不動産投資ローン審査での必要書類一覧と用意する際の注意点

不動産投資ローンの融資を受けるには、事前審査や本審査のときに必要書類があります。ローン会社は必要書類が全て揃わなければ審査を始めることができないため、審査に必要なものは速やかに準備する必要があります。

では、不動産投資ローンの審査で必要な書類とは、一般的にどのようなものとなるのでしょうか？

本記事では、ローン審査で一般的に必要となる書類について解説します。さらに、審査を受けるときの一般的な流れと、書類を準備するときの注意点についてご紹介します。

不動産投資ローン審査での必要書類

不動産投資ローンの審査で用意する必要書類は、下記に紹介するものです。かなりの数があるので、チェックリスト等を作り、整理することをお勧めします。

【本人の属性に関する書類】
• 所得を証明するもの（源泉徴収票など）
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 健康保険証
• 職務経歴書と勤務先の会社概要
• 金融資産のわかる書類
• 借入状況がわかる書類
• 印鑑証明書（実印）
• 健康診断書（団信に加入する場合）

【物件投資に関するもの】
• 物件概要書
• 物件パンフレットやチラシ
• 図面
• レントロール
• 賃貸借契約書（オーナーチェンジの場合）
• 売買契約書と重要事項説明書
• 建築確認済証
• 検査済証
• 事業計画書
• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 公図

本人の属性に関するもの

不動産投資ローンの審査でまず必要となるのは、本人の属性に関するものです。

所得を証明するもの

まずは、融資金額決定の大事な要素となる「所得を証明する書類」です。

会社員などで給与所得のみであれば、仮審査の段階であれば昨年度の源泉徴収票、本審査に進めば住民税決定通知書若しくは課税証明書が必要です。

住民税は、昨年度の年収をベースに毎年6月頃に決定されます。本審査の時期が7月以降であれば、今年発行された住民税決定通知書等、1月～6月であれば昨年の住民税決定通知書等とローン会社によっては一昨年の源泉徴収票が必要なケースもあります。

なお、住民税決定通知書は勤務先から貰えます。また、課税証明書は役所やコンビニに設置されている端末で取得できます。取得費用は役所の場合は300円、コンビニの場合には200円のケースが殆どです。

さらに、本審査に進めば納税証明書を所轄の税務署で取得します。納税証明書（通常はその1とその2が必要）は、オンラインで請求すると1通あたり370円、税務署の窓口若しくは郵送で請求する場合には1通あたり400円です。

副業をしている場合は確定申告書も必要

副業や不動産所得などがあれば、確定申告書3期分と納税証明書が必要となります。

確定申告者の場合、ローン会社は3期中の所得額の平均値を見るケースが多くなります。既に不動産所得があり、減価償却等の経費計上で所得金額を抑えている場合には、希望額を借りられないおそれもあるので注意します。

本人確認書類

本人確認書類としては、スタンダードなものとして運転免許証やパスポート、マイナンバーカードが該当します。

また、本審査に進めば住民票の写しを求められます。住民票は、1通あたり300円程度で役所やコンビニで取得できます。

住民票は「本籍なし、続き柄あり、マイナンバー表記なし」のパターンで請求されるケースが多いので取得のときには注意しましょう。なお、上記本人確認書類として該当するものがない場合には、ローン会社に相談します。

健康保険証

健康保険証とは、健康保険組合に加入したときの証明書として交付されるものです。2021年10月よりマイナンバーカードも健康保険証として利用できるようになっています。

健康保険証は、常時手元にある証明書であるため、準備自体は問題ないでしょう。なお、健康保険証を紛失している場合には、直ちに再交付の申請手続きが必要です。

職務経歴書と勤務先の会社概要

勤続年数が1年未満など短い場合、職務経歴書の提出を求められるケースがあります。

職務経歴書とは、ローンを申し込む本人の過去の経歴を記載する書類です。書類のひな形は特に決まっていないケースが多く、内容は勤務先と勤務年数、実績や資格などを明記しておきます。

また、勤務先の会社概要は、勤務先の規模が小さい場合やホームページがない会社などで提出を求められるケースがあります。設立年や資本金、会社の事業内容や規模感、会社の経営状況などを明記しておきましょう。

金融資産が分かる書類

金融資産があれば、その資産額を証明できる書類を準備します。

金融資産とは、不動産や金などの実物資産を除いたものです。具体的には、下記に挙げたものが該当します。

• 現金や預貯金（外貨も含む）
• 株式（外国株も含む）
• 投資信託
• 債権（国債や地方債、国内企業の社債など）
• 生命保険（掛け捨てタイプを除く）
• 商品券や小切手
• 暗号資産（仮想通貨）

まず金融資産と言えば現金や預貯金です。自宅の金庫などにある現金や銀行などに預ける貯蓄などで、外貨預金も金融資産に該当します。

株式は日本国内のみならず、外国株も含みます。生命保険は、解約による払戻金や満期金があるものなどが対象です。また、2020年5月の改正金融商品取引法により暗号資産も金融商品となっています。

よって、これらを所有している場合には、その資産額を証明する各種書類を準備しておきましょう。

借り入れ状況が分かる書類

住宅ローンやオートローンなど、毎月定期的に支払いが発生しているものがあれば、借り入れ状況が分かる書類を準備しておきます。

例えば、住宅ローンであれば金融機関から送付される償還表（返済明細書）です。償還表を見ることで、現在の正確なローン残額を確認できます。

実印と印鑑登録証明書

本審査に進めば、実印と印鑑登録証明書が必要です。

実印とは、自治体の役所で印鑑登録しているハンコのことです。また、実印登録していることを証明するものが、印鑑登録証明書となります。

印鑑登録証明書は1通あたり窓口交付で300円、コンビニ交付（マイナンバーカードが必要）で200円です。

健康診断書（団信に加入するとき）

健康診断書は、本審査時の団体信用生命保険の告知書記載の際に使用するケースがあります。

勤務する会社などで健康診断が行われていれば、そのときに貰った健康診断書を用意します。直近で健康診断を行っていなければ、病院等で医師の診察などを受けて診断書を発行してもらいましょう。

投資物件に関する書類

ここまで、本人の属性や資産状況などについての書類をご紹介してきましたが、ここからは投資物件に関する書類についてです。以下にご紹介する書類を準備しておきましょう。

物件概要書

物件概要書とは、物件名・所在地・土地や建物の面積・建蔽率や容積率・用途地域や高さ制限など、物件の概要に関することや法律的な規制が記載された書類です。

決まったひな形はなく記載内容については自由ですが、物件のことが一目見て分かるように内容を纏めておく必要があります。

また、不動産会社によっては分譲当時の図面集などを取得して物件概要を確認するケースもあるため、物件概要書が不要なケースもあります。

物件パンフレットやチラシ

分譲当時の物件パンフレットやチラシが手元にあれば、準備しておきます。

パンフレットやチラシには、建物に付帯される設備や構造、断熱などの性能が記載されています。また、チラシがあれば分譲当時の宣伝文句なども確認できるでしょう（売却時の宣伝活動で役立つ可能性もある）。

図面

図面は、分譲主や売主から引き継いでいれば用意しておきましょう。

間取りはもちろんのこと正確な専有面積やバルコニーなどの面積、部屋の寸法などが細かく記載されているものが好ましいです。

なお、図面も不動産会社で準備できるケースもあるため、手元にない場合にはその旨を担当者に伝えておきます。

レントロール

レントロールとは、賃貸条件一覧表のことです。

レントロールは、一棟貸しマンションやアパートなど賃借人が複数いる場合に作成されます（マンションの1室のみを貸しており、賃借人が一人であればレントロールは作成されないことが一般的です）。

記載する内容に特に決まった項目はなく、賃貸物件の全容を把握できる内容であればレントロールとして問題はありません。なお、レントロールに記載される主な内容は、以下のとおりです。

• 階数
• 部屋番号（号室）
• 間取り
• 賃料設定や共益費
• 敷金（保証金）の設定金額
• 現況（築年数や補修の状況など）
• 土地や建物の面積
• 契約状況（契約中の部屋番号や契約開始日、物件の稼働率、賃借人の属性や家族形態など）

賃貸物件の賃料や現況の稼働率を見ることで、直近において安定的に収益を上げられるかを確認できます。ローン返済は賃料収入が充てられるケースが多いので、特にローン会社が重要視するポイントです。

賃貸借契約書（オーナーチェンジ物件の場合）

オーナーチェンジ物件の場合、現在の賃貸状況の確認で賃貸借契約書の提出を求められるケースがあります。

賃貸借契約書は、不動産会社経由で入手しておきましょう。

売買契約書と重要事項説明書

重要事項説明書と売買契約書を準備しておきます。

これらの書類は、売買契約以降に行う本審査で必要です。売主若しくは分譲主から渡されたものを提出しましょう。

建築確認済証

建築確認済証とは、建物施工前の建築確認で建設自体が問題ないと確認されたのちに交付される書類です。

建物建築にあたっては、建築基準法を遵守し且つ自治体の各種条例や用途地域や高さ制限などの取り決めに則った建物でなければなりません。建築確認済証の交付により、工事の着工ができる状態となります。

なお、建築確認済証は物件購入時の分譲主若しくは売主より引き継ぐ書類に含まれています。

検査済証

建物完成後は、建築確認が下りたとおりの設計で実際に建物が建てられているかの確認が必要です。

検査済証とは、当初の設計通りに建てられていることを証明する書類として発行されます。検査済証も売買契約時に引き継いだ書類に含まれています。

なお、確認済証と検査済証を紛失した場合には、不動産が立地する役所にて「台帳記載事項証明書（若しくは建築確認申請台帳記載事項証明書という場合もある）」を取得することで代用できます。

事業計画書

事業計画書とは、不動産投資の事業内容や賃料設定と想定稼働率などから算出する、収益見込みなどを記載した書類です。

事業計画書を作成すると、ローン会社に投資事業の正当性をアピールすることができます。ローン会社が事業性を認め収益性が見込めると判断すれば、希望通りの融資を得られます。

また、安定的な賃貸経営を裏付ける情報も添付できるとよいでしょう。最寄り駅の利用者数や周辺賃貸住宅の稼働率など、需要の高さを見込めるデータなどです。

登記事項証明書（登記簿謄本）

登記事項証明書とは、不動産の登録情報が記載された書類です。

最寄りの法務局で交付を受けると手数料は1件につき600円、オンラインで請求して窓口で受け取ると1件につき480円、郵送で受け取ると1件につき500円となります。

なお、登記簿謄本は電子化移行前の名称で、現在の電子化移行後は登記事項証明書と言われています。

公図

公図とは、法務局が管理と公開をしている図面です。

日本中の土地の形状や地番、道路などを図で表しています。公図には境界線が表示されているので、隣接地との位置関係もわかります。

公図は、法務局で交付を受ける若しくは郵送で受けると1通あたり450円、オンライン請求したのちに窓口で交付を受けると1通あたり430円、郵送で受けると1通あたり450円です。

また、登記情報提供サービス（オンライン）では、PDFファイルでの交付が可能となり、1通あたり362円となります。

不動産投資ローン審査の流れ

不動産投資ローン審査の一般的な流れは、下記のとおりです。

• ①書類の準備
• ②仮審査を受ける
• ③本審査を受ける
• ④金銭消費貸借契約を交わす
• ⑤ローンを実行する

①書類の準備

繰り返しにはなりますが、不動産投資ローンの審査を受けるときにまず行うことは、書類の準備です。

ローン会社から提示された必要書類を速やかに準備するようにしましょう。また、準備が難しい場合や不明な書類がある場合には、自己判断せずにローン会社の担当者に尋ねます。

書類は膨大な量になることもあるので、計画的に準備していきます。

②仮審査を受ける

書類の準備ができたら、仮審査を受けます。

仮審査の仕方はローン会社により異なりますが、審査を申し込むには審査用紙への記入若しくはWEB上にて必要事項を記載して送付する、のどちらかです。

仮審査は、早めれば申し込み後の1日～2日後に結果が出るケースがあります。仮審査に通過したら、購入物件の売買契約を進めて本審査に進みます。

③本審査を受ける

売買契約後に本審査を受けます。

本審査は、仮審査の結果をもとに詳細な部分の確認作業を行っていきます。審査期間は10日～2週間程度掛かりますが、原則仮審査の内容と変わりがないことや虚偽の申告がなければ審査自体は問題ありません。

④金銭消費貸借契約を交わす

本審査が無事に通過できたら、次は正式にローン会社と金銭消費貸借契約を結びます。

金銭消費貸借契約とは、ローン会社と正式にローン契約を締結することです。ローン契約を締結できたらその後は融資の実行を待つのみとなります。

⑤ローンを実行する

最後は、ローンの実行です。

融資の実行日にローン会社から指定の口座に入金されます。ローン実行で得た融資金は、速やかに売主の口座に送金され物件の引き渡しが行われます。

物件の引き渡しは、ローン会社が営業する平日です。また、その後司法書士が即日所有権の移転登記を行うために、物件の引き渡しは午前中、午後に登記手続きという形で進むのが一般的となります。

不動産投資ローン審査での必要書類を用意するときの注意点4つ

不動産投資ローンの審査で必要書類を用意するときには、注意点があります。以下に挙げた4つの注意点について解説していきます。

• ①必要種類は余裕をもって揃えておく
• ②不明な書類は担当者に確認する
• ③必要書類はローン会社により異なる
• ④不備がないかを必ずチェックする

①必要種類は余裕をもって揃えておく

ローン審査を受けるときの必要書類は、余裕をもって揃えておくことです。

できれば必要書類を予めリサーチしておき、全ての書類が揃えてからローン審査の申込みを行うのがよいでしょう。

ローン審査は、書類の抜けや漏れなどの不備があると審査自体は進みません。審査を行うローン会社が決まっていれば、予め担当者などに必要書類を確認しておくことがおすすめです。

②不明な書類は担当者に確認する

書類を揃える段階で不明な書類は、担当者に確認しましょう。

ローン審査で揃える書類のなかには、普段の生活では馴染みが薄いものもあり、書類の正誤について判断が付かないケースがあります。

また、実際に書類の取得方法などがわからないケースもあるでしょう。

よって、不動産投資ローンの審査を受けるにあたり必要書類を揃えている段階で不明な点があれば、あやふやな感じにせずに都度確認するスタイルのほうが審査自体をスムーズに進められます。

③必要書類はローン会社により異なる

ローン審査で必要な書類は、ローン会社により異なるケースが多くなります。

身分証明書や健康保険証など、各ローン会社で共通する書類もありますが、必要書類は必ずローン会社毎に確認しておきます。

なお、複数社へ同時に審査を行うときには、提出する書類を間違わないように注意しましょう。

④不備がないかを必ずチェックする

最後は、書類を提出するときなどに不備がないかを必ずチェックすることです。

たくさんの書類を一遍に提出すると、書類の抜けや不備などがあります。これら不備があることで、二度手間になることや審査自体の進行が遅くなるおそれもあるでしょう。

提出する書類が全て正しいと過信せずに、もう一度確認することで不備がみつかる可能性もあります。よって、提出前に必ずチェックするようにします。

まとめ

不動産投資ローンで審査を受けるには、必要書類の準備があります。

所得証明書や身分証明書、購入時に売主等から引き継いだ書類などを準備します。また、住民票など公的な証明書は、役所等に出向いて取得します。

よって、必要書類を揃えるときには、スケジュールに余裕を持つことも重要です。

なお、必要書類について不明な点などは、金融機関の担当者に都度確認を行います。書類の不備や間違いなどで、審査の進捗に影響がないように気をつけましょう。