ワンルームの不動産投資は初心者にピッタリ！いい物件の見つけ方まで解説

金融庁の審議会によると、年金収入だけでは老後の生活費が2,000万円程度不足するため、老後資金を補うための自助努力が求められています。
参照：金融庁

しかし、自助努力を求められてもそう簡単に2,000万円貯まるものではありません。そのため、どうやって不足する老後資金を補えばいいか悩んでいるという人も多いのではないでしょうか？

そんな悩みを抱えている人には不動産投資がおすすめです。不動産投資にはさまざまな種類がありますが、特におすすめするのがワンルームマンション投資。

この記事では、ワンルームマンション投資の特徴、メリット・デメリット、投資用ワンルームを見極める7つのポイントについて解説します。

ワンルームマンション投資の特徴

不動産投資といっても、以下のようにいくつか運用方法があります。

どの方法も、投資用不動産を購入して家賃収入を得るという基本的な仕組みは変わりません。なぜワンルームマンション投資は初心者にピッタリなのでしょうか？ワンルームマンション投資の特徴について見ていきましょう。

ワンルームマンションは不動産投資初心者向けの物件

不動産投資の運用方法はいくつかありますが、その中でもワンルームマンションは不動産投資初心者向けという特徴があります。その理由は以下の2つです。

株式投資やFXは大きな利益が期待できますが、利益を得られるかどうかは定かではありません。そのため、株式投資やFXはハイリスク・ハイリターンと言えます。

一方、ワンルームマンション投資は大きな利益を期待できません。しかし、継続的に安定した家賃収入を得られるため、ローリスク・ローリターンです。

また、間取りの大きいマンションや1棟マンション（アパート）を購入する場合は、自己資金が多くかかります。しかし、ワンルームマンションを購入する場合には、比較的安い自己資金で始めることが可能です。そのため、ワンルームマンションは「リスクを抑えたい」「安い自己資金で始めたい」という不動産投資初心者向けの物件と言えるでしょう。

単身者の増加で市場は大きくなっている

「少子化によって将来的に人口が減少していくことを考えると、不動産の需要がそのうち期待できなくなるのでは？」と不安を抱いた人も多いと思います。ワンルームマンション投資ではそのような不安は必要ありません。

確かに日本の人口は少子化によって減少傾向が続いています。2018年（平成30年）に内閣府が公表した「高齢社会白書」では、2029年に人口1億2,000万人を下回った後も減少が続き、2053年には人口が1億人を下回ると予想しています。
参照：内閣府　高齢社会白書
一方で、2018年に総務省が公表した「情報通信白書」では、未婚率の増加・核家族化の影響で年々単身者が増加しています。ワンルームマンションは単身者向けの不動産投資であるため、人口減少の中でも安定した需要が期待できるでしょう。
参照：総務省 情報通信白書

回転率が高い

不動産投資では、空室が生じている場合には家賃収入が得られません。そのため、空室期間が短いほど良いと言えますが、ワンルームマンションは回転率が高いので空室期間が短いという特徴があります。

たとえば、ファミリーマンションは、頻繁に引っ越すと家族への負担が大きくなるため、比較的入居期間（契約期間）が長いという特徴があります。しかし、入居期間が長いということは、回転率が低いことを意味しているので注意が必要です。

一方、学校などのある程度の需要が期待できる場所でワンルームマンション投資を始めれば、卒業と同時に空室になってしまうものの、次の入居者を確保しやすいと言えます。そのため、ワンルームマンション投資であれば、空室に悩む可能性が低いでしょう。

売却益ではなく家賃収入を狙う

資産運用で得られる利益は、大きくインカムゲインとキャピタルゲインの2つに分けられます。ワンルームマンション投資では、売却益などのキャピタルゲインが目的ではなく、家賃などのインカムゲインが目的です。

インカムゲインは、資産を持ち続けることで得られる利益のことです。株式投資の配当やFXのスワップポイント、不動産投資の家賃などが該当します。持っている間は確実に得られる一方、利回りが低いことが特徴です。しかし、不動産投資のインカムゲインはほかの資産運用のインカムゲインより利回りが高いという特徴があります。そのため、ワンルームマンション投資では、まとまった利益を継続的に得られるでしょう。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

ワンルームマンション投資の特徴を聞いて、「ワンルームマンション投資が気になった」人も多いと思います。しかし、ワンルームマンション投資を始めるには、どんなメリットやデメリットがあるのかを把握しておくことが重要です。ワンルームマンション投資のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資には以下の2つのメリットがあります。

マンション（アパート）を1棟もしくはファミリーマンションを購入する場合には、ある程度のまとまった資金が必要です。しかし、ワンルームマンションは投資規模が小さい物件なので、購入金額を安く抑えられます。

また、不動産投資における利回りは「家賃収入÷購入金額」で求められます。そのため、購入金額が安いワンルームマンションは、利回りが高くなりやすいです。これらのメリットからワンルームマンション投資は資金効率が良い運用方法と言えるでしょう。

ワンルームマンション投資のデメリット（リスク）

ワンルームマンション投資には以下の2つのデメリットがあります。

不動産投資は安定した家賃収入が魅力ですが、家賃収入が得られなければ意味がありません。たとえば、空室が生じているもしくは入居者がいても家賃を滞納している状況では家賃収入が得られません。ほかに、火災や地震などの自然災害で建物が滅失した場合も家賃収入が得られなくなります。空室・滞納・災害リスクと隣り合わせにあることが大きなデメリットです。

また、「不動産価格が上昇することで売却益も期待できるのでは？」と思っている人も多いと思います。しかし、不動産価格が上昇するのは再開発の地域であるもしくは需要が高いなど、極めて稀なケースです。

経年劣化で不動産の販売価格は下落するのが一般的で、利益が出るどころか損をする可能性が高いことがデメリットと言えるでしょう。

投資用ワンルームマンションを見極める７つのポイント

ワンルームマンション投資のデメリットは全ての不動産投資に共通のデメリットです。一方、メリットはワンルームマンション投資に限ったもの。そのため、ワンルームマンション投資は、やはり不動産投資初心者に向いていると言えます。

しかし、どのような条件のワンルームマンションでも良いわけではありません。安定した家賃収入を得るには、需要が期待できるワンルームマンションに投資できているかが重要です。投資用ワンルームマンションを見極める際に重要な7つのポイントについて詳しく見ていきましょう。

①駅（路線）

駅からの距離は近いほど良いと言えます。なぜなら、駅の周辺はワンルームマンションが多い不動産投資の激戦区なので、ほかのワンルームマンションと差別化しなければいけないからです。

しかし、ただ単に駅に近ければ良いというわけではありません。立地が良ければ固定資産税も高くなります。近くても1日の乗降者数が少ない駅では需要が期待できないため、乗降者数が多い駅を選ぶ方が良いと言えます。もし、乗降者数が多い駅で初期投資が大きくなる場合は、乗り換え路線が多いターミナル駅に近い駅を選ぶこともポイントの一つです。

②エリア

エリアによって需要が大きく異なります。そのため、ワンルームマンション投資を始める際は、エリアの選定に注意した方が良いと言えます。たとえば、子供の成長に適した閑静な住宅街よりも大学が近い・大きな会社の本社が近いなどです。

これらの条件を満たしているエリアは、安定した需要が継続的に期待できるというメリットがあります。しかし、一部の大学や会社に依存しすぎている場合は、大学の移転や会社の倒産などで一気に需要がなくなることも。そのため、これらのエリアで不動産投資を始める際には十分注意が必要です。

③部屋の広さ

ワンルームマンションの平均的な部屋の広さは、13～20平方メートルです。狭ければ狭いほど初期投資を抑えられます。一方で、ワンルームは収納スペースが少なく、調理・食事・就寝が全て一部屋なので利便性が低いところがデメリットです。

そのため、利便性という点で、部屋は広い方が良いと言えますが、家賃が上がってしまうので借りやすい価格と広さのバランスを考慮することが重要と言えるでしょう。

④部屋の形

ワンルームマンションの部屋の形は正方形または長方形が一般的です。しかし、極端に一辺が長い長方形の場合は、圧迫感が生じやすくなります。また、使い勝手が悪くなる可能性があるので注意が必要です。

角地のワンルームマンションなどは特殊な形になっていることが多く、部屋は広くてもデッドスペースが多いことも。そのため、部屋の広さだけでなく部屋の形にも注意しながら物件を選びましょう。

⑤バス・トイレ別

ワンルームは部屋が狭く、限られたスペースを有効活用する必要があります。そのため、バス・トイレがセットになったユニットバスが基本です。

しかし、女性ユーザーはバス・トイレが別であるセパレートを希望しているケースが多いため、この選択が需要を大きく左右するとも言えます。セパレートタイプのワンルームは希少価値の高さから安定した需要が期待できますが、選べる物件が限られるため、こだわりすぎない方が良いと言えるでしょう。

⑥賃料の設定

賃料が高く設定されていれば不動産投資の利回りが良くなる一方、需要は低下するので注意が必要です。

しかし、築年数の経過に合わせて賃料の設定を下げるケースが多いため、最初から低すぎても良くありません。CHINTAIやSUUMOといった不動産ポータルサイトなどで、近隣物件の平均賃料相場がどのくらいか事前に調べておくと良いでしょう。

⑦近隣物件の空室率

CHINTAIやSUUMOといった不動産ポータルサイトなどで、近隣物件の空室率を調べてみることも重要です。

たとえば、今は入居者がいる状況でも近隣物件の空室率が高いと、空室になってもそう簡単に入居者が現れない可能性があります。継続的に安定した需要を維持するためには、近隣物件の空室率や入居率のチェックは必須と言えるでしょう。

不動産オーナー向けサイトを見てみよう

投資用ワンルームマンションを見極める際に重要な7つのポイントについて紹介してきました。しかし、不動産投資の初心者にとっては7つのポイントを考慮したとしても、どの物件が良いか分からない人も多いと思います。

そこでおすすめするのが不動産オーナー向けサイトを見てみるということです。不動産投資の初心者は不動産会社などに物件選びを依頼するのが一般的。不動産会社選びはワンルームマンション投資の運用結果に直結するとも言えるため、しっかり自分に合う不動産会社を選びましょう。

投資における新築マンションと中古マンション

ワンルームマンション投資を始める際に「新築マンション」と「中古マンション」のどちらが良いか気になっている人も多いのではないでしょうか？最後に新築物件と中古物件のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

新築の投資用ワンルームマンション

新築の投資用ワンルームマンションは、きれいで設備も新しいことから需要が期待できます。しかし、新築＝物件価格が高いという点が気になるため、メリットとデメリットをあらかじめ理解しておくことが重要です。

新築の投資用ワンルームマンションのメリット

新築の投資用ワンルームマンションを購入するメリットは以下の2つです。

新築の投資用ワンルームマンションは資産価値が高く、安定した需要が期待できることから、金融機関の融資を受けやすいという特徴があります。状況次第では頭金も含めたフルローンの契約を組んで自己資金0円で不動産投資を始めることも可能です。

また、新築物件というだけで、きれい・設備が新しいという良い印象を抱きやすくなります。そのため、家賃設定が高くても比較的入居者が見つかりやすいことが大きなメリットと言えるでしょう。

新築の投資用ワンルームマンションのデメリット

一方、新築の投資用ワンルームマンションを購入するデメリットは以下の2つです。

新築の投資用ワンルームマンションは修繕積立基金（入居時にまとめて支払う修繕積立金）や販売を手掛ける不動産会社・管理会社の人件費や利益などが上乗せされています。そのため、新築の投資用ワンルームマンションを購入する際にはどうしても割高に。

中古物件として売却する際は、これらの修繕積立基金や人件費などの金額を差し引くので売却価格が低くなるのが一般的です。そのため、キャピタルゲインはほとんど期待できないことがデメリットと言えるでしょう。

中古の投資用ワンルームマンション

中古の投資用ワンルームは、新築の投資用ワンルームよりも物件価格が安いため、初期投資を抑えながら不動産投資を始められます。しかし、中古＝修繕でランニングコストがかかりやすいという点が気になるため、メリットとデメリットをあらかじめ理解しておくことが重要です。

中古の投資用ワンルームマンションのメリット

中古の投資用ワンルームマンションを購入するメリットは以下の2つです。

新築の投資用ワンルームマンションには修繕積立基金や人件費などの金額が上乗せされます。しかし、中古の投資用ワンルームマンションには上乗せされないので安く購入することが可能です。

物件を安く購入できるということは、初期投資を抑えられるのでワンルームマンション投資の利回りを高く維持できることがメリットと言えるでしょう。

中古の投資用ワンルームマンションのデメリット

一方、中古の投資用ワンルームマンションを購入するデメリットは以下の2つです。

新築の投資用ワンルームは資産価値が高く安定した需要が期待できるため、フルローンで銀行融資を受けられる可能性がありました。しかし、中古の投資用ワンルームはそうとは限りません。基本的には融資審査が厳しくなるほか、融資額も少なくなることが多いため、ある程度の自己資金が必要になります。

また、内装や設備などが経年劣化で傷んでいることが多く、購入費用のほかリフォーム費用も必要になることがデメリットと言えるでしょう。

まとめ

この記事では、ワンルームマンションは自己資金が比較的少なくても始められるため、不動産投資初心者におすすめなこと、単身世帯は増加しているので安定した需要が期待できることを解説しました。またワンルームマンションを選ぶ際のポイントについてもお伝えしてきました。

物件価格が安い中古ワンルームマンションを購入してマンション経営を始めると、ある程度は初期投資を抑えられます。しかし、築年数が経過していると、耐震基準を満たしていないことが原因で、追加の修繕費が発生する可能性もあるので注意が必要です。

不動産投資では空室リスクや家賃滞納リスクなども伴います。そのため、家賃保証を付けるなどのリスク管理も重要です。

年間のローン返済額に無理がないか、金利が高くないかを確認しながら賃貸需要が期待できるエリアでワンルームマンション投資を始めましょう。