サラリーマンとして安定した給料を得ていても、ふと「このままで良いのかな」と不安に思うことはありませんか。終身雇用が崩壊し給料も上がらない昨今。会社員を取り巻く環境が変化しています。
「給料以外にも収入を得る方法があればもっと安心して生活ができるのに」「万が一体調を壊したときの家族の生活を考えるともう一つ収入元が欲しい」懸命に働いているからこそ一本の収入に頼る現状に不安を覚えるのではないでしょうか。
そこで最近、副業として不動産投資を始めるサラリーマンが増えています。株式やFXと比べて高額な投資のためハードルが高いと考えがちな不動産投資ですが、やり方を学べば決して難しい投資ではありません。
この記事では、サラリーマンが不動産投資で成功する方法や手順、物件の選び方について解説します。
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サラリーマンでも不動産投資は成功できる
不動産投資はサラリーマンであっても成功できる投資方法です。参入している人の半分はサラリーマンだとも言われるほど、身近なものになりつつある不動産投資とは、どのようなものなのでしょうか。副業として選ばれる理由はなんなのでしょうか。サラリーマンにとってのメリット・デメリットを含め解説します。
そもそも不動産投資とは？
不動産投資とは、アパート一棟や区分所有（マンションの一室）、ビルやテナント等の不動産を購入し、それを使って収入を得ることです。投資で利益を出す方法は、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の二種類あります。これは株式やFXなどの金融商品も基本的に同じです。不動産投資では、どちらのスタイルを選ぶのかによって物件の選び方が変わります。
キャピタルゲイン（売却益）
キャピタルゲインとは、購入価格と売却価格の差益で収入を得る方法です。例えば1,800万円で購入した物件を2,000万円で売却した場合、キャピタルゲインは200万円となります。バブル期などの不動産が上がっていた時代であればキャピタルゲインを得ることも容易でしたが、現在では都心のごく一部を除き、非常に難しくなっています。
しかし現在でも購入した物件をリノベーションする、賃料収入を上げる等の対策を講じたあとで売却し、キャピタルゲインを得る不動産投資家も存在します。キャピタルゲインで利益を出すには、相場より安く購入するテクニックや付加価値を付ける方法等の専門的な知識が必要になります。
インカムゲイン（運用益）
インカムゲインとは購入した物件を貸すことで生まれる賃料収入のことです。最近話題になっている民泊もインカムゲインに入ります。入居者として一定期間住んでもらうことで月々の家賃を得るか、短い期間宿泊してもらい宿泊費を得るかの違いがありますが、不動産を運用して利益を出す構造は同じです。
インカムゲインの場合、金額は大きくありませんが安定して継続的に得ることのできる収入であり、不動産投資と聞くとインカムゲインを思い浮かべる人が多いでしょう。事実サラリーマンに向いている不動産投資は、インカムゲインを目的とするものです。インカムゲインで利益を出すには、賃料相場に合った家賃設定ができる物件を購入する必要があります。
サラリーマンが不動産投資をするメリット
サラリーマンが不動産投資をすることは、独自のメリットがあります。安定した収入があり社会的信用が高いサラリーマンですが、本業が忙しくなかなか副業に時間を割くことができないといったデメリットも。
しかし不動産投資はそのデメリットを補うことができる唯一の副業だといえます。サラリーマンと相性が良い不動産投資。次から具体的なメリットを紹介します。
借入れがしやすい
安定した収入が見込めるため、融資が受けやすい傾向にあります。不動産投資の融資は「物件の収益性」と借入れする本人の「与信」で決まります。与信とは本人の属性。つまり勤め先や年収、勤続年数等の社会的・経済的背景のことです。
自営業者の場合、会社が黒字であり本人の年収が1,000万円を超えていたとしても銀行の目が厳しくなかなか借入れができないということがあります。しかしサラリーマンの場合は、勤続年数が3年以上、年収400万円から融資を受けることが可能です。自己資金やその他の属性・融資額等によって審査結果も変わるため一概にはいえませんが、安定した収入があるサラリーマンだからこそのメリットといえるでしょう。
賃貸管理会社に物件の管理を任せることができる
サラリーマンは本来の業務があるため、不動産投資を始めるといっても管理業務に時間を割くことは難しいでしょう。不動産投資は建物管理と入居者管理が主な仕事ですが、それらはすべて管理会社に任せることができます。管理委託費として賃料収入の約5％を支払うことになりますが、入金や督促・入居者のトラブルなどにも対応してくれるため、忙しいサラリーマンの大きな味方になるでしょう。
節税効果がある
不動産投資は、サラリーマンができる節税方法のひとつです。サラリーマンは、会社が経費を支払っているとみなされるため経費計上できるものがありません。そのため支払われた給与所得にそのまま税金が掛かってくることになります。しかし不動産投資を始めた場合、サラリーマンとして支払っている税金が安くなる可能性があります。
例えば年間家賃収入が年間120万円、経費が200万円かかった場合、80万円分の赤字が発生します。マイナス分を給与所得から差し引くこと、これを損益通算といいます。総所得（給与所得+家賃収入）から不動産所得で生じた損失を控除することができるのです。
確定申告をすると国税還付金振込通知書が送られてきて3月末、遅くても4月上旬に、払いすぎた所得税が返金されます。もちろん前年度の収入に応じて決定する住民税も当初より減ることになります。特に初年度は、仲介手数料や不動産取得税等の税金、減価償却費など、多額の経費がかかるため、大きな節税が期待できるでしょう。
物件を保有せずに不動産投資をする方法『REIT（リート）』
投資用不動産を購入するには多額の資金が必要です。さまざまなリスクもあり、二の足を踏んでしまうこともあるでしょう。その場合、不動産を所有せずに投資をする『REIT（リート）』という方法があります。
REITは、不動産投資法人が投資家から集めた資金で不動産に投資し、投資家は分配金として収入を得る金融商品です。銘柄にもよりますが一口10万円から投資を始めることができ、複数の不動産に分散して投資するため、一般的な不動産投資よりリスクを減らすことができます。物件を購入しすべての責任を負うのは怖いと考える場合はREITから経験してみるのもよいでしょう。
サラリーマンが不動産投資を始めるときの手順
では実際に不動産投資を始める場合、どのような手順を踏むことになるのでしょうか。投資用不動産は居住用と違うため、利益が見込める物件はスピード勝負になることがあります。初めての投資の場合、スピードに乗りきれず買い逃してしまうことも。良い物件を見つけたときにすぐ行動に移せるように、購入基準を明確にして一連の流れをシミュレーションしておく必要があります。不動産購入は、引き渡しが終了するまで安心できません。必要書類や金銭も早めに準備しておきましょう。
希望条件や自身の状況を精査する
まず、自身がどのような投資をしたいのかを考えましょう。区分所有、一棟マンション、店舗、戸建などの種類も決めていかなければいけませんが、最終的にどこまでの投資家になりたいのかを考え、そこにたどり着ける道筋を立てておくことは非常に大切です。
例えば、一つの物件を長く所有しキャッシュフローを得る投資スタイルが希望であれば、新築や築浅のものがおすすめです。今後複数の物件を購入していきたいのであれば、売却することを考えて立地や利回りを重視したものを選ぶべきでしょう。一つの物件で大きく儲けたい場合は、古く安い物件を購入しリノベーションする方法もあります。自身の希望や状況を精査し、不動産投資に何を求めるのかをクリアにしておくことで、本当に役立つ物件を見つけることができます。
予算を決める
まずは購入物件の予算を決めましょう。自己資金として出せる金額を算出し、足りない場合は銀行から借入れを行います。インターネットではフルローンで不動産投資ができるかのような広告がありますが、リスクが高すぎるため、自己資金は必ず用意するようにしましょう。
家賃収入があると安易に考えると空室が続いたときに、生活に支障が出る可能性があります。初めての物件の場合、ローン返済は無理のない範囲で予算を組むことが大切です。
物件を探す
次に購入物件を探します。物件は自身が欲しいと思う物件ではなく、借主が借りたいと思えるものを探しましょう。例えば大学や専門学校の近くなら新しく高い家賃の物件よりも、多少古くても家賃の安い物件の方が、人気があるはず。駅から近くセキュリティがしっかりしている物件なら、家賃が高くても女性が入居しやすいかもしれません。どんな人が借りるかを考えながら物件を選ぶことで大きな失敗は避けられます。
物件を探すには、ネットを使う方法と不動産会社に紹介してもらう方法があります。
ネットで物件を探す
不動産投資物件サイトで気になる物件を探します。世に出ている物件はほぼインターネットに掲載されている時代。立地や利回りなど自身の希望条件を入力するだけで探せるサイトは非常に優秀なツールです。
ただサイトの情報は、不動産会社が独自の基準で掲載しているためすべて正しいとは限りません。売却済みであっても掲載され続けていることもあります。気になる物件を見つけたら、不動産会社に問い合わせて必ず詳細を確認するようにしましょう。
不動産会社から情報を得る
最初から不動産会社に出向き、希望に合う物件を紹介してもらう方法もあります。不動産会社は世に出ていないものや新しい物件等さまざまな情報を持っているため、すぐにでも購入したいときは直接問い合わせることがいちばんの近道です。
自身の属性や状況などを判断し借入可能額や運用方法の相談にも乗ってくれる不動産会社は、心強い味方となるでしょう。投資への考え方や優先順位などをまとめておくと、不動産会社と話すときにスムーズです。どのような物件が欲しいのか、立地や予算・家賃、今後の展望などを整理しておきましょう。
物件を実際に確認する
いくつか物件を選んだら実際に現地で確認しましょう。購入物件を決めるためには現地調査が非常に重要です。利回りや条件が良くても、借主に気に入ってもらえる物件でなければ空室が続くことも考えられます。現地調査では必ず「借主目線」で物件を見るようにしましょう。
周辺環境
商業施設や最寄り駅までの距離はストリートビューでチェックすることも可能ですが、実際に歩いてみることで様々なことがわかります。車通りの多さや人通り・町の雰囲気などは、借主にとっても重要な事項ですのでチェックしておきましょう。また昼間と夜間で雰囲気がガラッと変わる場所もあります。時間帯を変えて何度か足を運んでみることも必要です。
外回り
部屋に入る前に外回りを確認しましょう。外観や管理状況は、物件の資産価値に直結する部分であり、将来の収支にも影響を及ぼすからです。
戸建では、外壁塗装・屋根やバルコニーなど大掛かりな修繕が必要かどうかを確認します。初期費用に関わる重要な個所のため入念にチェックしましょう。
マンション（区分所有）では管理状態を確認します。共用部分やゴミ置き場の清掃がきちんと実施されているか、掲示物が管理されているかを見ることで管理会社の質を見極めることができます。またポスト周辺や自転車置き場の状況を見ることで入居者のマナーを見ることができます。マンションの価値は、管理状況によって大きく左右されますので時間をかけて見まわるようにしましょう。
室内
室内では、入ったときに感じた第一印象を大切にしましょう。あなたが感じた第一印象が、いつか借り手が感じる第一印象になるからです。
ジメジメしている、暗い、空気が悪いなどのマイナスの要因は建物からきている可能性があります。クロスや水回りの汚れなどはリフォームで蘇らせることができますが、空気の通りや日当たり、湿気は改善することができません。次にクーラーやコンロ、給湯器などの設備を確認しましょう。そのまま使えるのか、交換が必要なのかで初期投資費用が大きく異なります。畳やクロスなど、リフォームが必要な個所も同時にチェックしておくとすぐに見積りを出すことができます。
室内は内覧時に汚くてもリフォームすることで見違えるほどきれいになりますので、見た目だけにごまかされることがないよう注意しましょう。現地確認を終えて購入したい物件を見つけたら、いよいよ契約に向けて交渉に入ります。
売主と売買交渉を行う
気に入った物件を見つけたら「不動産買付証明書」を売主に提出します。買付証明書とは、記載した条件で不動産を購入したいという意思を売主側に伝えるものであり、契約ではありません。
買付証明書には主に以下の内容を記載します。
・契約予定日
・手付金の金額
・引き渡し予定日
・ローンの有無（ローン有の場合はローン特約の有無）
交渉は不動産会社が間に入り、こちらの希望と売主の希望のすり合わせを行いつつ内容を詰めていきます。
ローンの事前審査を行う
借入れをする場合、売買交渉と並行して事前審査を行います。事前審査では属性や物件の担保能力などを短期間で調査し、ローンが借りられるかどうかを簡易に判断します。そのあとに本審査が必要ですが、事前審査に通った時点で売買契約に進むことが一般的です。
売買契約を結ぶ
売買条件が整い、ローン事前審査に通るといよいよ不動産売買契約を締結します。売主と買主双方で契約内容を確認し、手付金があればその際に支払います。
契約締結時に必要な金銭は次のとおりです。自己資金で用意する必要があるため準備しておきましょう。
・仲介手数料のうち半額
・印紙代
ローン申込みを行う
事前審査が通っている銀行に対して正式にローン申し込みを行います。団体信用生命保険に加入する場合は、借入申込書といっしょに団体信用生命保険申込書兼告知書を提出します。
必要書類が多いので早めに準備しておきましょう。
・不動産売買契約書および重要事項説明書
・物件資料（不動産会社や売主側が用意します）
・本人確認書類
提出した書類に不備がなく問題がなければ1週間から10日ほどで正式な融資承認が下ります。
管理会社の選定を行う
管理を委託する際は、売買契約締結後から管理会社の選定を始めます。売主から管理会社を引き継ぐ場合もありますが、新たに探すこともできます。空室があるときは賃貸仲介会社も同時に探しておきましょう。
管理委託の額も大切ですが、信頼できるパートナーを選ぶことが大切です。サラリーマンの場合は、コミュニケーションがスムーズであり、実績が豊富な管理会社を選びましょう。
経験豊富な管理会社は、自身が気付かないリスク等を助言してくれることもあります。不動産投資のプロではないサラリーマンが安心経営するためには、しっかりした管理会社の存在が重要です。管理委託契約は、決済（所有権移転）が終わってから締結しますが、早めに探しておきましょう。
金銭消費貸借契約を結ぶ
銀行とローンの借主が結ぶ契約です。契約書には、借入金額・借入日・返済年数・金利や担保等を記載しており、実印で記名押印します。書類はこれまでに提出しているため、当日は印紙代と実印を持参します。
決済（引き渡し）
金融機関の応接室などで、売主・買主・不動産会社担当者・司法書士・銀行担当者が一堂に会して行う最終手続きが決済です。銀行からは融資の実行、司法書士は所有権移転等の登記、売主は残金を受け取ります。難しく思えますが、不動産会社担当者があらかじめ計算し振込依頼書を用意してくれますので、買主は記名押印をするだけで終了します。
必要なものは以下のとおりです。
・住民票、印鑑証明書
・実印
・預金通帳
すべての金銭の支払いや精算が完了し、鍵を受け取るといよいよ物件が自分の物になります。投資用不動産を購入するには、さまざまな書類が必要になります。不備があると手続きがスムーズにいかずどんどん遅れていきますので、早めに準備するよう心掛けましょう。
投資用物件を選ぶ際の5つのポイント
投資用不動産には色々な種類があります。マンションの一室である「区分所有」やアパートを一棟ごと運用する「一棟所有」、店舗や戸建、駐車場経営などの「土地活用」など。
一棟所有はうまく経営できれば利益が大きいです。店舗や戸建も利回りが高い傾向があり、リターンは大きいと言えます。駐車場経営は、所有後の費用がかからず運用が比較的楽です。しかしサラリーマンの場合は、冒険をするよりも確実に利益が見込める物件を選ぶことが重要です。それでは、具体的にサラリーマンが投資用不動産を選ぶ際のポイントを見ていきましょう。
初めての物件購入は区分投資
サラリーマンが初めて投資用不動産を購入する際は、マンションの一室である区分所有投資を選ぶことをおすすめします。
区分所有は比較的買いやすい価格帯のため、自己資金が少なくても購入が可能です。また投資用区分所有で売り出しているマンションでは、管理会社が決まっていることが多く、物件に精通した会社に物件管理を任せることができます。
確かに、手取り家賃収入を考えると一棟マンションに比べると劣るかもしれません。しかし本業があるサラリーマンの場合は、手間がかからない区分マンションで経験を積むことから始めるのがいちばん確かな道だといえます。
中古物件も視野に入れる
物件を見ているとどうしても新築物件に目が行きがちですが、投資用不動産では中古物件がおすすめです。賃貸物件では場所が重要なため、立地が悪い新築物件より古くても立地が良い物件の方が、借り手がつきやすい傾向にあるからです。また、新築物件は借主が決まりやすいので相場より高い家賃が設定されています。しかしその家賃設定は新築のときのみ。つまり次に空室になったときにはほとんどが値下げすることになります。
比較的新しい物件を購入したい場合は、5年ほどの築浅中古物件を選びましょう。その頃になると需要と供給に合った家賃設定がなされていることが多いです。管理がしっかりしている物件であれば、築10年以降の物件も良いでしょう。
エリアは都市部がおすすめ
購入する場所ですが、やはり都市部がおすすめです。借りたい人が多い都市部を中心に探すと、空室リスクが軽減でき安定した経営が見込めるからです。地方には表面利回りが高い物件がありますが、空室期間が長くなり家賃を大幅に下げなければ借り手がいない、最悪の場合入居者が見つからないことも考えられます。
ワンルームマンションは賃貸需要が高い
区分所有はファミリー向けとワンルームがありますが、ワンルームマンションは賃貸需要が高いです。ワンルームはファミリータイプと比べると短いスパンで入居者が代わりますが、入居したい人も多いため決まるのも早い傾向があります。ファミリータイプと比べて安価であり、入居者が一人で大きな苦情も少ないワンルームは、初心者におすすめの投資物件です。
情報収集を積極的に行う
希望物件を購入するには、情報を常に意識しておく必要があります。素早く情報を掴み、すぐに動くことは希望物件に出合う確率を格段に上げます。日々の情報収集を怠らないようにしましょう。良い物件は世に出るとすぐに売れてしまいます。ネットで物件を探したり、不動産会社に連絡をするなど、積極的にアクションを起こしましょう。
不動産投資の運用で気を付けたいこと
不動産投資は会社経営と似ています。会社経営は常にリスクと隣り合わせであり、何が起こるかわかりません。景気にも左右されますし、社員が急に辞めると言い出すかもしれません。健全な会社の経営者は、自身が大黒柱であることを自覚し、自らが能動的に動いています。不動産投資も同じことです。予知できるリスクを未然に防ぎ、物件の将来まできちんと見通すことが必要です。次からは、購入前と購入後に分けて、不動産投資の運用で気を付けたいことを説明します。
購入前
不動産投資は気軽にやめたり、方向転換ができないため購入する前から運用を成功させるイメージを持つことが大切です。そのためには複数の不動産会社から話を聞いたり、手放すときまでシミュレーションしておくことが重要になります。
複数の不動産会社から話を聞き、人間関係を作る
不動産会社にも企業ごとのカラーがあり、すすめる物件も違います。購入前は複数の会社から話を聞きましょう。オーナーには、購入物件を選ぶ際にどうしても外せない条件があるはずです。些細なことも相談ができて、条件に合った物件を提案してくれる業者に出会うためにも、必ず複数の不動産会社を訪ねるようにしましょう。
分かりあえる不動産会社の担当者がいると今後の運用も楽になります。購入して終わりではなく不動産投資家として長く付き合っていける不動産会社を見つけるつもりで誠実に接することが大切です。
出口戦略を考えて購入する
購入したときは家賃が発生する限りは長く所有するという考えの人が多いでしょう。しかし、不動産投資家として成長していくためにはトランプのカードのように手持ちの物件を回転させていく必要があります。購入する前から出口戦略を考えておくことが重要です。
家賃10万円の物件が20年後も同じ家賃で貸せる可能性は限りなく低いでしょう。そして家賃が下がったころには物件価格も下落しており考えていた金額では売れない、これまでの利益がすべて飛んでしまうということがよく見られます。
出口戦略の考え方はいくつかあります。例えば、現金が必要になる時期に売却するという方法もありますし、次の物件を購入する時期に合わせて売却するという方法をとっている投資家もいます。これらはオーナー自身の状況に付随した出口戦略ですね。
購入前にきちんと出口戦略を考える場合におすすめしたいのは、いくら利益を出したいかをあらかじめ決めておく方法です。例えば100万円と決めておくと、家賃収入の積み上げと売却の際の差損（差益）が100万円を上回る時期に躊躇なく売ることができます。
不動産投資は売却できて初めて利益が確定する投資です。言い換えれば、売却をしてやっと不動産投資はどういったものかが理解できるともいえます。購入前から出口戦略を練っておくことで、売り時を逃さない投資ができることを頭に入れておきましょう。
目先の利回りだけで物件を選ばない
サイトを見ていると『利回り15％』など高利回りの物件が多々掲載されています。確かに15％であれば7年弱で資金を回収できますしとても良い物件に思えますね。しかし、高利回りの物件には必ずリスクがあります。なかなか借り手がいない僻地の物件かもしれません。購入後のリフォームに多額な費用がかかるのかもしれません。投資用不動産は、リスクをできる限り少なくすることが理想です。目先の利回りだけにとらわれずに広い視野で物件を見るようにしましょう。
購入後
入居者がいて家賃収入があるとはいえ、油断は禁物です。不動産投資は営業活動などをしなくても収入が入る不労所得のため、何もしなくていいと考えるオーナーがいます。しかしそれでは、リスクが忍び寄っていることに気付かないかもしれません。経営者のように、物件や収入を守ることを常に意識しておくことが重要です。
賃貸管理会社に任せっきりにしない
管理会社に委託しているからとはいえ任せっきりにするのはよくありません。安定経営だとつい後回しになってしまいますが、月に1度は物件を見回ったり周辺状況を確認するなど足を運ぶ機会を作りましょう。
また管理会社とは電話連絡が主になりますが、たまには会って話を聞くと知らなかった問題点等が出てくることがあります。管理会社とのコミュニケーションを円滑に、自身でも状況を把握できるように心掛けましょう。
忘れがちな家賃の入金は必ずチェックする
管理会社に委託している場合、入金チェックも業務のひとつです。そのため口座確認がおろそかになりがちですが、毎月必ず確認するようにしましょう。
管理会社が立替え支払いした費用があったとき、家賃と相殺されて入金されることがあります。管理会社に対して相殺処理で承認したにもかかわらず、忘れていて入金確認しなかったばかりにローン支払いができなかったという事例もあります。金融機関との信頼関係に傷がつくことになりますので十分に注意しましょう。
リフォーム等の費用を積み立てておく
投資用不動産を所有していると、突発的な費用が発生することがあります。慌てないためにも家賃の数%は修繕費用として積み立てておくようにしましょう。
入居者から急に「お湯が出ない」と苦情があり給湯器を交換することになるかもしれませんし、コンロやクーラーが故障するかもしれません。積立金があると何かが起こったとしても冷静に対応することができます。
まとめ
今回はサラリーマンが不動産投資で成功する方法・手順・物件選びのポイントを解説しました。
不動産投資は、株式やFXと比べてリターンが安定していること、リスクを自身でコントロールしやすいことからミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれています。不動産投資は、本業があるサラリーマンにはぴったりの投資スタイルなのです。
収入源を増やし安心できる人生を送るためにも、まずはワンルームからサラリーマン大家を目指してみませんか。
