営業マンがマンション投資を節税対策として勧めてくる仕組みについて

マンション投資

マンション投資は節税になると言われていますが、何故節税になるのでしょうか。もちろん「節税」ですから、入ってくるお金が増えるのではなく、出て行くお金が減るという感覚を持っていた方が良いのは言うまでもありません。それでも、マンション投資で得た利益を、節税によって多く残せるなら、それはとても良いことですよね。

そこで今回は、サラリーマンのマンション投資が節税になる仕組みをご紹介致します。

所得税の還付

所得税還付
不動産収入とは、他の人に家や部屋や事務所や土地などを貸すことによって入ってくるお金のことを言います。不動産所得とは、不動産を貸していることで入ってくるお金から、不動産の運営に直接かかってくる経費を引いて、残った額のことです。それで、もし、マンション投資で入ってくる収入より、管理費や修繕積立金などの経費の方がかかってしまった場合、不動産所得はマイナスつまり赤字になりますね。ここで節税のカラクリです。

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所得税の節税の仕組み「損益通算」とは何か

所得税は、会社勤めの人が不動産収入も得ている場合、会社からの給与所得と不動産から得られる所得とを足して計算して税額が決められます。もしも不動産所得が赤字になった場合は、両方の所得のプラス・マイナスを見ますから、会社の給与所得から支払われている所得税が戻ってくるのです。

例えば、給与所得が500万円で、不動産所得が-100万円、つまり不動産所得が赤字だった場合、確定申告を行なえば、給与所得の方で払いすぎた所得税が還付されるのです。500万円にかかる所得税と400万円(給与所得500万円-不動産所得の赤字100万円)にかかる所得税とではかなり違ってくるわけです。おそらく、10万円ほどは違ってくるでしょう。

上記の仕組みのことを「損益通算」と言います。読んで字のごとく、「あるところで損(赤字)で、他のところで益(黒字)でも、通しで計算しましょうね」という考え方の計算方法です。損益通算という計算方法が、マンション投資で節税になるカラクリなのです。

しかし、不動産所得が大きく赤字だからと言って、確定申告により無限にお金が戻ってくるわけではありません。給与所得から支払われた所得税が10万円なら10万円まで、というように、給与所得の所得税額が最高の上限だということも覚えておきましょう。なお、所得をもとに計算する住民税も節税になります。

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不動産にかかる経費

経費
経費で落ちる部分が多ければ、それだけ課税対象額も減ってきますね。不動産所得とは、不動産収入から経費を引いた額ですから、経費が多ければ所得が少なく計算されます。不動産管理では、実に様々な経費が認められています。

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管理費

物件には保守管理や点検、通路や階段などのお掃除など、管理が必要です。通路にいつもゴミが散らばっていたり、集合ポストの下がチラシの山…というようなアパートでは、入居希望者はどんどん減っていきますから、適切な管理は非常に大切な分野です。自分で管理ができない場合、管理会社にお願いし、お金を支払って管理してもらう必要があります。管理会社に支払うお金は、管理費として経費になります。

修繕積立金

外壁の塗装や屋上防水、給排水管の取り替え、エレベーターの交換など、大きな修繕のために貯めておくのが修繕積立金です。外壁のペンキが剥げていたり、エレベーターが故障しているので5階まで階段で上ってください、というような物件では空き部屋が続出、となってしまうかもしれません。ですから、修繕積立金も大切な経費の一つです。マンションによっては、売る時にオーナーに返さなくてはいけないケースもあり、オーナーに返す場合は修繕積立金を経費としては計算に入れられないので、管理組合の決まりを良く読み、確認しておくのがベターです。

修繕費

部屋を借りていた人が解約して出て行った時に、部屋を元の状態に戻すための修理にかかるお金は「修繕費」として経費になります。壁紙や畳の交換、エアコンや照明などの故障の交換や修理は経費として計上できます。特にワンルームでは、エアコンは必須条件と考えている借主も多いと思います。エアコンは引っ越しで付け替えると性能が落ちるため、独身者は特にエアコンのある部屋は便利で良いと思うようです。空き部屋を減らすためにも、修繕費用は大切ですね。大切な修繕費ですから、経費として認められるのも当然です。

色々な税金

不動産取得税、固定資産税、都市計画税、印紙税などは経費に入れられます。しかし所得税、住民税は経費ではありません

保険料

火災保険、地震保険、ローン保険は経費として計上できます。ただし、1年につき1年分の保険料のみです。火災や地震は、起きるか起きないかを想定できませんから、保険に入ることはとても重要です。火災保険や地震保険を経費として落とせるのは助かりますね。

ローンの利息

物件を買うためにローンを組んだ場合、元本返済金は経費にはなりませんが、ローンの利息部分は経費として認められます。

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不動産売買時の費用

投資用マンションを売買した時に発生する仲介手数料、登記費用などは経費として計上できます。

税理士への手数料

確定申告を税理士に頼んだ場合は、税理士に支払ったお金が必要経費になります。

その他

物件の管理などのため、現地に行くまでにかかった交通費(足代)や、不動産の勉強のために買った書籍代なども経費として計算できます。不動産投資では、上記のように様々な経費が認められています。最初に述べましたように、不動産所得とは不動産収入から必要経費を引いた額のことです。ですから、経費が多ければ所得も少なく計算されるので、課税対象額も少なくなり、節税につながるというわけです。

「減価償却費」の有効活用とは

減価償却費
しかし、いくら節税になる、たくさんの経費が認められる、と言っても、本当に赤字経営だったら不動産投資をする意味がありません。そこで活用できるのが、不動産投資特有の「減価償却費」です。「減価償却費」とは一体何のことでしょうか。

「減価償却費」とは何か

減価償却費とは、買った不動産の金額を、買った時に一括で計上するのではなく、物件の将来利用可能な年月に割り振り、毎年費用として計上することを言います。

例えば、簡単に計算するために分かりやすい数字にして述べますが、5年間利用できる建物を1,000万円で買ったとします。1,000万円を5年で割ると、毎年200万円ずつ減価償却費が計上されます。5年間に限り、毎年、200万円払いましたよ、と計算して良いわけです。不動産所得から毎年200万円引かれれば、課税対象額が減って節税になりますね。実際に赤字でなくても、減価償却費の仕組みを利用することで、帳簿上は赤字に見せることができるので、節税になるのです。

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耐用年数

木造25年のアパートを買う場合、耐用年数、つまり減価償却費を適用できる年数が木造では22年のため、本来なら減価償却費は0です。しかし、税法上、上記のような場合は耐用年数の20パーセントの期間を計上できることになっています。

仮にこの物件を1,000万円で買った場合、22年×20%=4,4年となり、端数は切り捨てなので減価償却年数は4年になります。1,000万円を4年で割ると、4年間、毎年250万円の減価償却費ができるので、4年間は実際は黒字である場合でも、帳簿上赤字に見せることができます。結果的に節税になるという仕組みなのです。

減価償却費には注意が必要

しかし、そんなにうまい話なら、もっともっと流通しているはずですね。キチンとデメリットの部分も把握して始めて、賢い投資となります。また、不動産会社を選ぶ際にも、マンション投資のメリットだけを強調してくる会社より、デメリットについてもハッキリ警告してくれる会社の方が信頼できますよね。それで、減価償却費の落とし穴について述べたいと思います。

減価償却費の落とし穴とは何か

減価償却費の落とし穴についてですが、一言でいうと、期限があるということです。先ほどの築25年の木造アパートの数字の例えで言いますと、減価償却期間が4年ですから、4年間は節税になりますが、問題はその後のことです。減価償却できる期間を過ぎますと、帳簿をマイナス(赤字)にすることは難しいのです。結果として、減価償却のできる期間を過ぎた後は、不動産所得からも所得税が取られ始めます。つまり、会社から支払われる給与所得と、不動産所得との、両方から所得税を納めなければなりません。サラリーマンの方で、高額所得者で、節税対策のためにマンション投資を始めた方は、減価償却期間を過ぎた後は、稼げば稼ぐほど高い税金をかけられます。ですから、せっかく減価償却費を利用して数年間大きく節税できても、その後たくさん税金を支払うことになり、節税した数年間が全くプラスとして残らなかった、ということもありえるのです。

木造アパートは出口戦略が重要

不動産投資の中でも木造アパートの場合は、新築で購入したとしても、減価償却期間が22年しかありません。鉄筋コンクリートマンションの47年と比べると、およそ半分以下の償却期間です。償却期間が短いということは、それだけ短期間で多くの減価償却費を計上できるということです。よって、22年目まではかなりの節税効果が見込めることになります。ただし、22年を過ぎたらいきなり減価償却費が0になるため、一気に利益が出て重い税負担がかかることになります。

この仕組みを知らずに木造アパート経営をしていると、気づいたら大赤字という自体が発生してしまいます。そこで、木造アパートに不動産投資する場合は、必ず出口戦略、つまり売却時期を念頭におき投資をすることが重要です。減価償却期間が終わって、税金負担が重くなりキャッシュフローが大赤字になる前に、適切なタイミングで売却できるかが、木造アパート投資のポイントと言えるでしょう。

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先を見据えましょう

短距離走のように、数年先のことだけを考えると、減価償却費の期間の黒字にばかり目が向きがちです。しかし、不動産投資は長距離走と考えた方が良いでしょう。

座って費用を計算し、減価償却費の期間が終わった後の税率はどうなるのか、必要経費を支払っても家賃収入から黒字が得られるような物件であるのか、色々な要素を長期的、総合的に考えてから投資するのが、賢い投資と言えるでしょう。

まとめ

営業マンは、特に高額所得者をターゲットに、節税対策のためにマンション投資を勧めます。節税の仕組みとしては、損益通算という計算方法、多数ある経費の有効活用、とりわけ減価償却費の活用がありました。損益通算とは、サラリーマンとして会社からもらっている給与所得と、帳簿上赤字になっている不動産所得とを足して計算して、少なく計算される結果になった所得によって所得税を払うので、給与所得から払い過ぎた所得税を還付してもらうという仕組みでした。経費の点では、不動産管理にはたくさんの経費が認められるということを述べました。減価償却費とは、物件を買った時のお金を一括で計上するのではなく、物件の利用可能年数に分けて毎年分割して計上することでした。

以上のことを考えれば、数年先のことだけを見れば、高額所得者であるサラリーマンにとって不動産投資は確かに節税になります。しかし大きなお金の動く不動産投資で、何年も先の将来を見据えて、それでも黒字になるようにするには、しっかりと先々の費用を計算しなければなりません。会社に雇われ、働いた分だけ安定してお金が入ってくる給与所得と違い、不動産管理には不安定さがつきまといます。

単純に駅から近いから、新しいから、家賃が安いから、という理由だけで常に借主でいっぱいになるとは限らないからです。サラリーマンにとってマンション投資が節税になる仕組みについて述べてきましたが、もともとマンション投資を勧められるような高額所得者であれば、仕事のできる賢い方が多いことでしょう。その賢さを活かして、関係する資料をとことん調べ、節税も含めて賢い投資にチャレンジしてみましょう。

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