働いてお金を得た場合、税金を納税しなければなりませんが、近年では節税効果が期待できる「不動産投資」が注目を浴びています。
しかし「なぜ不動産投資で節税できるか？」のメカニズムが分からず、不動産投資を始めるかべきか悩んでいる人も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資で節税ができる仕組みについて解説します。
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目次
不動産投資で節税できる仕組み
不動産収入とは、他の人に家や部屋や事務所や土地などを貸すことによって入ってくるお金のことをいいます。
不動産所得とは、不動産を貸していることで入ってくるお金から、不動産の運営に直接かかってくる経費を引いて、残った額のことです。
もし、マンション投資で入ってくる収入より、管理費や修繕積立金などの経費の方がかかってしまった場合、不動産所得は赤字になります。
しかし、不動産所得が赤字になるリスクを抱えてまで、節税効果を期待してマンション投資をおこなう人は少なくありません。
なぜなら、以下のようにマンション投資には節税効果があるからです。
- 総合課税による所得税還付が受けられる
- マンション経営の必要経費で所得額を抑えられる
- 減価償却費の活用による節税
それぞれの仕組みを順番に解説していきます。
1.総合課税による所得税還付が受けられる
会社員の人が不動産収入も得ている場合、会社からの給与所得と不動産から得られる所得とを足して計算して税額が決められます。
もしも不動産所得が赤字になった場合は、両方の所得のプラス・マイナスを見ますから、会社の給与所得から支払われている所得税が戻ってくるのです。
500万円にかかる所得税と400万円(給与所得500万円－不動産所得の赤字100万円)にかかる所得税とは異なるため、おそらく10万円ほどは違ってくるでしょう。
上記の仕組みのことを「損益通算」といい、損失と利益を通しで計算する考え方の計算方法です。
この損益通算という計算方法のおかげで、所得税還付が受けられるため、マンション投資が節税になるのです。
2.マンション経営の必要経費で所得額を抑えられる
マンション経営をおこなう場合、以下のような必要経費がかかります。
- 管理費
- 修繕積立金
- 修繕費
- 各種税金
- 各種保険料
- ローンの利息
- その他費用
必要経費が高額になれば、給与所得や他の所得を抑えられるので、課税対象となる所得額が低くなり、節税効果が生まれるのです。
管理費
物件には保守管理や点検、通路や階段などのお掃除など、管理が必要です。
通路にいつもゴミが散らばっていたり、集合ポストの下がチラシの山というようなアパートでは、入居希望者はどんどん減っていきますから、適切な管理は非常に大切な分野です。
自分で管理ができない場合、管理会社に費用を支払って管理してもらう必要がありますが、管理会社に支払うお金は管理費として経費にできます。
修繕積立金
外壁の塗装や屋上防水、給排水管の取り替え、エレベーターの交換など、大きな修繕のために貯めておくのが修繕積立金です。
外壁のペンキが剥げていたり、エレベーターが故障していて5階まで階段で登る必要のあるような物件では空き部屋が出てしまう恐れもあるので、修繕積立金も大切な経費です。
ただし、マンションによっては、売る時にオーナーに渡さなければならず、修繕積立金を経費に計上できないケースもあるので、管理組合の決まりを確認しておきましょう。
修繕費
部屋を借りていた人が退去した時に、部屋を元の状態に戻すための修理にかかるお金は「修繕費」として経費になります。
壁紙や畳の交換、エアコンや照明などの故障の交換や修理は経費として計上できますが、とくにワンルームでは、エアコンは必須条件と考えている借主も多いと思います。
エアコンは引っ越しで付け替えると性能が落ちるため、独身者は特にエアコンのある部屋は便利で良いと思うようです。
空き部屋を減らすためにも、修繕費用は大切なので、経費として認められるのも当然です。
各種税金
不動産取得税、固定資産税、都市計画税、印紙税などは経費に入れられます。
ただし、所得税、住民税は経費ではありません。
各種保険料
火災保険、地震保険、ローン保険は経費として計上できます。
ただし、1年につき1年分の保険料のみです。
ローンの利息
物件を買うためにローンを組んだ場合、元本返済金は経費にはなりません。
ただし、ローンの利息部分は経費として認められます。
その他費用
投資用マンションの売買時に発生する仲介手数料、登記費用などは経費として計上できます。
確定申告を税理士に頼んだ場合は、税理士に支払ったお金も必要経費になります。
また、物件の管理などのため、現地に行くまでにかかった交通費や、不動産の勉強のために買った書籍代なども経費にできます。
3.減価償却費の活用による節税
減価償却とは、実際の支出を伴わずに必要経費を多く見せて、利益を減らすことのできる節税手段です。
減価償却の仕組みを簡単にいうと、経年劣化していく資産について、年々目減りしていく価値の分を毎年の経費として認めるというものです。
減価償却は時間経過で劣化する資産のみに適用されるため、マンションなどの不動産には適用できますが、経年劣化を起こさない土地については減価償却ができません。
減価償却費とは
減価償却費とは、購入した不動産の金額を、購入時に一括で計上するのではなく、物件の将来利用可能な年月に割り振り、毎年費用として計上することをいいます。
この場合、5年間に限り「毎年200万円払いましたよ」と計算して良いわけです。
不動産所得から毎年200万円も引かれれば、課税対象額が減るので、実際に赤字でなくても、帳簿上は赤字に見せることができるので、節税効果を発揮するのです。
減価償却費には期限がある
新築で購入したとしても、減価償却期間が木造アパートの場合は22年・鉄筋コンクリートマンションの場合も47年しかありません。
償却期間が短いということは、それだけ短期間で多くの減価償却費を計上できるため、22年目まではかなりの節税効果が見込めます。
しかし、購入から22年を過ぎたらいきなり減価償却費が0になるため、一気に利益がのし掛かって重い税負担を負うことになってしまうのです。
ですので「減価償却期間が終わって税金負担が重くなる前に、適切なタイミングで売却できるか？」が、不動産投資のポイントといえるでしょう。
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まとめ
マンション経営が節税効果を産む仕組みとしては、損益通算という計算方法、多数ある経費の有効活用、減価償却費の活用といった理由があります。
上記のことを考えた上で数年先だけを見れば、不動産投資は確かに節税効果があります。
しかし、不動産投資を黒字にするには、先々の費用を計算しなければならない上、不動産管理には不安定さがつきまといます。
節税効果を期待して不動産投資を始めたせいで、むしろ損益を生んでしまわないためにも、マンション投資をおこなう際は必ず不動産業者の無料相談を受けましょう。
