不動産投資ローンおすすめ9選！金利相場や年収条件等を徹底比較！

不動産投資ローンとは、文字通り不動産投資専用のローン商品のことです。銀行や信用組合、ノンバンクなど、さまざまな金融機関で借りられます。

不動産投資には、ローンを組んで物件を購入することで、資金が少なくても高額物件を取得・運用できるというメリットがあります。

しかし、不動産投資ローンも借金であることには変わりなく、どの程度の返済負担になるのか、自分にその返済は可能かをしっかり検討しないと、破綻してしまうかもしれません。

この記事では、不動産投資ローンの金利相場や、具体的なおすすめ金融機関などを紹介しています。不動産投資ローンについて悩んでいる人は、ぜひ参考にしてください。

なお、より自分の状況に合ったアドバイスが欲しいときは、専門家に相談するのがおすすめです。例えば、不動産投資会社なら、最新の金融市場についてもアドバイス可能なので、ぜひ相談してみましょう。

不動産投資ローンとは？知っておきたい基礎知識

不動産投資ローンを利用することで、多額の資金が必要な不動産投資を、効率的に始めることができます。

しかし、高額な借り入れになるため、仕組みをしっかりと理解して利用する必要があります。特に、金利は少しの差で返済額が大きく変わるため、注意が必要です。

まずは、不動産投資ローンを利用するときにあらかじめ把握しておくべき基礎知識について解説します。

なぜ不動産投資ローンを使うのか？

不動産投資ローンを使うメリットは、自己資金が少なくても、レバレッジを効かせることで投資効率が良くなるからです。

例えば、自己資金1,000万円で不動産を購入する場合と、自己資金300万円で不動産投資ローン700万円を組んで不動産を購入する場合を比べてみましょう。

仮に、どちらの物件も年間収益が100万円だったとします。この場合、自己資金だけの場合は収益率10%（100万円÷1,000万円×100）ですが、不動産投資ローンを使った場合は収益率33.3%（100万円÷300万円×100）です。

つまり、同じ収益でも、自己資金が少ないほど収益率が高くなるということです。ローン審査に通るだけの自己資金があれば、投資効率は何倍にも大きくなります。

ただし、借入金が多ければ、それだけ返済負担も大きくなります。そのため、不動産投資ローンを利用する際には、返済能力やリスク許容度に応じて適切な借入額を選ぶことが重要です。

初心者のうちは、フルローンではなく、購入物件の価格に対して30%程度の自己資金を用意するのがセオリーです。

不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンには大きく分けて「アパートローン」と「プロパーローン」があります。

基本的に、個人が不動産投資を始めるときはアパートローン、事業者が不動産事業を始めるときはプロパーローンを使うのが一般的です。

それぞれの違いを詳しく解説します。

アパートローン

アパートローンは、主に個人向けに提供される不動産投資ローンです。アパートやマンションなどの住宅物件を対象としています。

アパートローンでは、審査基準や金利、借入期間などが画一的に決められています。そのため、審査が比較的簡単で、手続きがスムーズなところがメリットです。

一方、借入額や金利に制限があることや、物件の種類や立地によっては借りられないというデメリットがあります。

プロパーローン

プロパーローンは、主に事業者向けに提供される不動産投資ローンです。住宅物件だけでなく、オフィスや商業施設などの非住宅物件でも対象となります。

プロパーローンでは、個々の案件に応じてオーダーメイドで条件を設定します。そのため、借入額や金利に制限がなく、幅広い物件で借り入れることが可能です。

一方、金融機関にとってリスクが高くなるため、審査は厳しくなります。用意する書類が多いなど、手続きが煩雑になる点がデメリットです。

不動産投資ローンの金利

不動産投資ローンを借りれば、当然ながら金利が発生します。金利は一定ではなく、時期によって変わりますし、どこで借りるかでも変わります。

また、「借りる人の属性」「物件の収益性」「金利の種類」によって変わります。特に、金利の種類によって将来的なリスクも変わってくるので、どのタイプを選ぶかは非常に重要です。

ここからは、金利の種類や、具体的なシミュレーションを解説します。

不動産投資ローンの金利の種類

不動産ローンの金利の種類には、大きく「変動金利」と「固定金利」に分けられます。また、固定金利の中には、「固定期間選択型金利」というタイプもあります。

金利の種類	メリット	デメリット
変動金利 （市場と連動して金利が変動する）	・金利が低い 市場金利が下がれば返済額が低くなる	・金利上昇リスクあり ・シミュレーションを立てにくい
固定金利 （借入時から金利が変わらないタイプ）	・金利上昇リスクなし ・シミュレーションを立てやすい	・金利が高い 市場金利が下がっても返済額が変わらない
固定期間選択型金利 （一定期間のみ固定金利）	・固定金利より金利が低い ・選択した期間内は金利上昇リスクがない ・期間終了後は変動金利か固定金利か再選択できる	・変動金利よりは金利が高い ・再選択時に手数料がかかる場合がある

それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分の投資スタイルやライフプランに応じて選びましょう。1つずつ詳しく解説していきます。

変動金利

変動金利とは、市場の金利水準に応じて上下する金利のことです。

変動金利の場合、市場の金利が低いときには安い金利で借りられます。また、借入時点においては、固定金利より安く設定されるため、市場金利がずっと安定していれば返済総額も抑えられます。

一方、市場の金利が高くなったときは、高い金利で返済しなければならない点がデメリットです。市場金利が想定より高くなれば、不動産投資が赤字になるかもしれません。

なお、変動金利には、以下2つのルールがあります。

5年ルール	金利が上がっても、5年間は毎月の返済額を変えないというルール ※金利上昇分は、返済額の元金割合を減らすことで調整する
125％ルール	金利上昇による毎月の返済額の見直しは、従前の125%までを上限とするルール ※本来の増加分が125%を超える場合、その分の支払いは後回しにされる

5年ルールや125%ルールによって、毎月の返済額が急激に増加することを避けられます。ただし、あくまで金利上昇分の支払いを後回しにしているだけであり、返済総額が減るわけではない点に注意しましょう。

また、金融機関や返済方法によっては、5年ルールや125%ルールがない場合もあるので、規約をよく確認しましょう。

変動金利は借入時の金利は低くなるので、短期で返済する予定の場合はおすすめのタイプです。

固定金利

固定金利とは、金利が借入時に決めた利率から変わらない金利のことです。

市場の金利が高くなっても返済額が変わらないため、長期的な資金計画が立てやすくなります。

一方、デメリットは、市場の金利が低くなっても返済額が変わらないことです。また、借入時点で比較した場合、変動金利よりも高い利率になります。

市場金利が安定している（もしくは下がる）場合は損ですが、「計画的に返済したい」「金利上昇リスクをなくしたい」という人には有利な金利タイプです。

固定期間選択型金利

固定期間選択型金利とは、借入時に選んだ期間（おおむね2～10年）だけ固定される金利のことです。

設定された期間が終了した後は、その時点の金利で固定金利か変動金利かを再選択します。

通常の固定金利より金利が安く、期間中は金利上昇の影響を受けません。期間終了後は、その時点の金利水準を見て変動金利か固定金利か選べるのもメリットです。

しかし、再選択時に金利水準が上がっている場合は、かえって返済総額が高くなってしまいます。また、再選択時に手数料がかかる場合もあります。

なお、再選択には手続きが必要であり、なにもしなければ自動で変動金利に変更されるのが一般的です。

金利動向に応じて柔軟に返済していきたい場合は、固定期間選択型金利が向いているでしょう。

不動産投資ローンの金利相場

不動産投資ローンの金利は日々変わっており、個々の条件や借入先によっても大きく異なります。

2023年現在の金利相場を金融機関別にまとめると、以下の通りです。

金融機関	店頭金利	実効金利（実際の金利）
メガバンク（都市銀行）	変動金利：2.5%程度 固定金利：3.2～5.5%程度	1.0%程度
地方銀行・ネット銀行	変動金利：2.5%程度 固定金利：3.2～6.0%程度	1.0%〜4.0%
信用金庫・信用組合	変動金利：2.5%程度 固定金利：3.5～4.5%程度	1.0%〜4.0%
ノンバンク	変動金利：2.5～7%程度 固定金利：2.5～7%程度	1.0%〜5.0%
日本政策金融公庫	固定金利：1.1～2.8%（基準金利）	1.2%〜2.0%

店頭金利を基準に、審査結果に応じて実行金利を決定します。「メガバンク・政策金融公庫<地方銀行・信用金庫<ノンバンク」の順番で高くなるのが一般的です。

実際に金利がどのくらいになるかは、金融機関に直接相談してみましょう。

【金利別】返済総額シミュレーション

不動産投資ローンの金利によって、返済総額はかなり変わる可能性があります。特に、長期返済における影響は多大です。

ここでは、以下の条件で、金利別の返済総額をシミュレーションしてみます。

• 元本3,000万円
• 35年返済
• 固定金利
• 元利均等方式※
• 繰り上げ返済やボーナス払いなし

※元利均等方式…毎月の返済額（元金+利息）を一定にする返済方式。他の返済方式としては、元金を一定（利息は残債によって変動）する「元金均等方式」がある。

どのように返済総額が変わるか、具体的な数値を把握しておきましょう。

ただし、ここでの数字はあくまで目安であり、個別の条件によって変わることがあるためご了承ください。

金利1%の場合の返済額シミュレーション

金利1%で借りた場合、月々の返済額は8万4,685円です。35年間で返済すると、返済総額は約3,556万円になります。

返済額のシミュレーションは以下のとおりです。
※12ヶ月×35年の返済経過をすべて展開します。行数が多いのでご注意ください。

金利1%のシミュレーション結果

回目	返済額	元金分	利息分	借入残高
1	84,685	59,685	25,000	29,940,315
2	84,685	59,735	24,950	29,880,580
3	84,685	59,785	24,900	29,820,795
4	84,685	59,835	24,850	29,760,960
5	84,685	59,885	24,800	29,701,075
6	84,685	59,935	24,750	29,641,140
7	84,685	59,985	24,700	29,581,155
8	84,685	60,035	24,650	29,521,120
9	84,685	60,085	24,600	29,461,035
10	84,685	60,135	24,550	29,400,900
11	84,685	60,185	24,500	29,340,715
12	84,685	60,235	24,450	29,280,480
13	84,685	60,285	24,400	29,220,195
14	84,685	60,335	24,350	29,159,860
15	84,685	60,386	24,299	29,099,474
16	84,685	60,436	24,249	29,039,038
17	84,685	60,486	24,199	28,978,552
18	84,685	60,537	24,148	28,918,015
19	84,685	60,587	24,098	28,857,428
20	84,685	60,638	24,047	28,796,790
21	84,685	60,688	23,997	28,736,102
22	84,685	60,739	23,946	28,675,363
23	84,685	60,789	23,896	28,614,574
24	84,685	60,840	23,845	28,553,734
25	84,685	60,891	23,794	28,492,843
26	84,685	60,941	23,744	28,431,902
27	84,685	60,992	23,693	28,370,910
28	84,685	61,043	23,642	28,309,867
29	84,685	61,094	23,591	28,248,773
30	84,685	61,145	23,540	28,187,628
31	84,685	61,196	23,489	28,126,432
32	84,685	61,247	23,438	28,065,185
33	84,685	61,298	23,387	28,003,887
34	84,685	61,349	23,336	27,942,538
35	84,685	61,400	23,285	27,881,138
36	84,685	61,451	23,234	27,819,687
37	84,685	61,502	23,183	27,758,185
38	84,685	61,554	23,131	27,696,631
39	84,685	61,605	23,080	27,635,026
40	84,685	61,656	23,029	27,573,370
41	84,685	61,708	22,977	27,511,662
42	84,685	61,759	22,926	27,449,903
43	84,685	61,811	22,874	27,388,092
44	84,685	61,862	22,823	27,326,230
45	84,685	61,914	22,771	27,264,316
46	84,685	61,965	22,720	27,202,351
47	84,685	62,017	22,668	27,140,334
48	84,685	62,069	22,616	27,078,265
49	84,685	62,120	22,565	27,016,145
50	84,685	62,172	22,513	26,953,973
51	84,685	62,224	22,461	26,891,749
52	84,685	62,276	22,409	26,829,473
53	84,685	62,328	22,357	26,767,145
54	84,685	62,380	22,305	26,704,765
55	84,685	62,432	22,253	26,642,333
56	84,685	62,484	22,201	26,579,849
57	84,685	62,536	22,149	26,517,313
58	84,685	62,588	22,097	26,454,725
59	84,685	62,640	22,045	26,392,085
60	84,685	62,692	21,993	26,329,393
61	84,685	62,744	21,941	26,266,649
62	84,685	62,797	21,888	26,203,852
63	84,685	62,849	21,836	26,141,003
64	84,685	62,901	21,784	26,078,102
65	84,685	62,954	21,731	26,015,148
66	84,685	63,006	21,679	25,952,142
67	84,685	63,059	21,626	25,889,083
68	84,685	63,111	21,574	25,825,972
69	84,685	63,164	21,521	25,762,808
70	84,685	63,216	21,469	25,699,592
71	84,685	63,269	21,416	25,636,323
72	84,685	63,322	21,363	25,573,001
73	84,685	63,375	21,310	25,509,626
74	84,685	63,427	21,258	25,446,199
75	84,685	63,480	21,205	25,382,719
76	84,685	63,533	21,152	25,319,186
77	84,685	63,586	21,099	25,255,600
78	84,685	63,639	21,046	25,191,961
79	84,685	63,692	20,993	25,128,269
80	84,685	63,745	20,940	25,064,524
81	84,685	63,798	20,887	25,000,726
82	84,685	63,852	20,833	24,936,874
83	84,685	63,905	20,780	24,872,969
84	84,685	63,958	20,727	24,809,011
85	84,685	64,011	20,674	24,745,000
86	84,685	64,065	20,620	24,680,935
87	84,685	64,118	20,567	24,616,817
88	84,685	64,171	20,514	24,552,646
89	84,685	64,225	20,460	24,488,421
90	84,685	64,278	20,407	24,424,143
91	84,685	64,332	20,353	24,359,811
92	84,685	64,386	20,299	24,295,425
93	84,685	64,439	20,246	24,230,986
94	84,685	64,493	20,192	24,166,493
95	84,685	64,547	20,138	24,101,946
96	84,685	64,601	20,084	24,037,345
97	84,685	64,654	20,031	23,972,691
98	84,685	64,708	19,977	23,907,983
99	84,685	64,762	19,923	23,843,221
100	84,685	64,816	19,869	23,778,405
101	84,685	64,870	19,815	23,713,535
102	84,685	64,924	19,761	23,648,611
103	84,685	64,978	19,707	23,583,633
104	84,685	65,032	19,653	23,518,601
105	84,685	65,087	19,598	23,453,514
106	84,685	65,141	19,544	23,388,373
107	84,685	65,195	19,490	23,323,178
108	84,685	65,250	19,435	23,257,928
109	84,685	65,304	19,381	23,192,624
110	84,685	65,358	19,327	23,127,266
111	84,685	65,413	19,272	23,061,853
112	84,685	65,467	19,218	22,996,386
113	84,685	65,522	19,163	22,930,864
114	84,685	65,576	19,109	22,865,288
115	84,685	65,631	19,054	22,799,657
116	84,685	65,686	18,999	22,733,971
117	84,685	65,741	18,944	22,668,230
118	84,685	65,795	18,890	22,602,435
119	84,685	65,850	18,835	22,536,585
120	84,685	65,905	18,780	22,470,680
121	84,685	65,960	18,725	22,404,720
122	84,685	66,015	18,670	22,338,705
123	84,685	66,070	18,615	22,272,635
124	84,685	66,125	18,560	22,206,510
125	84,685	66,180	18,505	22,140,330
126	84,685	66,235	18,450	22,074,095
127	84,685	66,290	18,395	22,007,805
128	84,685	66,346	18,339	21,941,459
129	84,685	66,401	18,284	21,875,058
130	84,685	66,456	18,229	21,808,602
131	84,685	66,512	18,173	21,742,090
132	84,685	66,567	18,118	21,675,523
133	84,685	66,623	18,062	21,608,900
134	84,685	66,678	18,007	21,542,222
135	84,685	66,734	17,951	21,475,488
136	84,685	66,789	17,896	21,408,699
137	84,685	66,845	17,840	21,341,854
138	84,685	66,901	17,784	21,274,953
139	84,685	66,956	17,729	21,207,997
140	84,685	67,012	17,673	21,140,985
141	84,685	67,068	17,617	21,073,917
142	84,685	67,124	17,561	21,006,793
143	84,685	67,180	17,505	20,939,613
144	84,685	67,236	17,449	20,872,377
145	84,685	67,292	17,393	20,805,085
146	84,685	67,348	17,337	20,737,737
147	84,685	67,404	17,281	20,670,333
148	84,685	67,460	17,225	20,602,873
149	84,685	67,516	17,169	20,535,357
150	84,685	67,573	17,112	20,467,784
151	84,685	67,629	17,056	20,400,155
152	84,685	67,685	17,000	20,332,470
153	84,685	67,742	16,943	20,264,728
154	84,685	67,798	16,887	20,196,930
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157	84,685	67,968	16,717	19,993,196
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352	84,685	79,955	4,730	5,596,324
353	84,685	80,022	4,663	5,516,302
354	84,685	80,089	4,596	5,436,213
355	84,685	80,155	4,530	5,356,058
356	84,685	80,222	4,463	5,275,836
357	84,685	80,289	4,396	5,195,547
358	84,685	80,356	4,329	5,115,191
359	84,685	80,423	4,262	5,034,768
360	84,685	80,490	4,195	4,954,278
361	84,685	80,557	4,128	4,873,721
362	84,685	80,624	4,061	4,793,097
363	84,685	80,691	3,994	4,712,406
364	84,685	80,758	3,927	4,631,648
365	84,685	80,826	3,859	4,550,822
366	84,685	80,893	3,792	4,469,929
367	84,685	80,961	3,724	4,388,968
368	84,685	81,028	3,657	4,307,940
369	84,685	81,096	3,589	4,226,844
370	84,685	81,163	3,522	4,145,681
371	84,685	81,231	3,454	4,064,450
372	84,685	81,298	3,387	3,983,152
373	84,685	81,366	3,319	3,901,786
374	84,685	81,434	3,251	3,820,352
375	84,685	81,502	3,183	3,738,850
376	84,685	81,570	3,115	3,657,280
377	84,685	81,638	3,047	3,575,642
378	84,685	81,706	2,979	3,493,936
379	84,685	81,774	2,911	3,412,162
380	84,685	81,842	2,843	3,330,320
381	84,685	81,910	2,775	3,248,410
382	84,685	81,978	2,707	3,166,432
383	84,685	82,047	2,638	3,084,385
384	84,685	82,115	2,570	3,002,270
385	84,685	82,184	2,501	2,920,086
386	84,685	82,252	2,433	2,837,834
387	84,685	82,321	2,364	2,755,513
388	84,685	82,389	2,296	2,673,124
389	84,685	82,458	2,227	2,590,666
390	84,685	82,527	2,158	2,508,139
391	84,685	82,595	2,090	2,425,544
392	84,685	82,664	2,021	2,342,880
393	84,685	82,733	1,952	2,260,147
394	84,685	82,802	1,883	2,177,345
395	84,685	82,871	1,814	2,094,474
396	84,685	82,940	1,745	2,011,534
397	84,685	83,009	1,676	1,928,525
398	84,685	83,078	1,607	1,845,447
399	84,685	83,148	1,537	1,762,299
400	84,685	83,217	1,468	1,679,082
401	84,685	83,286	1,399	1,595,796
402	84,685	83,356	1,329	1,512,440
403	84,685	83,425	1,260	1,429,015
404	84,685	83,495	1,190	1,345,520
405	84,685	83,564	1,121	1,261,956
406	84,685	83,634	1,051	1,178,322
407	84,685	83,704	981	1,094,618
408	84,685	83,773	912	1,010,845
409	84,685	83,843	842	927,002
410	84,685	83,913	772	843,089
411	84,685	83,983	702	759,106
412	84,685	84,053	632	675,053
413	84,685	84,123	562	590,930
414	84,685	84,193	492	506,737
415	84,685	84,263	422	422,474
416	84,685	84,333	352	338,141
417	84,685	84,404	281	253,737
418	84,685	84,474	211	169,263
419	84,685	84,544	141	84,719
420	84,789	84,719	70	0
合計	35,567,804	30,000,000	5,567,804	0

金利2%の場合の返済額シミュレーション

金利2%で借りた場合、月々の返済額は9万9,378円です。35年間で返済すると、返済総額は約4,173万円になります。

返済額のシミュレーションは以下のとおりです。
※12ヶ月×35年の返済経過をすべて表示します。行数が多いのでご注意ください。

金利2%のシミュレーション結果

回目	返済額	元金分	利息分	借入残高
1	99,378	49,378	50,000	29,950,622
2	99,378	49,461	49,917	29,901,161
3	99,378	49,543	49,835	29,851,618
4	99,378	49,626	49,752	29,801,992
5	99,378	49,709	49,669	29,752,283
6	99,378	49,791	49,587	29,702,492
7	99,378	49,874	49,504	29,652,618
8	99,378	49,957	49,421	29,602,661
9	99,378	50,041	49,337	29,552,620
10	99,378	50,124	49,254	29,502,496
11	99,378	50,208	49,170	29,452,288
12	99,378	50,291	49,087	29,401,997
13	99,378	50,375	49,003	29,351,622
14	99,378	50,459	48,919	29,301,163
15	99,378	50,543	48,835	29,250,620
16	99,378	50,627	48,751	29,199,993
17	99,378	50,712	48,666	29,149,281
18	99,378	50,796	48,582	29,098,485
19	99,378	50,881	48,497	29,047,604
20	99,378	50,966	48,412	28,996,638
21	99,378	51,051	48,327	28,945,587
22	99,378	51,136	48,242	28,894,451
23	99,378	51,221	48,157	28,843,230
24	99,378	51,306	48,072	28,791,924
25	99,378	51,392	47,986	28,740,532
26	99,378	51,478	47,900	28,689,054
27	99,378	51,563	47,815	28,637,491
28	99,378	51,649	47,729	28,585,842
29	99,378	51,735	47,643	28,534,107
30	99,378	51,822	47,556	28,482,285
31	99,378	51,908	47,470	28,430,377
32	99,378	51,995	47,383	28,378,382
33	99,378	52,081	47,297	28,326,301
34	99,378	52,168	47,210	28,274,133
35	99,378	52,255	47,123	28,221,878
36	99,378	52,342	47,036	28,169,536
37	99,378	52,429	46,949	28,117,107
38	99,378	52,517	46,861	28,064,590
39	99,378	52,604	46,774	28,011,986
40	99,378	52,692	46,686	27,959,294
41	99,378	52,780	46,598	27,906,514
42	99,378	52,868	46,510	27,853,646
43	99,378	52,956	46,422	27,800,690
44	99,378	53,044	46,334	27,747,646
45	99,378	53,132	46,246	27,694,514
46	99,378	53,221	46,157	27,641,293
47	99,378	53,310	46,068	27,587,983
48	99,378	53,399	45,979	27,534,584
49	99,378	53,488	45,890	27,481,096
50	99,378	53,577	45,801	27,427,519
51	99,378	53,666	45,712	27,373,853
52	99,378	53,755	45,623	27,320,098
53	99,378	53,845	45,533	27,266,253
54	99,378	53,935	45,443	27,212,318
55	99,378	54,025	45,353	27,158,293
56	99,378	54,115	45,263	27,104,178
57	99,378	54,205	45,173	27,049,973
58	99,378	54,295	45,083	26,995,678
59	99,378	54,386	44,992	26,941,292
60	99,378	54,476	44,902	26,886,816
61	99,378	54,567	44,811	26,832,249
62	99,378	54,658	44,720	26,777,591
63	99,378	54,749	44,629	26,722,842
64	99,378	54,840	44,538	26,668,002
65	99,378	54,932	44,446	26,613,070
66	99,378	55,023	44,355	26,558,047
67	99,378	55,115	44,263	26,502,932
68	99,378	55,207	44,171	26,447,725
69	99,378	55,299	44,079	26,392,426
70	99,378	55,391	43,987	26,337,035
71	99,378	55,483	43,895	26,281,552
72	99,378	55,576	43,802	26,225,976
73	99,378	55,669	43,709	26,170,307
74	99,378	55,761	43,617	26,114,546
75	99,378	55,854	43,524	26,058,692
76	99,378	55,947	43,431	26,002,745
77	99,378	56,041	43,337	25,946,704
78	99,378	56,134	43,244	25,890,570
79	99,378	56,228	43,150	25,834,342
80	99,378	56,321	43,057	25,778,021
81	99,378	56,415	42,963	25,721,606
82	99,378	56,509	42,869	25,665,097
83	99,378	56,603	42,775	25,608,494
84	99,378	56,698	42,680	25,551,796
85	99,378	56,792	42,586	25,495,004
86	99,378	56,887	42,491	25,438,117
87	99,378	56,982	42,396	25,381,135
88	99,378	57,077	42,301	25,324,058
89	99,378	57,172	42,206	25,266,886
90	99,378	57,267	42,111	25,209,619
91	99,378	57,362	42,016	25,152,257
92	99,378	57,458	41,920	25,094,799
93	99,378	57,554	41,824	25,037,245
94	99,378	57,650	41,728	24,979,595
95	99,378	57,746	41,632	24,921,849
96	99,378	57,842	41,536	24,864,007
97	99,378	57,938	41,440	24,806,069
98	99,378	58,035	41,343	24,748,034
99	99,378	58,132	41,246	24,689,902
100	99,378	58,229	41,149	24,631,673
101	99,378	58,326	41,052	24,573,347
102	99,378	58,423	40,955	24,514,924
103	99,378	58,520	40,858	24,456,404
104	99,378	58,618	40,760	24,397,786
105	99,378	58,716	40,662	24,339,070
106	99,378	58,813	40,565	24,280,257
107	99,378	58,911	40,467	24,221,346
108	99,378	59,010	40,368	24,162,336
109	99,378	59,108	40,270	24,103,228
110	99,378	59,206	40,172	24,044,022
111	99,378	59,305	40,073	23,984,717
112	99,378	59,404	39,974	23,925,313
113	99,378	59,503	39,875	23,865,810
114	99,378	59,602	39,776	23,806,208
115	99,378	59,701	39,677	23,746,507
116	99,378	59,801	39,577	23,686,706
117	99,378	59,901	39,477	23,626,805
118	99,378	60,000	39,378	23,566,805
119	99,378	60,100	39,278	23,506,705
120	99,378	60,201	39,177	23,446,504
121	99,378	60,301	39,077	23,386,203
122	99,378	60,401	38,977	23,325,802
123	99,378	60,502	38,876	23,265,300
124	99,378	60,603	38,775	23,204,697
125	99,378	60,704	38,674	23,143,993
126	99,378	60,805	38,573	23,083,188
127	99,378	60,907	38,471	23,022,281
128	99,378	61,008	38,370	22,961,273
129	99,378	61,110	38,268	22,900,163
130	99,378	61,212	38,166	22,838,951
131	99,378	61,314	38,064	22,777,637
132	99,378	61,416	37,962	22,716,221
133	99,378	61,518	37,860	22,654,703
134	99,378	61,621	37,757	22,593,082
135	99,378	61,723	37,655	22,531,359
136	99,378	61,826	37,552	22,469,533
137	99,378	61,929	37,449	22,407,604
138	99,378	62,032	37,346	22,345,572
139	99,378	62,136	37,242	22,283,436
140	99,378	62,239	37,139	22,221,197
141	99,378	62,343	37,035	22,158,854
142	99,378	62,447	36,931	22,096,407
143	99,378	62,551	36,827	22,033,856
144	99,378	62,655	36,723	21,971,201
145	99,378	62,760	36,618	21,908,441
146	99,378	62,864	36,514	21,845,577
147	99,378	62,969	36,409	21,782,608
148	99,378	63,074	36,304	21,719,534
149	99,378	63,179	36,199	21,656,355
150	99,378	63,285	36,093	21,593,070
151	99,378	63,390	35,988	21,529,680
152	99,378	63,496	35,882	21,466,184
153	99,378	63,602	35,776	21,402,582
154	99,378	63,708	35,670	21,338,874
155	99,378	63,814	35,564	21,275,060
156	99,378	63,920	35,458	21,211,140
157	99,378	64,027	35,351	21,147,113
158	99,378	64,133	35,245	21,082,980
159	99,378	64,240	35,138	21,018,740
160	99,378	64,347	35,031	20,954,393
161	99,378	64,455	34,923	20,889,938
162	99,378	64,562	34,816	20,825,376
163	99,378	64,670	34,708	20,760,706
164	99,378	64,777	34,601	20,695,929
165	99,378	64,885	34,493	20,631,044
166	99,378	64,993	34,385	20,566,051
167	99,378	65,102	34,276	20,500,949
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171	99,378	65,537	33,841	20,239,455
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351	99,378	88,443	10,935	6,472,620
352	99,378	88,591	10,787	6,384,029
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356	99,378	89,183	10,195	6,028,188
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369	99,378	91,135	8,243	4,855,192
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371	99,378	91,439	7,939	4,672,466
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375	99,378	92,050	7,328	4,305,184
376	99,378	92,203	7,175	4,212,981
377	99,378	92,357	7,021	4,120,624
378	99,378	92,511	6,867	4,028,113
379	99,378	92,665	6,713	3,935,448
380	99,378	92,819	6,559	3,842,629
381	99,378	92,974	6,404	3,749,655
382	99,378	93,129	6,249	3,656,526
383	99,378	93,284	6,094	3,563,242
384	99,378	93,440	5,938	3,469,802
385	99,378	93,595	5,783	3,376,207
386	99,378	93,751	5,627	3,282,456
387	99,378	93,908	5,470	3,188,548
388	99,378	94,064	5,314	3,094,484
389	99,378	94,221	5,157	3,000,263
390	99,378	94,378	5,000	2,905,885
391	99,378	94,535	4,843	2,811,350
392	99,378	94,693	4,685	2,716,657
393	99,378	94,851	4,527	2,621,806
394	99,378	95,009	4,369	2,526,797
395	99,378	95,167	4,211	2,431,630
396	99,378	95,326	4,052	2,336,304
397	99,378	95,485	3,893	2,240,819
398	99,378	95,644	3,734	2,145,175
399	99,378	95,803	3,575	2,049,372
400	99,378	95,963	3,415	1,953,409
401	99,378	96,123	3,255	1,857,286
402	99,378	96,283	3,095	1,761,003
403	99,378	96,443	2,935	1,664,560
404	99,378	96,604	2,774	1,567,956
405	99,378	96,765	2,613	1,471,191
406	99,378	96,927	2,451	1,374,264
407	99,378	97,088	2,290	1,277,176
408	99,378	97,250	2,128	1,179,926
409	99,378	97,412	1,966	1,082,514
410	99,378	97,574	1,804	984,940
411	99,378	97,737	1,641	887,203
412	99,378	97,900	1,478	789,303
413	99,378	98,063	1,315	691,240
414	99,378	98,226	1,152	593,014
415	99,378	98,390	988	494,624
416	99,378	98,554	824	396,070
417	99,378	98,718	660	297,352
418	99,378	98,883	495	198,469
419	99,378	99,048	330	99,421
420	99,586	99,421	165	0
合計	41,738,968	30,000,000	11,738,968	0

金利3%の場合の返済額シミュレーション

金利3%で借りた場合、月々の返済額は11万5,455円です。35年間で返済すると、返済総額は約4,849万円になります。

返済額のシミュレーションは以下のとおりです。
※12ヶ月×35年の返済経過をすべて表示します。行数が多いのでご注意ください。

金利3%のシミュレーション結果

回目	返済額	元金分	利息分	借入残高
1	115,455	40,455	75,000	29,959,545
2	115,455	40,557	74,898	29,918,988
3	115,455	40,658	74,797	29,878,330
4	115,455	40,760	74,695	29,837,570
5	115,455	40,862	74,593	29,796,708
6	115,455	40,964	74,491	29,755,744
7	115,455	41,066	74,389	29,714,678
8	115,455	41,169	74,286	29,673,509
9	115,455	41,272	74,183	29,632,237
10	115,455	41,375	74,080	29,590,862
11	115,455	41,478	73,977	29,549,384
12	115,455	41,582	73,873	29,507,802
13	115,455	41,686	73,769	29,466,116
14	115,455	41,790	73,665	29,424,326
15	115,455	41,895	73,560	29,382,431
16	115,455	41,999	73,456	29,340,432
17	115,455	42,104	73,351	29,298,328
18	115,455	42,210	73,245	29,256,118
19	115,455	42,315	73,140	29,213,803
20	115,455	42,421	73,034	29,171,382
21	115,455	42,527	72,928	29,128,855
22	115,455	42,633	72,822	29,086,222
23	115,455	42,740	72,715	29,043,482
24	115,455	42,847	72,608	29,000,635
25	115,455	42,954	72,501	28,957,681
26	115,455	43,061	72,394	28,914,620
27	115,455	43,169	72,286	28,871,451
28	115,455	43,277	72,178	28,828,174
29	115,455	43,385	72,070	28,784,789
30	115,455	43,494	71,961	28,741,295
31	115,455	43,602	71,853	28,697,693
32	115,455	43,711	71,744	28,653,982
33	115,455	43,821	71,634	28,610,161
34	115,455	43,930	71,525	28,566,231
35	115,455	44,040	71,415	28,522,191
36	115,455	44,150	71,305	28,478,041
37	115,455	44,260	71,195	28,433,781
38	115,455	44,371	71,084	28,389,410
39	115,455	44,482	70,973	28,344,928
40	115,455	44,593	70,862	28,300,335
41	115,455	44,705	70,750	28,255,630
42	115,455	44,816	70,639	28,210,814
43	115,455	44,928	70,527	28,165,886
44	115,455	45,041	70,414	28,120,845
45	115,455	45,153	70,302	28,075,692
46	115,455	45,266	70,189	28,030,426
47	115,455	45,379	70,076	27,985,047
48	115,455	45,493	69,962	27,939,554
49	115,455	45,607	69,848	27,893,947
50	115,455	45,721	69,734	27,848,226
51	115,455	45,835	69,620	27,802,391
52	115,455	45,950	69,505	27,756,441
53	115,455	46,064	69,391	27,710,377
54	115,455	46,180	69,275	27,664,197
55	115,455	46,295	69,160	27,617,902
56	115,455	46,411	69,044	27,571,491
57	115,455	46,527	68,928	27,524,964
58	115,455	46,643	68,812	27,478,321
59	115,455	46,760	68,695	27,431,561
60	115,455	46,877	68,578	27,384,684
61	115,455	46,994	68,461	27,337,690
62	115,455	47,111	68,344	27,290,579
63	115,455	47,229	68,226	27,243,350
64	115,455	47,347	68,108	27,196,003
65	115,455	47,465	67,990	27,148,538
66	115,455	47,584	67,871	27,100,954
67	115,455	47,703	67,752	27,053,251
68	115,455	47,822	67,633	27,005,429
69	115,455	47,942	67,513	26,957,487
70	115,455	48,062	67,393	26,909,425
71	115,455	48,182	67,273	26,861,243
72	115,455	48,302	67,153	26,812,941
73	115,455	48,423	67,032	26,764,518
74	115,455	48,544	66,911	26,715,974
75	115,455	48,666	66,789	26,667,308
76	115,455	48,787	66,668	26,618,521
77	115,455	48,909	66,546	26,569,612
78	115,455	49,031	66,424	26,520,581
79	115,455	49,154	66,301	26,471,427
80	115,455	49,277	66,178	26,422,150
81	115,455	49,400	66,055	26,372,750
82	115,455	49,524	65,931	26,323,226
83	115,455	49,647	65,808	26,273,579
84	115,455	49,772	65,683	26,223,807
85	115,455	49,896	65,559	26,173,911
86	115,455	50,021	65,434	26,123,890
87	115,455	50,146	65,309	26,073,744
88	115,455	50,271	65,184	26,023,473
89	115,455	50,397	65,058	25,973,076
90	115,455	50,523	64,932	25,922,553
91	115,455	50,649	64,806	25,871,904
92	115,455	50,776	64,679	25,821,128
93	115,455	50,903	64,552	25,770,225
94	115,455	51,030	64,425	25,719,195
95	115,455	51,158	64,297	25,668,037
96	115,455	51,285	64,170	25,616,752
97	115,455	51,414	64,041	25,565,338
98	115,455	51,542	63,913	25,513,796
99	115,455	51,671	63,784	25,462,125
100	115,455	51,800	63,655	25,410,325
101	115,455	51,930	63,525	25,358,395
102	115,455	52,060	63,395	25,306,335
103	115,455	52,190	63,265	25,254,145
104	115,455	52,320	63,135	25,201,825
105	115,455	52,451	63,004	25,149,374
106	115,455	52,582	62,873	25,096,792
107	115,455	52,714	62,741	25,044,078
108	115,455	52,845	62,610	24,991,233
109	115,455	52,977	62,478	24,938,256
110	115,455	53,110	62,345	24,885,146
111	115,455	53,243	62,212	24,831,903
112	115,455	53,376	62,079	24,778,527
113	115,455	53,509	61,946	24,725,018
114	115,455	53,643	61,812	24,671,375
115	115,455	53,777	61,678	24,617,598
116	115,455	53,912	61,543	24,563,686
117	115,455	54,046	61,409	24,509,640
118	115,455	54,181	61,274	24,455,459
119	115,455	54,317	61,138	24,401,142
120	115,455	54,453	61,002	24,346,689
121	115,455	54,589	60,866	24,292,100
122	115,455	54,725	60,730	24,237,375
123	115,455	54,862	60,593	24,182,513
124	115,455	54,999	60,456	24,127,514
125	115,455	55,137	60,318	24,072,377
126	115,455	55,275	60,180	24,017,102
127	115,455	55,413	60,042	23,961,689
128	115,455	55,551	59,904	23,906,138
129	115,455	55,690	59,765	23,850,448
130	115,455	55,829	59,626	23,794,619
131	115,455	55,969	59,486	23,738,650
132	115,455	56,109	59,346	23,682,541
133	115,455	56,249	59,206	23,626,292
134	115,455	56,390	59,065	23,569,902
135	115,455	56,531	58,924	23,513,371
136	115,455	56,672	58,783	23,456,699
137	115,455	56,814	58,641	23,399,885
138	115,455	56,956	58,499	23,342,929
139	115,455	57,098	58,357	23,285,831
140	115,455	57,241	58,214	23,228,590
141	115,455	57,384	58,071	23,171,206
142	115,455	57,527	57,928	23,113,679
143	115,455	57,671	57,784	23,056,008
144	115,455	57,815	57,640	22,998,193
145	115,455	57,960	57,495	22,940,233
146	115,455	58,105	57,350	22,882,128
147	115,455	58,250	57,205	22,823,878
148	115,455	58,396	57,059	22,765,482
149	115,455	58,542	56,913	22,706,940
150	115,455	58,688	56,767	22,648,252
151	115,455	58,835	56,620	22,589,417
152	115,455	58,982	56,473	22,530,435
153	115,455	59,129	56,326	22,471,306
154	115,455	59,277	56,178	22,412,029
155	115,455	59,425	56,030	22,352,604
156	115,455	59,574	55,881	22,293,030
157	115,455	59,723	55,732	22,233,307
158	115,455	59,872	55,583	22,173,435
159	115,455	60,022	55,433	22,113,413
160	115,455	60,172	55,283	22,053,241
161	115,455	60,322	55,133	21,992,919
162	115,455	60,473	54,982	21,932,446
163	115,455	60,624	54,831	21,871,822
164	115,455	60,776	54,679	21,811,046
165	115,455	60,928	54,527	21,750,118
166	115,455	61,080	54,375	21,689,038
167	115,455	61,233	54,222	21,627,805
168	115,455	61,386	54,069	21,566,419
169	115,455	61,539	53,916	21,504,880
170	115,455	61,693	53,762	21,443,187
171	115,455	61,848	53,607	21,381,339
172	115,455	62,002	53,453	21,319,337
173	115,455	62,157	53,298	21,257,180
174	115,455	62,313	53,142	21,194,867
175	115,455	62,468	52,987	21,132,399
176	115,455	62,625	52,830	21,069,774
177	115,455	62,781	52,674	21,006,993
178	115,455	62,938	52,517	20,944,055
179	115,455	63,095	52,360	20,880,960
180	115,455	63,253	52,202	20,817,707
181	115,455	63,411	52,044	20,754,296
182	115,455	63,570	51,885	20,690,726
183	115,455	63,729	51,726	20,626,997
184	115,455	63,888	51,567	20,563,109
185	115,455	64,048	51,407	20,499,061
186	115,455	64,208	51,247	20,434,853
187	115,455	64,368	51,087	20,370,485
188	115,455	64,529	50,926	20,305,956
189	115,455	64,691	50,764	20,241,265
190	115,455	64,852	50,603	20,176,413
191	115,455	65,014	50,441	20,111,399
192	115,455	65,177	50,278	20,046,222
193	115,455	65,340	50,115	19,980,882
194	115,455	65,503	49,952	19,915,379
195	115,455	65,667	49,788	19,849,712
196	115,455	65,831	49,624	19,783,881
197	115,455	65,996	49,459	19,717,885
198	115,455	66,161	49,294	19,651,724
199	115,455	66,326	49,129	19,585,398
200	115,455	66,492	48,963	19,518,906
201	115,455	66,658	48,797	19,452,248
202	115,455	66,825	48,630	19,385,423
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208	115,455	67,834	47,621	18,980,951
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210	115,455	68,173	47,282	18,844,775
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214	115,455	68,857	46,598	18,570,374
215	115,455	69,030	46,425	18,501,344
216	115,455	69,202	46,253	18,432,142
217	115,455	69,375	46,080	18,362,767
218	115,455	69,549	45,906	18,293,218
219	115,455	69,722	45,733	18,223,496
220	115,455	69,897	45,558	18,153,599
221	115,455	70,072	45,383	18,083,527
222	115,455	70,247	45,208	18,013,280
223	115,455	70,422	45,033	17,942,858
224	115,455	70,598	44,857	17,872,260
225	115,455	70,775	44,680	17,801,485
226	115,455	70,952	44,503	17,730,533
227	115,455	71,129	44,326	17,659,404
228	115,455	71,307	44,148	17,588,097
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230	115,455	71,664	43,791	17,444,948
231	115,455	71,843	43,612	17,373,105
232	115,455	72,023	43,432	17,301,082
233	115,455	72,203	43,252	17,228,879
234	115,455	72,383	43,072	17,156,496
235	115,455	72,564	42,891	17,083,932
236	115,455	72,746	42,709	17,011,186
237	115,455	72,928	42,527	16,938,258
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244	115,455	74,213	41,242	16,422,634
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248	115,455	74,958	40,497	16,123,921
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250	115,455	75,334	40,121	15,973,441
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253	115,455	75,900	39,555	15,746,308
254	115,455	76,090	39,365	15,670,218
255	115,455	76,280	39,175	15,593,938
256	115,455	76,471	38,984	15,517,467
257	115,455	76,662	38,793	15,440,805
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259	115,455	77,046	38,409	15,286,906
260	115,455	77,238	38,217	15,209,668
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263	115,455	77,819	37,636	14,976,793
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277	115,455	80,587	34,868	13,866,676
278	115,455	80,789	34,666	13,785,887
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281	115,455	81,396	34,059	13,542,307
282	115,455	81,600	33,855	13,460,707
283	115,455	81,804	33,651	13,378,903
284	115,455	82,008	33,447	13,296,895
285	115,455	82,213	33,242	13,214,682
286	115,455	82,419	33,036	13,132,263
287	115,455	82,625	32,830	13,049,638
288	115,455	82,831	32,624	12,966,807
289	115,455	83,038	32,417	12,883,769
290	115,455	83,246	32,209	12,800,523
291	115,455	83,454	32,001	12,717,069
292	115,455	83,663	31,792	12,633,406
293	115,455	83,872	31,583	12,549,534
294	115,455	84,082	31,373	12,465,452
295	115,455	84,292	31,163	12,381,160
296	115,455	84,503	30,952	12,296,657
297	115,455	84,714	30,741	12,211,943
298	115,455	84,926	30,529	12,127,017
299	115,455	85,138	30,317	12,041,879
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301	115,455	85,564	29,891	11,870,964
302	115,455	85,778	29,677	11,785,186
303	115,455	85,993	29,462	11,699,193
304	115,455	86,208	29,247	11,612,985
305	115,455	86,423	29,032	11,526,562
306	115,455	86,639	28,816	11,439,923
307	115,455	86,856	28,599	11,353,067
308	115,455	87,073	28,382	11,265,994
309	115,455	87,291	28,164	11,178,703
310	115,455	87,509	27,946	11,091,194
311	115,455	87,728	27,727	11,003,466
312	115,455	87,947	27,508	10,915,519
313	115,455	88,167	27,288	10,827,352
314	115,455	88,387	27,068	10,738,965
315	115,455	88,608	26,847	10,650,357
316	115,455	88,830	26,625	10,561,527
317	115,455	89,052	26,403	10,472,475
318	115,455	89,274	26,181	10,383,201
319	115,455	89,497	25,958	10,293,704
320	115,455	89,721	25,734	10,203,983
321	115,455	89,946	25,509	10,114,037
322	115,455	90,170	25,285	10,023,867
323	115,455	90,396	25,059	9,933,471
324	115,455	90,622	24,833	9,842,849
325	115,455	90,848	24,607	9,752,001
326	115,455	91,075	24,380	9,660,926
327	115,455	91,303	24,152	9,569,623
328	115,455	91,531	23,924	9,478,092
329	115,455	91,760	23,695	9,386,332
330	115,455	91,990	23,465	9,294,342
331	115,455	92,220	23,235	9,202,122
332	115,455	92,450	23,005	9,109,672
333	115,455	92,681	22,774	9,016,991
334	115,455	92,913	22,542	8,924,078
335	115,455	93,145	22,310	8,830,933
336	115,455	93,378	22,077	8,737,555
337	115,455	93,612	21,843	8,643,943
338	115,455	93,846	21,609	8,550,097
339	115,455	94,080	21,375	8,456,017
340	115,455	94,315	21,140	8,361,702
341	115,455	94,551	20,904	8,267,151
342	115,455	94,788	20,667	8,172,363
343	115,455	95,025	20,430	8,077,338
344	115,455	95,262	20,193	7,982,076
345	115,455	95,500	19,955	7,886,576
346	115,455	95,739	19,716	7,790,837
347	115,455	95,978	19,477	7,694,859
348	115,455	96,218	19,237	7,598,641
349	115,455	96,459	18,996	7,502,182
350	115,455	96,700	18,755	7,405,482
351	115,455	96,942	18,513	7,308,540
352	115,455	97,184	18,271	7,211,356
353	115,455	97,427	18,028	7,113,929
354	115,455	97,671	17,784	7,016,258
355	115,455	97,915	17,540	6,918,343
356	115,455	98,160	17,295	6,820,183
357	115,455	98,405	17,050	6,721,778
358	115,455	98,651	16,804	6,623,127
359	115,455	98,898	16,557	6,524,229
360	115,455	99,145	16,310	6,425,084
361	115,455	99,393	16,062	6,325,691
362	115,455	99,641	15,814	6,226,050
363	115,455	99,890	15,565	6,126,160
364	115,455	100,140	15,315	6,026,020
365	115,455	100,390	15,065	5,925,630
366	115,455	100,641	14,814	5,824,989
367	115,455	100,893	14,562	5,724,096
368	115,455	101,145	14,310	5,622,951
369	115,455	101,398	14,057	5,521,553
370	115,455	101,652	13,803	5,419,901
371	115,455	101,906	13,549	5,317,995
372	115,455	102,161	13,294	5,215,834
373	115,455	102,416	13,039	5,113,418
374	115,455	102,672	12,783	5,010,746
375	115,455	102,929	12,526	4,907,817
376	115,455	103,186	12,269	4,804,631
377	115,455	103,444	12,011	4,701,187
378	115,455	103,703	11,752	4,597,484
379	115,455	103,962	11,493	4,493,522
380	115,455	104,222	11,233	4,389,300
381	115,455	104,482	10,973	4,284,818
382	115,455	104,743	10,712	4,180,075
383	115,455	105,005	10,450	4,075,070
384	115,455	105,268	10,187	3,969,802
385	115,455	105,531	9,924	3,864,271
386	115,455	105,795	9,660	3,758,476
387	115,455	106,059	9,396	3,652,417
388	115,455	106,324	9,131	3,546,093
389	115,455	106,590	8,865	3,439,503
390	115,455	106,857	8,598	3,332,646
391	115,455	107,124	8,331	3,225,522
392	115,455	107,392	8,063	3,118,130
393	115,455	107,660	7,795	3,010,470
394	115,455	107,929	7,526	2,902,541
395	115,455	108,199	7,256	2,794,342
396	115,455	108,470	6,985	2,685,872
397	115,455	108,741	6,714	2,577,131
398	115,455	109,013	6,442	2,468,118
399	115,455	109,285	6,170	2,358,833
400	115,455	109,558	5,897	2,249,275
401	115,455	109,832	5,623	2,139,443
402	115,455	110,107	5,348	2,029,336
403	115,455	110,382	5,073	1,918,954
404	115,455	110,658	4,797	1,808,296
405	115,455	110,935	4,520	1,697,361
406	115,455	111,212	4,243	1,586,149
407	115,455	111,490	3,965	1,474,659
408	115,455	111,769	3,686	1,362,890
409	115,455	112,048	3,407	1,250,842
410	115,455	112,328	3,127	1,138,514
411	115,455	112,609	2,846	1,025,905
412	115,455	112,891	2,564	913,014
413	115,455	113,173	2,282	799,841
414	115,455	113,456	1,999	686,385
415	115,455	113,740	1,715	572,645
416	115,455	114,024	1,431	458,621
417	115,455	114,309	1,146	344,312
418	115,455	114,595	860	229,717
419	115,455	114,881	574	114,836
420	115,123	114,836	287	0
合計	48,490,768	30,000,000	18,490,768	0

金利4%の場合の返済額シミュレーション

金利4%で借りた場合、月々の返済額は13万2,832円です。35年間で返済すると、返済総額は約5,578万円になります。

返済額のシミュレーションは以下のとおりです。
※12ヶ月×35年の返済経過をすべて表示します。行数が多いのでご注意ください。

金利4%のシミュレーション結果

回目	返済額	元金分	利息分	借入残高
1	132,832	32,833	99,999	29,967,167
2	132,832	32,942	99,890	29,934,225
3	132,832	33,052	99,780	29,901,173
4	132,832	33,162	99,670	29,868,011
5	132,832	33,272	99,560	29,834,739
6	132,832	33,383	99,449	29,801,356
7	132,832	33,495	99,337	29,767,861
8	132,832	33,606	99,226	29,734,255
9	132,832	33,718	99,114	29,700,537
10	132,832	33,831	99,001	29,666,706
11	132,832	33,943	98,889	29,632,763
12	132,832	34,057	98,775	29,598,706
13	132,832	34,170	98,662	29,564,536
14	132,832	34,284	98,548	29,530,252
15	132,832	34,398	98,434	29,495,854
16	132,832	34,513	98,319	29,461,341
17	132,832	34,628	98,204	29,426,713
18	132,832	34,743	98,089	29,391,970
19	132,832	34,859	97,973	29,357,111
20	132,832	34,975	97,857	29,322,136
21	132,832	35,092	97,740	29,287,044
22	132,832	35,209	97,623	29,251,835
23	132,832	35,326	97,506	29,216,509
24	132,832	35,444	97,388	29,181,065
25	132,832	35,562	97,270	29,145,503
26	132,832	35,681	97,151	29,109,822
27	132,832	35,800	97,032	29,074,022
28	132,832	35,919	96,913	29,038,103
29	132,832	36,039	96,793	29,002,064
30	132,832	36,159	96,673	28,965,905
31	132,832	36,279	96,553	28,929,626
32	132,832	36,400	96,432	28,893,226
33	132,832	36,522	96,310	28,856,704
34	132,832	36,643	96,189	28,820,061
35	132,832	36,766	96,066	28,783,295
36	132,832	36,888	95,944	28,746,407
37	132,832	37,011	95,821	28,709,396
38	132,832	37,135	95,697	28,672,261
39	132,832	37,258	95,574	28,635,003
40	132,832	37,382	95,450	28,597,621
41	132,832	37,507	95,325	28,560,114
42	132,832	37,632	95,200	28,522,482
43	132,832	37,758	95,074	28,484,724
44	132,832	37,883	94,949	28,446,841
45	132,832	38,010	94,822	28,408,831
46	132,832	38,136	94,696	28,370,695
47	132,832	38,264	94,568	28,332,431
48	132,832	38,391	94,441	28,294,040
49	132,832	38,519	94,313	28,255,521
50	132,832	38,647	94,185	28,216,874
51	132,832	38,776	94,056	28,178,098
52	132,832	38,906	93,926	28,139,192
53	132,832	39,035	93,797	28,100,157
54	132,832	39,165	93,667	28,060,992
55	132,832	39,296	93,536	28,021,696
56	132,832	39,427	93,405	27,982,269
57	132,832	39,558	93,274	27,942,711
58	132,832	39,690	93,142	27,903,021
59	132,832	39,822	93,010	27,863,199
60	132,832	39,955	92,877	27,823,244
61	132,832	40,088	92,744	27,783,156
62	132,832	40,222	92,610	27,742,934
63	132,832	40,356	92,476	27,702,578
64	132,832	40,491	92,341	27,662,087
65	132,832	40,626	92,206	27,621,461
66	132,832	40,761	92,071	27,580,700
67	132,832	40,897	91,935	27,539,803
68	132,832	41,033	91,799	27,498,770
69	132,832	41,170	91,662	27,457,600
70	132,832	41,307	91,525	27,416,293
71	132,832	41,445	91,387	27,374,848
72	132,832	41,583	91,249	27,333,265
73	132,832	41,722	91,110	27,291,543
74	132,832	41,861	90,971	27,249,682
75	132,832	42,000	90,832	27,207,682
76	132,832	42,140	90,692	27,165,542
77	132,832	42,281	90,551	27,123,261
78	132,832	42,422	90,410	27,080,839
79	132,832	42,563	90,269	27,038,276
80	132,832	42,705	90,127	26,995,571
81	132,832	42,847	89,985	26,952,724
82	132,832	42,990	89,842	26,909,734
83	132,832	43,133	89,699	26,866,601
84	132,832	43,277	89,555	26,823,324
85	132,832	43,421	89,411	26,779,903
86	132,832	43,566	89,266	26,736,337
87	132,832	43,711	89,121	26,692,626
88	132,832	43,857	88,975	26,648,769
89	132,832	44,003	88,829	26,604,766
90	132,832	44,150	88,682	26,560,616
91	132,832	44,297	88,535	26,516,319
92	132,832	44,445	88,387	26,471,874
93	132,832	44,593	88,239	26,427,281
94	132,832	44,742	88,090	26,382,539
95	132,832	44,891	87,941	26,337,648
96	132,832	45,040	87,792	26,292,608
97	132,832	45,190	87,642	26,247,418
98	132,832	45,341	87,491	26,202,077
99	132,832	45,492	87,340	26,156,585
100	132,832	45,644	87,188	26,110,941
101	132,832	45,796	87,036	26,065,145
102	132,832	45,949	86,883	26,019,196
103	132,832	46,102	86,730	25,973,094
104	132,832	46,256	86,576	25,926,838
105	132,832	46,410	86,422	25,880,428
106	132,832	46,564	86,268	25,833,864
107	132,832	46,720	86,112	25,787,144
108	132,832	46,875	85,957	25,740,269
109	132,832	47,032	85,800	25,693,237
110	132,832	47,188	85,644	25,646,049
111	132,832	47,346	85,486	25,598,703
112	132,832	47,503	85,329	25,551,200
113	132,832	47,662	85,170	25,503,538
114	132,832	47,821	85,011	25,455,717
115	132,832	47,980	84,852	25,407,737
116	132,832	48,140	84,692	25,359,597
117	132,832	48,301	84,531	25,311,296
118	132,832	48,462	84,370	25,262,834
119	132,832	48,623	84,209	25,214,211
120	132,832	48,785	84,047	25,165,426
121	132,832	48,948	83,884	25,116,478
122	132,832	49,111	83,721	25,067,367
123	132,832	49,275	83,557	25,018,092
124	132,832	49,439	83,393	24,968,653
125	132,832	49,604	83,228	24,919,049
126	132,832	49,769	83,063	24,869,280
127	132,832	49,935	82,897	24,819,345
128	132,832	50,101	82,731	24,769,244
129	132,832	50,268	82,564	24,718,976
130	132,832	50,436	82,396	24,668,540
131	132,832	50,604	82,228	24,617,936
132	132,832	50,773	82,059	24,567,163
133	132,832	50,942	81,890	24,516,221
134	132,832	51,112	81,720	24,465,109
135	132,832	51,282	81,550	24,413,827
136	132,832	51,453	81,379	24,362,374
137	132,832	51,625	81,207	24,310,749
138	132,832	51,797	81,035	24,258,952
139	132,832	51,969	80,863	24,206,983
140	132,832	52,143	80,689	24,154,840
141	132,832	52,316	80,516	24,102,524
142	132,832	52,491	80,341	24,050,033
143	132,832	52,666	80,166	23,997,367
144	132,832	52,841	79,991	23,944,526
145	132,832	53,017	79,815	23,891,509
146	132,832	53,194	79,638	23,838,315
147	132,832	53,371	79,461	23,784,944
148	132,832	53,549	79,283	23,731,395
149	132,832	53,728	79,104	23,677,667
150	132,832	53,907	78,925	23,623,760
151	132,832	54,087	78,745	23,569,673
152	132,832	54,267	78,565	23,515,406
153	132,832	54,448	78,384	23,460,958
154	132,832	54,629	78,203	23,406,329
155	132,832	54,811	78,021	23,351,518
156	132,832	54,994	77,838	23,296,524
157	132,832	55,177	77,655	23,241,347
158	132,832	55,361	77,471	23,185,986
159	132,832	55,546	77,286	23,130,440
160	132,832	55,731	77,101	23,074,709
161	132,832	55,917	76,915	23,018,792
162	132,832	56,103	76,729	22,962,689
163	132,832	56,290	76,542	22,906,399
164	132,832	56,478	76,354	22,849,921
165	132,832	56,666	76,166	22,793,255
166	132,832	56,855	75,977	22,736,400
167	132,832	57,045	75,787	22,679,355
168	132,832	57,235	75,597	22,622,120
169	132,832	57,425	75,407	22,564,695
170	132,832	57,617	75,215	22,507,078
171	132,832	57,809	75,023	22,449,269
172	132,832	58,002	74,830	22,391,267
173	132,832	58,195	74,637	22,333,072
174	132,832	58,389	74,443	22,274,683
175	132,832	58,584	74,248	22,216,099
176	132,832	58,779	74,053	22,157,320
177	132,832	58,975	73,857	22,098,345
178	132,832	59,171	73,661	22,039,174
179	132,832	59,369	73,463	21,979,805
180	132,832	59,566	73,266	21,920,239
181	132,832	59,765	73,067	21,860,474
182	132,832	59,964	72,868	21,800,510
183	132,832	60,164	72,668	21,740,346
184	132,832	60,365	72,467	21,679,981
185	132,832	60,566	72,266	21,619,415
186	132,832	60,768	72,064	21,558,647
187	132,832	60,970	71,862	21,497,677
188	132,832	61,174	71,658	21,436,503
189	132,832	61,377	71,455	21,375,126
190	132,832	61,582	71,250	21,313,544
191	132,832	61,787	71,045	21,251,757
192	132,832	61,993	70,839	21,189,764
193	132,832	62,200	70,632	21,127,564
194	132,832	62,407	70,425	21,065,157
195	132,832	62,615	70,217	21,002,542
196	132,832	62,824	70,008	20,939,718
197	132,832	63,033	69,799	20,876,685
198	132,832	63,244	69,588	20,813,441
199	132,832	63,454	69,378	20,749,987
200	132,832	63,666	69,166	20,686,321
201	132,832	63,878	68,954	20,622,443
202	132,832	64,091	68,741	20,558,352
203	132,832	64,305	68,527	20,494,047
204	132,832	64,519	68,313	20,429,528
205	132,832	64,734	68,098	20,364,794
206	132,832	64,950	67,882	20,299,844
207	132,832	65,166	67,666	20,234,678
208	132,832	65,384	67,448	20,169,294
209	132,832	65,602	67,230	20,103,692
210	132,832	65,820	67,012	20,037,872
211	132,832	66,040	66,792	19,971,832
212	132,832	66,260	66,572	19,905,572
213	132,832	66,481	66,351	19,839,091
214	132,832	66,702	66,130	19,772,389
215	132,832	66,925	65,907	19,705,464
216	132,832	67,148	65,684	19,638,316
217	132,832	67,371	65,461	19,570,945
218	132,832	67,596	65,236	19,503,349
219	132,832	67,821	65,011	19,435,528
220	132,832	68,047	64,785	19,367,481
221	132,832	68,274	64,558	19,299,207
222	132,832	68,502	64,330	19,230,705
223	132,832	68,730	64,102	19,161,975
224	132,832	68,959	63,873	19,093,016
225	132,832	69,189	63,643	19,023,827
226	132,832	69,420	63,412	18,954,407
227	132,832	69,651	63,181	18,884,756
228	132,832	69,883	62,949	18,814,873
229	132,832	70,116	62,716	18,744,757
230	132,832	70,350	62,482	18,674,407
231	132,832	70,584	62,248	18,603,823
232	132,832	70,820	62,012	18,533,003
233	132,832	71,056	61,776	18,461,947
234	132,832	71,293	61,539	18,390,654
235	132,832	71,530	61,302	18,319,124
236	132,832	71,769	61,063	18,247,355
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238	132,832	72,248	60,584	18,103,099
239	132,832	72,489	60,343	18,030,610
240	132,832	72,730	60,102	17,957,880
241	132,832	72,973	59,859	17,884,907
242	132,832	73,216	59,616	17,811,691
243	132,832	73,460	59,372	17,738,231
244	132,832	73,705	59,127	17,664,526
245	132,832	73,951	58,881	17,590,575
246	132,832	74,197	58,635	17,516,378
247	132,832	74,445	58,387	17,441,933
248	132,832	74,693	58,139	17,367,240
249	132,832	74,942	57,890	17,292,298
250	132,832	75,192	57,640	17,217,106
251	132,832	75,442	57,390	17,141,664
252	132,832	75,694	57,138	17,065,970
253	132,832	75,946	56,886	16,990,024
254	132,832	76,199	56,633	16,913,825
255	132,832	76,453	56,379	16,837,372
256	132,832	76,708	56,124	16,760,664
257	132,832	76,964	55,868	16,683,700
258	132,832	77,220	55,612	16,606,480
259	132,832	77,478	55,354	16,529,002
260	132,832	77,736	55,096	16,451,266
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272	132,832	80,903	51,929	15,497,975
273	132,832	81,173	51,659	15,416,802
274	132,832	81,443	51,389	15,335,359
275	132,832	81,715	51,117	15,253,644
276	132,832	81,987	50,845	15,171,657
277	132,832	82,260	50,572	15,089,397
278	132,832	82,535	50,297	15,006,862
279	132,832	82,810	50,022	14,924,052
280	132,832	83,086	49,746	14,840,966
281	132,832	83,363	49,469	14,757,603
282	132,832	83,640	49,192	14,673,963
283	132,832	83,919	48,913	14,590,044
284	132,832	84,199	48,633	14,505,845
285	132,832	84,480	48,352	14,421,365
286	132,832	84,761	48,071	14,336,604
287	132,832	85,044	47,788	14,251,560
288	132,832	85,327	47,505	14,166,233
289	132,832	85,612	47,220	14,080,621
290	132,832	85,897	46,935	13,994,724
291	132,832	86,183	46,649	13,908,541
292	132,832	86,471	46,361	13,822,070
293	132,832	86,759	46,073	13,735,311
294	132,832	87,048	45,784	13,648,263
295	132,832	87,338	45,494	13,560,925
296	132,832	87,629	45,203	13,473,296
297	132,832	87,922	44,910	13,385,374
298	132,832	88,215	44,617	13,297,159
299	132,832	88,509	44,323	13,208,650
300	132,832	88,804	44,028	13,119,846
301	132,832	89,100	43,732	13,030,746
302	132,832	89,397	43,435	12,941,349
303	132,832	89,695	43,137	12,851,654
304	132,832	89,994	42,838	12,761,660
305	132,832	90,294	42,538	12,671,366
306	132,832	90,595	42,237	12,580,771
307	132,832	90,897	41,935	12,489,874
308	132,832	91,200	41,632	12,398,674
309	132,832	91,504	41,328	12,307,170
310	132,832	91,809	41,023	12,215,361
311	132,832	92,115	40,717	12,123,246
312	132,832	92,422	40,410	12,030,824
313	132,832	92,730	40,102	11,938,094
314	132,832	93,039	39,793	11,845,055
315	132,832	93,349	39,483	11,751,706
316	132,832	93,660	39,172	11,658,046
317	132,832	93,972	38,860	11,564,074
318	132,832	94,286	38,546	11,469,788
319	132,832	94,600	38,232	11,375,188
320	132,832	94,915	37,917	11,280,273
321	132,832	95,232	37,600	11,185,041
322	132,832	95,549	37,283	11,089,492
323	132,832	95,868	36,964	10,993,624
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326	132,832	96,829	36,003	10,704,100
327	132,832	97,152	35,680	10,606,948
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329	132,832	97,801	35,031	10,411,671
330	132,832	98,127	34,705	10,313,544
331	132,832	98,454	34,378	10,215,090
332	132,832	98,782	34,050	10,116,308
333	132,832	99,111	33,721	10,017,197
334	132,832	99,442	33,390	9,917,755
335	132,832	99,773	33,059	9,817,982
336	132,832	100,106	32,726	9,717,876
337	132,832	100,440	32,392	9,617,436
338	132,832	100,774	32,058	9,516,662
339	132,832	101,110	31,722	9,415,552
340	132,832	101,447	31,385	9,314,105
341	132,832	101,785	31,047	9,212,320
342	132,832	102,125	30,707	9,110,195
343	132,832	102,465	30,367	9,007,730
344	132,832	102,807	30,025	8,904,923
345	132,832	103,149	29,683	8,801,774
346	132,832	103,493	29,339	8,698,281
347	132,832	103,838	28,994	8,594,443
348	132,832	104,184	28,648	8,490,259
349	132,832	104,532	28,300	8,385,727
350	132,832	104,880	27,952	8,280,847
351	132,832	105,230	27,602	8,175,617
352	132,832	105,580	27,252	8,070,037
353	132,832	105,932	26,900	7,964,105
354	132,832	106,285	26,547	7,857,820
355	132,832	106,640	26,192	7,751,180
356	132,832	106,995	25,837	7,644,185
357	132,832	107,352	25,480	7,536,833
358	132,832	107,710	25,122	7,429,123
359	132,832	108,069	24,763	7,321,054
360	132,832	108,429	24,403	7,212,625
361	132,832	108,790	24,042	7,103,835
362	132,832	109,153	23,679	6,994,682
363	132,832	109,517	23,315	6,885,165
364	132,832	109,882	22,950	6,775,283
365	132,832	110,248	22,584	6,665,035
366	132,832	110,616	22,216	6,554,419
367	132,832	110,984	21,848	6,443,435
368	132,832	111,354	21,478	6,332,081
369	132,832	111,726	21,106	6,220,355
370	132,832	112,098	20,734	6,108,257
371	132,832	112,472	20,360	5,995,785
372	132,832	112,847	19,985	5,882,938
373	132,832	113,223	19,609	5,769,715
374	132,832	113,600	19,232	5,656,115
375	132,832	113,979	18,853	5,542,136
376	132,832	114,359	18,473	5,427,777
377	132,832	114,740	18,092	5,313,037
378	132,832	115,122	17,710	5,197,915
379	132,832	115,506	17,326	5,082,409
380	132,832	115,891	16,941	4,966,518
381	132,832	116,277	16,555	4,850,241
382	132,832	116,665	16,167	4,733,576
383	132,832	117,054	15,778	4,616,522
384	132,832	117,444	15,388	4,499,078
385	132,832	117,836	14,996	4,381,242
386	132,832	118,228	14,604	4,263,014
387	132,832	118,622	14,210	4,144,392
388	132,832	119,018	13,814	4,025,374
389	132,832	119,415	13,417	3,905,959
390	132,832	119,813	13,019	3,786,146
391	132,832	120,212	12,620	3,665,934
392	132,832	120,613	12,219	3,545,321
393	132,832	121,015	11,817	3,424,306
394	132,832	121,418	11,414	3,302,888
395	132,832	121,823	11,009	3,181,065
396	132,832	122,229	10,603	3,058,836
397	132,832	122,636	10,196	2,936,200
398	132,832	123,045	9,787	2,813,155
399	132,832	123,455	9,377	2,689,700
400	132,832	123,867	8,965	2,565,833
401	132,832	124,280	8,552	2,441,553
402	132,832	124,694	8,138	2,316,859
403	132,832	125,110	7,722	2,191,749
404	132,832	125,527	7,305	2,066,222
405	132,832	125,945	6,887	1,940,277
406	132,832	126,365	6,467	1,813,912
407	132,832	126,786	6,046	1,687,126
408	132,832	127,209	5,623	1,559,917
409	132,832	127,633	5,199	1,432,284
410	132,832	128,058	4,774	1,304,226
411	132,832	128,485	4,347	1,175,741
412	132,832	128,913	3,919	1,046,828
413	132,832	129,343	3,489	917,485
414	132,832	129,774	3,058	787,711
415	132,832	130,207	2,625	657,504
416	132,832	130,641	2,191	526,863
417	132,832	131,076	1,756	395,787
418	132,832	131,513	1,319	264,274
419	132,832	131,952	880	132,322
420	132,763	132,322	441	0
合計	55,789,371	30,000,000	25,789,371	0

ここまでのシミュレーションの通り、1%の違いで数百万円の差が生まれます。そのため、返済負担を下げるためには、少しでも金利を抑えることが大切です。

不動産投資ローンの金利に影響を与える要素3つ

同じ金融機関でも、不動産投資ローンの金利は一律ではなく、借りる人や物件によって異なります。

特に影響を与える要素として、以下の3つを押さえておきましょう。

• 属性
• 物件の収益性、資産性
• 事業計画書

属性

属性とは、借りる人の個人情報のことです。属性をもとに、「どのくらいまで返済が可能か」を判断します。

審査で見られる主な項目としては、以下のものが挙げられます。

• 年齢
• 収入
• 勤務先、職業
• 勤続年数
• 金融資産
• 他の借入の有無

金融機関によって基準は異なり、「年収は500万円以上」「勤続年数は1年以上」など、最低限の基準を設けている場合もあります。

特にメガバンクは要求される基準が高く、属性が低いと高金利のノンバンクで借りなければいけません。

属性が良いほど融資条件も良くなるので、なるべく低金利で借り入れたい場合は、収入アップや貯蓄などが有効な対策となります。

物件の収益性、資産性

物件の収益性とは、文字通り物件から得られる利益の多さを指します。運用のしやすさや得られる収入が良ければ、収益性の高い物件と言えます。

物件の収益性を判断する指標としては、表面利回りや実質利回りなどがあります。

一方、物件の資産性は、物件そのものの価値のことです。物件が高く売れれば、万が一返済不能になっても売却で融資金を回収できるので、審査で有利になります。

つまり、賃貸でも売却でも魅力的な物件であれば、金利も優遇されやすいということです。

事業計画書

事業計画書とは、不動産投資を行う際に作成する文書のことです。事業計画書には、以下のような項目を記載します。

• 物件の概要
• イニシャルコスト
• ランニングコスト
• 家賃
• 収支予測
• リスク分析

金融機関は、リスクの高い案件ほど高い金利を設定します。そのため、無理のない事業計画書を組んで、「この計画なら確実に返済可能」と思わせることが大切です。

また、事業計画書がしっかりと作成されているほど、投資家の意思や能力が伝わり、信頼度が高まります。信頼度が高まれば、低い金利で借りられる可能性があるでしょう。

直近の金利変動予想

不動産投資ローンの金利は、国の金融政策に影響を受けます。近年は金融緩和が続いており、金利は歴史的な低水準で推移している状態です。

下記は、住宅金融支援機構がまとめた住宅ローンの金利推移です。1999年から始まった日銀のゼロ金利政策以降、変動金利は基本的に低水準で推移しているとわかります。

画像引用：住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」

2023年7月時点で、日銀は金融緩和を継続していく方針を出しています。金融政策が大きく変わらない限り、基本的には現在の金利水準がしばらく続くと予測されます。

しかし、金利変動について断定的なことは言えないため、金利動向や経済ニュースは常にチェックすることが大切です。

金融機関別の不動産投資ローンの特徴

金融機関の種類別に不動産投資ローンの特徴をまとめると、以下のようになります。

金融機関	審査	金利	融資額	借入期間
メガバンク（都市銀行）	厳しい	低い	大きい	普通
地方銀行・ネット銀行	普通	普通	普通	普通
信用金庫・信用組合	普通	普通	普通	短い
ノンバンク	緩い	高い	普通	普通
日本政策金融公庫	特殊	低い	小さい	短い

上記はあくまで一般的な傾向であり、時期や市場状況によっても変動します。そのため、不動産投資ローンを利用する際は、複数の金融機関から見積もりを取って比較することがおすすめです。

不動産投資ローンおすすめ金融機関9選

不動産投資ローンを利用する際には、金融機関の選び方が重要です。

不動産投資ローンに積極的な銀行は意外に少なく、既にその銀行で口座開設していて、銀行側から資産運用の案内がなければ受けられない場合や、紹介しか受け付けていない場合などがあります。

ここでは、業界の中で特別「間口が広い」と言われている金融機関を絞って紹介します。

以下は、各金融機関別の不動産投資ローンの特徴をまとめものです。なお、これらの内容は2023年9月時点のものであり、実際は金融機関の見直しや、個別の審査によって変わる可能性があります。

横浜銀行

画像引用：横浜銀行

用途	1.居住用賃貸住宅の新築・購入資金、増改築・補修・改装資金、ならびに賃貸住宅を建てるための土地購入資金 2.既存賃貸住宅に係る、他金融機関の借入金の借り換え資金 3.上記1,2と同時に必要となる諸費用など
借入期間	1.新築物件の場合 （1）鉄筋コンクリート等耐火構造…35年以内 （2）鉄骨モルタル塗等準耐火構造…30年以内（注） （3）木質系プレハブ建物、枠組壁（ツーバイフォー）工法建物等準耐火構造…30年以内（注） （4）その他木造…20年以内 2.中古物件の場合 （1）鉄筋コンクリート等耐火構造…（35年－築後経過年数）以内 （2）鉄骨モルタル塗等準耐火構造…（30年（注）－築後経過年数）以内 （3）木質系プレハブ建物、枠組壁（ツーバイフォー）工法建物等準耐火構造…（30年（注）－築後経過年数）以内 （4）その他木造…（20年－築後経過年数）以内 （注）以下に該当する場合、融資期間が最長35年で申し込みが可能 ・骨格材の肉厚が4mm超である場合（鉄骨造のみ） ・「住宅性能表示制度」における「劣化対策等級2以上に相当する」場合 ・その他国土交通大臣により30年超の耐用年数を有すると認定された物件である場合 3.借り換え資金の場合 上記2．の期間内かつ借り換え対象債権の残存期間以内
上限額	原則3億円以内
年収条件	明記なし
年齢条件	満18歳以上

地方銀行の中でも最大手で、「三大地方銀行」の1つにも数えられます。地元の神奈川県に200以上の店舗を持つほか、東京・群馬・名古屋・大阪・海外にも拠点がある銀行です。

首都圏型の銀行として巨大な顧客基盤があり、個人や中小企業にも積極的に融資しています。

審査は厳しい傾向にあり、年収は700万円、自己資金は物件価格の20%が最低基準という情報があります。

年収制限は、1棟物の融資ではありません。しかし、区分マンションの場合は、年収700万円以上が条件になっています。
なお融資を受ける受けでの一番のポイントは、以下になります。
自己資金は最低20％必要。これはどんなに積算・収益評価がでる物件でも、最低条件とのことです。

引用：あすなろLIFE「自己資金2割！横浜銀行のアパートローンの融資基準を徹底解説」

審査基準はメガバンク並ですが、金利も低い水準が期待できるため、都内や神奈川在住なら検討する価値がある銀行です。

横浜銀行公式サイトはこちら

静岡銀行

画像引用：静岡銀行

用途	賃貸住宅（土地を含む）の新築・購入・増改築資金等
借入期間	35年以内
上限額	原則1億円以内
年収条件	100万円以上
年齢条件	満18歳以上70歳以下、かつ最終返済時の年齢が満82歳未満

静岡県を中心に展開する地方銀行で、こちらも「三大地方銀行」の1つに数えられます。融資自体には積極的で、さまざまなタイプのローン商品を扱っています。

商品概要では「本人年収が100万円以上から」と記載されていますが、一方で「年収700万以上が最低ライン」とする情報もあります。時期や相談する支店にもよるので、詳しくは直接相談してみましょう。

静岡銀行が狙っているのは、東京の高額サラリーマンで、信用の高いサラリーマンが基本となります。上場企業などにお勤めの、年収700万以上が最低ラインとなります。自営業者やフリーランスの方には向いていない商品となっています。

引用：引用：大家の味方「静岡銀行のアパートローンの特徴」

横浜銀行と同様、審査も厳しい傾向ですが、審査スピードの早さに定評がある銀行です。

静岡銀行公式サイトはこちら

スルガ銀行

画像引用：スルガ銀行

用途	●資産形成および資産活用を目的とするアパート・貸家・賃貸マンション（店舗・事務所等の併用物件含む） ●商業ビル・ホテル等の新築、増改築資金、購入資金 ●上記を対象とした既存借入の借換え資金
借入期間	35年以内
上限額	10億円以内
年収条件	明記なし
年齢条件	満20歳以上70歳未満、かつ最終返済時の年齢が満85歳未満

スルガ銀行は、静岡を中心に首都圏や大阪・福岡・名古屋・札幌にも支店網を持つ地方銀行です。

「かぼちゃの馬車事件」に始まる一連の不祥事がありましたが、現在は経営体制の再編が進んでおり、クレディセゾンとの資本業務提携を組んでいます。

不動産投資ローンに積極的で、最高10億円まで、オフィス・ホテルにも対応など選択肢の広さが特徴です。

スルガ銀行公式サイトはこちら

オリックス銀行

画像引用：オリックス銀行

用途	本人が所有する居住用賃貸用の不動産にかかる次の資金 （1）アパート購入、建築、建築用地の購入（建築計画がある場合）、借りかえ （2）マンション購入、借りかえ （3）一戸建て購入、借りかえ ※原則、首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）、近畿圏（大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良・和歌山）、名古屋市・福岡市に限る ※マンションの場合は専有面積40㎡以上
借入期間	35年以内
上限額	1,000万円以上2億円以内
年収条件	前年年収（自営業の場合は所得）が500万円以上
年齢条件	満20歳以上60歳未満、かつ最終返済時の年齢が満80歳未満

大手総合金融サービス企業であるオリックスグループの銀行で、資産運用専門の銀行として営業しています。

長年の実績から不動産投資に関するノウハウが蓄積されており、資産運用に関する情報配信や、AIによる賃貸経営のサポート機能がある「キャッシュフローシミュレーター」を提供しています。

都市部やその近郊であれば融資を受けやすく、長期間の借り入れも期待できる銀行です。

オリックス銀行公式サイトはこちら

SBJ銀行

画像引用：SBJ銀行

用途	●自宅、セカンドハウス、別荘、店舗併用住宅、賃貸用マンション、賃貸用不動産の購入・建築、借換資金 ◆ANY住宅ローンの対象地域 ・関東エリア：東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県・中部エリア：愛知県、三重県、岐阜県、静岡県（愛知県以外は一部地域で対象外） ・近畿エリア：大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 ・九州エリア：福岡県 ◆ANY住宅ローンプラスの対象地域 ・関東エリア：東京都23区内、千葉県千葉市内、埼玉県さいたま市内、神奈川県横浜市内 ・中部エリア：愛知県名古屋市内 ・近畿エリア：大阪府大阪市内、兵庫県神戸市内、京都府京都市内、奈良県奈良市内 ・九州エリア：福岡県福岡市内 ※いずれも市街化調整区域および離島は対象外
借入期間	3年以上35年以内
上限額	ANY住宅ローン：100万円以上2億円以内 ANY住宅ローンプラス：1億円超2億円以内 ※いずれも借入対象物件の売買金額の90％以内
年収条件	明記なし
年齢条件	満20歳以上65歳以下、かつ最終返済時の年齢が満80歳未満

SBJ銀行は、韓国の大手金融グループである「新韓金融グループ」の日本現地法人です。

新韓銀行の海外拠点として1986年に進出し、外資系銀行として国内2番目の金融庁免許を受けています。

不動産投資ローンとしては「ANY住宅ローン」があり、投資用アパートやマンション、店舗併用や賃貸併用住宅など、幅広い物件で相談できます。

SBJ銀行公式サイトはこちら

あすか信用組合

画像引用：あすか信用組合

用途	●資産形成を目的とするアパート・マンション・賃貸ビル等（居住用・事務所・店舗及びその併用物件を含む）の購入・建築・増改築資金 ●上記を対象とした、他の金融機関等からの借換え資金 ※組合の営業地域（東京都・埼玉県・北海道・青森県・秋田県・岩手県・宮城県・福島県）での利用
借入期間	35年以内 ※建物の経済的残存耐用年数の範囲内 ※事業資金団体信用生命保険に加入の場合は、その保険期間内
上限額	原則300万円～3億円
年収条件	700万円以上
年齢条件	満20歳以上、かつ最終返済時の年齢が満80歳未満

関東・東北・北海道に展開する信用組合で、不動産投資家に対するサポートが充実しています。

一般的な物件のほか、借地権付き建物やソシアルビル（いわゆる雑居ビル）といった特殊物件にも対応しているのが特徴です。

丁寧な顧客対応をモットーとしており、専任担当者によるわかりやすい説明で、不安を潰しながら借り入れを検討できます。

あすか信用組合公式サイトはこちら

セゾンファンデックス

画像引用：セゾンファンデックス

用途	●不動産投資の資金 ◆対象エリア ・首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉の各都県） ※公共交通機関東京中心部まで所要時間が約1.5時間以内のエリア ・近畿圏(大阪・兵庫・京都の各府県) ※公共交通機関東京中心部まで所要時間が約1時間以内のエリア ・愛知県 ・札幌市、仙台市、岡山市、広島市、福岡市、那覇市周辺
借入期間	5年～30年
上限額	100万円～5億円
年収条件	明記なし
年齢条件	満20歳以上70歳以下、かつ最終返済時の年齢が満85歳未満

クレディセゾングループの企業で、不動産担保金融に長い業歴と実績をもつノンバンクです。

大手金融企業グループという背景から、しっかりとした経営基盤を持っており、ノンバンクのなかでも信頼度の高さはトップクラスです。

銀行で借りられなかった人でも融資してもらえる可能性があり、属性などに不安がある人でも利用しやすいでしょう。

セゾンファンデックス公式サイトはこちら

三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス

画像引用：三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス

用途	賃貸用不動産の建築、購入、増改築資金、親族間売買（再生・相続）
借入期間	・新築物件：6年以上～35年以内 ・中古物件：6年以上～30年以内
上限額	3億円以内
年収条件	明記なし
年齢条件	明記なし ※団体信用生命保険ありの場合、最終完済時満81歳未満

三井住友トラストグループの一員として、不動産に関するさまざまなローン商品を提供している金融機関です

アパートローンは柔軟なサービスが特徴で、通常は借り入れにくい属性の人や、築古・既存不適格物の購入にも積極的に融資しています。

5,000万円以上の大口案件だと金利が下がるサービスもあり、一棟アパートなどの高額物件を検討している人に向いているでしょう。

三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス公式サイトはこちら

日本政策金融公庫

画像引用：日本政策金融公庫

用途	新たに事業を始めるため、または事業開始後に必要とする設備資金および運転資金
借入期間	・設備資金：20年以内 ・運転資金：7年以内
上限額	7,200万円（うち運転資金4,800万円）
年収条件	明記なし
年齢条件	明記なし

国の政策金融機関の1つで、社会の発展やセーフティー機能を目的とした機関です。「民間の金融機関を補完する」として、個人や中小企業に対する融資を行っています。

名目としては「不動産投資」ではなく「不動産事業」への融資になるため、他の金融機関と審査基準が異なっており、事業計画の内容が特に重要です。

女性・若者・シニアの人や、廃業歴があって再チャレンジする人、中小会計を適用する人など、一部の対象者は融資条件が優遇されます。

日本政策金融公庫公式サイトはこちら

【年収別】不動産投資ローンのおすすめ借入先

不動産投資ローンを利用する際には、自分の年収に合った金融機関を選ぶことが大切です。

金融機関によって求められる年収は異なり、審査の通りやすさにも影響します。高年収を求める金融機関ほど融資条件も良くなりますが、そもそも審査に通らなければ意味がありません。

スムーズに融資を受けるためにも、自分の年収とマッチするような借入先を選びましょう。ここでは、年収別におすすめの借入先を紹介します。

年収500万円以下程度の場合・・・日本政策金融公庫

年収500万円以下程度の場合、不動産投資ローンの審査は厳しくなります。特に、メガバンクや地方銀行などでは、最低限の年収条件に届いていないケースが多いでしょう。

そのため、銀行ではなく、日本政策金融公庫で借り入れるのがおすすめです。日本政策金融公庫は、物件の収益性や資産性を重視するので、年収が低くても審査に通る可能性があります。

日本政策金融公庫で審査を受けるときは、創業計画書（事業計画書）をしっかりと作成することが大切です。書き方や融資の流れは事前に相談できるので、Webサイトから予約してみましょう。

参照：日本政策金融公庫「予約相談（お借入またはご返済に関するご相談）【国民生活事業】」

年収500万円〜1,000万円程度の場合・・・地方銀行・ノンバンク系

年収500万円〜1,000万円程度の場合、最低限の年収条件をクリアできる場合が多いため、借入先の選択肢が広がります。

まず検討したいのは地方銀行で、低金利での借り入れが期待できます。また、金利は高くなりますが、融資期間や物件の融通が利きやすいノンバンクも、検討の余地はあるでしょう。

地方銀行・ノンバンク系は不動産投資ローンに積極的な場合が多いので、地域や自分の状況に合わせて選びましょう。

1,000万円超程度の場合・・・メガバンク

年収1,000万円超程度は高収入の部類になるので、不動産投資ローンでも優遇されやすくなります。

審査が厳しい金融機関でも融資を受けられる可能性が高いため、金利相場がもっとも低いメガバンクがおすすめです。

収入が安定しており、購入する物件の収益性をしっかりと見極めれば、審査でつまずくことは基本的にないでしょう。

不動産投資ローンの返済設定期間は短い方がいい？

不動産投資ローンを利用する際には、返済設定期間（完済までの機関）をどのくらいにするかも重要なポイントです。

一般的には、不動産投資ローンの返済設定期間は最長35年です。また、耐用年数を基準にする場合もあります。

返済設定期間を短くするメリットは、以下のようなものがあります。

• 返済総額を抑えられる（金利の支払い額が少なくなる）
• 早く完済できる（キャッシュフローの黒字化や売却可能になるタイミングが早まる）

一方、返済設定期間を短くするデメリットは、以下のようなものがあります。

• 月々の返済額が増える
• 審査が厳しくなる

返済設定期間を短くする方がいいのか、長くする方がいいのかは、一概に言えません。想定される家賃収入や空室リスクなどを考慮し、返済額とのバランスを取ることが大切です。

フルローンで不動産投資を始めてもいい？

不動産投資ローンを利用する際には、ある程度の頭金（物件購入費用の一部）を自分で用意するのが一般的です。

一方、一部の金融機関では、物件価格の100%を借り入れる「フルローン」を利用できる場合もあります。

自分で用意する費用が減れば、不動産投資を始めやすくなりますし、レバレッジ効果も高くなります。しかし、借入額が増える分リスクも高まるため、フルローンの利用は注意が必要です。

フルローンは初心者にはおすすめできない

基本的に、フルローンの利用は避けたほうが無難です。特に不動産投資初心者の場合、失敗する可能性が高くなります。

フルローンは返済負担が重くなるため、余裕のある運用が難しくなります。月々の収支がギリギリの状態になりやすく、あっという間に赤字になるかもしれません。

不動産投資のノウハウを知り尽くしたベテランなら一考の余地もありますが、基本的には頭金を用意し、返済金額を下げておくのがセオリーです。

フルローンで不動産投資を始めるリスク

フルローンで不動産投資を始める場合には、以下のようなリスクに注意する必要があります。

• 返済額が増え、収益を取りにくい
• 空室時には支払いは手出しになる

返済額が増え、収益を取りにくい

不動産投資ローンを借りれば、返済は物件から得られる家賃収入を充てることになりますが、フルローンでは月々の返済額が増えてしまいます。

つまり、入ってくる収入に対してローン返済の比率が高くなり、利益を得にくくなるのです。返済のために不動産投資をしている状態になり、不動産投資の意味がなくなります。

手元に残る利益を確保するためには、なるべく借入額を抑える必要があり、フルローンはその点で不利となります。

空室時には支払いは手出しになる

不動産投資では、入居者がいない空室状態になると、その間の費用はすべて手出しになります。当然、ローンの返済も同様です。

ある程度の空室も想定して、手元に資金を残しておくことが基本ですが、フルローンだと負担が重くなります。

空室時の資金を貯めるためには、日々の収益からいくらかを貯蓄に回したいところですが、先述の通りフルローンは収益を取りにくい方法です。

結果、フルローンでは手元の資金が足りない状態が続き、空室時の破綻リスクが高まっていくという、悪循環に陥る恐れがあります。

フルローンで始めてもいいケース

フルローンはあまりおすすめできない借入方法ですが、頭金が不要というメリットは魅力的です。

もしもフルローンの利用で迷った場合、以下にあてはまるかどうかで検討してみることをおすすめします。

• 万が一のときの返済資金がある場合
• 不動産投資経験が豊富な場合

物件の収益性や、自分の年収なども考慮しながら、慎重に検討するようにしましょう。

万が一のときの返済資金がある場合

万が一のときに対応できる返済資金が豊富な場合、フルローンを検討しても良いでしょう。万が一の場合とは、物件価格や家賃収入の下落、空室率の増加、災害やトラブルが起こったときの対応などが挙げられます。

これらの理由で家賃収入が減ったり、出費が発生したときに、不動産投資を続けられるかどうかがポイントとなります。

「資金があるなら頭金に入れれば良いのでは？」と思うかもしれませんが、運用開始後に自由に使える資金を確保しておくことで、想定外の事態にも柔軟に対応可能です。

返済額の軽減を取るか、運用中のリスク対応を取るか、どちらを優先するかで考えると良いでしょう。

不動産投資経験が豊富な場合

フルローンで不動産投資を成功させるためは、収益性の高い物件選び、効率的な運用方法、的確なリスク管理などが必要です。

そのため、知識の少ない初心者には難しい投資方法ですが、ベテランの投資家ならうまく収益をあげられる可能性があります。

経験豊富な投資家であれば、不動産投資会社や金融機関とも繋がりがあり、情報収集や交渉も有利に進められます。フルローンでの不動産投資では、こうしたスキルや知見をいかんなく活かせるでしょう。

まとめ

不動産投資ローンは、レバレッジ効果という恩恵を得られる一方で、返済というリスクを背負うことになります。

大切なのは、「自分が借りられるローンはどれか」と「自分に可能な返済プランはなにか」を考えることです。

これらのシミュレーションは専門的な知識も必要になるので、まずは不動産投資会社などの専門家に相談することをおすすめします。自分に合ったプランでローンを組んで、不動産投資の成功率を高めましょう。