不動産投資の危険エリア6つと見極め方｜狙い目エリアと合わせて紹介

不動産投資の際の物件選びや、経営の対応に大きく関わってくるのが、物件のエリアです。

不動産投資物件の中には、経営が難しく赤字リスクのある危険エリアが存在します。

例えば、安さや利回りにひかれて買った物件がなかなか埋まらず調べたら立地に問題があったなどは、典型的な例といえるでしょう。

その他にも避けるべきエリアは多数あるので、不動産投資の失敗を避けるためにも、危険エリアに関する知識は身につけておいた方がいいです。

この記事ではこれから不動産投資を始める方に向けて、危険エリアを見分ける方法や避けるための探し方、狙い目エリアの特徴などについて解説します。

不動産投資における危険エリア6つ

物件選びでは「エリアの見極めが重要」とよく言われますが、その理由は賃貸需要に関わるからのみならず、エリアは変更が利かない要素だからです。

また、危険エリアとは、ユーザーにとっての要望を満たさない、賃貸需要が薄いエリアというだけでなく、将来的に需要がなくなる可能性のあるエリア、ユーザーの要望よりもさらに細かい要素で不利なエリアを言います。

では、危険エリアは具体的に何になるかというと、以下6つが考えられます。

• 人口が減少しているエリア
• 生活利便性が低いエリア
• 駅まで遠い・交通利便性が悪いエリア
• 災害リスクが高いエリア
• 治安の悪いエリア
• 特定施設へ依存しているエリア

1.人口が減少しているエリア

現在基本的には日本全国で人口減少傾向なのですが、中には減り方が少ない、横ばい、もしくは都市部などでは人口が増えているエリアもあります。

2022年、前年比で1,000人以上人口が増えた都府県は下記です。

出典：総務省「住民基本台帳人口移動報告」

一般的に、人口の減少しているエリアは、比例して賃貸需要も低下しています。

また、地方の物件は地元の方か、現地の事情によく通じていない限り、基本的に賃貸経営の難易度は高いです。

分かりやすく開発中、あるいは今後開発のかかるエリアでない限り、将来の安定した賃貸需要を計算することが難しいためです。

2.生活の利便性が低いエリア

生活の利便性は、近くによく利用する施設があるかで決まります。

まずスーパー、コンビニエンスストアが近くにないというのは総じて物件が敬遠される材料となります。

出来れば複数の店舗があった方が、閉店などのケースに耐えやすくなります。

続いて保育園、幼稚園、小中学校が遠いと、ファミリー層向けには敬遠の材料となります。

公園や公的な親子の会合施設、一時託児施設などの有無も、小学校入学前の子どもを持つ家庭には、とてもニーズが高い要素です。

加えて生活の利便性に関する施設として、医療施設、金融機関などが重要となります。

購入物件で想定する入居者が単身者か2人か、子どもを含む家族かなどに合わせて、利便性の良い場所の想定も変えて考えることが大切です。

3.駅まで遠い・交通利便性が悪いエリア

最寄り駅からの距離に関しては、できれば5分以内が理想で、駅徒歩10分・道路距離にして800メートルが、賃貸需要を左右する一つのラインと言われています。

駅徒歩10分を超える物件でバス停などが近くにないなどが重なった場合、さらに成約しづらい物件となります。

地方など、車をよく使う地域は駅近でなくともニーズが生じている場合もあるのですが、その場合、繁華街や事業所のあるエリアまで渋滞するケースがあるかどうかもチェックしておきましょう。

絶対的な交通量は都市部ほどではないものの、大きな河川を渡る橋の数が限られる、高速のインター手前で車が滞留するなどの場合がありえます。

4.災害リスクが高いエリア

河川の氾濫、土砂崩れ、地震の被害が大きい（活断層の有無や地盤）、地震に伴う液状化などが懸念される箇所は避けたいものです。

これは、入居者を守る観点のほかに、建物に被害が及ぶと賃貸できなくなるリスクを考えるためです。

入居サイクルが長い家族層向け物件では、ユーザー自身も気にされる場合があります。

災害リスクがお買い得の理由になっている例は23区の中にもあります。

隅田川の東側エリアの墨田、江東、江戸川、葛飾の各区の一部は魅力的な街並みや立地、こなれた価格に惹かれるのですが、この近辺は海抜ゼロメートル地帯で、水害リスクの高いエリアです。

万一のことを想定し、不動産投資の対象として大丈夫かを考える必要があります。

5.治安の悪いエリア

治安の悪いエリアは女性の一人暮らしや、子どもを含む家族層には敬遠されることが多いです。

所轄警察署のデータを見ることもできますが、現地に行き、夜道の暗さ、人通りの多さ、落書きやゴミ出しの状況を見ると、いろいろと分かることがあります。

ただ、以前のイメージで治安が悪いとされていたエリアが、自治体の子育て施策などによって改善されている場合があります。

また、例外的に繁華街の中心部は通勤等の徒歩距離が短く、終電車で帰宅できない医療関係者や飲食店従業員などを対象に設定すると、高い賃貸需要があることも多いです。

6.特定施設へ依存しているエリア

大学や大規模な工場、倉庫などへ賃貸需要を依存しているエリアはやや危険ということも考えておきましょう。

大学は少子化の影響でキャンパスの移転や統廃合が続いており、企業も関東圏では近年、ホンダが小型車工場の大規模移転を行った例があります。

大学や企業の撤退が起こると、一気に賃貸需要がなくなることになります。

物件を購入して運用が始まってからも、依存している企業や大学の移転・撤退情報をつかんだら、いち早く売却にかじを切る決断が必要です。

そのためにも、いつも情報をキャッチするアンテナを立てておくのが大切です。

不動産投資の危険エリアを見極める方法

危険エリアというのは一見わからないことも多く、売主側も取引上の義務であるような告知事項に抵触しなければ、知っていても説明することはないと考えるべきでしょう。

そこで物件を買う側が、危険エリアを見極める必要があるのです。

以下の点について、できる限り調べましょう。

• 直近の人口動向を調べる
• 地価の推移を調べる
• 近隣でコンビニの撤退（空き店舗）がないか調査する
• 駅までの道、周辺の道を歩いてみる
• 災害リスクを調べる
• 複数の専門家から意見を聞いてみる

直近の人口動向を調べる

前述のように、人口の増減は賃貸需要に影響を及ぼします。

人口の増減は、どんな年齢層の方が増減しているかなども含めて確認するのが良いです。

ただしひとつ落とし穴があり、2020年から2021年にかけての人口減や駅の乗降客数減が記録されている場合、コロナ禍の影響による一時的なものである場合が多いです。

この時期の人口情報については、不動産会社に賃貸需要の戻り具合を確認するなどして、情報の補完をしましょう。

地価の推移を調べる

地価が下がっている場合、よほど今後の賃貸需要増や需要キープに対する確信がなければ避けたいエリアです。

前年比だけではなく、過去5年から10年にさかのぼり、エリアにどのような変化が起きているかを類推します。

近隣でコンビニの撤退（空き店舗）がないか調査する

コンビニエンスストアやドラッグストアは出店前に入念な調査が行われ、業績に応じて撤退の決断も早いため、近隣に空き店舗が目立つ場所の場合、やや危険なエリアと考えることができます。

ただ、より賃貸条件のいい近所に移転するための閉店や、借地・借家期限の終期にともなう移転の場合もあるので、店舗の閉店の経緯については近くの不動産会社に聞いてみることもおすすめします。

駅までの道、周辺の道を歩いてみる

駅までの道、物件周辺の道は徹底して住む人の立場に立って歩いてみましょう。

チェックポイントは以下です。

• 駅までの道のりの様子
• 歩きやすさ
• 夜道の様子
• ゴミ出しの様子

地図アプリで駅からの道路距離が10分以内でも、急な坂道だったり、自転車の走る場所の便、信号や踏切などの関係で、実際には手間や時間を取られる場合があります。

歩道の広さや歩きやすさは、外を歩いているときの安全性につながるので、特に乳児・幼児を持つファミリー層は気にする点です。

夜道の安全性や街の治安の様子は、物件のセキュリティと並んで、女性のユーザーが気を遣います。

街の治安、マナーの良さ、気持ちよさなどはゴミ出しの様子にあらわれます。ユーザーが物件の内見をする際に、ごみ収集所の荒れた様子が目につくと嫌がられることがあります。

ゴミ出しの様子は朝、夜道の様子は夜にチェックすることになるため、最低2回足を運ぶことになりますが、何回か実際に現地を足で調査すると見えてくるものがあります。

思いのほか細かいと思われるかもしれません。しかし繰り返しますが、しっかりと賃借人の目線に立って調べましょう。

その街で実際にどのような犯罪が何件起きているかは、所轄警察による月ごと累計の「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」が発表されているので、参考にしましょう。

区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数（警視庁）

災害リスクを調べる

災害で物件に人が住めなくなると、賃借人の生活・不動産の運用、どちらも立ちゆかなくなります。

いつ来るか、来ないか分からないとはいえ、災害の危険エリアは事前に避けておくべきです。

自然災害は風水害と、地震に伴う倒壊や液状化・ライフライン途絶・津波などがあります。

危険な地域や避難場所については、ハザードマップで確認が可能です。

ただし、ホームページ上のハザードマップは縮小率が高い関係で詳細が確認しづらいことが多いため、自治体の役所の窓口で、詳細を確認するのも良いです。

ここで裏技かつ本質的な情報収集として「地元の高齢者の方に、過去の災害の歴史を聞き取りする」という手段がかなり有効です。

古くからある家をチェックし、そこに住まわれる方に手土産持参でお話を伺い、過去に何回くらい水害や地震の被害が出たか、その時の被災の様子や、被害の程度を教えてもらうのです。

同じ町内でも頻繁に水に浸かる場所はおよそ決まっており、地震などでは結局その土地の地盤の状況が被害の程度を大きく左右します。

大きな台風を何度か経験すると、ハザードマップの内容がだいたい正確である点も分かると同時に、本当に危険な場所は、記憶によって残されるということも体感します。

地名が「地盤が緩い、洪水が起きやすい」など、過去からの災害アラートの申し送りだという説もありますが、区画整理や自治体の合併などで、その正確性は疑わしいところもあります。

危険エリアに相当する諸要素を、統計情報とハザードの2点から机上調査するための項目は、以下の表を参考にしてください。

ここまでやっておけば、様々なことが立体的にわかるうえ、金融機関へ借入の事業計画を出す際にも、本気度のアピール力や説得力が違うでしょう。

これらの項目の机上調査のほか、各項目については言うまでもなく、実際に現地に行って足で確認することが必要です。

複数の専門家から意見を聞いてみる

危険エリアか、あるいは有望なのかの判断材料として、複数の専門家から意見を聞くことで、見極めの確度を高めることができます。

単一の情報源だと、その人あるいは企業のビジネスに有利な情報提供に限定される可能性があるため、複数からの意見を聞くことが肝心です。

相談できる相手として、最終的には物件の仲介から物件の管理、運用の相談に至るまで、相談が可能な不動産会社を見つけることが必要です。

安心して頼れるパートナーを見つけることで、充実した不動産投資を目指しましょう。

不動産投資における狙い目エリアの特徴

危険エリアとは逆に狙い目エリアの探し方の基本は、危険エリアで挙げた条件をクリアするほかに、以下のような特徴をチェックすることで判断しやすくなりますので、ぜひ参考にしてください。

• 再開発が進んでいる
• 住みたい街・住みたい沿線ランキングで上位に入っている
• 単身者が多い

再開発が進んでいる

周辺道路が整備されていたり、商業施設がどんどん加わっているエリアは、人が今後集まってくる可能性が高いといえます。

また、再開発対象のエリアは、以下の理由からも将来的に賃貸需要が高まる可能性があります。

• 周辺道路が整備され、交通の利便性がよくなる
• 商業施設が誘致され、生活の利便性が改善する

都市計画は法律に従って計画が作成され、それに沿って進むものなので、そこには10年後や20年後の街の青写真があります。

ただし、住民の反対によって計画が変更、あるいはとん挫する可能性もあるため、注意しましょう。

「ここにできるはずだった大規模商業施設の計画が変更になって、あちらのエリアに移った」というのは、割とある話です。

都市計画法に沿った開発計画を調べて読み解くのも良いですが、専門家である不動産会社のスタッフに質問するのが分かりやすいです。

たとえば「ここはこれからアパートが沢山建つ？」「あの辺はこれから商業施設はできる？」「あの道路はどこにつながる？」「この辺はこれから人は増える？」という内容です。

地元の不動産会社なら、即座に答えてくれるでしょう。

住みたい街・住みたい沿線ランキングで上位に入っている

住みたい街・住みたい沿線ランキングは、リクルートやホームズの調査が有名です。

「憧れのハイグレードな街」のランキングというニュアンスもあり、上位の街はそのステータスから、高額賃料エリアであることも多いです。

とはいえ近隣の街の賃貸需要を考える一つの指標にはなり、周辺エリアとしてのニーズで、大きく外れることは少ないといえます。

以下の表のように、調査ごとに結果にかなりのばらつきがあるのですが、それでもじっくり見ていると、街の人気度の理由や、ユーザーの志向が見えてきます。

リクルート・suumoの調査の有効サンプル数は10,000人程度で、住みたいと思う街、駅の統計からポイント集計した合計がランキングとなります。

出典：suumo みんなが選んだ住みたい街ランキング2023

もうひとつの指標として近年話題になっているのが、東洋経済オンラインによる「住みやすさランキング」です。

2023年で30年目を迎える東洋経済のランキングは、住みよさを表す安心度・利便度・快適度・富裕度・住居水準充実度の5つの各指標について偏差値を出し、その平均値を総合評価として順位付けしています。

出典：ニッセイ基礎研report

住みよさランキングは行政の行き届き方や、住民の経済状況などを数値化しているため、街の比較としては信頼の置ける指標と言えるでしょう。

ただし注意点は、人口の集まる賃貸需要の高い街が上位になるとは限らないことで、たとえば住みよさランキング2023の総合1位は、人口5,000人強の石川県野々市市でした。

出典：｢住みよさランキング2023｣全国総合トップ200｜東洋経済オンライン

再開発や住みたい街などの指標がない場合、推奨される狙い目のエリアはやはり、地方に比べて都市部です。

都市部は人口も増加傾向で賃貸需要が安定して高く、不動産価格も家賃相場も上昇しています。

まず地方はエリアによるユーザーの需要の見極めが困難です。

また、地方で新しく開発が行われて市街化区域ができた場合に、都市部のように人の集まる場所が増えるのではなく、元の市街地の方が寂れてしまうという現象が起きることがあります。

もちろん地方でも将来の需要増指標や、集客のためのプランがあれば、良好な運用のチャンスはあります。

単身者が多い

都心のベッドタウンなど単身者の居住が多いエリアは、家族世帯も含めて賃貸需要が高い傾向にあり、狙い目のエリアといって良いでしょう。

単身者の多いエリアは、入居者の入れ替わりに強い単身用アパートや、区分マンション投資と相性が良いといえます。

単身者でも少し広めの物件は、コロナ禍に伴うリモートワークの普及から東京圏で一時期、山手線の駅から60分前後の郊外のアパート1棟が活発に売れるという現象が起きました。

しかしコロナ禍の終息に伴い、今後の動向は注意する必要がありそうです。

逆に一戸建てを志向する場合は、郊外や地方などで交通の便は少し犠牲にしても、バスや自家用車を利用し、その分広さやグレードなどのコストパフォーマンスを求める層を意識して検討すると良いでしょう。

せっかく狙い目のエリアを選んでも、エリアの特性に合っていない物件を購入してしまうと、空室に苦しむことがありますので、要注意です。

まとめ

これから不動産投資を始める方に向けて、危険エリアを見分ける方法や避けるための探し方、狙い目エリアの特徴などについて解説しました。

危険エリアを避ける調査を進めることの利点は、物件選びに役立つだけでなく、専門家の言葉が腑に落ちたり、ちゃんと質問できる予備知識がつくことも含みます。

データはその中から何を読み取るかが大切なので、数字の見方についても専門知識を持つ不動産会社などに、ぜひ積極的に質問しましょう。