不動産投資はどれくらい儲かる？期待できる利回りや取り組む際の注意点について

「不動産投資がどれくらい儲かるのか」は、物件や不動産投資の種類によって異なります。

例えば区分マンション投資なら7%程度、アパート一棟投資なら8%程度などです。利回り上は数字に大きな開きはありませんが、それぞれによりかかってくる費用（管理費や修繕費など）が異なるため、儲けに重きを置くなら入念なシミュレーションが必要です。

本記事では、不動産投資の種類ごとの特徴と利回り、不動産投資で儲けやすい人・儲けにくい人の傾向、さらには不動投資で儲けを出すためのコツなどを解説します。

不動産投資はどれくらい儲かる？期待できる利回り一覧

不動産投資の利益は、どのような物件に投資するのかで大きく変わります。

下記表のように、さまざまな種類の不動産投資があるため「いくら儲かるか」は一言でいえません。物件の金額や立地によって、不動産の需要度合いも異なります。

一方で、いくら儲かるかはわからなくても「利益」がどれほど出るかを考えるための「利回り」は物件や投資方法ごとに考えられます。

実際に物件がある不動産投資の特徴について解説します。不動産の種類によって特徴が異なるので、自分に合う投資対象を探していきましょう。

• 区分マンション投資（1室のみ）
• マンション一棟投資
• 一戸建て投資
• アパート一棟投資
• 築古物件投資

区分マンション投資（1室のみ）・・・利回り目安7%

マンションの1室のみに投資する区分マンション投資は、投資初心者の方におすすめです。投資するのが1室のみなので、初期費用を低く抑えられるためです。また、管理するのが1室のみなので、共用部の管理がいらず手間を削減できます。

一方で、入居者がいない限り収入はありません。もしくは、入居者が退去した翌月から家賃収入がなくなってしまいます。ローンの返済を家賃収入から支払う計画の場合は、リスクの高い投資となるでしょう。

マンション一棟投資・・・利回り目安8%

マンション一棟に丸ごと投資すると、区分投資とは異なり空室のリスクを軽減できます。入居者が住んでいる全ての住戸から家賃収入を得られるため、利回りが高くなり家賃収入額を大きくしやすい点もメリットです。

しかし、マンション一棟を購入するため初期費用が非常に高額になります。購入する際にはローンに組み込めない諸経費がかかることもありますので、物件購入金額の10〜20％ほど現金の準備が必要です。

表面利回りの目安が約8％ですが、入居者数や空室状況、退去者がどれほど出るかで変わります。
入居者を増やし、満室の状態を作り出し維持できるように対策を考えておきましょう。また、退去者が出ても次の入居者が見つかりやすい対策も重要です。

一戸建て投資・・・利回り目安6〜8%

一戸建て投資は、マンションの一部屋の投資よりも長期的な家賃収入が見込みやすいです。一戸建てに引っ越して来るのは単身世帯ではなく、ファミリー世帯が多いので頻繁に引っ越すことが少ないためです。

退去回数が少ないことも予想できるため、修繕・リフォームの回数も抑えられ費用の削減につながり、利益を増やせます。

一方で、投資物件購入後、最初の修繕・リフォーム費用は高額になる可能性があります。中古の戸建は内装や設備など、さまざまな箇所が劣化していることが多いためです。劣化した状態のままでは入居者が来ることは望めないでしょう。

ある程度は費用をかけて、入居者が快適に居住できるようにリフォーム工事をする必要があります。

アパート一棟投資・・・利回り目安8%

アパート一棟投資は、マンション一棟投資よりも価格が安いため初期費用を抑えて物件を一棟所有できます。

複数の住戸があるため空室リスクを回避しやすい点はマンションと同様ですが、家賃設定をマンションより抑えることができるため入居者を募集しやすく、家賃だけで考えると高い入居率と高利回りが期待できます。

そのため、立地や物件の状態などのほかの要素を慎重に検討することで、儲けを出せる可能性があります。

しかし、マンションよりも家賃相場が低いです。1住戸あたりの利益額は低くなりやすいため、満室の状態にできるように対策を考えていきましょう。

築古物件投資・・・利回り目安6%

築古物件は、建物の耐用年数を超えているため物件の価格は非常に安くなっています。そのため、初期費用を抑えて不動産投資を始められる点がメリットです。物件価格が安いため、家賃の設定価格次第で高利回りが見込めます。

耐用年数を超えているため外装や内装・設備などが古くなっており、修繕工事やリフォーム費用が高額で発生する可能性が高いです。修繕工事費用次第で初期投資額やランニングコストが変わってきます。

購入前に物件を細かくチェックし、修繕工事が少なく済む場合は儲けやすい不動産投資になる可能性があります。

金融商品系

現物ではなく、不動産に投資できる金融商品があります。それぞれの特徴がわかると、現物不動産よりも取り組みやすく自分に合っているものが見つかるかもしれません。不動産投資で儲けるためには、現物以外の不動産投資も検討しておきましょう。

• REIT
• 不動産クラウドファンディング
• 不動産小口化商品

REIT・・・利回り目安4%

REIT（リート）とは「Real Estate Investment Trust」の略語で、不動産投資信託のことです。

投資信託なので、楽天証券などの証券会社を通じて市場で自由に売買が可能です。

実物の不動産は「すぐに売却して現金化したい」と考えても難しく、時間もかかります。REITはすぐに売却して現金化できる自由さがあります。また、金融商品なので建物維持のためのコストがかからず、修繕費や保険料も必要ないので管理が楽です。

一方で、証券市場で扱われるため、常に価格変動（元本割れ）のリスクがあります。例えば、地震や台風などの自然災害により、REITの対象になっている不動産物件が損壊・倒壊・地盤沈下などの被害に会うと価格は下落してしまいます。

また、REITを扱っている投資会社が倒産や上場廃止になる可能性もあるでしょう。投資先は慎重に検討し、リスク許容度の範囲内で投資を行いましょう。

不動産クラウドファンディング・・・利回り目安6〜8%

不動産投資クラウドファンディングとは、不特定多数の投資家から資金を少しずつ集め、その資金で不動産の運用を行い、発生する利益を投資家に分配するシステムのことです。

1口1万円程度で参加できる不動産投資クラウドファンディングもあるため、投資初心者が練習として少額から不動産投資をスタートできます。

投資したい金額を出すだけで済むので、労力はほとんどかかりません。実際の契約や不動産の運用・管理は、不動産投資クラウドファンディングを行う運用会社が全て行います。

手間がかからない点はメリットですが、デメリットもあります。

不動産投資クラウドファンディングは、REITと同じく元本割れのリスクがあります。入居者が入らなければ賃料から発生する利益が生まれないため、配当金ももらえません。

また、人気物件は利益が発生しやすいのですぐに投資家が集まり、クラウドファンディングの募集がすぐに終了してしまいます。

情報を得てすぐに判断して投資しなければ、儲けやすい優良物件を逃してしまう可能性があります。

不動産小口化商品・・・利回り目安2〜7%

不動産小口化商品とは不動産を小口化して投資家に販売し、不動産の家賃収入や売却益を投資家に分配する商品です。不動産投資クラウドファンディングと少し似ており、出資案件を自分で選び、一つの物件を投資家たちで共同で保有します。

小口化した不動産は、一口数万〜100万円程度の金額になります。

一口あたりの金額は、不動産投資クラウドファンディングよりも高くなるため、投資した分の配当金も高くなります。また、複数の不動産に一口ずつ投資してリスクを分散させることも可能です。

一方で、元本割れのリスクや、実物不動産と比べると利回りが低い傾向があります。不動産投資初心者にはおすすめできますが、中級者には物足りなく感じるかもしれません。

不動産投資で「儲け」を考える場合の注意点

不動産投資で儲けることを考える際に、利回りの内容を把握しておくことが重要です。利回りの種類と考え方について解説します。

「表面利回り」と「実質利回り」は異なる

「利回り」には「表面利回り」と「実質利回り」、表面利回りに含まれる「想定利回り」があります。

不動産投資運用中には必ず経費が発生します。表面利回りしか見ていない場合、当初の予定より利益が少なく感じてしまいます。利回りの意味を理解しておきましょう。

諸経費を考慮しない表面利回り

「表面利回り」は修繕費や空室リスク、税金などを考慮せずに計算して利回りを求めます。

物件情報などに掲載されている利回りの多くのものが表面利回りです。利回りを大きな数字で表示でき、宣伝に効果的なため表面利回りを掲載している不動産業者が多いです。

表面利回りは以下の計算式で求めます。

6％の表面利回りの物件ということが計算からわかります。

家賃相場を元に計算される想定利回り

「想定利回り」は表面利回りと異なり、空室を考慮せずに満室状態を想定して計算した利益率のことです。計算する上で、年間家賃収入を市場価格の想定額で仮設定して利回りを求めます。

想定利回りは以下の計算式で求めます。

7.5％の想定利回りということが計算からわかります。

諸経費を考慮する実質利回り

「実質利回り」は、維持管理費や税金などの諸経費を考慮した上で計算して利回りを求めます。

諸経費などを差し引いて物件の利益をできるだけ正確に出して利回りを求めます。表面利回りよりも正確に利益を計算できるため、適切な投資先か判断しやすい指標です。

実質利回りは以下の計算式で求めます。

実質利回りは4.2%と、表面利回りとかなり違うことがわかります。

不動産投資運用中には必ず経費がかかる

不動産投資には必ず経費が発生します。家賃収入から経費の支出を差し引いた上で収益が出るかどうかを計算しましょう。

以下は、不動産投資を行う際の主な経費です。

仲介手数料

入居者が決まると、仲介した不動産業者に仲介手数料を支払わなければいけません。金額は家賃の1ヶ月分です。
多くの場合、引越してくる入居者が初期費用として半月分を払い、残りの半月分を不動産オーナーが負担することが多いです。

（例）毎月10万の賃料の場合

・入居者：5万の負担
・不動産オーナー：5万の負担

修繕・リフォーム費用

入居者が退去した後は汚れていたり、傷や設備の故障などがあったりするため、修繕やリフォーム、クリーニング作業の費用がかかります。

傷などがないきれいな部屋で、設備などにも問題のない物件でなければ入居者の募集は困難です。

また、新規の入居検討者からいつ内覧希望の連絡が来るかわかりません。いつでも内覧してもらえるようにきれいな部屋を準備しておきましょう。

管理費用（管理委託料）

管理会社に管理業務を任せる費用のことです。

費用の相場は家賃の5％ほどですが、契約によっては空室でも払わなければいけないことが注意点です。入居者がいなくても、いつでもきれいに使えるように管理するための費用が発生します。

管理費用が高額な企業と契約している場合は、空室状態が続くと利益がどんどん減ってしまいますので管理会社は慎重に選びましょう。

管理会社によっては、オーナー業務を丸ごと代行している企業や不動産業者があります。そのため、管理会社を利用することで、会社員としての仕事をしながら副業で不動産投資に挑戦する方が多くなっています。

広告費

入居者を募集するためには、不動産会社のホームページに掲載してもらわなければいけません、そのための費用が広告費です。

複数の不動産業者と契約すると多額の広告費が発生しますが、ある程度は費用をかけて宣伝しなければ入居者を確保するのは難しいでしょう。どの宣伝媒体にどれほどの費用をかけるのかバランスを考えることが重要です。

ローン返済費用

不動産投資は初期費用が多額に発生するため、現金一括で物件を購入する方は少ないです。

多くの方が銀行などの金融機関から不動産投資ローンを借りて物件を購入します。ローン返済費用は完済まで20年、30年と時間がかかる方もいるため、慎重な資金計画が重要になります。

税金

不動産という資産を持つと、以下のようなさまざまな税金の支払いが発生します。

税金のことは複雑なので把握が難しいですが、簡単にまとめますので参考にしてください。

固定資産税

不動産などの資産を所有する方が毎年支払う税金で、不動産の評価額に基づいて計算されます。資産価値の高い物件を持っている人ほど税金は高くなります。

都市計画税

都市計画税は、都市整備などの費用に充てるための税金です。市街化を行う区域内の土地・建物の不動産の所有者に課税されます。

市街化を行う規模や内容は自治体ごとに違うため、税率は自治体ごとに計算されます。

所得税・住民税

「所得税・住民税」は、賃貸収入に対して課税されます。

家賃収入が多い年がある場合、その翌年に税負担が大きくなります。収入が多い年の翌年も継続的に収入が見込めるかはわからないため、利益が出たときほど税金の支払い対策を考えておきましょう。

事業税

「事業税」は事業所得に対して課税され、不動産の場合の税率は5％です。

不動産投資を行う場合、一般的には「5棟10室以上」の不動産を所有していると事業として認められることが多いです。

「5棟10室以上」とは、「戸建てを5棟以上、もしくはアパートやマンションの10室以上に投資していること」という意味です。

不動産投資で儲けを出せる人の特徴

不動産投資で儲けている人は、以下のような特徴があります。

「儲ける仕組み」ではなく、あくまでも儲けている人の特徴や傾向を紹介します。不動産投資を始める上で重要であり、失敗しにくくなる特徴です。

長期的な計画を立て目的がはっきりしている

不動産投資で儲ける人は、不動産投資ローンを返済し終わるまで、20年、30年という長期間を見据えた計画を立てています。

20〜30年の長期間になると、空室が発生したりほかのトラブルが発生したりします。そのような利益が減るリスクも想定して計算済みの状態です。

また、儲かる人は不動産投資の目的がはっきりしていることも特徴的です。目的によって投資方法や対策が変わるため、何のために不動産投資をするのか目的を設定しましょう。

（例）

• 老後生活への対策・・・ある程度の利回りも求めるが、手堅い物件を選ぶ
• 副業として挑戦し、現在の収入を少しでも増やしたい・・・利回りは最小でもいいので、手堅い物件を選ぶ
• 生活源としたい・・・利回り重視で、物件選びにはかなりこだわる必要がある

「不動産投資」ではなく「賃貸経営」という事業として捉えている

儲かっている人は、自分の事業として捉えて自主的に考えて行動しています。そのため、管理の全てを不動産会社に丸投げしていません。

不動産業者に任せられる部分は依頼し、必要なことは自分で行い不動産業者が依頼した業務をきちんと行っているのかも確認します。

不動産投資は業務が多いことも分かっているため、不労所得ではないことを理解しています。

慎重に物件の立地を選んでいる

儲けている人は、不動産投資における立地の重要性を理解しているため、投資する物件の立地を「都心」「駅近」「中古」に絞っています。

入居者のニーズと利益になる物件などをしっかりリサーチしています。

不動産投資についてしっかりと学んでいる

不動産投資で儲けるために自ら学び、利益を増やすために必要な対策などを理解しています。不動産投資は、少し聞きかじった知識で儲けられるほど簡単な投資ではありません。

例えば、以下の内容について学び、利益を増やす方法や損をしにくい方法を学んでいます。

不動産投資で儲からない人の特徴

不動産投資で儲からない人には、以下のような特徴が見受けられることが多いです。

計画性や投資の目的がはっきりしていない

資金や収支の長期的な投資計画を立てなければ、空室や思いがけない出費による収入減などの対策ができません。結果的に利益が減り、稼げません。

また、投資の目的がわかっていないと、自分が行う不動産投資の方向性や手法が合っているのかわからなくなります。計画や目的はしっかり作っていきましょう。

不動産投資について勉強していない

不動産投資について学ばず、不動産会社に運用を丸投げしたりサブリースを利用したりすると、当初の予想よりも稼げなくなってしまう可能性があります。その結果「不動産投資は儲からない」と考えることになってしまいます。

税金対策や損をしにくい方法などがわからず、利益が減ってしまう可能性がありますので自分から学んで不動産投資に取り組みましょう。

都合の良い予測を立てている

表面利回りだけを見て、理想の利回りや利益が出ると判断してしまうと稼ぐことは難しいでしょう。

また、不動産業者の営業トークに騙されてしまい、都合のいい部分だけを信じて物件を購入すると稼げないどころか損をしてしまう可能性もあります。

常に利益額や利回りが現実的なものか、自分の都合のいいように考えてしまっていないか検討しましょう。

不動産投資で儲けるコツ

不動産投資は「投資」なので「必ず儲かる方法」はありませんが「儲けやすいコツ」はあります。儲けやすいコツとして以下2点を解説します。

• プロのサポートを受ける
• 余裕のあるシミュレーションを立てる

プロのサポートを受ける

不動産投資会社など、不動産投資を専門的に行っているプロからサポートを受けましょう。顧客に物件を紹介するだけの企業もあれば、総合的な相談サポートを行っている企業もあります。

運用前の資金繰りの相談から、契約・売却に至るまでのサポートや不動産管理委託業務を受けていることもあります。

物件を紹介するだけの不動産業者を選ぶと、物件運用スタート後のサポートはあまり期待できないため注意しましょう。

運用が上手くいかずに元本割れが発生したり、投資詐欺にあったりすることもあり得ますので依頼先の企業は慎重に選びましょう。

余裕のあるシミュレーションを立てる

余裕のある不動産投資シミュレーションを立てることで、自分の資金に合っている投資物件を選べているのかを判断しやすくなります。

また、初期費用や毎月の収支を試算することで、必要なコストを把握しやすくなるでしょう。年間の利益や運用コストがわかれば、返済期間も予測できます。

一方で、あくまでもシミュレーションなので必ずしも想定通りにならない可能性もあります。そのためにも、ギリギリの返済プランではなく、余裕のある返済プランのシミュレーションを立てておきましょう。

まとめ

本記事では、不動産投資でどれくらい儲かるのかについて、不動産投資の種類ごとの特徴や利回りを含めて解説しました。

利益が出るかどうかは、実質利回りを計算することで予測できます。

しかし、数字上で予測できたとしても、それだけで儲かるほど簡単ではありません。不動産投資のデメリット・メリット・投資の目的を確認し、自ら学んでいかなければ儲けるのは難しいです。

一方で、リスク許容度を把握してきちんと学んだ上で不動産投資を行うと、儲けられる可能性は十分にあります。不動産投資で資産を増やし、豊かな人生を作り上げていきましょう。