準備で済むからです。

駐車場経営なら、土地にある建物を解体する場合でも1ヶ月程度あれば運用開始できます。

賃貸経営を始める場合、アパートやマンションの間取りや構造を考えて、施工業者を決めてから建設に入るので、準備から運用開始まで1年近くかかるケースもあります。

すでに土地が整地されており設備を設置するだけの場合、管理会社を選んでから半月程度で事業を始められるので、運用開始を急いでいる人にもおすすめです。

賃貸ほど管理は必要ない

賃貸経営に比べて管理の手間がかからない点も駐車場経営のメリットです。

なぜなら、アパートやマンションのように水回り・ゴミ捨て場・共有スペースといったものが駐車場にはないので、管理はゴミ拾い・除草をおこなう程度で済むからです。

管理委託や一括借り上げの駐車場であれば、駐車場運営会社や管理会社などに管理を任せられるので、オーナー自身がやることはほとんどありません。

駐車場経営で不労所得を作ることも可能なので、本業で忙しい人や老後で身体が不自由な人にもおすすめの不動産投資です。

出口戦略を取りやすい

赤字になった場合に経営をやめやすい点も駐車場経営のメリットです。

コインパーキングは管理業者との解約ができれば速やかに、月極駐車場も利用者に契約解除を予告してから1ヶ月程度で駐車場経営をやめられます。

立体駐車場は建物の解体が必要ですが、平面駐車場であれば更地に戻しやすいので、駐車場経営を撤退して別の不動産投資に移行できます。

アスファルト撤去費用は1㎡あたり1,000円が相場で、建物の解体費用より安価なので、駐車場経営をやめたい場合の経済的負担が少ない点もメリットです。

不動産投資としての駐車場経営のデメリットやリスク

不動産投資で駐車場経営をおこなう場合、次のデメリットやリスクに注意しましょう。

• 高い収益は期待しにくい
• 節税メリットはほとんどない
• 参入障壁が低いため競合が現れやすい
• 駐車場ならではのリスクがある

先述したとおり、駐車場経営では高い収益が期待できないので、収益を求める人は賃貸経営など別の不動産投資を検討するほうがよいです。

また、住居がある土地のような減税措置が受けられないため、駐車場経営で得た収益を税金の支払いに充てなければ節税になりません。

この項目では、不動産投資としての駐車場経営のデメリットやリスクを解説します。

高い収益は期待しにくい

駐車場経営は賃貸経営などに比べるとローリスク・ローリターンな不動産投資なので、高い収益は期待しにくいです。

なぜなら、一般的に賃貸経営はフロアが2階以上のアパートやマンションを建てますが、駐車場経営の場合は立体駐車場でないと1フロア分の土地しか活用できないからです。

月極駐車場の場合、駐車場経営で得られる収益は地方なら1ヶ月あたり5,000円〜1万円程度、都市部でも1万円〜3万円程度と考えておきましょう。

とくに、土地を購入する場合は初期費用が増えるため、駐車場経営は既に土地を所有しており少ない初期費用で不動産投資をしたい人や利益が少額でも十分な人におすすめです。

節税メリットはほとんどない

駐車場経営は税制上の優遇が受けられないので、節税メリットはほとんどないです。

住居がある土地は固定資産税の評価額が1/3〜1/6になる減税措置が受けられるため、賃貸経営をおこなう場合は固定資産税・都市計画税を節税できます。

しかし、駐車場は住居ではなく更地と同じ扱いなので、固定資産税や相続税などの評価額が減額されないため、節税効果はありません。

加えて、土地は減価償却の対象ではないため、駐車場経営では必要設備しか減価償却費として計上できない点も節税効果の少ない一因といえます。

駐車場経営は賃貸経営よりも税負担が大きく、税額は土地のある地域や面積にもよるので、税金について知りたい場合は税理士に相談しましょう。

参入障壁が低いため競合が現れやすい

駐車場経営は参入障壁が低いため、競合が現れやすい点もデメリットです。

賃貸経営などに比べると初期費用が少ないので、土地があれば始めやすい点はメリットですが、他の土地所有者も同様なので競合相手が現れやすいともいえます。

高い稼働率が見込める立地でも、新たに駐車場が増えると利用者が分散するため、値下げ競争が始まり、駐車場運営会社から賃料の減額を要求されることも多いです。

駐車場は利用料金・入出庫のしやすさ以外に大きな差別化がむずかしいため、周辺地域に競合相手が現れると売上の低下は避けられないでしょう。

駐車場ならではのリスクがある

駐車場経営は順調に進むとは限らず、さまざまなトラブルが起きるリスクもあります。

具体的には、駐車場経営では以下のようなトラブルが想定されます。

• 無断駐車
• 車両放置
• 場内や付近での接触事故
• ゴミ
• 騒音
• 排気ガス
• 精算機からの盗難（コインパーキング）
• 利用料金の滞納（月極）
• 防犯不備によるクレーム

無断駐車や車両放置の場合、車両を移動すると逆に持ち主から訴えられる恐れもあるので、ナンバープレートや無断駐車の期間をおさえて損害賠償請求をしましょう。

駐車場内で事故が起こりやすい場合は「出入口や駐車スペースに問題がないか？」といった点を確認する必要があります。

利用者や近隣住民からのクレームには真摯に対応するべきですが、個人での対応がむずかしい際は管理会社や弁護士に依頼することも検討しましょう。

駐車場経営にかかる費用

駐車場経営をおこなう場合、かかる費用は以下のとおりです。

• 土地購入費用
• 駐車場建設費用
• 駐車場経営の継続的にかかる費用
• 駐車場経営にかかる税金

上記は発生する可能性のある費用で、ケースによってはかからない場合もあります。

例えば、一括借り上げ方式の場合、運営会社へ土地を貸し出す代わりに初期費用とランニングコストが0円で駐車場経営を始めることも可能です。

駐車場経営にかかる費用は土地の整備費や設備費がメインで、基本的には賃貸経営のような建築費が必要ないので、少ない初期費用で始められます。

この項目では、駐車場経営にかかる費用を解説します。

土地購入費用

土地を所有していない場合、駐車場経営を始めるにあたって、土地を購入する費用がかかります。

• 土地購入費
• 仲介手数料
• 登記費用
• 売買契約書の印紙代
• 借入費

土地自体の価格だけでなく、不動産会社に支払う仲介手数料や不動産登記にかかる登録免許税、売買契約書に貼り付ける印紙代なども必要になります。

住宅ローンを組んで土地を購入する場合は借入費もかかり、金融機関にローン手数料・保証会社に保証料をそれぞれ支払う必要があります。

土地の購入費用を抑えたい場合、なるべく価格の安い土地を購入したり、仲介手数料が無料の不動産会社を利用したりするとよいでしょう。

駐車場建設費用

駐車場経営では設備が必要になることもあり、それに伴う建設費用が発生することもあります。

• 土地整備・舗装費
• 看板設置費
• 設備費用（コインパーキングの機材やシステム導入）
• 建設費（立体駐車場の場合）

更地にも雑草や地面の凹凸は存在しており、そのままでは車の重量に耐えられないので、駐車場経営を始めるには最低でも整地・ライン引きといった整地作業が必要です。

砕石を敷きつめて重機で転圧してロープで区画する方法が安価ですが、駐車場経営には機械設置や配線が必要なので、区画ラインを引くアスファルト舗装が一般的です。

駐車場経営に必要な機械はロック式とゲート式で設置費用が異なりますが、フラット板・精算機・照明・看板・車止めだけでおこなえるロック式のほうが費用を抑えられます。

駐車場経営の継続的にかかる費用

駐車場経営を始めた後、以下の維持費が継続的に発生します。

• 管理委託費
• 保険料

違法駐車や放置車両などのトラブルが起きた際、業者に依頼して料金を請求したり、強制的にレッカー移動をしたりするため、管理会社への管理委託費が必要です。

運転ミスなどで駐車場設備に被害を受けた場合、利用者への請求ができないとオーナーが修理費用を負担する必要があるため、保険に加入しておくことをおすすめします。

保険料を抑えたい場合、放置車両の撤去費用が補償される「放置車両対策保険」や、設備の修理費用が補償される「機械保険」など、必要な保険にだけ加入するとよいでしょう。

駐車場経営にかかる税金

駐車場経営をおこなう場合、土地にかかる固定資産税や都市計画税に加えて、所得に対する税金も発生します。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 所得税
• 消費税
• 相続税

駐車場経営に関係なく、土地を所有していれば固定資産税や都市計画税が課税されるので、これらを収益で相殺することが駐車場経営の第一目標といえます。

駐車場経営の所得には所得税が課されるほか、収入が1,000万円を超える場合は取引額に対して消費税が課税される点に注意が必要です。

駐車場経営にかかる税金を抑えたい場合、一定条件を満たせば控除が受けられる「青色申告特別控除」といった特例を利用するとよいでしょう。

駐車場経営の仕組み

駐車場経営とは、空いている土地に駐車スペースを作り、利用者へ貸し出す代わりに駐車料金を得る仕組みの土地活用になります。

賃貸経営に比べると得られる収益は少ない一方、初期費用を抑えられる駐車場経営はローリスク・ローリターンなので、遊休地の活用方法で選ばれることが多いです。

立体駐車場やコインパーキングでない場合、建物を建てずに土地を整地するだけで始められる上、建物を解体する必要がないので赤字になった際も撤退しやすいです。

後述しますが、駐車場経営は月極駐車場とコインパーキングの2タイプに分けられるほか、経営方式にも自己運営・管理委託・一括借り上げの3種類があります。

駐車場経営の始め方

駐車場経営の始め方は以下のとおりです。

1. 駐車場に適した土地か確認する
2. 許容台数や配置を決める
3. 駐車場の種類や運営方法を決める
4. 土地整備
5. 設備の設置
6. 集客
7. 管理

まずは周辺の立地や同業者を確認して「駐車場に適した土地か？」を見極めることが重要で、土地の面積から許容台数や配置などのシミュレーションが必要です。

その後「月極駐車場か？コインパーキングか？」といった駐車場の種類や運営方法を決定して、それに従い土地の整備や設備の設置をおこなって経営を始める形になります。

この項目では、駐車場経営の始め方を解説します。

駐車場に適した土地か確認する

まずは、駐車場経営に適した土地か確認しましょう。

すでに土地を所有している場合もこれから購入する場合も、以下のような点から「土地が駐車場に適しているか？」を確認する必要があります。

• 立地が良いか
• 競合がどの程度いるか
• 建造物や残置物の処理が必要ない

駐車場経営は収益性が低く、新しく土地を購入しても採算が取れるとは限らないため、基本的にはすでに所有している土地を利用することをおすすめします。

なぜなら、土地を購入するなら収益性の低い駐車場経営を選ぶ必要はなく、賃貸経営・コンビニ経営といった収益性が高い方法を検討するほうがよいからです。

台数や配置を決める

駐車場経営に用いる土地を確認したら、台数や配置を決めましょう。

同じ面積の土地でも間口・奥行き・形状によって配置できる台数が異なる上、所有する土地の面積や法令によっては制限を受けるケースもあるため注意が必要です。

標準的な駐車場の面積は1台あたり12.5㎡程度で、精算機や看板などの設置場所を考慮すると、約33㎡程度の面積があれば2台分の駐車スペースを確保できます。

初期費用を抑えたい人や土地の面積が広い人は平面駐車場でよいですが、狭い土地面積で収益を上げたい人は立体駐車場を選択する必要があるでしょう。

駐車場の種類や運営方法を決める

台数や配置がわかったら、駐車場の種類や運営方法を決めましょう。

• 月極かコインパーキングか
• 管理運営は個人か委託するか

例えば、観光地や繁華街の近くといった稼働率の期待できる地域ならコインパーキング、住宅街などの継続利用が見込める地域では月極駐車場が向いています。

駐車場の経営方式は「自分がどの程度の労力を割けるか？」で判断しましょう。

駐車場の経営方式で自己運営を選んだ場合、利用者募集・精算機の釣銭管理・トラブル対応を自分でおこなう必要があります。

そのため、駐車場が居住地から遠い場合や本業が忙しい場合、管理委託や一括借り上げ方式で運営する方法も選択肢に入れておきましょう。

土地を整備する

駐車場の種類や運営方法を決めたら、実際に土地の整備をおこないます。

アスファルトで舗装したり線で区切ったりして駐車スペースを準備しますが、月極駐車場なら砂利を敷くだけでも駐車場経営を始められます。

土地に建物や残置物がある場合、解体や処理が必要になるため、複数の解体業者で見積もりを比較して、なるべく解体費用を抑えましょう。

運営会社に土地を貸し出す場合は、整備も含めて業者に任せられるので、自分で整備するのが面倒な人には一括借り上げ方式がおすすめです。

設備の設置をする

土地を整備したら、看板・監視カメラ・車止めなどの設備を設置しましょう。

月極駐車場・コインパーキングに関係なく、看板・監視カメラ・車止めは必須とされており、コインパーキングはロック板・ゲート機・精算機なども追加で必要になります。

コインパーキングはロック板や精算機の設置が必要で工事期間や初期費用が増えやすく、費用を抑えて早く駐車場経営を始めたい人には月極駐車場がおすすめです。

駐車場経営に必要な設備も業者によって金額が異なるので、複数の業者で相見積もりを取って、自分の予算にあう設備を設置するとよいでしょう。

集客する

設備の設置が完了したら、駐車場の利用者を集客しましょう。

• 看板
• チラシ
• Webサイトに掲載など

コインパーキングの利用者は周辺の施設やお店も利用する人が多いので、近隣のお店と連携して無料駐車券を低価格で購入してもらえば、飲食店の利用者を集客できます。

Web集客をおこなう場合、コインパーキングをWeb予約する人は少ないので、主要な地図・カーナビアプリに掲載してもらう方法がおすすめです。

駐車場経営の集客で困った場合、不動産会社に委託する方法もあるので、1人で抱え込まず気軽に相談しましょう。

維持管理する

駐車場経営を始めたら、維持管理をしましょう。

維持管理の面でいうと、コインパーキングよりも一般的な月極駐車場のほうが楽で、基本的には清掃程度の管理で済むので、賃貸経営ほど手間がかかりません。

まれに不正利用や駐車場内での事故といったトラブルが発生しますが、自分で維持管理できない場合は管理会社に委託すれば問題ありません。

自分で維持管理せずに駐車場経営をしたい場合、運営会社や管理会社の選び方が重要なので、不動産投資会社からのアドバイスをもらうとよいでしょう。

駐車場経営の種類

駐車場経営はタイプ・階数・経営方式によって、12種類に分けられます。

項目	種類
タイプ	月極駐車場
	コインパーキング
階数	平面駐車場
	立体駐車場
経営方式	自己運営
	管理委託
	一括借り上げ

上記のように、タイプと階数が2種類ずつ経営方式は3種類あるので、駐車場経営の種類には合計12種類の組み合わせが存在します。

例えば、機械導入費や建設費などの初期費用を抑えたい場合は、タイプは月極駐車場・階数は平面駐車場・経営方式は自己運営で、駐車場経営をおこなうとよいでしょう。

この項目では、駐車場経営の種類について解説します。

月極駐車場とコインパーキング

駐車場経営をおこなう場合、月極駐車場とコインパーキングの2タイプがあります。

	月極駐車場	コインパーキング
毎月の収入	安定しているが空きが出れば再び利用者を見つけるのに時間がかかる	利用者が多ければ月極よりも高収入が期待できるが安定しない
初期投資	土地の整備やライン引き等で開始できる	土地の整備等に加え機械導入の必要あり
ランニングコスト	ほぼ管理委託料のみ	管理委託料に加え機材の修理費など発生する

月極駐車場は1人あたりの契約期間が長い傾向にあるため、収益が少なくても継続的な安定収入が欲しい人におすすめの方法です。

コインパーキングは1人あたりの利用時間が短いため収益は安定しにくいですが、単価が高く回転率も挙げやすいので、人気のあるエリアの駐車場経営におすすめです。

1つの駐車場のなかに月極駐車場とコインパーキングを併設することも可能なので、自分にあうタイプを選択しましょう。

月極駐車場

月極駐車場とは、1ヶ月単位で貸し出す駐車場です。

1ヶ月分の賃料収入が毎月1回入ってくる仕組みで、利用者は長期的に契約してくれる可能性が高い経営方式です。

継続的な安定収入が欲しい人には月極駐車場が向いています。

加えて、月極駐車場はアスファルト舗装や境界線の設置のみで開始できるため、コインパーキングに比べて初期費用を抑えられるメリットもあります。

長期契約が期待できる反面、月極駐車場は一度空きが出ると利用者が見つかりにくく、次の利用者が現れるまで収益が減ってしまう点に注意が必要です。

加えて、月極駐車場の賃料は地域ごとに相場が決まっており、相場より高いと利用者が集まらないため、稼働率を高めても利益を上げにくい点がデメリットです。

コインパーキング

コインパーキングとは、時間単位で貸し出す駐車場です。

30分単位や1時間単位で料金が設定されており、特定の人に貸し出すわけではなく、都度払いでさまざまな人が利用するので、稼働率を上げるほど多くの収益が得られます。

稼働率が利益に直結しやすいため、交通量の多い場所や繁華街や商業施設の近くなど、立地のよい土地は利用者が多いので月極駐車場よりも儲かる可能性が高いです。

逆にいうと、収益が立地に左右されやすく、商業施設などの一時的に立ち寄る場所が周辺にない土地だと、利用者が少ないのでコインパーキングに向いていません。

加えて、コインパーキングは料金精算機やゲート機といった設備の導入が必要なので、月極駐車場に比べて初期費用が高くなる点がデメリットです。

平面と立体（タワーパーキング）

経営する駐車場の階数によって、平面駐車場と立体駐車場の2種類に分けられます。

	平面駐車場	立体駐車場
参入	簡易なものであれば土地の整備のみで始められる	建設費がかかる
収入	台数が限られるため収入の上限は低い	駐車スペースを多く確保できるため平面より売り上げを上げやすい

平面駐車場は1フロアしか活用できないため収益率は低いですが、土地を整地して駐車スペースを区切るだけで経営開始できる利点もあります。

立体駐車場は建物や昇降機を立てるため初期費用が高い一方、駐車台数が多いので収益を挙げやすい点がメリットです。

駐車場経営の初期費用を抑えたい人には平面駐車場が、収益を上げたい人には駐車スペースの多い立体駐車場がそれぞれおすすめです。

平面駐車場

平面駐車場とは、平地に車のスペースを確保した1階建ての駐車場です。

屋外にある青空駐車場が一般的ですが、建物の地下や1階部分などを利用した屋内駐車場も存在します。

平面駐車場のメリットは準備の手間がかからない点で、簡易的なものであれば土地を整備して駐車スペースを区切ればすぐに運用開始できます。

立体駐車場のように空間を縦に利用できないため、利用台数は土地面積や形状に大きく依存する点が平面駐車場のデメリットです。

立体駐車場

立体駐車場とは、空間を縦に利用した複数階にまたがる駐車場です。

さらに細分化すると、自分で車を運転して昇降する自走式駐車場と、機械が車の昇降をおこなう機械式駐車場があります。

土地を立体的に活用して収容台数を増やせるので、同じ面積でも平面駐車場より収益を上げやすい点が立体駐車場のメリットです。

加えて、収容台数が多ければ1台あたりの料金を下げても影響が出にくいので、立体駐車場は稼働率を上げやすい傾向にあります。

一方、建物や機械を用いて立体化するため、平面駐車場よりも建設費や管理費がかかる上、廃業時にも解体費用が必要なので金銭的負担が大きい点がデメリットです。

高額な初期費用を回収するために利益を上げる必要があるので、立体駐車場は収益率の低い月極駐車場ではなく、コインパーキングが採用されるケースが多いです。

自己運営と管理委託と一括借り上げ

駐車場経営の方式には、自己運営・管理委託・一括借り上げの3種類があります。

	自己運営	管理委託	一括借り上げ
運営の手間	集客・集金・修繕手配・トラブル対応などオーナー自ら行うため手間がかかる	管理会社が管理を代行するためオーナーの手間は不要	駐車場運営会社に土地を貸し出すため手間は不要
収入	収益が全てオーナーのものになるため利回りを上げやすい	満車時収入から5〜10％程度の管理手数料が引かれる	稼働率に関係なく一定の収入が得られるが、手数料が高い
		土地の整備費や建設費など初期費用、修理費などはオーナー負担

収益を求める人には自己運営がおすすめで、駐車場経営に関わる業務をオーナー自身が全ておこなう代わりに、収益のすべてを得られます。

管理委託や一括刈り上げの場合、管理会社や運営会社へ手数料を支払う代わりに駐車場経営の一部または全部を任せられるので、忙しい人におすすめです。

この項目では、3種類の経営方式について解説します。

自己運営

自己運営とは、駐車場経営のすべてを個人でおこなう方式です。

駐車場の敷地整備や設備導入、清掃や集金といった管理業務まで、自分1人で経営をおこないます。

駐車場運営会社や管理会社などに手数料を払う必要がなく、得られた収入が全部自分のものになるため、自己運営は利回りを上げやすい点がメリットです。

駐車場施工後の集客や管理もオーナー自身でおこなうので、管理委託や一括借り上げに比べると手間や時間のかかる点が自己運営のデメリットです。

管理委託

管理委託とは、駐車場運営会社や管理会社に管理だけを任せる経営方式です。

駐車場の経営自体は自分でおこないますが、管理会社に手数料を支払うことで、管理業務のみを代行してもらいます。

駐車場経営をすべて任せるのではなく、あくまで管理業務のみを委託するので、一括借り上げよりも手数料を安く抑えられる点がメリットです。

一括借り上げと異なり、管理委託の場合は管理業務を任せるだけなので、駐車場の機械や設備にかかる初期費用をオーナーが負担する必要があります。

収益に関係なく管理手数料を支払わなければならず、駐車場の稼働率が低いと経営が赤字に陥るリスクが高い点がデメリットです。

一括借り上げ

一括借り上げとは、駐車場運営会社に土地を貸し出して、経営もすべて任せる方式です。

個人経営や管理委託では駐車場の施工内容を自分で決めますが、一括借り上げは契約後の経営を駐車場運営会社にすべて任せる形となります。

清掃や集金、不法駐車や不法投棄のトラブル対応など、駐車場運営会社がすべての業務をおこなうので、労力をかけずに駐車場経営ができます。

駐車場の埋まり具合に関係なく、借り上げ台数に応じた賃料を毎月受け取れるシステムなので、自己運営や管理委託よりも収入が安定している点もメリットです。

管理委託に比べて駐車場経営にかかる手間を抑えられる一方、手数料は一括借り上げのほうが高い点がデメリットといえます。

駐車場経営で成功するコツ

駐車場経営で成功するには、以下のコツを実践しましょう。

• 所有済みの土地を活用する
• 周辺エリアの競合や相場、需要を調べる
• 収益、利回りのシミュレーションは厳しめに行う
• 滞納を防ぐ措置を取る

リスクを抑えるには、わざわざ土地を購入するよりも所有済みの土地を活用するほうがよいため、土地がある地域の需要を調べて駐車場経営に向いているか判断しましょう。

駐車場経営がうまくいくとは限らないため、収益・利回りのシミュレーションは厳しめにおこない、利用者の滞納を防ぐための対策もとることをおすすめします。

この項目では、駐車場経営で成功するコツを解説します。

所有済みの土地を活用する

利回りを上げるには、所有済みの土地で駐車場経営を始めましょう。

なぜなら、すでに所有している土地を駐車場に転用すれば、新たに土地を購入する必要がないので、初期費用が抑えられるからです。

すでに所有している土地を駐車場にする場合、アスファルト舗装をおこなうだけなら、1㎡あたり4,000〜5,000円程度から駐車場経営を始められます。

駐車場経営の収益を毎年の固定資産税に充てられますし、わざわざ土地を購入するのはリスクが高いので、所有している遊休地を駐車場に転用することをおすすめします。

周辺エリアの競合や相場、需要を調べる

駐車場の稼働率をあげるためにも、周辺エリアの競合・相場・需要を調べましょう。

月極駐車場は住宅地の中心部や集合住宅の多い場所、コインパーキングは商業施設や病院に近い場所は需要が高い傾向にあります。

需要が高いにも関わらず駐車場の少ない地域は稼働率を上げやすく、路上駐車の多い地域は駐車場が足りていないのでおすすめです。

また、地域ごとに駐車場の料金相場は決まっており、競合の料金相場が高い地域であれば、自分も料金を高く設定できるので収益を上げやすいです。

駐車場経営を始める前には「周辺にはどのような建物・商業施設があるか？」や「競合となる駐車場の料金はいくらか？」といった点を確認しておきましょう。

稼働率や利回りのシミュレーションは厳しめに行う

駐車場の稼働率や利回りのシミュレーションは、低めに見積もっておきましょう。

運営会社から収益のシミュレーションを見せてもらう際も、稼働率100％ではなく駐車場に空きが出るリスクを想定した稼働率で確認する必要があります。

利回りには、管理手数料や固定資産税などのランニングコストを考慮しない「表面利回り」と、賃料収入からランニングコストを差し引いた「実質利回り」があります。

表面利回りは実際の数値より高くなりやすいので、駐車場経営のシミュレーションをおこなう際は実質利回りで計算しましょう。

滞納を防ぐ措置を取る

月極駐車場の場合のみですが、支払いの滞納を防ぐように対策を施しましょう。

月極駐車場では、利用者から毎月の賃料を支払われますが、滞納を防ぐには振り込みではなく、口座振替やクレジット自動引き落としに設定することをおすすめします。

審査基準を厳しくして支払能力に乏しい人の利用を断ったり、保証会社への加入を義務化したりすれば、料金滞納が起きても一時的に立て替えられるので安心です。

支払いが遅れた際に契約解除やレッカー移動などのペナルティを科す旨を契約内容に加えておくと、月極駐車場の賃料を滞納する人は少なくなります。

駐車場以外の土地活用例

不動産投資をおこなう場合、駐車場以外の土地活用方法も検討しておきましょう。

• 賃貸
• コンビニ
• コインランドリー
• トランクルーム
• 広告の設置場

賃貸経営は駐車場経営よりも安定収入が得られる、コンビニ経営は駐車場経営よりも高い利回りが期待できるなど、他の土地活用方法にもメリットがあります。

一方で、アパート・マンションの建設費が高額である、建物を取り壊す際に解体費用がかかるなど、駐車場経営にはないデメリットもあるため注意が必要です。

この項目では、駐車場以外の土地活用例を解説します。

賃貸

賃貸経営とは、アパート・マンションなどを貸し出して賃料を得るビジネスです。

定番の土地活用方法で、アパート経営とマンション経営に分けられますが、初期費用を抑えたい場合は規模の小さいアパート経営をおすすめします。

成功事例が多いので利回りや経費など把握しやすく、入居者の大半は数年単位で部屋を借りるので、定期的に安定収入を得られる点が賃貸経営のメリットといえます。

一方で、空室が出ると家賃収入が入らないため、地域の需要に合わせた間取りや設備・賃料設定をしなければならず、ハイリスクハイリターンであることも事実です。

また、木造アパートでも初期費用が4,000万円程度と高額な上、経営がうまくいかず建物を取り壊す場合も500万円程度の解体費用がかかるので、リスクの高い投資といえます。

コンビニ

コンビニ経営とは、フランチャイズ本部に土地や建物を貸し出すビジネスです。

自身でコンビニを経営する方式はリスクが高いので、土地や建物だけ提供して運営はフランチャイズ本部に任せるリースバック方式をおすすめします。

コンビニ経営に必要な初期費用はフランチャイズ本部によって異なりますが、一般的に200万円〜300万円程度とされており、賃貸物件を建てるより安いです。

50坪程度から始められるので、賃貸物件を建てるには面積が足りない土地にも向いており、売上が上がれば賃貸経営より収益を伸ばしやすい点もメリットです。

ただし、経営が上手くいかないとフランチャイズ本部が撤退するため、人通りの多い土地や車で来店しやすい土地でないとコンビニ経営はむずかしいでしょう。

コインランドリー

コインランドリーとは、洗濯機を貸し出す代わりに料金を得るビジネスです。

水道代・電気代のランニングコストはかかりますが、管理者が常駐する必要はないので、防犯カメラなどを設置するだけで経営できます。

コインランドリーを経営する場合、必要なものは洗濯機や乾燥機と建物で、初期費用は2,000万円程度といわれています。

初期費用が大きく、失敗した際に方向転換がむずかしいので「周辺地域にコインランドリーの需要があるか？」を調査しておきましょう。

地方だと商業施設に近いコインランドリーの需要が高く、多くの利用者が車で訪れるので駐車スペースを数台確保する必要があります。

都市部のコインランドリーは単身世帯からの需要が高いので、1人暮らしのアパート・マンションが多い地域かつ、駅に近く仕事帰りに利用しやすい土地におすすめです。

トランクルーム

トランクルームとは、荷物を収納できるスペースを貸し出すビジネスです。

貸し出したスペースや鍵は利用者自身が管理するので、トランクルーム経営は維持管理の手間が少ない点がメリットといえます。

トランクルームは利用者が入れ替わっても、賃貸物件のように設備の修繕やメンテナンスが必要となるケースは少なく、ランニングコストが低い点も利点です。

トランクルーム経営には、管理委託・一括借り上げ・土地の定期貸し出しの3種類があり、経営方式によりますが初期費用は200万～800万円程度とされています。

近隣にオフィスや商業施設のある地域は法人からの需要が高く、住宅地の近い地域は個人の利用者が集まりやすいため、トランクルーム経営におすすめです。

ただし、都市計画法の「第一種・第二種低層住居専用地域」および「第一種中高層住居専用地域」に該当する土地は、トランクルームを建築できないため注意しましょう。

広告の設置場

広告の設置場とは、看板を設置する代わりに広告主から掲載料を得るビジネスです。

看板を土地または建物の屋上や外壁に設置するだけで、面積や形状のせいで建物が建てられない土地でも始められるので、初期投資も管理費も抑えられます。

広告設置で得られる賃料の相場は、縦2m×横2mの看板で年間1万円〜5万円程度と収益性は低いですが、初期費用が15万円前後なので低リスク低リターンの投資方法です。

看板設置をやめて別の用途に移りたい場合、看板を撤去するだけで土地を転用できるので出口戦略を立てやすい点もメリットといえます。

人通りが少ない場所は賃料が期待できませんが、交通量の多い道路に面した土地は賃料が高い傾向にあるので、広告の設置場に向いているでしょう。

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まとめ

駐車場経営はアパートやマンションのような大規模な建物を建てる必要がないため、少ない初期費用で始められるローリスク・ローリターンな不動産投資です。

もっとも簡単な方法であれば、土地を整地して駐車スペースを区切るだけで始められるので、参入するハードルが低い上に廃業する際も他業種に移りやすいです。

賃貸経営などに比べると得られる収益が少なく、初期費用が高額だと赤字になる恐れがあるので、基本的に駐車場経営は既に所有している土地でおこなうことをおすすめします。

月極駐車場やコインパーキング、自己運営や管理委託など、駐車場経営にもさまざまな種類があるので、不動産投資会社と相談して自分にあう方法を選びましょう。