不動産投資ローンと住宅ローンの両立は可能です。
順番としては一般的に不動産投資ローンを先に組むことが望ましいと言われています。ただし、投資事業での賃料収入が安定していることと、給与などの本業の収入が高いことや安定していることなどが条件です。
そもそも、本業の収入に安定性がなく年収が低い場合や属性が良くなければ、両立自体が難しくなり、融資を受けることが難しくなります。
本記事では不動産投資ローンと住宅ローンの違い、両立するなら不動産投資ローンを先に組むことがおすすめの理由について解説します。さらに、双方のローンを両立するコツについても紹介するので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
はじめに、不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて解説していきます。
下記は、双方の違いについてまとめた表です。一目見て、両者は同じローンでも本質的には全く違うものであることが分かります。
| 不動産投資ローン | 住宅ローン | |
|---|---|---|
| 融資目的 | 収益物件の購入 | 自宅の購入 |
| 返済原資 | 家賃収入 | 個人の労働収入 |
| 最大融資額 | 大きい（年収の〜約20倍） | 小さい（年収の約5〜8倍） |
| 審査内容 | 個人の属性、収益性 | 個人の属性 |
| 金利 | 高い（約1.5〜3.5%） | 低い（約0.5〜2.0%） |
| 税制優遇の有無 | なし | あり（住宅ローン控除） |
| 法人契約の可否 | 可能 | 不可 |
以下に、各項目について双方の違いを詳しく解説していきます。
融資目的
はじめに、不動産投資ローンと住宅ローンは融資目的が異なります。
不動産投資ローンは投資用物件の購入、住宅ローンは自宅の購入です。投資用物件とは、アパートやマンションなどの不動産を取得後に第三者に賃貸して賃料収入を得る物件となります。
また、自宅（マイホーム）とは本人が日常生活で住まいとする本宅です。一般的には住民票がある家がマイホームとなります。住宅ローンを組む場合には、ローン実行後速やかに融資物件へ住民票を移すことが利用条件です。
一方で不動産投資ローンは、他人が居住する住まいであるため住民票の移動はありません。なお、住宅ローンでも住民票の移動を条件としないセカンドハウスローンを提供する金融機関もあります。
返済原資
返済原資も異なります。
住宅ローンは、本業や副業などの労働で得た収入が返済原資となりますが、不動産投資ローンは賃料収入です。住宅ローンは、自らが本業などの労働で安定的に収入を得ていれば問題ありません。
一方で不動産投資ローンは賃料収入に依存する形になるので、賃料を安定的に取れる物件の収益性が返済原資を確保するポイントとなります。もっと言うと、物件から収益がうまれなければ返済は厳しい状況に陥ってしまいます。
また、賃料収入は一定であるため経費として差し引く分を抑えることも重要です。そのため、不動産投資ローンではなるべく借入額を抑えて金利が低いローン会社を選べることもポイントとなります。
最大融資額
最大融資額にも違いがあります。
住宅ローンの融資額は、年収に対して5～8倍程度に設定されています。融資上限金額は、大手金融機関で2億～3億以内が一般的です。
一方で不動産投資ローンは、年収の20倍程度まで借入できるケースがあります。その理由は、年収以外にも物件の収益性、つまり賃料収入も審査の対象となるからです。なお、最大融資額はローン会社により異なりますが5億～10億円以内に設定しているところが多くあります。
不動産投資ローンでは、物件の収益性が高いとローン会社が判断すれば、同じ年収でも住宅ローン以上の借入ができます。
審査内容
審査内容にも違いがあります。
住宅ローンの審査対象は、収入や勤務先などの個人の属性のみです。物件の立地の良さなどは原則関係ありません（築年数が古いなどで担保評価が低い場合には、借入額が減るなどの影響が出るケースもあります）。
一方で不動産投資ローンは、物件の収益性も審査対象です。駅距離、立地するエリア、築年数、家賃設定などで物件の収益性が総合的に判断されます。
人気のエリアで不動産需要に合致する物件、家賃設定が高い且つ稼働率が高いと見込まれるエリアであれば、収益性が高い物件となるのでおのずと審査自体もスムーズに進むでしょう。
なお、不動産投資ローンでは個人の内容よりも物件の収益性や資産的な価値を重視する傾向が強く、年齢制限は不問としているローン会社が多いです。一方で住宅ローンの場合には、殆どの金融機関で借入可能年齢を70歳、完済年齢を80歳前後に設定しています。
金利
金利にも違いがあり、一般的に不動産投資ローンのほうが高くなっています。
住宅ローンの金利は、最も安いローン会社の変動金利で0.2～0.3％台の金利で提供されています。一方で不動産投資ローンの金利は安くても2％台半ば、概ね3％～4%台が主流です。
住宅ローンは、日銀の政策金利をベースに変動は短期プライムレート、固定は長期プライムレートを基準に決められていますが、各行で定める金利優遇（金利の割引）により実質的に低金利状態となっています。
税制優遇の有無
税制優遇の有無にも違いがあります。
住宅ローンを利用すると、原則住宅ローン控除が使えます。住宅ローン控除とは、年末のローン残高に対して所定の控除率を掛けたものを所得税と住民税から還付する制度です。住宅の性能や引き渡しを受ける時期でローン残高の対象額が異なるので、注意します。
一方で、不動産投資ローンの利用で住宅ローン控除は使えません。また、他一切の税制優遇措置はマイホームではないので適用外です。
法人契約の可否
法人契約の可否にも違いがあります。
住宅ローンは個人が対象であるため法人契約は不可、一方で不動産投資ローンでは可能です。
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不動産投資ローンと住宅ローンの両立は可能か？
不動産投資ローンと住宅ローンの両立は可能です。しかし、必ず両立できるとは限りません。
両立を考えている方は、以下の2点を押さえておくといいでしょう。
- 先にローンがあると審査で不利になることも
- 両立するなら不動産投資ローンを先に組むのが望ましい
先にローンがあると審査で不利になることも
先述でも紹介したとおりに、両立自体は可能です。但し、先に組んだローンが債務として見られ返済比率に含まれます。
よって、審査の状況によっては、既存借入があることで不利になることも考えられます。
なお、返済比率とは年間の所得に対してローン返済額に充てられる割合のことです。例えば、年間所得が1,000万円で返済比率の設定が35％以内であれば、ローン返済に充てられる返済額は年間350万円以内となります。
つまり、ローンを両立するには、二つ分のローン返済額を年間所得と所定の返済比率で計算される返済額以内に納めることが必要です。
理想的な返済比率は30〜35%以内
理想的な返済比率は、30%～35％以内です。
35％超となると、返済が難しいと判断されるので融資を受けられない場合も出てきます。
金融機関やローン会社によっては、40％程度を上限にしているケースはあるものの、個人の状況によっては返済に苦慮するケースも少なくありません。
よって、双方のローンを組むにしても借り過ぎないように調整することが重要と言えます。つまり、物件購入時の自己資金の捻出は不可欠です。
両立するなら不動産投資ローンを先に組むのが望ましい
両立を目指すなら、不動産投資ローンを先に組むことが望ましいでしょう。理由は、以下に挙げたとおりです。
- 理由1： 家賃収入を年収に含められるから
- 理由2： 不動産投資ローンの方が審査が厳しい傾向にあるから
- 理由3： 投資用物件であれば、売却も視野に入れられるから
理由1： 家賃収入を年収に含められるから
最初の理由としては、不動産投資ローンを先に組むことで、家賃収入を年収に含められるからです。
住宅ローンはあくまで本業や副業で稼いだ収入が対象となりますが、不動産投資ローンではそこに家賃収入を加えられます。ローンを組む段階では、家賃収入を得ている段階ではないのであくまで見込みとなりますが、収入に加えられることで借入額が飛躍的にアップします。
例えば、投資予定物件の想定賃料が月額20万円、年間で240万円の場合、本業の年収が700万円であれば審査上は年収940万円で見ることができます。
また、その後に住宅ローンを借りるケースでも、年収は「本業などの給与収入＋実際に得られた年間の賃料収入」が審査対象となる収入です。よって、本業以外の収入が加わることで借り入れできる金額が増えることから、総じてローンの両立はしやすい状況となります。
ただし、減価償却費などの必要経費の計上で不動産所得を抑えている場合には、抑えた金額が審査対象の金額となるので要注意です。節税対策のために所得を下げていると、ローンの両立ができなくなることもあるでしょう。
理由2： 不動産投資ローンの方が審査が厳しい傾向にあるから
2つ目の理由としては、不動産投資ローンのほうが、一般的に審査が厳しい傾向があるからです。
不動産投資ローンでは、個人の属性と投資物件の収益性が審査基準となっているために審査項目が多くなります。つまり、審査を通過するためにクリアする項目が多いので、おのずと審査は厳しくなる傾向があります。
また、住宅金融支援機構が公表するデータを見ると、金融機関は住宅ローンの取り込みに今後も積極的な回答が多いなか、不動産投資ローンの取り込みには現状維持の回答に留まるケースが見受けられます。
なお、金融機関が今後も住宅ローンを取り込みたい主な理由は、下記となります。
- 需要が底固い
- 収益性の高さ
- 貸し倒れのリスクが少ない
以上に挙げたとおりに、住宅ローンは誰もが必要なマイホーム取得のためのローンであり、今後も多くの利用者見込めます。一方で不動産投資ローンは、一部投資家が利用するのみで住宅ローン利用者に比べると圧倒的に数は少ないでしょう。
また、家賃収入を返済原資とするためリスクが高く、ローン滞納に陥るおそれもあります。よって、金融機関としてはどうしても比較的安全な融資である住宅ローンを強化する傾向が見られます。
以上のことから、少しでも多くの人に融資をしたい金融機関は、住宅ローンに関しては審査基準等を下げて借りやすい状況を作ろうとします。一方で不動産投資ローンは現状維持の回答が多く、今後借りやすい状況になることについては考えにくいでしょう。
つまり、ローンを両立するならば【借りにくい不動産投資ローン】を先に借りて、その後【借りやすい住宅ローン】を借りるほうが審査は通りやすいと考えられます。
（参考）住宅金融支援機構
理由3： 投資用物件であれば、売却も視野に入れられるから
投資用物件であれば、最悪返済できなくなっても売却を視野に入れられます。
逆に自宅の場合はそう簡単にはいきません。家族の職場や学校の都合もありますし、生活環境を変えることは大きな出来事になってしまいます。一方、投資用物件の売却であれば、家族や生活への影響もないと言っていいでしょう。
つまり投資用物件があることで住宅ローンに支障があれば、オーナーチェンジでの売却も選択肢に入れられるということです。
なお、売却するには完済が必須条件となるため、予め借入額を抑えておく必要があります。そのためには、購入時に100%ローンではなく、物件価格に対して10％～20%の自己資金を用意しておきましょう。
不動産投資ローンと住宅ローン両立のコツ
不動産投資ローンと住宅ローンの両立には、コツがあります。以下に代表的な2つのコツについてご紹介していきましょう。
- ①収益性の高い物件を選ぶ
- ②収益は多めにストックする
収益性の高い物件を選ぶ
両立するコツは、収益性の高い物件を選ぶことです。
収益性の高い物件を選ぶと賃料を安定的に得られて、高収入をもたらします。当然に年収が増える形になるので審査を進めるうえでは有利に進みます。
反対に収益性の低い物件を選択すると賃料収入が少なく、さらに経費を計上することで所得がマイナスとなるおそれがあります。これにより年収を増やすことができないために、住宅ローンの審査が有利に進むことはありません。
収益は多めにストックする
両立するコツ二つ目は、収益は多めにストックしておくことです。不動産投資で得た収益はストックしておき、住宅ローンを組むときの自己資金に充てるようにしましょう。
両立を目指すには、限られた収入と融資限度額のなかで融資を受けるしかありません。双方とも100%ローンという形は難しいことを考慮して、なるべく借入額を減らすように努力します。そのためには自己資金のストックが必要です。
両立する場合は入念なシミュレーションを
不動産投資ローンと住宅ローンを両立する場合には、入念なシミュレーションが必要です。高額な借入を二つ持つことになるので、支払いが厳しくならないように十分に気を付けます。
特に収益不動産の経営は、稼働率次第で大きく変わってきます。仮に空室期間があれば収支は即赤字になるケースが多く、数か月継続すれば収支的に難しい状況となるおそれもあるでしょう。
シミュレーションは、表面利回りのみで計算しないこともコツです。稼働率は厳しめに設定して空室リスクや家賃未納、修繕費を負担するリスクなども勘案してシミュレーションを行います。
つまり、収支のシミュレーションは厳しめに算出してから、自らの収入や資力を見てローンの両立が可能か否かを判断します。
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住宅ローンで投資用物件は購入できる？
本章では、改めて住宅ローンで投資用物件を購入できるかについて解説します。
住宅ローンで投資用物件の購入は不可
住宅ローンで投資用物件の購入はできません。
金融機関に住宅ローンで投資用物件を購入したと発覚したら、契約違反となり即刻一括返済を求められます。フラット35の住宅ローンで投資物件を取得するケースが横行して問題となっていたのは、記憶に新しいところです。
現在では制度改革も進み、住宅ローンで投資用物件の購入はできないようになっています。
例外的に購入できる2パターン
賃貸物件でも、例外的に住宅ローンを利用して購入できるパターンがあります。以下にご紹介していきましょう。
- 賃貸併用住宅を取得する場合
- 転勤等で一時的に賃貸運用する場合
賃貸併用住宅を取得する場合
賃貸併用住宅を取得する場合には、住宅ローンが使えるケースがあります。
「自己居住部分が床面積の50%以上」などの条件で、一部金融機関（みずほ銀行やりそな銀行など）にて取り扱いをしています。
賃貸住宅の取得で住宅ローンが使えるメリットは、金利負担を抑えられることと審査が通りやすいことです。
なお、自己居住部分が50%未満の場合では、各々の面積割合に応じて住宅ローンとアパートローン（投資用ローン）を組み合わせるかたちとなります。
転勤等で一時的に賃貸運用する場合
転勤等で将来的に戻る予定がある場合、一時的な賃貸運用するときに限り住宅ローンの利用が認められるケースがあります。
なお、賃貸運用は勝手にはできずに必ず金融機関への相談は必須です。また、金融機関によっては認められないケースもあるので要注意となります。
原則、賃貸運用はNGというなかでの特別措置となるので、希望する場合には必ず金融機関への相談が必須、また賃貸運用する場合には住所変更などの手続きが必要となります。
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まとめ
不動産投資ローンと住宅ローンの両立は可能です。
但し、所得（本業などの収入や賃料収入）と返済比率から計算される融資限度額以内に借入額を納めることが、双方の融資を受ける数字上の条件となります。
また、不動産投資ローンを先に組むことをおすすめしていますが、節税対策で不動産所得を減らすと住宅ローンが借入できない事態に陥るおそれもあります。
よって、双方のローンを同時に借入するには、不動産投資する物件は収益性の高いものに絞ることや借り過ぎないこと、住宅ローンを借りる段階ではできる限り自己資金を入れることで返済比率に納めることが重要です。
多額のローンを二つ持つことになるので両立を目指すのであれば、投資物件の収支シミュレーションを厳しめに行うことが、ローンの両立で失敗しないコツと言えるでしょう。
不動産投資ローンと住宅ローンの両立に関してよくある質問
不動産投資ローンと住宅ローンの両立は可能か？
なお、両立するには以下に点について注意します。
・先にローンがあると審査で不利になることも
・両立するなら不動産投資ローンを先に組むのが望ましい
既存のローンがあることで次にローンを組むときに、返済比率に含まれて計算されるため審査で不利になるケースもあります。
また、両立するのであれば不動産投資ローンを先に組むことが望ましいと言われています。その理由は、質問3でご紹介します。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何？
一方で不動産投資ローンは、投資用物件を購入することを目的に融資されます。金利は高くて個人の属性以外に投資物件の収益性も審査対象となるため、総じて審査自体は通過しにくいことが特徴となります。
両立するなら不動産投資ローンを先に組んだほうが良い理由は何？
・理由1：家賃収入を年収に含められるから
・理由2：不動産投資ローンの方が審査が厳しい傾向にあるから
・理由3：投資用物件であれば、売却も視野に入れられるから
まずは家賃収入を年収に含められることで、借入額を飛躍的にアップできます。住宅ローンを借りる際にも、本業の給与収入と実際の年間賃料収入を含めて年収計算ができるため、借入額を増やすことができ双方のローンを両立できる可能性が高まります。
次に、不動産投資ローンのほうが審査が厳しい傾向があるからです。「通過しにくいローン審査」から「通過がしやすいローン審査」を行う順番のほうが、両立はしやすい状況と考えられます。
最後に投資用物件であれば、売却も選択できます。仮に住宅ローンを組むときに、既存ローンがあることで返済比率を超えてローンが組めなければ、投資物件の売却で対処することが可能です。
不動産投資ローンと住宅ローン両立のコツとは何か？
・収益性の高い物件を選ぶ
・収益は多めにストックする
まずは、収益性の高い投資物件を選ぶことになります。
ローンの両立は、投資物件の賃料収入を安定的に得られることが条件です。賃料収入が安定することで年収が増え、住宅ローンも組みやすい状況となります。
次に、投資事業で得た収益は多めにストックすることです。
多額のローンを二つ持つためには、双方が100％ローンという訳にはいきません。返済比率以内に納めなければローンの両立はできないので、自己資金はできる限り多めに入れてローン金額を抑えることが重要です。
住宅ローンで投資用物件の購入は可能か？
金融機関に住宅ローンで投資用物件を購入したと発覚したら、契約違反となり即刻一括返済を求められます。
なお、例外的に住宅ローンが使えるときがあります。
・賃貸併用住宅を取得する場合
・転勤等で一時的に賃貸運用する場合
詳細は、本編にてご紹介します。
